Si llevas un tiempo viviendo en Portugal y planeas construir tu futuro en este país, quizás quieras explorar opciones más allá del alquiler y considerar la compra de una propiedad. También te alegrará saber que comprar una propiedad en Portugal puede ser una excelente oportunidad de inversión. Este artículo analiza el proceso de comprar una propiedad en Portugal, las oportunidades de inversión inmobiliaria, los precios de las propiedades y mucho más.
¿Merece la pena comprar una propiedad en Portugal?
Portugal tiene un mercado inmobiliario en plena ebullición. Incluso tras la pandemia de COVID, los precios de la vivienda siguen subiendo y los inmuebles de las zonas más solicitadas se venden como churros. De hecho, la situación se ha vuelto prácticamente insostenible para los locales, hasta el punto de que las autoridades europeas en Bruselas han alertado en repetidas ocasiones de que los precios inmobiliarios en Portugal están sobrevalorados y han recomendado encarecidamente aplicar controles regulatorios sobre los precios de la vivienda (aunque sus recomendaciones siguen sin ser escuchadas). Sea como sea, hay varios motivos que explican la popularidad de Portugal en el mundo inmobiliario.
Para empezar, Portugal es ahora mismo un destino muy atractivo tanto para expatriados, nómadas digitales, turistas e inmigrantes, ya que solo en 2024 recibió más de 30 millones de visitantes. Por eso, alquilar tu propiedad durante la temporada alta solía ser bastante rentable, lo que ha alimentado aún más la especulación en los precios. Para frenar este problema, los ayuntamientos de Oporto y Lisboa han decidido suspender la concesión de nuevas licencias para gestionar Airbnbs en las ciudades, así que no podrás alquilar tu vivienda a turistas (al menos no legalmente) si estás fuera. Aun así, estas suspensiones no son definitivas y la situación puede cambiar en cualquier momento. Según la legislación local, los contratos de alquiler deben tener una duración mínima de 12 meses. Ten en cuenta que la tasa del impuesto sobre los ingresos por alquiler en Portugal se sitúa actualmente en el 25 %, aunque puedes deducir los gastos de reparación y mantenimiento. Además, puedes obtener una rebaja fiscal si decides alquilar tu propiedad a largo plazo durante 5, 10 o 20 años (con tipos impositivos del 15 %, 10 % y 5 %, respectivamente).
Por otro lado, ante el creciente malestar social, dado que mucha gente ya no puede comprar ni alquilar en las ciudades donde trabaja o estudia, el gobierno también ha introducido grandes cambios en el famoso programa Golden Visa, lo que significa que los inversores extranjeros ya no pueden vivir legalmente en el país y solicitar la ciudadanía al cabo de 10 años por el simple hecho de comprar una propiedad de 500 000 € en la capital.
Por último, aunque Portugal solía presumir de un régimen fiscal bastante favorable para los residentes extranjeros, en 2024 el gobierno introdujo importantes cambios en el régimen de Residentes No Habituales (RNH). Este código ofrecía enormes ventajas fiscales a los nómadas digitales que se establecieran (junto con sus negocios) en el país durante un periodo de 10 años. Ahora, sin embargo, el nuevo programa se llama IFICI y solo se aplica a profesionales altamente cualificados, como profesores universitarios o trabajadores del sector tecnológico. Si tu actividad encaja en alguna de las categorías designadas, todavía puedes disfrutar de un tipo fijo del 20 % sobre tus ingresos, un porcentaje que los trabajadores portugueses (o los extranjeros sin el visado de nómada digital) alcanzan al cobrar más de 2 432 €/mes. Dicho esto, si ganas más de esa cantidad, te ahorrarías impuestos acogiéndote al visado.
Como puedes ver, comprar una propiedad en Portugal no es todo de color de rosa. Los expatriados pueden tener que lidiar con trámites de compra bastante complicados (sobre todo si solicitan una hipoteca), impuestos elevados, costes legales caros, agentes inmobiliarios poco honestos y, en general, una actitud poco amigable por parte de los locales, que consideran a los nómadas digitales una de las principales causas, junto con el turismo y la inmigración masiva, de la actual crisis de la vivienda.
