Si has vivido en Portugal durante un tiempo y planeas construir un futuro en este país, es posible que desees explorar las opciones más allá del alquiler y mirar en la compra de la propiedad. También te agradará saber que la compra de una propiedad en Portugal puede ser una gran oportunidad de inversión y conlleva ventajas residenciales, fiscales y de otro tipo. Este artículo examina el proceso de compra de una propiedad en Portugal, las oportunidades de inversión inmobiliaria, los precios de la pimienta y otros costes asociados y mucho más.
¿Merece la pena comprar una propiedad en Portugal?
Portugal cuenta con un mercado inmobiliario dinámico. Incluso después de la pandemia de la COVID, los precios de la vivienda siguen aumentando, y las propiedades en regiones populares se venden como pan caliente. Hay varias razones para la popularidad de Portugal en el mundo inmobiliario.
Aunque los precios de las propiedades han estado en aumento y los valores de alquiler son francamente desorbitados en comparación con el poder adquisitivo local, Portugal aún ofrece algunas de las propiedades más asequibles en Europa Occidental y del Sur. Aunque la ciudad capital, Lisboa, ya no puede considerarse la "oferta barata" que solía ser, Oporto aún puede ser bastante asequible si vienes de América del Norte, Escandinavia y Europa Occidental. Sin embargo, los precios de las propiedades siguen aumentando. Desde enero de 2015, el precio medio por metro cuadrado en Lisboa ha pasado de 1,300 € a asombrosos 3,859 €. En el centro de Lisboa, en barrios como Baixa, Bairro Alto, Chiado y Rossio, los precios de las propiedades han aumentado a 5,349 € por metro cuadrado (datos de julio de 2023), ¡un extraordinario salto del 167% en poco más de 8 años! No sorprendentemente, lo mismo sucede en Oporto, con la ciudad experimentando los precios de propiedades más altos registrados. Si también observamos los números desde enero de 2015, el precio medio por metro cuadrado en el área metropolitana ha subido de 994 € a 2,500 €. En el centro de la ciudad, en barrios como Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé y São Nicolau, los precios de las propiedades han alcanzado los 3,865 € por metro cuadrado (datos de julio de 2023), lo que se traduce en un aumento del 160%.
Además, Portugal es un destino turístico popular, habiendo recibido cerca de 28 millones de visitantes solo en 2019 (y 23 millones en 2022, en la recuperación pos-COVID). Por lo tanto, alquilar la propiedad que posees durante la temporada alta solía ser bastante rentable, lo que llevó a una mayor especulación en los precios de las propiedades. Para abordar este problema, nueva legislación ha declarado ilegal abrir nuevos Airbnbs en Lisboa, Oporto y el Algarve, por lo que no podrás alquilar tu propiedad a turistas (legalmente) si estás fuera de la ciudad. Según la ley local, los contratos de alquiler deben tener una duración mínima de 12 meses. Ten en cuenta que la tasa impositiva sobre los ingresos de alquiler en Portugal actualmente se sitúa en el 28%, y los costos de reparación y mantenimiento son deducibles.
Además, con el aumento de la agitación social debido a que las personas ya no pueden comprar o alquilar en las ciudades en las que trabajan o estudian, el gobierno local también ha terminado con el antes popular Programa de Visa Dorada, lo que significa que los inversores extranjeros ya no pueden vivir legalmente en el país y solicitar la ciudadanía después de 5 años solo por comprar propiedades por valor de 500,000 € en la capital.
Finalmente, aunque Portugal solía presumir de un esquema fiscal bastante favorable para los residentes extranjeros, el gobierno actualmente planea eliminar el régimen de Residentes No Habituales (RNH) en 2024. Este régimen proporcionaba tremendos beneficios fiscales para los nómadas digitales que se establecían (y establecían sus negocios) en la ciudad durante un período de 10 años. Si tu línea de trabajo entra en una de las categorías designadas, podrías disfrutar de un impuesto fijo del 20% sobre tus ingresos, un porcentaje que los trabajadores portugueses (o trabajadores extranjeros sin la visa de nómada digital) alcanzan al ganar más de 1,961 €/mes. Dicho esto, si ganas más que esa cantidad, estarías ahorrando impuestos al adherirte a la visa.
