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Processus de réservation d'un bien immobilier présenté en agence

Bonjour a tous,

Je suis au Portugal a la recherche d'un logement.

J'ai trouvé un appartement que je souhaiterais acheter et qui est en vente dans 2 agences immobilières différentes.
J'ai réalisé la visite avec une de ces 2 agences. Cette agence me dit que l'appartement est déjà réservé. Cependant , elle ne me fournit aucune preuve de cette réservation et de plus aucune des 2 agences n'a annoncé la réservation sur leur site Internet concernant ce bien.

Connaissez-vous les démarches a réaliser dans mon cas ? Et savez-vous comme se passe les réservations légalement au Portugal ?

Pensez-vous que je dois exiger la preuve de réservation ? Et si ils ne peuvent m'en fournir une, dois-je moi-même effectuer une réservation avec un avocat ?

Votre aide me serait très précieuse. Un grand merci d'avance.

Bonjour,

Deux bien me sont passés sous le nez :( mais heureusement car j'ai trouvé bcp mieux. Les biens sont dans plusieurs agences donc, ils ne sont pas tjs au courant de ce que font les autres.
Pour réserver, il faut faire un chèque comme garantie, il me semble de 1'500€
Bonne soirée

Merci pour votre reponse.

Les biens vous sont passes sous le nez parce que vous n'aviez pas réservé ?
La réservation se fait-elle auprès de l'agence ? D’après ce que j'ai lu il faut réaliser la réservation auprès d'un avocat.

#1/2/3

Bonsoir,
Le chèque de réservation sert tout simplement à stopper la commercialisation  du bien qui a été mis dans plusieurs agences.
Ce chèque doit être mis au nom de l'agence et n'a aucune obligation d'être encaissé.
Il ni y a aucune valeur déterminée, cela peut-être 300, 500 ou 1000€)
Cela permet à l'hypothètique acquéreur de préparer conjointement avec l'agence la négociation et la préparation du compromis de vente.
En cas de désaccord entre les parties, il est restitué à l'acquéreur.
Christian

lundi après-midi, je vais visiter une maison en construction,  en arrivant le constructeur nous dit qu'elle vient d'être réservée. Il nous emmène voir un terrain à 17h. Jeudi à 9h, je le vois pour réserver le terrain, il nous dit qu'il a été réservé le mardi matin. Quand à la maison en construction vendredi elle n'était plus réservée, mais déjà vendue.
Mon agent immobilier nous a montré un terrain, 10mn après, je l'ai réservé.
Je n'ai pas de chéquier (personne n'en utilise en Suisse), mais, j'ai signé un contrat de réservation vendredi. été chercher mon NIF ça m'a pris 10mn ;)
Lundi après-midi, je signe une procuration à une avocate, car je ne peux pas transférer le montant nécessaire avant de rentrer.
Dès que le montant sera versé sur le compte de l'avocate, elle signera le compromis de vente.

Merci pour votre réponse Christian.

Afin de mieux comprendre, pourriez vous me préciser la chose suivante :

Si le chèque de réservation est déposé auprès d'une agence, comment le bien peut-il être arrêté d’Être mis en vente dans une autre agence concurrente ?

N'y a t-il pas une procédure légale de réservation auprès d'un avocat qui permettent une réservation sur et certaine et qui empêcherait donc la vente auprès de toutes les agences ?

Encore merci.

Merci pour vos précisions Valérie,

Votre avocat va donc signer un contrat de réservation avec le vendeur du terrain, c'est bien cela ?
Et la signature de ce contrat permettra de garantir la mise en vente de ce terrain sur toutes les agences qui le proposaient, c'est bien ça ?

#6

Une fois que l'agence a le chèque, elle prévient immédiatement le propriétaire qui a le devoir d'en informer les autres confrères immobiliers.
Je ne suis pas pour cette méthode de réservation, car elle peut mener à confusion.
Le plus simple, c'est de signer le compromis, c'est clair, net et précis.
Bonne soirée,
Christian

Merci Christian,

Effectivement ce genre de réservation peut mener a confusion.