Por eso es absolutamente fundamental que investigues a fondo antes de comprometerte con la compra de una propiedad.
Aunque los precios de la vivienda no han dejado de subir y los alquileres resultan directamente desorbitados en relación con el poder adquisitivo local, fuera de Lisboa Portugal sigue ofreciendo uno de los mercados inmobiliarios más asequibles de Europa Occidental y del sur del continente. Y, si bien la capital ya no puede considerarse, ni por asomo, el “chollo” que fue en su día, Oporto todavía puede resultar bastante asequible si vienes de Norteamérica, Escandinavia o Europa Occidental. Aun así, los precios siguen al alza y el panorama general está cambiando a toda velocidad. Solo en 2025, según los informes, el precio medio de la vivienda subió un 18 % en un solo año, lo que confirma las advertencias de la izquierda de que la financiación pública del gobierno actual y las políticas de exención fiscal para los compradores de primera vivienda (hablaremos de esto más adelante en el artículo) provocarían un repunte de la demanda, los precios y la especulación. La vivienda media en Portugal se vende ahora por 414 000 €, 475 veces el salario mínimo nacional.
Desde enero de 2015, el precio medio del metro cuadrado en Lisboa ha pasado de 1 300 € a la asiombrosa cifra de 4 360 €. En el centro de la capital, en barrios como Baixa, Bairro Alto, Chiado y Rossio, los precios han escalado hasta los 5 720 € por metro cuadrado (datos de mayo de 2025), un salto extraordinario del 160 % en poco más de 10 años. Según los datos de Imovirtual, uno de los principales portales inmobiliarios del país, los anuncios medios en Lisboa rondan los 650 000 €, un 33 % más que en 2024.
Como era de esperar, lo mismo ocurre en Oporto, ciudad que registra los precios inmobiliarios más altos jamás vistos. Si también miramos los datos desde enero de 2015, el precio medio del metro cuadrado en el área metropolitana ha pasado de 994 € a 2 926 €. En el centro, en barrios como Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé y São Nicolau, los precios alcanzan ya los 4 550 € por metro cuadrado (datos de junio de 2025), lo que se traduce en un incremento del 355 %. Imovirtual indica que una vivienda media en Oporto se anuncia actualmente por 395 000 €, un 14 % más que el año pasado.
En cuanto al resto de localidades portuguesas, las perspectivas tampoco son nada halagüeñas en lo que respecta a los nuevos anuncios:
Aveiro: 340 000 €
Beja: 183 000 €
Braga: 340 000 €
Coímbra: 250 000 €
Évora: 259 000 €
Faro (Algarve): 535 000 €
Leiria: 299 000 €
Madeira: 590 000 €
Santarém: 237 000 €
São Miguel (Azores): 385 000 €
Setúbal: 440 000 €
Viana do Castelo: 287 000 €
Por ahora no existen datos oficiales sobre los precios de la vivienda según el tipo de inmueble. No obstante, como es lógico, las casas suelen ser más caras que los apartamentos y los estudios.
Recibe consejos prácticos para vivir mejor tu expatriación
Cómo comprar una vivienda en Portugal
Documentación necesaria para comprar una vivienda en Portugal
La mayoría de los residentes portugueses son propietarios de la vivienda en la que viven. El alquiler, por supuesto, también es popular, pero ser propietario está mucho más extendido. En general, no existen restricciones ni complicaciones para los expatriados que quieran comprar una propiedad en Portugal, aunque las cosas están cambiando rápidamente y algunos partidos políticos llevan tiempo pidiendo que se prohíba la compra de viviendas o apartamentos por parte de ciudadanos extranjeros.
Para comprar una propiedad en Portugal, tendrás que seguir varios pasos:
En primer lugar, deberás solicitar un número de identificación fiscal (Número de Identificação Fiscal, también conocido como Número de Contribuinte). El trámite es bastante sencillo y conseguirás fácilmente los documentos que necesitas en tu oficina local de Hacienda. Para facilitar aún más las cosas, puedes empezar por abrir una cuenta bancaria en Portugal (necesitarás una para comprar la propiedad) y obtendrás automáticamente un número de identificación fiscal.
