Publicada en el Boletín Oficial del Estado el 2 de junio, la nueva ley inmobiliaria española está en vigor desde el 30 de junio. La ley se introdujo urgentemente para regular el tenso mercado inmobiliario español y facilitar el acceso a la vivienda, especialmente en las "zonas con problemas". La nueva ley regula estrictamente los alquileres y equipara a inquilinos y propietarios. ¿Qué hay que tener en cuenta al comprar una vivienda en España?
El entorno inmobiliario en España
Los inversores extranjeros no pierden de vista a España. A diferencia de otros países, donde los tipos de interés están en alza, España se mantiene en la media (con tipos que pasan del -0,48% en enero de 2022 al 3,14% en diciembre de 2022). Para segundas residencias, alquileres, etc., las agencias están ofreciendo soluciones llave en mano para los inversores extranjeros. En el primer trimestre de 2022, los extranjeros compraron más de 20.000 inmuebles. En el segundo trimestre hubo casi 25.000 transacciones, y 2023 confirma la tendencia. Sin embargo, los inversores tendrán que lidiar con la nueva ley inmobiliaria. Aunque 2023 se define como un "buen año" para invertir en el mercado inmobiliario español (a diferencia de la crisis de 2008, el mercado inmobiliario español es más sólido), la crisis sigue acechando, con zonas bajo presión y escasez de viviendas.
Zonas bajo presión
Aunque la reforma inmobiliaria es de ámbito nacional, cada comunidad autónoma puede decidir cómo se aplicará. Estas mismas comunidades definen sus "zonas de estrés", también conocidas como zonas bajo tensión. Es probable que estas zonas crezcan con la reforma. La presión inmobiliaria ya es elevada en Barcelona y Madrid, donde los precios se han disparado en los últimos años. Incluso las ciudades más pequeñas se ven afectadas por la subida de precios. Hay que alejarse a comunidades menos turísticas y pobladas para encontrar alquileres más asequibles. Todos estos son factores que hay que tener en cuenta a la hora de comprar una propiedad en España.
Las condiciones para definir una zona bajo presión no cambian (coste medio del préstamo o alquiler o aumento del precio de compra o alquiler). Por lo tanto, es posible que una zona en la que tenía previsto invertir se clasifique como zona bajo presión. Pero esta clasificación no significa que no pueda invertir. La decisión de una comunidad de clasificar una zona determinada como zona sometida a presión se revisa cada 3 años y puede ser impugnada.
Categorías de propietarios
¿Está pensando en comprar una vivienda en España? La reforma distingue 3 tipos de propietarios, para los que define un marco y unas obligaciones específicas. En primer lugar, los grandes propietarios deben poseer al menos 10 viviendas o 15.000 m² dedicados íntegramente a uso residencial. Los grandes propietarios pueden ser personas jurídicas o físicas. Luego están los grandes propietarios excepcionales, que poseen al menos 5 viviendas en "zonas estresadas". Los demás propietarios, ya sean personas jurídicas o físicas, poseen menos de 5 viviendas.
Limitar la capacidad de endeudamiento
Desde la reforma inmobiliaria, la cantidad que un hogar gasta en vivienda no debe superar el 30% de sus ingresos. Esta medida pretende proteger a las familias, sobre todo a las modestas. Antes de la reforma, un comprador podía endeudarse hasta el 40% de los ingresos (como recomendaba la ley anterior). El cambio también afecta a los extranjeros que posean o deseen adquirir una propiedad en España. A partir de ahora, habrá que tener en cuenta la limitada capacidad de endeudamiento de los inquilinos. Lo mismo se aplica a la compra de inmuebles.
Límites máximos de alquiler
Este es quizás el aspecto más controvertido de la reforma. La nueva ley inmobiliaria ratifica la medida adoptada desde la guerra de Ucrania. Desde 2022, los alquileres ya no se revisan en función del Índice de Precios al Consumo (IPC). En su momento, la medida se justificó por la necesidad de contener los efectos de la guerra. El gobierno mantiene la norma para todo el país. Los propietarios no podrán aumentar los alquileres más del 2% este año y más del 3% en 2024. Los aumentos de alquiler seguirán basándose en el último alquiler en vigor.
En 2025 se producirá un nuevo cambio cuando el Instituto Nacional de Estadística de España ponga en marcha un nuevo Índice de Referencia de Alquileres. Los alquileres tendrán que revisarse de acuerdo con este nuevo índice, diseñado para ser más bajo y más estable que la inflación. Los propietarios no podrán utilizar los costes adicionales para aumentar los alquileres. Excepcionalmente, podrán aumentar los alquileres un 10% en casos muy concretos (obras importantes de renovación, por ejemplo). También en este caso, el cambio afecta directamente a la compra de inmuebles en España. Los propietarios consideran que la medida no tiene suficientemente en cuenta las fluctuaciones del mercado y las condiciones económicas.
Beneficios fiscales
La nueva ley inmobiliaria española ofrece una serie de ventajas fiscales a los inversores. Los propietarios que alquilen su vivienda en una zona en dificultades y bajen el alquiler un 5% (respecto al alquiler anterior) se beneficiarán de una reducción del 90% en la tributación de los ingresos por alquiler. Esto significa que sólo tendrán que declarar el 10% de sus ingresos. Tendrán derecho a una reducción del 70% si alquilan a una ONG u organización social u optan por un primer alquiler a jóvenes de entre 18 y 35 años, y del 60% si la vivienda ha sido objeto de obras de renovación en los 2 años anteriores. En todos los demás casos, la reducción se limitará al 50%, es decir, un 10% menos que en la actualidad.
Fiscalidad de las viviendas desocupadas
Será mejor que no deje su casa vacía. La nueva ley inmobiliaria española pretende hacer la vivienda más asequible y fomentar y facilitar el alquiler y la vivienda social (actualmente el parque de vivienda social es de sólo el 1,6%). Las viviendas vacías estarán sujetas a impuestos para animar a los inversores a alquilar sus propiedades. El impuesto sobre bienes inmuebles puede subir hasta un 150%. El incremento dependerá del número de años que el inmueble lleve desocupado. Cuanto mayor sea el periodo, mayor será el aumento. También será mayor si el propietario posee varias viviendas vacías en la misma ciudad.
Los propietarios de viviendas en España creen que la reforma de la ley de propiedad favorece más a los inquilinos. Critican las nuevas "cargas", como las comisiones de agencia. Los inquilinos vulnerables estarán mejor protegidos. Los desahucios serán más restrictivos. Los defensores de la ley señalan que ciertos barrios se han vuelto inaccesibles para los residentes debido a la excesiva inversión extranjera en el sector inmobiliario. También señalan que los propietarios se beneficiarán de incentivos fiscales a partir de 2024. Sin embargo, el impulso no parece aliviar las tensiones. El impacto de la nueva ley sobre la inversión inmobiliaria extranjera en España está aún por ver.