Si je souhaite acheter ce bien, le vendeur est-il légalement obligé de me le vendre ?
Puis-je a ce moment la signer le compromis de vente directement ?

Merci.

#9

Le propriétaire peut changer d'avis, c'est pour cela qu'il faut passer directement au compromis accompagné d'un avocat spécialisé en droit immobilier(ce n'est pas obligatoire, mais conseillé).
Vous pouvez signer soit à l'agence, soit chez le notaire, soit chez l'avocat.
Tant que le compromis n'est pas signé, rien n'est acquis.
christian

Non, le papier que j'ai signé est juste une réservation de 4j. et sans chèque, car je n'en ai pas, sur parole.
La procuration servira à signer le compromis de vente, sans ma présence, dès que j'aurai versé le montant sur le compte de l'avocate.
Le propriétaire du terrain est un routier, qui ne rentrait qu'aujourd'hui, alors mon agent, le voyait cet après-midi, pour prendre possession de tous les papiers nécessaires à la vente, par ex être certain qu'il n'y a pas d'hypothèque légale sur le terrain etc.
Si, j'avais de l'argent ici, j'aurais signé l'achat lundi avec un notaire ;)

Merci,

Cela veux donc dire que même une réservation ne garantit pas l'achat du bien ?
Le vendeur peut très bien changer d'avis et signer un compromis avec quelqu'un d'autre ?

Légalement, savez-vous si le vendeur peux refuser de vendre son bien ou il doit obligatoirement le vendre a la personne qui a fait une proposition d'achat en premier ?

Merci encore.

#12
Le fait de faire un chèque de réservation, à mon avis, n'a pas force de loi.
Je ne vois pas un acquéreur assigner le propriétaire au tribunal parce que ce dernier n'a pas signé un compromis avec lui, sous prétexte qu'il a versé un chèque.
Le contrat  signalagmatique est le meilleur engagement pour lier les 2 parties.
Christian

si vous proposez le juste prix et que le propriétaire accepte de vous vendre le bien, je ne vois pas pourquoi il changerait d'avis.
Mais comme dit Christian tant que le contrat d'achat n'est pas signé, tout peut arriver.

A propos de réservation de bien au Portugal...
Je souhaiterais revenir sur cette notion de "juste prix" mentionnée par Valérie, post #14 ... Il me semble qu'un acheteur tient à réaliser l'achat d'un bien lorsque précisément, il a le sentiment de faire une bonne affaire ...

Bien entendu, il existe des "prix moyens" selon les critères classiques, mais le "marché" est réputé "libre" et le bien peut être vendu très au dessus comme très au dessous du prix moyen constaté ...

Lors de la négociation concernant le prix, l'acheteur peut se voir proposer une
PROPOSTA DE COMPRA, sur lequel l'identification du bien et les éléments de prix figurent, qui formalise l'accord entre les deux parties, et ouvrira un délai de 15 jours maximum pour passer à l'étape suivante, c a d l'établissement du compromis de vente ...
À mon avis, ce document écrit est un contrat (entre les deux parties, acheteur et vendeur) qui formalise le début d'une démarche d'achat/vente.
À ce stade, l'Agence Immobilière demande parfois une petite somme, une sorte de caution, mais ce n'est pas systématique ...
En principe, lorsque ce document est établi et un exemplaire remis à chacune des parties, le bien ne doit plus être visité. Il est retiré de la vente ...
(C'est si la réalisation de cette vente n'a pas lieu que le bien en question sera remis à la vente).

A noter que le délai pour rédiger et signer le compromis de vente ne dépend pas toujours de l'acheteur. Par exemple, si comme moi vous souhaitez passer par un Notaire pour la rédaction et les signatures, ça peut prendre quelques jours (Car pour le Notaire, les vérifications à faire seront les mêmes que pour un acte définitif, même s'il ne s'agit que du compromis) ...