Una vez hayas encontrado la propiedad que te interesa, llega el momento de hacer una oferta. Esta es la parte clave del proceso de compra y se recomienda encarecidamente contar con un abogado independiente que te guíe en esta etapa. También tendrás que contratar a un notario para que supervise la transacción. Puedes buscar uno en tu zona o consultar un directorio amplio como el Directorio Europeo de Notarios. Si tu oferta es aceptada, el notario revisará la operación y comprobará el estado de la propiedad. Normalmente lo hará a través del Registro de la Propiedad y de Hacienda, para asegurarse de que no haya cargas o cuestiones pendientes sobre el inmueble que vas a comprar.
Tras acordar un precio con el vendedor, tendrás que firmar un Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), un contrato legal mediante el cual ambas partes se comprometen a llevar adelante la operación y se fija una fecha para cerrar la transacción. Lo habitual es acordar el pago de una señal a modo de garantía. Si te echas atrás, el vendedor se queda con tu señal. Por el contrario, si quien incumple el contrato es la otra parte, está legalmente obligada a devolverte el doble de la señal. Si necesitas pedir un préstamo bancario, ten en cuenta que los bancos solo pueden financiar hasta el 90 % del valor total del préstamo, así que tendrás que aportar el 10 % restante como entrada.
Por último, tendrás que firmar la Escritura Pública de Compra e Venda, tras lo cual podrás inscribir la propiedad a tu nombre.
Dónde buscar a la hora de comprar una vivienda en Portugal
Si acabas de llegar a Portugal y no estás familiarizado con el mercado inmobiliario, lo mejor es trabajar con un agente inmobiliario local con experiencia.
Los agentes inmobiliarios en Portugal deben estar registrados oficialmente y disponer de un número de licencia (Associação de Mediadores Imobiliários). Para comprobar si el agente con el que piensas trabajar está registrado oficialmente, puedes ponerte en contacto con el Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção.
Otro aspecto importante que conviene tener presente al tratar con una agencia inmobiliaria es que los agentes inmobiliarios en Portugal trabajan para el vendedor, ya que es quien paga su comisión. La parte buena es que tú no tendrás que pagar honorarios de agencia al comprar una propiedad. La parte mala es que el agente velará antes por los intereses del vendedor que por los tuyos, por eso es buena idea recurrir también a un asesoramiento independiente antes de firmar ningún contrato.
Si finalmente decides recurrir a una agencia inmobiliaria, aquí tienes una lista con las más importantes de Portugal:
Impuestos sobre la compraventa de propiedades en Portugal
Los costes asociados a la compra de una propiedad en Portugal son bastante elevados. Tendrás que pagar el IMT (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), el impuesto de actos jurídicos documentados, los gastos de la escritura y, si necesitas recurrir a un préstamo, las comisiones bancarias correspondientes (impuesto de actos jurídicos documentados). Por ejemplo, si quieres comprar un apartamento en Portugal por 250 000 € y no necesitas financiación, prepárate para pagar 7 247 € de IMT, más 2 000 € de impuesto de actos jurídicos documentados (0,8 % del total de la venta) y alrededor de 1 000 €/1 500 € por la escritura. Si necesitas un préstamo bancario por el 90 % del precio de compra (el tope máximo en Portugal), tendrás que sumar 1 350 € (0,6 % de impuesto de actos jurídicos documentados sobre un préstamo de 200 000 €) a la cuenta.
En 2024, el gobierno aprobó un nuevo paquete legislativo para ayudar a los menores de 35 años a comprar su primera vivienda. Dado que mucha gente tenía dificultades para emanciparse debido al precio de la vivienda, los residentes legales (extranjeros incluidos) de entre 18 y 35 años pueden ahora contar con el Estado para financiar hasta el 10 % del precio del inmueble. Antes, los compradores tenían que aportar ese 10 % como entrada, ya que las entidades bancarias solo están autorizadas a financiar hasta el 90 % del valor del inmueble. Además, esta nueva legislación exime a los compradores noveles del pago de la mayoría de impuestos vinculados al proceso de compra, como el IMT (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) y su correspondiente impuesto de actos jurídicos documentados. Es importante señalar que esta exención solo se aplica a quienes adquieren su primera vivienda y cuyos ingresos anuales no superan los 83 696 €. También hay un tope de 450 000 € sobre el precio del inmueble para poder beneficiarse al máximo del programa. Siempre que residan legalmente en el país, los inmigrantes, expatriados y nómadas digitales también pueden acogerse a esta exención fiscal y a la financiación pública.
