Hungría sigue siendo un destino atractivo para la compra de propiedades entre los expatriados, incluso en la segunda mitad de la década de 2020, aunque algunas de sus ventajas comparativas se han reducido frente a países vecinos como Austria y Croacia. La combinación de choques de oferta, fluctuaciones cambiarias y subsidios gubernamentales ha provocado un aumento considerable en los precios inmobiliarios respecto a hace una década. Sin embargo, si eres un expatriado que busca comprar bienes raíces en Hungría, todavía existen muy buenas opciones a considerar, siempre que sepas dónde buscar y comprendas los procedimientos aplicables.
Dato importante:
Hungría impone pocas o ninguna restricción a los extranjeros a la hora de adquirir bienes inmuebles, aunque es posible que algunas opciones de financiación subsidiada no estén disponibles para ti.
El mercado inmobiliario en Hungría
El mercado inmobiliario de Hungría ha madurado considerablemente, algo que se refleja tanto en los precios de las propiedades como en el volumen de nuevas construcciones. La oferta abarca desde clásicos apartamentos de techos altos en edificios históricos hasta modernos condominios de obra nueva y chalets unifamiliares en las afueras.
En cuanto a precios, el metro cuadrado en el centro de Budapest alcanza actualmente entre 4 000 y 5 500 EUR, con la parte occidental de la capital, la verde y montañosa Buda, superando incluso esas cifras. Puedes ampliar esta información en nuestra guía especializada sobre comprar una propiedad en Budapest. Presta especial atención al Distrito VI (Terézváros), donde entró en vigor el 1 de enero de 2026 una prohibición total de los alquileres de corta estancia, lo que podría afectar al valor de las propiedades y a la rentabilidad de las inversiones en esa zona.
En el resto del país, la situación no es tan acusada. Ciudades universitarias como Debrecen, Szeged y Pécs también cotizan a un precio superior gracias a la demanda de alquileres de corta estancia, pero cuentan con una infraestructura y unas conexiones de transporte suficientemente sólidas como para convertirse en alternativas viables a Budapest, especialmente para los expatriados que trabajan en remoto. El elemento diferenciador clave es el programa de subvenciones Otthon Start de 2025, que en la práctica estableció un precio mínimo de 1,5 millones de HUF (aproximadamente 4 000 EUR) para todas las propiedades dentro de un rango razonable.
¿Pueden los extranjeros comprar una propiedad en Hungría?
Sí, los expatriados tienen acceso sin mayores complicaciones al mercado inmobiliario húngaro, con algunas excepciones destacadas. Los ciudadanos de la UE y del EEE disfrutan de los mismos derechos que los nacionales húngaros en este ámbito. Para el resto, basta con obtener un sencillo permiso de la oficina del gobierno local. La solicitud cuesta 65 000 HUF (160 EUR) y se tramita en aproximadamente un mes. Se trata, en su mayor parte, de un mero trámite administrativo.
No obstante, existen restricciones estrictas en lo que respecta a los terrenos agrícolas. Los ciudadanos no pertenecientes a la UE tienen generalmente prohibida la compra de tierras de cultivo, viñedos, huertos o bosques. Incluso para los ciudadanos de la UE que no sean agricultores profesionales, la titularidad de este tipo de terrenos está limitada a una hectárea (0,01 kilómetros cuadrados).
Cómo encontrar inmuebles en Hungría
El mercado inmobiliario húngaro es marcadamente digital, y plataformas como ingatlan.com se han convertido en el principal canal para buscar propiedades. Los agentes inmobiliarios son de uso habitual, aunque su actividad no está regulada en detalle, lo que significa que no están necesariamente capacitados ni obligados a prestar asistencia en los aspectos bancarios y legales de la compraventa. Si has hecho bien los deberes, puedes localizar y contactar directamente con el propietario para ahorrarte la comisión del agente, que oscila entre el 3 y el 5%. Aunque casi siempre corre a cargo del comprador, en la práctica supone un incremento sobre el precio final.
Enlaces de interés:
Si estás pensando en adquirir una propiedad antigua, especialmente en los barrios históricos de Budapest, es muy recomendable encargar una inspección técnica para detectar posibles problemas en la instalación eléctrica, la calefacción o la fontanería.
El proceso de compra de una propiedad en Hungría
Una vez acordado el precio de palabra, deberás contar con los servicios de un abogado para continuar con el proceso, ya que la legislación húngara exige que las compraventas inmobiliarias se formalicen mediante contrato privado (contrato de compraventa), que debe ser refrendado por un abogado, quien se encarga de realizar las comprobaciones registrales necesarias para garantizar que la propiedad está libre de cargas, deudas o gravámenes. Por lo general, el abogado representa legalmente a ambas partes, siendo el comprador quien asume los honorarios.
El comprador debe abonar una señal inicial, que habitualmente equivale al 10% del precio total. Si el comprador se echa atrás, pierde la señal. Si es el vendedor quien desiste, deberá devolver el doble de dicho importe al comprador. Este mecanismo garantiza el compromiso de ambas partes hasta cerrar la operación. Una vez firmado el contrato y obtenida la hipoteca necesaria, el abogado presenta el contrato y la documentación correspondiente en el registro de la propiedad.
El comprador y el vendedor deben firmar un acta de cierre, que acredita que el precio de compra ha sido abonado íntegramente y que la posesión del inmueble ha sido transferida. No obstante, la inscripción definitiva del derecho de propiedad puede tardar hasta seis meses, incluso cuando el comprador ya está en posesión del inmueble.
Con justificante de ingresos y residencia, podrás solicitar una hipoteca como expatriado, aunque es muy recomendable recurrir a un bróker hipotecario para conseguir mejores condiciones. Los préstamos se conceden casi exclusivamente en HUF, y los bancos tienen limitado el préstamo al 80% del valor de la propiedad, aunque con frecuencia ofrecen un porcentaje inferior en función de las características concretas de la operación.
Los gastos asociados a la compra de una propiedad en Hungría
En total, los gastos derivados de la compra de una propiedad en Hungría suponen entre un 5 y un 10% adicional sobre el precio total. Un elemento fundamental es el impuesto de transmisión patrimonial, que se aplica a un tipo fijo del 4%. Los honorarios legales se calculan, por lo general, en torno al 1% del precio bruto de compra, aunque esta cifra puede variar según el profesional.
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