Amitiés  :cheers:

roro

fcooker, Bom dia,

La réserve sur un bien est signée pour une durée de 8 jours (au maximum 15 jours). Elle se fait avec un acompte ou un chèque déposé à l'agence. Passé la date de la réserve, soit un compromis est signé avec un acompte ferme, en général 10 % du montant ou le bien est à nouveau libre à la vente. Vous pouvez demander à l'agence la date finale de la Réserve.
Si le bien vous intéresse vraiment rien ne vous empêche de contacter l'autre agence avec qui vous n'avez pas visité et lui dire que vous êtes acheteur de ce bien et que vous êtes prêts à signer un compromis. Et vous verrez bien les réactions. Bon courage.

Voici un résumé des informations concernant le processus de réservation d'un bien au Portugal qui pourrait être utile a certaines personnes a l'avenir :
(En mixant les remarques précédentes et les confirmations que j'ai eu par une agence locale)

Il y a bien des agences  qui acceptent un acompte ou un chèque afin de réserver le bien immobilier. Cependant, cette acte ne garantie en rien légalement que la promesse de vente ne vous soit accordée si jamais il y avait un autre acheteur venant d'une autre agence ou ayant contacté directement le vendeur.

Il y a certains sites qui parlent d'un acte de réservation via un avocat en déposant un acompte sur un compte séquestre (détenu par l'avocat) et en signant un formulaire de réservation avec la signature des 2 parties acheteur/vendeur.
Cependant, je ne suis pas certain non plus que cette procédure soit une réservation légale.
Il nous faudrait la confirmation d'un avocat.

Donc, quoiqu'il arrive ce sera la signature du compromis de vente qui prévaudra au final.

De plus. comme en France, si un acheteur fait une offre ferme avec demande de signature de compromis, le vendeur ne peut pas refuser.


En ce qui concerne ma situation présente, mon agence immobilière est honnête mais ne fait pas les choses dans la strictes légalité.

En effet, elle est en contact verbal avec le propriétaire, mais ils ne peuvent fournir aucune preuve que le bien a été réservé par l'autre acheteur. Ils me disent seulement que l'acheteur attend l'acceptation d'un prêt bancaire. Et que si il avait une réponse négative de la banque, alors je suis la liste en deuxième position. Mais ni sur le site de mon agence ou sur le site de l'autre agence, le bien n'est indiqué comme réservé !

Et quand je propose a mon agence une offre ferme avec paiement immédiat et signature de compromis, ils me disent qu'ils doivent attendre la réponse de la banque de l'autre acheteur car il a engagé des frais !

C'est donc, je pense une pratique honnête mais pas légal.

Je suis donc confronté au dilemme suivant afin d’espérer pouvoir acheter le bien immobilier : jouer le jeu verbal de l'agence et du vendeur et prier pour qu'il n'ai pas son prêt (je sais, c'est pas gentil), ou jouer le jeu légal et faire peser mon droit d'acheter le bien en premier via un avocat (au risque de braquer les parties et de voir le vendeur tout faire pour ne pas me le vendre).

Comme le souligne Isalgarve, je pourrais contacter directement l'autre agence et avoir plus d'infos et faire une offre, mais je crains que cela puisse braquer également mon agence et le surtout le vendeur.

Quand pensez-vous ? Avez-vous eu des expériences similaires ?

Merci a tous pour votre patience et vos réponses.

@Fcooker


Bonjour,

Vous avez la chance d'avoir des interlocuteurs immobiliers respectueux de leurs clients au point de vous faire attendre alors que vous leur proposez de "doubler" l'acheteur qui vous précède et dont on vous dit qu'il a engagé des frais ... Et sans doute structuré sa vie en fonction de cet achat ...
L'erreur vient quand même du fait qu'on vous ait fait visiter ...!