Como puedes ver, la compra de propiedades en Portugal no es todo color de rosa. Los expatriados pueden enfrentarse a complicados procedimientos de compra (especialmente al solicitar una hipoteca), impuestos elevados, costosos honorarios legales, agentes inmobiliarios engañosos y, en general, una actitud negativa por parte de los lugareños, quienes han considerado a los nómadas digitales como una de las principales causas, junto con el turismo, de la actual crisis de vivienda.
Es por eso que es absolutamente esencial realizar una investigación adecuada antes de comprometerse con la compra de una propiedad.
Comprar una propiedad en Portugal: proceso y precios
Alrededor de tres cuartas partes de los residentes en Portugal son propietarios del lugar donde viven. Por lo tanto, aunque el alquiler es bastante común, la propiedad es mucho más popular.
No hay restricciones ni complicaciones para los extranjeros que quieran comprar una propiedad en Portugal. De hecho, como hemos mencionado anteriormente, la compra de una propiedad en el país (valorada en 500.000 euros o más) permite obtener la residencia (a través del Visado de Oro de Portugal). El visado de oro no sólo le da derecho a trabajar y estudiar en el país, sino también a solicitar la residencia permanente tras un periodo de cinco años.
Para comprar una propiedad en Portugal, primero tendrás que solicitar y recibir un Número Fiscal de Contribuinte. Esto no es difícil de hacer, y puede obtener los documentos necesarios en su oficina local de impuestos. Además, si abres una cuenta bancaria en Portugal, obtendrás automáticamente un Número Fiscal Personal. Esta es probablemente la mejor manera de hacerlo, ya que necesitarás una cuenta bancaria para realizar los pagos a medida que vaya comprando la propiedad.
Cuando busques una propiedad para comprar, lo mejor es ir a través de un agente inmobiliario local con experiencia. Sin duda podrás encontrar ofertas de venta privadas, pero éstas pueden ser bastante arriesgadas, especialmente si no estás familiarizado con el mercado inmobiliario.
Ten en cuenta que los agentes inmobiliarios en Portugal deben estar registrados por el gobierno y poseer un número de licencia (Associacao de Mediadores Imobiliarios). Para saber si el agente con el que piensas trabajar está registrado oficialmente, puede ponerse en contacto con el Instituto da Construcao e do Imobiliario.
Otro aspecto importante que hay que tener en cuenta cuando se trabaja con un agente inmobiliario es que los agentes inmobiliarios en Portugal trabajan en interés del vendedor - y obtienen su comisión del vendedor también. Si bien esto significa que no tendrás que pagar una comisión, también significa que el agente inmobiliario velará por los intereses del vendedor antes que por los suyos. Por eso es una buena práctica asesorarse también de forma independiente antes de firmar cualquier contrato.
Algunas de las mayores agencias inmobiliarias de Portugal son
Una vez que hayas encontrado la propiedad de tu interés, es hora de hacer una oferta. Esta es la parte clave del proceso de compra, y se recomienda encarecidamente tener a un abogado independiente a tu lado para guiarte en esta etapa. También necesitarás contratar a un notario para supervisar la transacción. Puedes buscar uno localmente o a través de un directorio grande como el Directorio Europeo de Notarios. Si tu oferta es aceptada, tu notario revisará la transacción y verificará la propiedad que estás a punto de comprar. Normalmente, lo harán a través del Registro de la Propiedad y la Hacienda para asegurarse de que no haya problemas pendientes con la propiedad que estás a punto de adquirir.
Después de acordar un precio con el vendedor, tendrás que firmar un Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), un contrato legal en el que ambas partes acuerdan avanzar con la transacción y establecer una fecha de finalización para la misma. Por lo general, se acuerda un depósito como garantía. Si te retiras del trato, el vendedor se queda con tu depósito. Por otro lado, si es la otra parte la que incumple el contrato, están legalmente obligados a devolver tu depósito duplicado. En caso de que necesites un préstamo bancario, ten en cuenta que los bancos solo pueden prestar el 90% del valor total del préstamo, lo que significa que debes tener el 10% restante como pago inicial.