Si la situación es la contraria y lo que quieres es vender, prepárate para pagar las comisiones del agente inmobiliario (normalmente, un 5 % del valor de la venta), el impuesto sobre el valor añadido sobre dichas comisiones (23 % de IVA) y otros gastos legales asociados. Además, si no reinviertes las plusvalías en otra propiedad, tendrás que pagar el impuesto sobre la renta (IRS) sobre el 50 % de la cantidad ganada. Por ejemplo, si compraste la propiedad por 200 000 € y ahora la vendes por 250 000 €, has obtenido una plusvalía de 50 000 €. No obstante, puedes deducir las reformas, los gastos de mantenimiento y las comisiones del agente inmobiliario.
Para simplificar, supongamos que no has tenido otros gastos deducibles más allá de los honorarios del agente (5 % de 250 000 € = 12 500 €). Esta cantidad se restará de los 50 000 € iniciales, lo que reduce las plusvalías a 37 500 €. Como ya hemos comentado, el IRS solo se aplicará al 50 % de las ganancias, es decir, 18 750 € quedarán sujetos a tributación. Si eres residente legal y pagas tus impuestos en Portugal, la cantidad que abonarás dependerá de tus otras fuentes de ingresos y de las deducciones anuales, ya que los tramos actuales oscilan entre el 14,5 % y el 48 % (para los hogares o individuos con mayores ingresos). Sin embargo, si vives en otro país de la UE, se añadirá un 5 % adicional a tu tramo en concepto de “tasa de solidaridad”. Por último, si vives y tributas fuera de la UE, tendrás que pagar un tipo fijo del 28 % sobre el 100 % de tus plusvalías: en este caso, pagarías 10 500 € (37 500 x 28 %) solo en impuestos por vender tu propiedad.
Impuesto sobre bienes inmuebles en Portugal
El impuesto sobre bienes inmuebles (IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis) lo abonan los propietarios de viviendas en Portugal. El IMI lo gestiona tu ayuntamiento y se calcula en función del valor de tu vivienda. Ten en cuenta que este valor no se corresponde necesariamente con lo que pagaste por la propiedad, sino con el VPT (Valor Patrimonial Imobiliário), un índice que tiene en cuenta el tamaño del inmueble, su antigüedad y su ubicación. Como los precios de la vivienda en Portugal están por las nubes, el VPT suele ser inferior al valor de mercado actual (lo que se traduce en impuestos más bajos). Si vives en una zona urbana, los tipos del IMI oscilan entre el 0,3 % y el 0,45 % del valor de la vivienda. Si eres propietario de un inmueble valorado en menos de 125 000 €, puedes beneficiarte de una exención de tres años (prorrogable por 2 años más), pero tienes que vivir tú mismo en dicha propiedad. Además, los ingresos del hogar no pueden superar los 153 300 € para poder optar a esta exención.
Ten presente que el IMI solo se aplica a los propietarios, los inquilinos no tienen que pagar este impuesto.
El AIMI (Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis) es un impuesto adicional sobre bienes inmuebles que se introdujo en 2017. El AIMI se aplica a los propietarios cuyo inmueble esté valorado (VPT) en 600 000 € o más. Estos son los tramos actuales del AIMI:
Inmuebles con un VPT de entre 600 000 € y 1 000 000 €: 0,7 %
Inmuebles con un VPT de entre 1 000 000 € y 2 000 000 €: 1,00 %
Inmuebles con un VPT superior a 2 000 000 €: 1,50 %
ℹ️
Nos esforzamos para que la información proporcionada sea precisa y actualizada. Sin embargo, si observas errores, no dudes en comunicárnoslo dejando un comentario abajo.
Nacido y criado en Oporto, Portugal, Bruno es un nómada digital portugués que actualmente disfruta de tiempo en casa. Ha explorado 60 países y es nómada digital desde 2021.
