Cómo comprar una vivienda en Lisboa
Entonces, ¡finalmente estás en Lisboa! Tienes un piso, un trabajo y tu vida avanza rápidamente. ¡Bien hecho! Pero si planeas establecerte en la ciudad a largo plazo, es posible que estés considerando comprar una propiedad aquí. Y aquí es donde entra esta publicación; a continuación, hemos resumido algunos consejos para ayudarte a planificar la compra de tu propiedad en Lisboa.
Una destino muy popular para expatriados de todo el mundo, Lisboa ha visto florecer consistentemente el mercado inmobiliario en la última década, resultando en los precios de propiedad más altos jamás registrados. Desde enero de 2015, el precio promedio por metro cuadrado en Lisboa ha aumentado de 1,300 € a asombrosos 3859 €. En el centro de Lisboa, en vecindarios como Baixa, Bairro Alto, Chiado y Rossio, los precios de la propiedad han aumentado a 5,349 € por metro cuadrado (datos de julio de 2023), un extraordinario salto del 167% en poco más de 8 años.
De hecho, la capital portuguesa ha sido noticia recientemente después de que un estudio de CASAFARI la destacara como la segunda ciudad del sur de Europa más cara para comprar propiedades, superando a ciudades como Madrid y Milán. Dicho esto, los precios por metro cuadrado en Lisboa aún son relativamente moderados en comparación con otras capitales de Europa Occidental, aunque los salarios son notablemente bajos y muchos jóvenes actualmente tienen dificultades para poder permitirse salir de casa de sus padres. Para empeorar las cosas, las tasas de interés están actualmente en su punto más alto en 15 años, con el 90% de los préstamos bancarios en Portugal ajustándose a la hipoteca de tasa variable. Sea como fuere, pagar la hipoteca en cuotas mensuales es definitivamente más barato que alquilar, ya que Lisboa ha sido nominada como la ciudad más cara de Europa para alquilar un apartamento de 1 dormitorio en el centro de la ciudad (2,500 €/mes). Esto convierte la compra de propiedades en Lisboa en una excelente inversión para los expatriados que deciden quedarse en la ciudad por más tiempo, considerándola su hogar permanente.
Invertir en inmuebles en Lisboa
Invertir en propiedades en Lisboa
El mercado inmobiliario en Lisboa (y en Portugal en general) está siendo bastante favorable para los inversionistas, con los precios de las propiedades subiendo constantemente en los últimos 10 años.
Sin embargo, la agitación social está aumentando debido a que las personas ya no pueden comprar ni alquilar en las ciudades donde trabajan/estudian. Para abordar este problema urgente, el gobierno local está impulsando un nuevo conjunto de medidas dedicadas a resolver la crisis de vivienda que actualmente afecta al país. Como parte de esta nueva política, el Programa de Visados Dorados se ha suspendido en Lisboa, lo que significa que los inversores extranjeros ya no pueden vivir legalmente en el país y solicitar la ciudadanía después de 5 años solo por comprar propiedades por valor de 500,000 € en la capital. Además, esta nueva legislación para abordar la especulación y los precios elevados ha considerado ilegal abrir nuevos Airbnb en Lisboa y Oporto, por lo que no podrás alquilar tu propiedad a turistas (legalmente) si estás fuera de la ciudad.
Sin embargo, en lo que posiblemente sea la propuesta más controvertida del paquete, el gobierno también está considerando el arrendamiento coercitivo para propiedades que hayan estado vacías durante al menos un año sin pruebas de pagos de servicios públicos. Aunque su aplicación aún está envuelta en misterio, técnicamente, los propietarios pueden recibir un aviso indicando que su propiedad se alquilará forzosamente a una familia local (por una suma considerada adecuada por las autoridades locales) si la casa/departamento ha estado desocupado durante mucho tiempo.
Sin embargo, si tu único interés como inversionista es comprar propiedades rápidamente para venderlas, te alegrará saber que los precios de las propiedades en Lisboa siguen subiendo, con un aumento de casi el 8% en los últimos 2 años en el área metropolitana. Por otro lado, los costos de transacción asociados con la compra de propiedades en Lisboa son bastante altos. Debes esperar pagar el IMT (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), el impuesto de timbre, el costo de la escritura de la casa y, si necesitas contar con un préstamo, las respectivas tarifas bancarias (impuesto de timbre). Como ejemplo, si quieres comprar un apartamento por 250,000 € y no necesitas financiamiento, espera pagar 7,955 € por el IMT, más 2,000 € de impuesto de timbre (0.8% del total de la venta) y alrededor de 1,000 €/1,500 € por la escritura de la casa. Si necesitas un préstamo bancario por el 80% del valor de compra (el límite más alto en Portugal), entonces debes agregar 1,200 € (0.6% de impuesto de timbre para un préstamo de 200,000 €) al total.
