Acheter un appartement à Recoleta, un PH à Villa Crespo ou une tour à Puerto Madero implique de naviguer entre prix libellés en USD, droit de timbre porté à 3,5 % et démarches centralisées autour de l'escribano et du Registro de la Propiedad Inmueble. Le marché immobilier de Buenos Aires reste ouvert aux acheteurs étrangers, qui doivent toutefois obtenir une CDI, justifier l'origine des fonds et composer avec un crédit hypothécaire UVA largement réservé aux résidents permanents.
Le marché immobilier de Buenos Aires se distingue par une activité transactionnelle soutenue et une croissance des prix en USD modérée au début de 2026. D'après le Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, 5 472 actes de compraventa ont été enregistrés en avril 2026 pour des biens situés dans la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), un volume pratiquement stable par rapport à avril 2025 (5 471 actes).
Côté prix au mètre carré, l'Indice Zonaprop fixait le prix moyen affiché à la vente des appartements à USD 2 460 par m² en avril 2026, stable d'un mois sur l'autre, en hausse de 0,4 % depuis le début de l'année et de 2,2 % sur douze mois. Le niveau actuel reste 12,2 % en dessous du pic historique de la série, et la croissance annuelle constitue la plus faible hausse interannuelle des 24 derniers mois.
L'activité hypothécaire demeure marginale mais en progression : selon l'Informe de Coyuntura n° 246 de l'IERIC, les actes assortis d'une hypothèque représentaient environ 16,6 % du total des opérations à CABA en février 2026. Les taux des banques publiques se situent entre 6 % et 9 %, avec une forte dispersion entre les établissements. Plusieurs publications signalent que la participation hypothécaire évolue rapidement d'un mois à l'autre.
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien à Buenos Aires ?
Les étrangers peuvent acquérir et détenir un titre de propriété immobilière urbaine dans la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Le transfert de propriété devient pleinement opposable aux tiers lorsque l'acte authentique (escritura pública) est signé devant un notaire (escribano), puis inscrit au Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, qui enregistre les droits réels sur les biens situés à CABA.
Aucune restriction nationale ne vise les appartements ou maisons urbains à CABA. La Ley 26.737 impose en revanche des limites à la propriété étrangèrede tierras rurales (terres rurales) à l'échelle nationale. Cette règle ne concerne pas les biens urbains de la ville, mais reste pertinente pour toute opération portant sur des terrains ruraux.
Pour les transactions immobilières, les acheteurs étrangers ont besoin d'un identifiant fiscal argentin. La CDI (Clave de Identificación) est l'identifiant destiné aux personnes ne disposant pas de CUIT ou de CUIL et qui doivent opérer dans le système financier ou acquérir des biens immatriculables. Les règles techniques du registre foncier de la Capital Federal exigent que le CUIT, le CUIL ou la CDI figure pour les parties qui deviendront titulaires inscrits.
Le PDF ARCA/AFIP relatif à l'Alta de CDI précise les pièces d'identité acceptées : passeport pour les non-résidents présents sur le territoire, et passeport ou document du pays d'origine pour les non-résidents opérant depuis l'étranger.
En outre, la Sociedad por Acciones Simplificada (SAS) permet d'identifier les associés par leur CUIT, leur CUIL ou leur CDI et de constituer la société par voie numérique. Les étrangers peuvent ainsi figurer comme associés d'une structure argentine susceptible de détenir des biens immobiliers, sous réserve d'un conseil juridique adapté.
Bon à savoir :
Les non-résidents doivent s'attendre à un examen approfondi de l'origine des fonds par les banques, notaires et agents, en application des obligations anti-blanchiment encadrées par l'UIF.
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Quartiers et zones de Buenos Aires
Les quartiers (barrios) de Buenos Aires présentent des écarts de prix marqués.
Quartiers haut de gamme
Puerto Madero : USD 6 152/m². Le plus cher de la CABA, avec des tours neuves, la proximité de l'eau et des immeubles à services intégrés. Cible privilégiée des acquéreurs étrangers à budget élevé recherchant un mode de vie clé en main.
Núñez : USD 3 413/m². Résidentiel au nord, plus calme, prisé des familles et des retraités souhaitant rester dans la ville.
Palermo : USD 3 390/m². Vaste offre, vie urbaine animée, forte demande des travailleurs à distance et expatriés.
Quartiers résidentiels intermédiaires
Belgrano : USD 2 627/m². Familial, bien équipé en services et en transports.
Colegiales : USD 2 420/m². Alternative plus calme à Palermo et Belgrano, avec un rapport qualité-prix souvent jugé favorable.
Saavedra : USD 2 137/m². Résidentiel, orienté valeur dans la zone nord.
Chacarita : USD 1 715/m². Villa Crespo : USD 1 894/m². Géographiquement proches de Palermo et Belgrano, à un prix inférieur.
Villa Devoto : USD 1 560/m². Retiro : USD 1 560/m². Recoleta : USD 1 478/m² selon le classement Zonaprop, bien que ce barrio reste fortement valorisé pour les biens haut de gamme spécifiques.
Lugano : USD 1 098/m², le plus bas de la fourchette municipale. Nueva Pompeya, La Boca et Parque Avellaneda figurent également en bas du classement.
Bon à savoir :
France Diplomatie recommande la vigilance dans toute la ville, notamment dans les zones touristiques et résidentielles fréquentées (Recoleta, Puerto Madero, Palermo, Belgrano), et déconseille fortement de s'éloigner de Caminito à La Boca, en particulier les jours de match de football.
Types de biens immobiliers à Buenos Aires
Les portails locaux classent les biens résidentiels en trois grandes catégories : departamento (appartement),casa (maison) et PH (Propiedad Horizontal). Le vocabulaire des annonces utilise par ailleurs une terminologie spécifique que les acheteurs étrangers gagnent à maîtriser.
Appartements et tours (departamentos)
Produit dominant dans la plupart des quartiers, le departamento se présente dans un edificio (immeuble de hauteur moyenne) ou une torre (tour) avec des services collectifs : piscina, SUM (salón de usos múltiples), gimnasio, laundry, seguridad. Les annonces classent les biens par ambientes (pièces principales) plutôt que par chambres : monoambiente désigne un studio, 2 ambientes un séjour + 1 chambre, et ainsi de suite. Le terme semipiso indique un palier privatif avec peu d'unités par étage, considéré comme un signal de qualité.
Propiedad Horizontal (PH)
Le PH désigne un logement faisant partie d'une petite copropriété, souvent de faible hauteur, fréquemment plus indépendant (entrée privative, patio ou terrasse). Les guides le présentent comme un produit intermédiaire entre le departamento et la casa. Le PH se distingue dans trois sous-catégories commerciales : PH tradicional, PH reciclado (rénové) et PH a estrenar (neuf).
Maisons (casas) et configurations dúplex
La casa reste comparativement rare dans les zones denses de CABA. Pour gagner en espace et en intimité sans terrain individuel, de nombreux acheteurs se reportent sur le PH ou sur des configurations dúplex (logement sur deux niveaux internes reliés par un escalier intérieur). Les annonces signalent également des PH tipo dúplex, combinant le bâti PH et la configuration interne dúplex.
Neuf, ancien et achat en pozo
Les annonces distinguent trois statuts : a estrenar (neuf, jamais habité), usado (revente) et reciclado (rénové). L'achat en pozo consiste à acquérir au stade le plus précoce de la construction, parfois sur plans uniquement. Cette modalité passe fréquemment par un fideicomiso inmobiliario (structure de fiducie).
Le processus d'achat immobilierà CABA suit une séquence relativement standardisée, articulée autour de l'escribano et du Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.
Recherche du bien, via un agent immobilier ou directement.
Phase de réservation et d'engagement préalable (reserva, seña, parfois refuerzo de seña).
Boleto de compraventa (avant-contrat) : optionnel en droit, courant en pratique selon la transaction.
Due diligence menée par l'escribano sur le titre, les registres et les dettes fiscales.
Escritura pública (acte authentique) signée devant un escribano.
Inscription de l'escritura au Registro de la Propiedad Inmueble par l'escribano.
Deux instruments juridiques sont à ne pas confondre : le boleto de compraventa est un contrat privé par lequel les parties s'engagent à conclure la vente, sans transférer la propriété ; l'escritura pública est l'acte formel qui transfère la propriété, puis est inscrit au registre.
À la signature du boleto, l'acheteur verse environ 30 % du prix, le solde étant payé à la date du transfert. Entre le boleto et l'escritura, le délai habituel se situe entre 30 et 60 jours.