Finalmente, deberás firmar la Escritura Pública de Compra e Venda, después de lo cual puedes registrar la propiedad a tu nombre.
Impuestos sobre la compra y venta de propiedades en Portugal
Los costos asociados con la compra de propiedades en Portugal son bastante elevados. Debes esperar pagar el IMT (impuesto sobre transacciones de propiedades), el impuesto de timbre, el costo de la Escritura de la Casa y, si necesitas depender de un préstamo, las respectivas tarifas bancarias (impuesto de timbre). Como ejemplo, si deseas comprar un apartamento en Portugal por 250,000 € y no necesitas financiamiento, espera pagar 7,955 € por el IMT, más 2,000 € de impuesto de timbre (0.8% del total de la venta) y alrededor de 1,000 €/1,500 € por la Escritura de la Casa. Si necesitas un préstamo bancario por el 80% del valor de compra (el límite máximo en Portugal), deberías sumar 1,200 € (0.6% de impuesto de timbre para un préstamo de 200,000 €) a la cuenta.
Si es al revés y estás intentando vender, debes esperar pagar honorarios de agente inmobiliario (generalmente el 5% del valor de venta), impuesto sobre el valor agregado sobre esos honorarios (IVA del 23%) y otros honorarios legales relacionados. Además, si no reinviertes tus ganancias de capital en otra propiedad, deberás pagar impuesto sobre la renta (IRS) sobre el 50% del monto que hayas ganado. Por ejemplo, si originalmente compraste tu propiedad por 200,000 € y ahora la estás vendiendo por 250,000 €, has obtenido una ganancia de capital de 50,000 €. Sin embargo, puedes deducir reparaciones, gastos de mantenimiento y honorarios de agente inmobiliario. Para simplificar, asumamos que nunca tuviste otros gastos deducibles aparte de los honorarios del agente (el 5% de 250,000 € = 12,500 €). Esta suma se restará de los 50,000 € iniciales, reduciendo tus ganancias de capital a 37,500 €. Como se mencionó anteriormente, el IRS solo se aplicará al 50% de tus ganancias, lo que significa que 18,750 € estarán sujetos a impuestos. Si eres residente legal y pagas tus impuestos en Portugal, la cantidad que pagarás efectivamente dependerá de tus otras fuentes de ingresos y deducciones anuales, con tramos impositivos actuales que van del 14.5% al 48% (para hogares/individuos de ingresos más altos). Sin embargo, si vives en otro país de la UE, se sumará un 5% adicional a tu tramo como "impuesto solidario". Finalmente, si vives y pagas impuestos fuera de la UE, entonces deberás pagar un impuesto fijo del 28% sobre el 100% de tus ganancias de capital: en este caso, pagarías 10,500 € (37,500 * 28%) solo en impuestos por vender tu propiedad.
Impuesto sobre propiedades en Portugal
El impuesto sobre propiedades (IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis) es pagado por los propietarios de propiedades en Portugal. El IMI es gestionado por tu municipio local y se calcula en función del valor de tu hogar. Ten en cuenta que esto no se aplica necesariamente a la cantidad que pagaste por la propiedad, sino al VPT (Valor Patrimonial Imobiliário), un índice que tiene en cuenta el tamaño de la propiedad, su antigüedad y su ubicación. Dado que los precios de la vivienda en Portugal son elevados, el VPT suele ser inferior a los valores actuales del mercado inmobiliario (lo que se traduce en impuestos más bajos). Si vives en un área urbana, las tasas de IMI varían del 0.3% al 0.45% del valor de la vivienda. Si posees una propiedad valorada en menos de 125,000 €, puedes beneficiarte de una exención de tres años, pero debes vivir en la propiedad tú mismo.
Bueno saber:
El IMI solo se aplica a los propietarios de propiedades, y los inquilinos no necesitan pagar este impuesto.
El AIMI (Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis) es un impuesto adicional sobre propiedades que se introdujo relativamente recientemente, en 2017. El AIMI se aplica a los propietarios cuya propiedad está valorada (VPT) en 600,000 € o más.
Enlaces útiles:
European Directory of Notaries
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