¡Por fin estás en Lisboa! Tienes un piso y un trabajo, y tu vida avanza a buen ritmo. ¡Enhorabuena! Pero si planeas establecerte en la ciudad durante mucho tiempo, quizás estés considerando comprar una propiedad aquí. Y aquí es donde entra en juego este artículo: a continuación, hemos resumido algunos consejos para ayudarte a planificar tu compra de propiedad en Lisboa.
El mercado inmobiliario de Lisboa (y de Portugal en general) atraviesa un buen momento para los inversores, ya que los precios de la vivienda han subido de forma constante durante los últimos 10 años.
Sin embargo, el malestar social va en aumento, pues hay quienes ya no pueden comprar ni alquilar en las ciudades donde trabajan o estudian. Para hacer frente a esta situación urgente, el gobierno local está impulsando una nueva legislación que intenta resolver la crisis de la vivienda que azota actualmente al país. Como parte de estas medidas, ya no es posible acogerse al programa Golden Visa mediante la compra de una propiedad en Lisboa por valor de 500 000 €. Este programa otorga a sus beneficiarios el derecho a residir legalmente en el país durante 10 años, tras los cuales pueden solicitar la nacionalidad. Aún existen otras vías para acceder al programa, pero comprar una propiedad en la capital ya no es una de ellas. Además, esta nueva legislación, pensada para frenar la especulación y los precios elevados, ha otorgado a los ayuntamientos plena autonomía para suspender la concesión de licencias de nuevos Airbnb. A día de hoy, no es posible abrir un Airbnb en Lisboa, por lo que no podrás alquilar tu propiedad a turistas (de forma legal) cuando estés fuera de la ciudad.
Si tu objetivo principal como inversor es comprar para revender, el mercado inmobiliario de Lisboa no deja de crecer: los precios en el área metropolitana han subido casi un 8 % solo en el último año. Dicho esto, también conviene tener en cuenta que los costes de transacción en Portugal son relativamente altos a la hora de comprar una propiedad en Lisboa, ya que el comprador es responsable de liquidar el IMT (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), el impuesto del timbre, los gastos de escritura y registro, y cualquier comisión bancaria adicional si necesita financiación.
El único coste fijo es el de la escritura, que suele situarse entre los 1 000 € y los 1 500 €. El resto de los gastos dependerá del precio de la vivienda, como el IMT (con distintos tramos según el precio del inmueble), el impuesto del timbre sobre la compraventa (0,8 % del precio) o el impuesto del timbre sobre el préstamo bancario (0,6 %).
Para aliviar esta carga a los compradores más jóvenes, el gobierno aprobó en 2024 una nueva legislación dirigida a residentes de entre 18 y 35 años que adquieran su primera vivienda. Con este programa, el Estado puede financiar hasta el 10 % del precio del inmueble, ayudando así a los compradores a cubrir la entrada habitual (los bancos no suelen financiar más del 90 %). Además, quienes cumplan los requisitos como compradores de primera vivienda están exentos de pagar el IMT y el impuesto del timbre sobre el precio de compra. Eso sí, ten en cuenta que estos beneficios solo se aplican si se trata de la primera vivienda del comprador, si el precio del inmueble no supera los 450 000 € y si los ingresos anuales del comprador son inferiores a 83 696 €. El programa es válido para todos los residentes legales, independientemente de su nacionalidad.
Por el contrario, si lo que vas a hacer es vender una propiedad en Lisboa, deberás tener en cuenta las comisiones del agente inmobiliario (normalmente, el 5 % del precio de venta), a las que se suma un IVA del 23 % sobre dicha comisión, además de otros gastos legales. También puede aplicarse el impuesto sobre las plusvalías (28 %) si no reinviertes los beneficios en otra propiedad. No obstante, solo el 50 % de las plusvalías obtenidas por la venta de inmuebles está sujeto al IRS, aunque se aplica un 5 % adicional de «tasa de solidaridad» a los residentes de la UE fuera de Portugal. Para los residentes fuera de la UE no existen rebajas fiscales, es decir, tienen que pagar el 28 % íntegro.
Como destino muy demandado por expatriados de todo el mundo, Lisboa ha visto cómo su mercado inmobiliario florece de forma sostenida durante la última década, alcanzando los precios más altos jamás registrados. Desde enero de 2015, el precio medio del metro cuadrado en Lisboa ha pasado de 1 300 € a la asombrosa cifra de 4 360 €. En el centro de Lisboa, en barrios como Baixa, Bairro Alto, Chiado y Rossio, los precios han llegado a los 5 720 € por metro cuadrado (datos de mayo de 2025), un salto extraordinario del 160 % en poco más de 10 años. Según datos de Imovirtual, uno de los mayores portales inmobiliarios del país, los anuncios en Lisboa rondan, de media, los 650 000 €, un 33 % más que en 2024.
Dicho esto, los precios por metro cuadrado en Lisboa siguen siendo relativamente moderados si los comparamos con los de otras capitales de Europa Occidental, aunque los salarios son notablemente bajos y muchos jóvenes se las ven y se las desean para poder independizarse de casa de sus padres. Para colmo, los tipos de interés han subido considerablemente respecto a 2022: el euríbor (el tipo de referencia que se utiliza para calcular los intereses de los préstamos hipotecarios) se sitúa actualmente en torno al 2 % (entre 2015 y 2022 estuvo por debajo del 0 %). Aun así, pagar la hipoteca a plazos sigue siendo, sin duda, más barato que alquilar, ya que Lisboa figura entre las ciudades más caras de Europa para vivir de alquiler, según el Housing Anywhere International Rent Index (el alquiler medio de un apartamento en la ciudad durante el primer trimestre de 2025 ronda los 1 750 €). Esto convierte la compra de una propiedad en Lisboa en una excelente inversión para los expatriados que decidan quedarse en la ciudad por un largo periodo y establecer aquí su residencia permanente.
