État des lieux
Avant de foncer prendre rendez-vous avec un spécialiste de la gestion locative, un état des lieux s'impose.
Votre projet est-il un détachement, une expatriation ou une immigration ?
Vous êtes salarié détaché si votre entreprise vous envoie en mission à l'étranger. Vous êtes donc assuré de revenir dans votre pays. Si la mission ne dure que quelques mois, une vente est inutile. Une location peut s'envisager en cas de mission plus longue.
Vous êtes salarié expatrié si vous avez conclu avec votre employeur un contrat d'expatriation. C'est la définition de l'expatriation au sens strict (sens juridique). Votre contrat définit la durée de votre expatriation, quelques années, en général. Vous savez donc que vous rentrerez dans votre pays d'origine. Néanmoins, la longueur de votre séjour à l'étranger peut vous amener à louer ou même à vendre votre logement.
L'expatrié au sens large est celui qui immigre dans un pays étranger. Il n'y a pas ici de notion de durée fixe. Les définitions de l'expatrié au sens large et de l'immigré sont donc similaires. Si vous envisagez de vous installer définitivement dans le pays étranger, la vente de votre logement semble être la seule option. Mais la location peut s'avérer plus rentable (selon votre situation), et vous permettre de constituer un patrimoine immobilier.
Quelle est votre situation financière ? Votre situation professionnelle ?
Il s'agit ici de faire un état des lieux de vos comptes pour évaluer vos ressources et vos besoins.
- Votre travail
Êtes-vous salarié détaché ou expatrié ? Êtes-vous un futur immigré avec une promesse d'embauche à l'étranger ? Partez-vous pour chercher du travail ?
- Vos ressources
Quelle est la nature de vos revenus actuels (salaire, pension, rente, loyer, allocation…) ?
Possédez-vous des comptes sur livret ? Une assurance vie ? Decomptes-titres (investissement boursier) ?
- Vos dépenses
Avez-vous un ou plusieurs prêts en cours ? S'agit-il de prêts à la consommation, de prêts immobiliers ?
Quelle est la durée de ces prêts et quel est leur taux d'intérêt ?
Payez-vous une pension alimentaire ? Avez-vous d'autres sorties d'argent ? Sont-elles régulières ou ponctuelles ?
- Vos investissements
Avez-vous des investissements actuellement ? (terrain, logement, garage, local commercial, maison achetée avec d'autres investisseurs, comptes sur livret, comptes-titres, assurance vie).
Envisagez-vous d'investir dans votre pays d'accueil ? Si oui, dans quels domaines souhaitez-vous investir, et pour quel montant ? Avez-vous déjà le budget nécessaire pour investir dans votre pays d'accueil, ou comptez-vous demander un prêt ? Votre visa vous permettra-t-il d'en contracter un ?
Quelle est votre situation personnelle ?
Êtes-vous célibataire, marié, en union libre ? Avec ou sans enfants ? Comptez-vous en avoir ? Envisagez-vous déjà la location ou l'achat d'un grand logement à l'étranger, en vue de votre projet de famille ?
Quel est votre rapport à votre logement ?
S'agit-il d'un héritage ? D'un bien transmis de génération en génération ? A-t-il une valeur sentimentale forte ? Il ne faut pas minimiser la valeur affective du bien immobilier. La place qu'occupe votre logement pourra vous faire opter pour une location plutôt que pour une vente.
Vendre ou louer ?
Faut-il vendre ou louer votre logement ? Bien entendu, la question ne se pose que si vous êtes propriétaire.
Option vente
L'option vente vous concerne si vous partez vivre définitivement dans le pays étranger. Elle peut être également envisagée si vous comptez investir dans le pays étranger. En clair : la vente vous concerne si vous n'avez plus d'attaches avec votre pays actuel. Le premier avantage de la vente est qu'elle vous apporte tout de suite une grosse somme d'argent. Elle vous permet de financer vos projets à l'étranger.
Pour assurer votre réussite, sollicitez les conseils de professionnels : banquier, notaire, professionnels de l'immobilier. Ils vous aideront à établir un état des lieux de vos finances (le banquier vous dira quels comptes vous pouvez conserver à l'étranger), à comprendre les aspects juridiques et fiscaux de votre projet.
Car pour que la vente soit avantageuse, il faut qu'elle ait lieu avant votre expatriation. En fonction de votre situation, vous pourrez échapper à l'impôt sur la plus-value.
Pour que la vente soit avantageuse, il faut aussi que le marché immobilier vous soit favorable. Quel est l'état de la conjoncture ? Les offres de logements sont-elles supérieures à la demande ? Votre bien correspond-il aux tendances du marché ? Est-il en bon état ? Est-il récent ? Correspond-il aux nouvelles normes environnementales ? Vendre son logement implique une longue réflexion. Vous pourriez devoir patienter le temps que la conjoncture vous soit favorable, diminuer votre prix, ou réaliser des travaux pour rendre votre bien plus attractif. D'où la nécessité de faire appel à des professionnels.
Option location
L'option location vous concerne si :
- Vous ne restez que quelques années dans le pays étranger.
- Vous faites des allers-retours fréquents dans votre pays et avez besoin d'un pied-à-terre.
- Vos proches vivent non loin de chez vous et peuvent prendre en charge votre logement.
- Vous investissez et souhaitez transformer votre résidence principale actuelle en bien à louer.
- Votre logement a une valeur sentimentale forte. Vous préférez le conserver.
L'avantage de la location est qu'elle vous procure une rentrée d'argent régulière. C'est un investissement sûr et rentable. Mais prenez garde à la fiscalité.
Location meublée ou vide ?
Vous pouvez bénéficier d'un allégement d'impôt différent selon que votre logement est meublé ou non. En France, par exemple, les loyers perçus d'une location meublée « sont soumis aux bénéfices industriels et commerciaux, et [sont] imposables au titre de l'impôt sur le revenu », quelle que soit la durée de la location (ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires). Par contre, le loyer perçu dans le cadre d'une location vide entre dans la catégorie des revenus fonciers ; vous paierez donc l'impôt sur le revenu dans cette catégorie-là (et non pas dans celle des bénéfices industriels et commerciaux).
Location saisonnière ou non ?
Depuis l'arrivée d'Airbnb, les États prennent des mesures de plus en plus contraignantes pour encadrer la location saisonnière (location touristique meublée). Les locations sont limitées dans le temps et circonscrites à certains quartiers. Au Japon, par exemple, des quartiers de Tokyo ou de Kyoto sont interdits à la location touristique en période estivale. Des villes touristiques françaises, portugaises ou américaines ont pris des mesures similaires.
La location saisonnière est donc loin d'être avantageuse. En plus des règles drastiques à appliquer, elle engendre plus de coûts, notamment en entretien. Plus de passage signifie plus de dégradations possibles. Les touristes sont parfois moins précautionneux que les locataires de longue durée. De plus, ne louer qu'à des touristes vous soumet aux fluctuations du marché. Vous vous exposez à de longues périodes sans loyer s'il n'y a aucun touriste pour louer votre bien. Préférez une location de longue durée.
Intérêt d'investir dans l'immobilier pour un expatrié
L'immobilier est l'investissement préféré des expatriés. C'est l'investissement le plus sûr et le plus rentable. Certes, l'immobilier est en théorie moins rentable que l'investissement boursier. Mais investir en Bourse est bien plus risqué. Avec l'immobilier, on a l'assurance de se constituer un patrimoine. On bénéficie également d'une entrée d'argent régulière, et d'une solution de repli en cas de retour dans son pays.
Les expatriés peuvent opter pour l'investissement immobilier dans leur pays d'origine ou leur pays d'accueil. Si vous souhaitez investir, renseignez-vous au préalable sur vos possibilités, et dans votre pays actuel, et dans votre pays d'accueil. Cela vaut même si vous demandez un prêt depuis l'étranger dans votre pays d'origine. Gardez à l'esprit qu'un expatrié est, pour les banques, un profil plus à risque et moins rentable que les autres. Parlez de votre projet à votre banquier avant votre expatriation pour établir un dossier solide.
Gérer son logement en expatriation : les conseils en plus
Évitez de laisser votre logement inoccupé. Il risque de se dégrader plus rapidement et pourrait être squatté. Préférez une mise en location.
En cas de vente, pensez à vos meubles. Quels sont les meubles inclus dans la vente ? Quels sont ceux que vous devrez vendre vous-mêmes ? Vous pouvez aussi en emporter avec vous. Dans ce cas, renseignez-vous auprès des compagnies de déménagement international, et vérifiez qu'elles desservent votre destination.
Souvenez-vous que les revenus locatifs sont imposés. Vous pourriez donc payer des impôts et dans votre pays d'origine, et dans votre pays d'accueil. Vous restez aussi redevable de la taxe foncière et/ou la taxe d'habitation. N'oubliez pas les autres charges comme l'entretien du logement, ou les charges à payer quand le logement est vide (électricité, gaz, eau).
Pour gérer votre bien en location, évitez de faire appel à vos proches et amis, surtout s'ils n'y connaissent rien en immobilier et en fiscalité. Faites appel à un professionnel de la gestion locative pour expatriés.