L'escribano joue un rôle central. L'acheteur choisit son escribano, et celui-ci vérifie les antecedentes du bien (historique du titre, généralement sur 20 ans) ainsi que la capacité du vendeur à contracter. La vérification comprend une étude de titre, des demandes au registre foncier pour vérifier l'existence de charges (embargos, hipotecas, restrictions), la vérification que le propriétaire inscrit n'est pas frappé d'inhibition, le contrôle des dettes fiscales et, enfin, l'inscription de l'acte.
Le Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal publie une Carta Compromiso précisant les délais de service : 4 jours ouvrables pour un Certificado de Dominio e inhibición, 7 jours ouvrables pour un Informe de titularidad sur un bien spécifique. Le RPI propose également une Presentación Digital pour la transmission notariale, judiciaire et administrative, incluant la saisie de la minuta, la gestion des paiements VEP et le téléversement de documents signés numériquement.
Depuis le 4 mai 2026, le RPI Capital Federal a supprimé les paiements en espèces aux guichets. Les modes autorisés incluent les cartes de débit, le QR, le virement bancaire et les chèques selon les cas. Le RPI avertit que si un paiement par virement n'est pas correctement identifié, le dépôt peut être observé ou retenu, entraînant un retard.
Bon à savoir :
Les consulats argentins à l'étranger peuvent délivrer des procurations destinées à être utilisées en Argentine, sans légalisation ni apostille ultérieures. Ils exigent un passeport valide du mandant et une minuta préparée par un avocat ou un notaire en Argentine. Les actes notariés établis devant un notaire local étranger sont également valables, à condition de porter l'Apostille de La Haye et de respecter les formalités locales.
Coûts d'achat à Buenos Aires
Les frais de transaction à CABA reposent principalement sur l'Impuesto de Sellos, les honoraires du notaire, les frais d'inscription au registre et, le cas échéant, les commissions de l'agent.
Impuesto de Sellos (droit de timbre)
L'AGIP applique un taux standard de 3,5 % aux transferencias de dominio y/o instrumentos que otorguen posesión de inmuebles à CABA. La base imposable correspond au plus élevé entre la valeur de l'opération, le Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) et l'évaluation fiscale. Un taux réduit de 2,7 % s'applique aux transferts dont le montant est inférieur ou égal à ARS 226 100 000.
Une exonération totale du droit de timbre est prévue pour la vivienda única, familiar y de ocupación permanente dont la valeur ne dépasse pas ARS 226 100 000 (EUR 138 800 environ). Au-delà, les sellos ne s'appliquent qu'à l'excédent. L'acte doit comporter une déclaration sous serment, accompagnée d'un certificat du registre foncier. Depuis le 1er janvier 2026, en cas de financement du solde, l'Impuesto de Sellos n'est plus prélevé sur la part financée.
Le Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal met à disposition une Calculadora de Aranceles Registrales pour estimer le coût exact de l'inscription en fonction des caractéristiques du dossier.
Commissions d'agent immobilier
Les orientations de la CUCICBA indiquent que les commissions de compraventa à CABA sont librement convenues entre les parties, contrairement aux locations résidentielles qui suivent un barème plafonné.
Coûts liés au crédit hypothécaire
La Banco de la Nación Argentina impose à l'emprunteur de souscrire une police d'assurance incendie couvrant la valeur de reconstruction du logement faisant l'objet du prêt hypothécaire.
Avantages fiscaux récurrents
Des réductions sur le paiement de l'Impuesto Inmobiliario/ABL existent pour 2026 si certaines conditions sont remplies (personnes physiques, absence de dette, comptes correctement libellés). Le pourcentage varie selon le dispositif et doit être confirmé une fois le bien mis au nom du nouveau propriétaire.
Financement et prêts hypothécaires à Buenos Aires
Le prêt immobilier dominant à Buenos Aires est un prêt en pesos exprimé en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) et indexé via le CER (indice lié à l'inflation), conformément au cadre de la BCRA. Le TNA affiché par la banque s'applique sur un capital et des échéances ajustés par l'UVA, ce qui transfère le risque d'inflation sur l'emprunteur.
La documentation varie selon l'établissement et le profil. À titre d'exemple, Banco Ciudad demande les 3 derniers bulletins de paie (12 derniers en cas d'heures supplémentaires ou de primes), une certification de salaire pour les salariés, des contrats sur 2 ans plus 3 cotisations de retraite pour les contractuels, et un état des revenus et dépenses certifié par un expert-comptable pour les indépendants. Les 3 derniers relevés de carte de crédit, avec preuve de paiement, peuvent être demandés. BBVA exige le DNI, des justificatifs de revenus et un certificat d'état civil.