Mais contrairement à cette hésitation qui semble flotter sur la discussion concernant la validité ou non de la "PROPOSTA DE COMPRA"  qui est signée par l'acheteur et le vendeur, ou son représentant (sur laquelle l'identification du bien et les éléments de prix figurent, qui formalise l'accord entre les deux parties, et ouvrira un délai de 15 jours maximum pour passer à l'étape suivante, c a d l'établissement du compromis de vente ... ), et bien ce document est bel et bien un contrat engageant les deux parties, vendeur et acheteur ...

N'oubliez pas non plus qu'au Portugal, en matière de Droit, la bonne foi, est un élément central pris en compte par la Justice.
Ainsi, en s'arrangeant pour acheter un bien alors que vous avez connaissance du fait qu'il soit réservé, en principe, si cela devait être plaidé, vous n'auriez pas gain de cause ... (Notez que je ne vous fais pas la leçon, nous parlons de Droit) ...

De mon point de vue, vous pouvez attendre l'issue de cette demande de prêt, tout en regardant ailleurs, puisque vous n'êtes pas engagé....

J'espère qu'une solution conforme à vos attentes ne manquera pas de se dessiner ...

Amitiés  :cheers:

roro

Merci Roro pour votre réponse claire et pleine de bon sens.

Même si la bonne foi devrait être pris en compte tout le temps, je ne savais pas qu'elle pouvait entrée en ligne de compte de manière importante dans le système judiciaire portugais (c'est plutôt une bonne chose, mais comme souvent, la bonne foi n’empêche pas de faire les choses dans la légalité, c'est la toute la subtilité).

Et d’après vos dires, on se trouve bien dans une contradiction : il faut qu'il existe une "PROPOSTA DE COMPRA", mais si elle n'existe pas alors il faut faire confiance a la bonne foi des parties.

J’espère donc que le vendeur fera preuve de bonne foi et qu'il vendra le bien aux personnes l'ayant soi-disant réservé ou a moi-même, et non pas a un autre acheteur qui se croira également de bonne foi !

Encore merci pour votre aide, et en espérant que cette discussion pourra être utile a l'avenir.

@Fcooker

Bonsoir,

Je crois que vous êtes "tombé" sur une Agence Immobilière qui vaut la peine ... Je ne pense pas que la personne s'occupant de vous vous oubliera ...
Toutefois, rappelez vous à leur bon souvenir régulièrement, néanmoins ...

Oui, oui, la "bonne foi", la "boa fe" ... C'est très important ici, lorsqu'il y a un litige ...
(Après, lorsque le contrat est "verbal", il est vrai que la preuve n'est pas toujours évidente à fournir).

Ceci dit, j'espère avec vous que la situation évoluera en votre faveur, mais si ça n'était pas le cas, n'hésitez pas à solliciter l'agent immobilier avec lequel vous êtes en contact ...

Vous avez toute ma sympathie ...

Amitiés

roro

Mr Fcooker, Bonsoir,

Je ne connais pas l'agence avec qui vous avez visité l'appartement et l'autre qui possède également le même appartement. Vous dites que "votre agence immobilière est honnête mais ne fait pas les choses dans la stricte légalité", il y a contradiction!!! Si votre agence est honnête, elle devrai être en mesure de vous dire ce qui se passe exactement avec la réserve qui est en cours.  Vous ne devez pas avoir de scrupules, n'oubliez pas que vous êtes le Client et rien ne vous empêche d'aller voir l'autre agence. J'ai moi-même acheté un appartement que j'ai visité avec une agence et visité et acheté avec une autre agence, car la première ne me semblait pas très honnête. Si vous désirez vraiment acheter cet appartement de rêve, rien ne vous empêche de dire à la deuxième agence que vous êtes prêt à mettre 1000 € de plus par exemple et que si vous n'avez pas besoin de crédit, l'écriture finale peut ainsi se faire en quelques jours. Ainsi je pense que si le propriétaire connaît ces propos par la deuxième agence, son accord serai en votre faveur. Le propriétaire n'est peut-être pas au courant de la réserve faite avec la première agence!!!!! Tentez votre chance et vous verrez bien la réaction!!! N'oubliez pas que la durée de la réserve ne peut pas excéder 15 jours, au delà le bien est à nouveau libre à la vente.
Bon courage.
IsaGab

#21
Votre façon d'agir n'est pas très honnête, cela ne m'étonne pas que les clients Français au Portugal, n'aient pas une excellente réputation!
Christian

#21

Bonsoir Isalgarve,

Votre raisonnement tient bien-sur la route, et il me semble que d'un point de vue strictement légal cela serait plus simple si tout le monde appliquait ce processus.