Como es lógico, los precios varían según la zona que estés mirando. En Benfica, Carnide, Lumiar o Marvila, por ejemplo, justo a las afueras del centro, el precio medio del metro cuadrado se sitúa en torno a los 5 000 €, mientras que en zonas que tradicionalmente albergaban a la clase media, como Odivelas, Loures o Amadora, todavía es posible encontrar buenas oportunidades para los expatriados con un presupuesto más ajustado (3 000 € por metro cuadrado). Por otro lado, si vas muy justo de presupuesto y no te importa vivir bastante lejos del centro, puedes explorar las opciones en Sobral de Monte Agraço, Azambuja y Arruda dos Vinhos, a unos 50 km del centro (entre 1 800 € y 2 400 € por metro cuadrado).
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Dónde buscar vivienda en Lisboa
Si acabas de llegar a la zona, lo más recomendable es gestionar la compra de la propiedad a través de una agencia inmobiliaria.
Los agentes inmobiliarios en Portugal deben estar registrados oficialmente y contar con un número de licencia emitido por la Asociación de Mediadores Inmobiliarios (Associação de Mediadores Imobiliários). Para comprobar si el agente con el que piensas trabajar está oficialmente registrado, puedes ponerte en contacto con el Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção.
También debes saber que los agentes inmobiliarios en Portugal trabajan en interés del vendedor y reciben su comisión también del vendedor. La buena noticia es que no tendrás que pagar comisión al comprar una vivienda. Aun así, para asegurarte de que alguien también vela por tus intereses, lo mejor es buscar asesoramiento independiente antes de firmar cualquier contrato.
Hay un sinfín de agencias y portales inmobiliarios que pueden ayudar a los expatriados a encontrar su nuevo hogar en Lisboa: Remax, Era e Idealista son algunos de los principales. Facebook Marketplace también es un buen sitio para encontrar vendedores particulares, siempre que prestes mucha atención.
Bueno saber:
La mayoría de las agencias inmobiliarias hablan inglés y pueden acompañarte durante todo el proceso de compra.
El proceso de compra de una vivienda en Lisboa puede resultar de todo menos sencillo para quien no es local. Vas a necesitar mucha documentación y es fácil cometer algún error y tener que empezar el trámite desde cero. Si estás pensando en comprar una casa o un inmueble en el centro histórico de la ciudad, vas a necesitar sí o sí un abogado portugués, ya que los inmuebles de esta zona suelen requerir licencias y permisos específicos, sobre todo si tienes previsto hacer reformas.
Cabe destacar que la mayoría de los residentes portugueses son propietarios de las viviendas en las que viven. En general, no existen restricciones ni complicaciones para los expatriados que quieran comprar una propiedad en Portugal. No obstante, las cosas están cambiando rápidamente y algunos partidos políticos llevan tiempo pidiendo que se prohíba la compra de casas o apartamentos por parte de ciudadanos extranjeros.
Para comprar una vivienda en Lisboa tendrás que seguir varios pasos:
En primer lugar, deberás solicitar un número de identificación fiscal (Número de Identificação Fiscal, también conocido como Número de Contribuinte). El trámite es bastante sencillo y obtendrás fácilmente los documentos necesarios en tu oficina local de Hacienda. Para facilitarte aún más las cosas, puedes empezar por abrir una cuenta bancaria en Portugal (necesitarás una para comprar la vivienda) y, de forma automática, obtendrás un número de identificación fiscal.
Una vez que hayas encontrado la vivienda que te interesa, llega el momento de hacer una oferta. Esta es la parte clave del proceso de compra y es muy recomendable contar con un abogado independiente que te guíe en esta fase. También tendrás que contratar a un notario que supervise la transacción. Puedes buscar uno en tu zona o a través de un amplio directorio como el Directorio Europeo de Notarios. Si tu oferta es aceptada, el notario revisará la operación y verificará el inmueble que vas a comprar. Lo hará habitualmente a través del Registro de la Propiedad y de Hacienda para asegurarse de que no haya cargas pendientes sobre la propiedad que vas a adquirir.
Tras acordar un precio con el vendedor, tendrás que firmar un Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), un contrato legal mediante el cual ambas partes se comprometen a llevar adelante la operación y fijan una fecha para cerrar la transacción. Normalmente se pacta una señal como garantía. Si eres tú quien se echa atrás, el vendedor se queda con la señal. Si, por el contrario, es la otra parte la que incumple el contrato, está legalmente obligada a devolverte el doble de la señal. En caso de que necesites un préstamo bancario, ten presente que los bancos solo pueden financiar el 90 % del valor total del préstamo, lo que significa que tendrás que aportar el 10 % restante como entrada.
Por último, deberás firmar la Escritura de Compraventa (Escritura Pública de Compra e Venda), tras lo cual podrás registrar la vivienda a tu nombre.
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Nacido y criado en Oporto, Portugal, Bruno es un nómada digital portugués que actualmente disfruta de tiempo en casa. Ha explorado 60 países y es nómada digital desde 2021.