Si es al revés y estás tratando de vender, debes esperar pagar honorarios de agente inmobiliario (generalmente el 5% del valor de venta), el impuesto sobre el valor añadido sobre esos honorarios (IVA del 23%), y otros honorarios legales relacionados. Además, si no inviertes tus ganancias de capital en otra propiedad, deberás pagar impuesto sobre la renta (IRS) sobre el 50% del monto que ganaste. Por ejemplo, si originalmente compraste tu propiedad por 200,000 € y ahora la estás vendiendo por 250,000 €, has tenido una ganancia de capital de 50,000 €. Sin embargo, puedes deducir reparaciones, gastos de mantenimiento y honorarios de agente inmobiliario. Para simplificar, supongamos que nunca tuviste ningún otro gasto deducible además de los honorarios del agente (el 5% de 250,000 € = 12,500 €). Esta suma se restará de los 50,000 € iniciales, llevando tus ganancias de capital a 37,500 €. Como se mencionó anteriormente, el IRS solo se aplicará al 50% de tus ganancias, lo que significa que 18,750 € estarán sujetos a impuestos. Si eres residente legal y pagas tus impuestos en Portugal, la cantidad que pagarás efectivamente dependerá de tus otras fuentes de ingresos y deducciones anuales, con los tramos impositivos actuales oscilando entre el 14.5% y el 48% (para hogares/individuos de ingresos más altos). Sin embargo, si vives en otro país de la UE, se agregará un 5% adicional a tu tramo como "impuesto de solidaridad". Finalmente, si vives y pagas impuestos fuera de la UE, entonces deberás pagar un impuesto fijo del 28% sobre el 100% de tus ganancias de capital: en este caso, pagarías 10,500 € (37,500 * 28%) solo en impuestos por vender tu propiedad.
Precios de propiedades en Lisboa
En cuanto a los precios, un estudio de la plataforma inmobiliaria CASAFARI, que comparó los precios de las propiedades en diferentes ciudades del sur de Europa en el primer trimestre de 2023, mostró que el precio promedio por metro cuadrado en el centro de la ciudad de Lisboa estaba en 5,149€, con los últimos meses empeorando esta estadística. Según el sitio web inmobiliario portugués Idealista, ese mismo precio por metro cuadrado había subido a 5,400€ en octubre de 2023. Considerando toda la región metropolitana, el precio promedio por metro cuadrado baja a 3,859€, aunque ha aumentado un 35% en los últimos cinco años.
Obviamente, los precios variarán según la zona que estés investigando. En áreas como Benfica, Carnide, Limiar o Marvila, que están justo fuera del centro de la ciudad, el precio promedio por metro cuadrado ronda los 4,000€, mientras que en áreas donde solía vivir la clase media, como Odivelas, Loures o Amadora, aún se pueden encontrar ofertas para expatriados con presupuesto (2,600€ por metro cuadrado). Por otro lado, si tienes un presupuesto ajustado y no te importa vivir bastante lejos del centro de la ciudad, puedes buscar opciones en Sobral do Monte Agraço, Azambuja y Arruda dos Vinhos, a unos 50 km del centro (1,300€-1,500€ por metro cuadrado).
Agencias inmobiliarias en Lisboa
El proceso de comprar propiedades en Lisboa puede ser todo menos simple para los no nativos. Necesitarás mucha documentación, y es fácil cometer un error y tener que comenzar el proceso nuevamente. Si estás considerando comprar una casa o propiedad en el centro histórico de la ciudad, definitivamente necesitarás un abogado portugués, ya que las casas en esta área generalmente requieren licencias y permisos específicos, especialmente si planeas hacer renovaciones.
Si eres nuevo en la zona, es mucho mejor organizar la compra de tu propiedad a través de una agencia inmobiliaria.
Los agentes inmobiliarios en Portugal deben estar registrados en el gobierno y tener un número de licencia emitido por la Asociación de Agentes Inmobiliarios (Associação de Mediadores Imobiliários). Para verificar si el agente con el que planeas trabajar está registrado oficialmente, puedes ponerte en contacto con el Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção.
También debes tener en cuenta que los agentes inmobiliarios en Portugal trabajan en interés del vendedor y reciben su comisión del vendedor. La buena noticia aquí es que no tendrás que pagar una comisión al comprar una vivienda. Sin embargo, para asegurarte de que alguien esté cuidando también de tus intereses, es mejor obtener asesoramiento independiente antes de firmar cualquier contrato.
Hay innumerables agencias inmobiliarias y sitios web que pueden ayudar a los expatriados a encontrar su nuevo hogar en Lisboa: Remax, Era e Idealista son algunas de ellas. Facebook Marketplace también es un buen lugar para encontrar vendedores independientes siempre que estés especialmente atento.
La mayoría de las agencias inmobiliarias hablarán inglés y podrán ayudarte en todo el proceso de compra también.
Enlaces útiles:
