La Hongrie reste une destination attrayante pour l'achat immobilier pour les expatriés, même dans la seconde moitié des années 2020, malgré l'effritement de certains de ses avantages comparatifs face à des pays voisins comme l'Autriche et la Croatie. La conjonction de tensions sur l'offre, de fluctuations des taux de change et de subventions gouvernementales a entraîné une forte hausse des prix immobiliers par rapport à la décennie précédente. Cela dit, si vous êtes un expatrié souhaitant acheter un bien immobilier en Hongrie, de nombreuses options intéressantes s'offrent encore à vous, à condition de savoir où chercher et de bien maîtriser les démarches administratives en vigueur.
Bon à savoir :
La Hongrie impose peu ou pas de restrictions aux expatriés souhaitant acquérir un bien immobilier, même si certaines options de prêts subventionnés peuvent ne pas vous être accessibles.
Le marché immobilier en Hongrie
Le marché immobilier hongrois a considérablement gagné en maturité, comme en témoignent la hausse des prix au mètre carré et le volume croissant des programmes neufs. L'offre y est variée, allant des appartements classiques aux hauts plafonds dans des immeubles historiques aux résidences neuves modernes en passant par les maisons individuelles en périphérie.
Du côté des prix, le mètre carré dans le centre de Budapest atteint désormais de 4 000 à 5 500 EUR, tandis que la rive occidentale de la capitale, le quartier verdoyant et vallonné de Buda, affiche des tarifs encore plus élevés. Vous trouverez davantage d'informations à ce sujet dans notre guide dédié à l'achat immobilier à Budapest. Soyez particulièrement vigilant dans le VIe arrondissement (Terézváros), où une interdiction totale des locations de courte durée est entrée en vigueur le 1er janvier 2026, susceptible d'affecter les valeurs immobilières et les rendements locatifs dans ce secteur.
Dans le reste du pays, la situation est nettement moins tendue. Si des villes universitaires comme Debrecen, Szeged et Pécs bénéficient également d'une prime liée aux locations de courte durée, leurs infrastructures et leurs liaisons de transport sont suffisamment développées pour en faire de véritables alternatives à Budapest, en particulier pour les expatriés en télétravail. L'élément déterminant reste le programme de subvention Otthon Start, lancé en 2025, qui a de fait relevé le plancher des prix à 1,5 million de HUF, soit environ 4 000 EUR.
Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers en Hongrie ?
Oui, les expatriés ont facilement accès au marché immobilier hongrois, à quelques exceptions notables près. Les ressortissants de l'UE et de l'EEE jouissent des mêmes droits que les citoyens hongrois en la matière. Pour tous les autres, une simple autorisation délivrée par l'administration locale est nécessaire. La demande est facturée 65 000 HUF (160 EUR) et son traitement prend un mois. Il s'agit en grande partie d'une formalité administrative.
Des restrictions strictes s'appliquent toutefois aux terres agricoles. Les ressortissants non européens sont en principe interdits d'acheter des terres cultivables, des vignobles, des vergers ou des forêts. Même pour les citoyens de l'UE qui n'exercent pas la profession d'agriculteur, la superficie détenue est plafonnée à un hectare (0,01 kilomètre carré).
Trouver un bien immobilier en Hongrie
Le marché immobilier hongrois est résolument ancré dans le numérique : des plateformes comme ingatlan.com constituent le principal outil pour rechercher un bien. Le recours aux agents immobiliers est courant, mais leur activité n'est pas encadrée de manière détaillée. Ils ne sont donc pas nécessairement en mesure de vous accompagner sur les aspects bancaires et juridiques de la transaction. Si vous avez fait vos recherches en amont, rien ne vous empêche de contacter directement le propriétaire afin d'économiser la commission de l'agent, généralement comprise entre 3 et 5 %. Celle-ci est presque toujours à la charge de l'acheteur, ce qui se traduit concrètement par une hausse du prix effectif.
Liens utiles :
Si vous envisagez l'achat d'un bien ancien, notamment dans les quartiers historiques de Budapest, il est vivement conseillé de faire réaliser un diagnostic technique afin de détecter d'éventuels problèmes d'électricité, de chauffage ou de plomberie.
Les démarches pour acheter un bien immobilier en Hongrie
Une fois le prix négocié et convenu verbalement, vous devrez faire appel à un avocat pour poursuivre la transaction : la loi hongroise impose en effet que toute acquisition immobilière soit formalisée par un acte sous seing privé (compromis de vente), qui doit être contresigné par un avocat. Ce dernier est chargé d'effectuer les vérifications des titres de propriété afin de s'assurer que le bien est libre de toute hypothèque, de toute dette ou de toute charge. Il est courant que l'avocat représente les deux parties, les honoraires étant réglés par l'acheteur.
L'acheteur est tenu de verser un acompte initial, généralement fixé à 10 % du prix total. En cas de désistement de sa part, cet acompte est perdu. Si c'est le vendeur qui se rétracte, il est tenu de restituer le double du montant à l'acheteur. Ce mécanisme garantit l'engagement des deux parties jusqu'à la conclusion de la vente. Une fois la signature effectuée et le prêt immobilier, le cas échéant, obtenu, l'avocat transmet le contrat et les pièces justificatives au bureau du cadastre.
L'acheteur et le vendeur doivent signer un procès-verbal de clôture, attestant que le prix de vente a été intégralement réglé et que la possession du bien a été transmise. Toutefois, l'enregistrement définitif des droits de propriété peut prendre jusqu'à six mois, même si l'acheteur occupe déjà les lieux.
Sous réserve de justifier de revenus et de résidence, vous pourrez obtenir un prêt immobilier en tant qu'expatrié. Il est néanmoins fortement recommandé de faire appel à un courtier en crédit pour bénéficier des meilleures conditions. Les prêts sont presque exclusivement accordés en HUF, et les établissements bancaires sont limités à un financement de 80 % de la valeur du bien, un seuil qu'ils abaissent souvent en fonction des spécificités du dossier.
Les frais liés à l'achat immobilier en Hongrie
Au total, les frais liés à l'acquisition d'un bien immobilier en Hongrie représentent entre 5 et 10 % du prix de vente. Parmi les postes les plus importants figure la taxe de mutation immobilière, fixée à un taux forfaitaire de 4 %. Les honoraires d'avocat sont généralement calculés à hauteur de 1 % du prix d'achat brut, bien que ce montant puisse varier selon le professionnel consulté.
Nous faisons de notre mieux pour que les informations fournies dans nos guides soient précises et à jour. Si vous avez toutefois relevé des inexactitudes dans cet article, n'hésitez pas à nous le signaler en laissant un commentaire ci-dessous et nous y apporterons les modifications nécessaires.
