Invertir en una vivienda en Oporto
El mercado inmobiliario de Oporto (y de Portugal en general) goza de muy buena salud para los inversores, ya que los precios de la vivienda no han dejado de subir en los últimos 15 años.
Sin embargo, el malestar social va en aumento debido a que la gente ya no puede comprar ni alquilar en las ciudades donde trabaja o estudia. Para hacer frente a este problema urgente, el gobierno local está impulsando nueva legislación con el fin de resolver la crisis de la vivienda que afecta actualmente al país. Como parte de esta nueva política, ya no es posible acogerse al programa Golden Visa mediante la compra de una propiedad por valor de 500 000 € en Oporto. Este programa concede a sus participantes el derecho a residir legalmente en el país durante un periodo de 10 años, tras el cual pueden solicitar la nacionalidad. Aún existen otras vías para acogerse al programa, pero comprar una propiedad en la capital ya no es una de ellas. Además, esta nueva legislación dirigida a frenar la especulación y los precios elevados otorga plena autonomía a los ayuntamientos para suspender la concesión de licencias para abrir nuevos Airbnbs. A día de hoy, no es posible abrir un Airbnb en Oporto, así que no podrás alquilar tu propiedad a turistas (de forma legal) si estás fuera de la ciudad.
Ahora bien, en lo que probablemente sea la propuesta más polémica del conjunto de medidas, el gobierno también está estudiando el arrendamiento forzoso de propiedades que lleven vacías al menos un año y sin justificantes de pago de suministros. Aunque su aplicación práctica sigue rodeada de incógnitas, técnicamente los propietarios pueden recibir una notificación que indique que su propiedad será alquilada de forma forzosa a una familia local (por un importe que las autoridades locales consideren adecuado) si la vivienda lleva mucho tiempo desocupada.
Dicho esto, si tu único interés como inversor es volver a vender la vivienda con rapidez, te alegrará saber que los precios inmobiliarios en Oporto siguen subiendo, con un incremento de más del 10 % en el área metropolitana solo en el último año. La cara menos amable son los costes de transacción asociados a la compra de una propiedad en Oporto, que resultan bastante elevados. Tendrás que pagar el IMT (impuesto sobre las transmisiones inmobiliarias), el impuesto de actos jurídicos documentados, el coste de la escritura y, si necesitas recurrir a un préstamo, las correspondientes comisiones bancarias (impuesto de actos jurídicos documentados). Por ejemplo, si quieres comprar un apartamento por 250 000 € sin necesidad de financiación, deberás pagar 7 955 € de IMT, más 2 000 € de impuesto de actos jurídicos documentados (el 0,8 % del importe total de la venta) y entre 1 000 € y 1 500 € por la escritura. Si necesitas un préstamo bancario por el 80 % del valor de compra (el tope máximo en Portugal), tendrás que añadir 1 200 € más (el 0,6 % de impuesto sobre un préstamo de 200 000 €) al total.
Para aliviar la carga fiscal sobre los compradores de vivienda, el gobierno aprobó en 2024 un nuevo paquete legislativo con el objetivo de ayudar a los menores de 35 años a comprar su primera vivienda. Como muchos jóvenes no podían independizarse debido a los precios, los residentes legales (extranjeros incluidos) de entre 18 y 35 años pueden ahora contar con el Estado para financiar hasta el 10 % del precio de la propiedad. Antes, los compradores necesitaban disponer de ese 10 % como entrada, ya que las entidades bancarias solo están autorizadas a prestar hasta el 90 % del valor del inmueble. Además, esta nueva normativa exime a los nuevos compradores de la mayoría de los impuestos vinculados al proceso de compra de una vivienda, como el IMT (impuesto sobre las transmisiones inmobiliarias) y el correspondiente impuesto de actos jurídicos documentados. Es importante señalar que esta exención solo se aplica a quienes adquieren su primera vivienda y cuyos ingresos anuales no superen los 83 696 €. Asimismo, existe un tope de 450 000 € sobre el precio del inmueble para poder beneficiarse plenamente del programa.
Si, por el contrario, lo que pretendes es vender una propiedad en Oporto, debes contar con los honorarios de la inmobiliaria (normalmente, el 5 % del valor de la venta), el IVA sobre dichos honorarios (23 %) y otros gastos legales asociados. Además, si no reinviertes las ganancias en otra propiedad, tendrás que pagar el impuesto sobre la renta (IRS) sobre más del 50 % del importe obtenido. Por ejemplo, si en su día compraste tu propiedad por 200 000 € y ahora la vendes por 250 000 €, habrás obtenido una ganancia patrimonial de 50 000 €. No obstante, puedes deducir las reparaciones, los gastos de mantenimiento y los honorarios de la inmobiliaria. Para simplificar, supongamos que no has tenido ningún otro gasto deducible aparte de los honorarios de la agencia (el 5 % de 250 000 € = 12 500 €). Este importe se restará a los 50 000 € iniciales, lo que reduce tus ganancias patrimoniales a 37 500 €. Como hemos comentado, el IRS solo se aplicará sobre el 50 % de las ganancias, es decir, 18 750 € quedarán sujetos a tributación. Si eres residente legal y pagas tus impuestos en Portugal, lo que finalmente acabarás pagando dependerá de tus otras fuentes de ingresos y de tus deducciones anuales, con tramos impositivos que actualmente oscilan entre el 14,5 % y el 48 % (para los hogares o personas con rentas más altas).
Ahora bien, si vives en otro país de la UE, se sumará un 5 % adicional a tu tramo en concepto de «tasa de solidaridad». Por último, si vives y pagas impuestos fuera de la UE, tendrás que abonar un impuesto fijo del 28 % sobre el 100 % de tus ganancias patrimoniales: en este caso, pagarías 10 500 € (37 500 × 28 %) solo en impuestos por la venta de tu propiedad.