Cependant, il semblerait que l'agence avec qui je suis en contact fonctionne plutôt a la bonne foi du vendeur. Ils me disent qu'il sont en contact avec lui et qu'il a donné son accord a un autre acheteur qui attend une réponse positive de la banque pour le crédit (la réponse devrait être donnée dans 2 ou 3 semaines).

Pour mon agence, le problème est donc très simple : si ils ont le crédit c'est pour eux, sinon le bien est pour moi. 

Je précise que c'est une agence locale ayant pignon sur rue et qui m'a été conseillé par d'autres personnes en qui j'ai totalement confiance. Les personnes de l'agence sont également très sympathiques et me semble de confiance.

Si cette agence voulait absolument conclure la vente avec moi et le vendeur, il me semble qu'elle aurait fait le forcing et essayé de démontrer qu'il n'y avait pas de réservation en cours. Mais elle préfère la parole du vendeur, qui lui même a du donner sa parole aux autres acheteurs.

J'ai essayé de réfléchir a l’intérêt de mon agence de ne pas conclure la vente avec moi ou de me monter un bateau, mais je ne vois aucune raison.

J'ai discuté avec mon agence et donné mon point de vue (en marchant sur des œufs), afin de leur expliquer qu'il y aurait peut-être dans les jours avenir , une personne plus "stricte avec la loi" et qui pourrait forcer la vente, puisqu'il serait également dans son bon droit. Mais pour l'agence, quand on prononce le mot "loi", elle considère qu'il ne faut pas se "battre". Elle a tout simplement appelé le vendeur pour avoir sa parole que j’étais numéro 2 sur la liste !

Donc, comme beaucoup d'autres cas de transactions, je me trouve dans un dilemme psychologique.

Soit j'opte pour la position "bonne foi" et j'aurais peut-être une chance que le miracle se produise (si les premiers acheteurs n'obtiennent pas le crédit et si un autre acheteur ne la joue pas option légale).

Soit j'opte pour la position "légale", et je risque de  me mettre le vendeur a dos et qu'il place pas mal d’embûches pour que la transaction se fasse. Je risque également de mettre les premiers acheteurs dans l'embarras, et me mettre également mon agence a dos ! De plus,  il semblerait que "la bonne foi" puisse rentrer en ligne de compte dans une deliberation judiciaire.


Vraiment désolé de décrire la situation en détail, mais cela me permet également de réfléchir a mes options de mouvements dans cette partie d’échec.


Mais au final, je pense que je vais adopter la position "bonne foi", mettant peut-être un peu plus de chance d'obtenir le bien, et surtout de moins salir mon Karma !


Je vous tiens au courant et ferai un petit résumé final afin que cette expérience puisse servir a d'autres.

Pour ma part, je fais confiance à la Providence; si je n'avais pas le bien car vendu à l'autre acheteur, je me consolerais en me disant que ce bien n'était pas bon pour moi et qu'il y a mieux qui m'attend.....j'ai souvent fait cette expérience.....Bonne chance!!!

Sage décision :)
2 terrains me sont passés sous le nez, et heureusement, j'ai trouvé bien mieux ;)

Bonjour,
Quand une propriété est favorisée par plusieurs agences vous ne serez jamais sûr des réserves possibles, il n'y a pas la communication entre les agences, plus sûr est de rechercher des propriétés en exclusivité, cela signifie qu'une seule agence est responsable pour la propriété et la contrôle. :)
cordialement

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