Devenir propriétaire à Buenos Aires
Une fois propriétaire, plusieurs obligations récurrentes s'appliquent à Buenos Aires, articulées entre la fiscalité municipale, les charges de copropriété et les services publics régulés.
Impôt foncier (Impuesto Inmobiliario/ABL)
L'AGIP perçoit l'Impuesto Inmobiliario/ABL selon une méthodologie actualisée à partir de 2026 par la Ley Tarifaria. Pour les locations enregistrées, le locataire acquitte la composante tarifaire du service ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza), tandis que la composante Inmobiliario reste à la charge du propriétaire. Une exonération totale au titre de la Loi n° 6.640 est prévue pour les propriétaires qui louent leurs biens à usage d'habitation (hors locations touristiques), avec une validité annoncée jusqu'au 31 décembre 2026.
Charges de copropriété et consorcio
Les immeubles fonctionnent comme un consorcio de propiedad horizontal avec un administrador. La Loi M n° 941 impose l'inscription préalable de l'administrateur au Registro Público de Administradores. La Ville met à disposition un Buscador de Administradores de Consorcios pour vérifier l'enregistrement avant de signer.
Les expensas sont la contribution mensuelle qui couvre les réparations, les remplacements et les travaux d'entretien des parties communes. Leur paiement est obligatoire pour les propriétaires comme pour les occupants, à quelque titre que ce soit. Les conflits ne peuvent être résolus en retenant les expensas.
Services publics
L'électricité dans l'AMBA est distribuée par EDENOR et EDESUR, sous le contrôle de l'ENRE, qui publie le tableau tarifaire résidentiel avec un terme fixe et un terme variable par distributeur. Le gaz est régulé par l'ENARGAS, qui publie les tableaux tarifaires applicables. Pour l'eau et l'assainissement, l'ERAS décrit un processus de convergence tarifaire entré en vigueur le 1er janvier 2026, avec un plafond mensuel de 4 % pour les augmentations du coefficient K entre janvier et avril 2026.
Locations courte durée
Les locations touristiquesà CABA sont régies par la Loi n° 6.255, qui crée un Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos sous l'autorité touristique de la Ville. Les hôtes doivent notifier le consortium de copropriété, s'assurer que le règlement n'interdit pas cette activité, conserver les informations sur les hôtes et présenter une déclaration sous serment relative à la sécurité. Une redevance municipale Derecho de Uso Urbano s'applique aux touristes non-résidents séjournant dans ces logements, dans le cadre de la Loi 6278.
Fiscalité des revenus locatifs
Au niveau national, l'ARCA/AFIP permet aux contribuables, pour les revenus immobiliers urbains, d'opter pour la déduction soit des dépenses réelles documentées, soit des dépenses présumées équivalentes à 5 % du loyer. Les impôts grevant les biens producteurs de revenus peuvent être déductibles selon les indications de l'autorité fiscale.
La vente d'un bien à Buenos Aires mobilise les mêmes acteurs que l'achat, mais inverse la perspective fiscale et documentaire. L'escribano est responsable du dépôt et du paiement du Sellos dans les actes publics.
Fiscalité fédérale du vendeur
Au niveau national, l'Impuesto Cedular peut s'appliquer à l'aliénation d'immeubles et au transfert de droits sur immeubles, dans le cadre de la Ley 27.430 et de la RG 4.468/2019. L'ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, retenue historique de 1,5 % côté vendeur) a été abrogé par la Ley 27.743.
Documentation du vendeur
Le Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires énumère les documents typiques d'une transmission de propriété :
Título de propiedad original.
Dernières factures municipales, fiscales et de services acquittées.
Pour la propriedad horizontal : liquidation des expensas et coordonnées de l'administrateur.
Si le prix est libellé en devise étrangère, l'acte doit indiquer son équivalent en pesos au taux de change vendeur du Banco Nación de la clôture du jour ouvré précédent.
Droit de timbre côté vendeur
L'AGIP applique un Impuesto de Sellos de 3,5 % aux transferencias de dominio à CABA, avec un taux réduit de 2,7 % lorsque le montant est inférieur ou égal à ARS 226 100 000. L'instrumentation et le paiement sont assurés par l'escribano dans l'acte public. Le seuil d'exonération pour la vivienda única peut également influer sur la négociation et le net vendeur, dans la mesure où il modifie le coût total pour l'acheteur.
Commissions d'agent
Les commissions de vente à CABA sont librement convenues, généralement de 3 % + IVA côté vendeur et 3 % + IVA côté acheteur, parfois jusqu'à 4 % dans certains segments, avec une marge de négociation possible pour les transactions importantes.
Vérifications anti-blanchiment
Les obligations UIF s'appliquent à la vente comme à l'achat. L'escribano peut demander, à l'approche de la signature, des justificatifs supplémentaires sur l'origine des fonds, tant au vendeur qu'à l'acheteur.
Cas particulier des résidents fiscaux français
Pour un résident fiscal français, Service-Public indique que les plus-values immobilières sont en principe imposables et que la résidence fiscale, en France ou à l'étranger, peut déclencher des obligations déclaratives françaises. La page impots.gouv.fr consacrée à la vente d'un bien immobilier couvre explicitement le cas du résident fiscal français vendant un bien situé à l'étranger.
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Foire aux questions
Non. Les étrangers, y compris les non-résidents, peuvent acquérir un bien urbain à Buenos Aires, et l'achat ne confère pas en lui-même de droit de séjour. En pratique, l'acheteur doit disposer d'un identifiant fiscal argentin, généralement une CDI pour les non-résidents, afin de signer l'escritura et d'inscrire le bien au registre foncier.
La réponse dépend de l'objectif visé : préservation de capital en USD, revenus locatifs en pesos, détention longue ou revente rapide. Pour une stratégie de location courte durée, la charge administrative est réelle : l'inscription au Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos auprès de l'autorité touristique de la Ville est obligatoire, avec des documents spécifiques à fournir. Évaluez le rendement net après expensas, fiscalité et vacance, en gardant à l'esprit que les prix sont libellés en USD tandis que les loyers s'encaissent souvent en pesos.
Sur le plan procédural, ce qui compte est la certitude du titre et son inscription au Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal. L'achat en pozo ou neuf implique des étapes spécifiques de boleto, de prise de possession puis d'escritura, tandis que l'ancien repose surtout sur une chaîne de titres propre. Dans les deux cas, l'escribano doit obtenir les certificats du registre avant la signature.
Le calendrier dépend de la rapidité avec laquelle l'escribano mène la due diligence, finalise l'escritura et soumet l'inscription. Le Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal annonce des délais de service de 4 jours ouvrables pour un Certificado de Dominio e inhibición et de 7 jours ouvrables pour un Informe de titularidad. Le délai usuel entre boleto et escritura se situe entre 30 et 60 jours.
Oui, mais les obligations varient selon le type de location. Pour les locations touristiques courte durée à CABA, l'inscription au Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos est obligatoire, avec présentation d'une déclaration sous serment sur la sécurité et notification au consortium de copropriété. Au niveau national, de nombreux contrats de location doivent être enregistrés au Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI) auprès de l'ARCA/AFIP, avec téléversement du contrat.
Au niveau fédéral, l'Impuesto Cedular peut s'appliquer au résultat de la vente d'un bien immobilier, avec un taux unique de 15 % selon les indications pas à pas de l'ARCA/AFIP. La vente de la résidence principale (casa habitación) est en principe exonérée. L'application précise dépend notamment de la date d'acquisition du bien.
La Clave de Identificación (CDI) est délivrée par l'ARCA/AFIP aux personnes ne disposant pas de CUIT ou CUIL et qui doivent opérer dans le système financier ou acquérir des biens immatriculables. Pour un non-résident présent sur le territoire, le passeport suffit ; depuis l'étranger, le passeport ou un document du pays d'origine est accepté. La CDI est indispensable pour figurer comme titulaire inscrit au registre foncier.
Oui, par procuration. Les consulats argentins à l'étranger peuvent rédiger une procuration utilisable directement en Argentine, sans légalisation ni apostille ultérieures, sur présentation d'un passeport valide et d'une minuta préparée par un avocat ou un notaire en Argentine. Une procuration établie devant un notaire local étranger reste également valable si elle porte l'Apostille de La Haye et respecte les formalités locales.
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Journaliste de formation, titulaire des DALF C1 et C2 et diplômée de l'Université de Maurice, je cumule près d'une vingtaine d'années d'expérience en rédaction. Après six ans dans la presse mauricienne, j'ai rejoint Expat.com, où j'évolue depuis une douzaine d'années, dont cinq en tant qu'assistante éditoriale, et à présent responsable éditoriale.
