Si tu experiencia como expatriado en Bali te ha convencido de establecerte allí de forma definitiva, es posible que estés pensando en comprar una propiedad. ¿Cuáles son los trámites y las normas que deben seguir los extranjeros para llevar a cabo esta operación?
Panorama del mercado inmobiliario en Bali
Indonesia es un país de ensueño para los extranjeros. Su clima tropical, sus playas paradisíacas, su fauna y flora únicas, y sus miles de islas por descubrir convierten al país en un destino muy atractivo para los expatriados. Se estima que hay entre 350 000 y 400 000 expatriados repartidos por todo el país, aunque la mayoría se concentra en los alrededores de Yakarta. Bali, la isla de los Dioses, es otro de los rincones indonesios preferidos por la comunidad expatriada. Y no es para menos: la calidad de vida en Bali es realmente envidiable, incluso sin tener en cuenta la impresionante belleza natural de la isla.
En definitiva, los motivos para que un expatriado quiera adquirir un terreno, una casa o un apartamento en Bali son muchos. Sin embargo, la gran mayoría opta por alquilar una vivienda en lugar de comprarla. La razón hay que buscarla en la legislación indonesia sobre la propiedad del suelo. Si bien hoy en día es posible que un extranjero disfrute de una propiedad en Bali o en cualquier otro punto de Indonesia, se trata, en la mayoría de los casos, de un proceso bastante complicado.
Durante muchos años, la normativa local prohibió a los extranjeros comprar terrenos o inmuebles en Indonesia. Sin embargo, a finales de los años 90, la situación cambió en cierta medida con la promulgación de nuevas leyes que permitían a los expatriados adquirir una casa o un apartamento. No obstante, esta posibilidad se limita únicamente a propiedades en las que el terreno sobre el que se asienta el inmueble adquirido no forma parte del contrato de compraventa.
Los expatriados están legalmente autorizados a arrendar terrenos por un período máximo de 80 años. Sin embargo, estas leyes siguen siendo poco claras y están sujetas a múltiples interpretaciones. Además, las condiciones exigidas para la concesión de un arrendamiento a un extranjero son bastante estrictas, sin olvidar que los trámites administrativos son también largos y complejos.
Conviene tener presente que la ley que regula la propiedad inmobiliaria en Indonesia es la Ley número 5 de 1960. Esta ley establece claramente que solo los ciudadanos indonesios pueden obtener el Hak Milik, el término local para designar el título de propiedad plena del suelo. La severidad de esta prohibición llega al punto de que el párrafo 5 de dicha ley establece que incluso los ciudadanos indonesios que posean otra nacionalidad son tratados como extranjeros y deben renunciar a su otra ciudadanía para poder ser propietarios en su propio país.
¿Cuáles son las opciones y condiciones para comprar un inmueble en Bali?
Aunque, como hemos explicado, comprar una propiedad en Bali puede resultar complicado para los extranjeros, es posible disfrutar de un inmueble en la isla de los Dioses sin necesidad de ser su propietario.
En primer lugar, hay que saber que Indonesia contempla dos tipos de derechos de propiedad: el "derecho a poseer" (Hak Milik), ya mencionado anteriormente, y el "derecho a construir" (Hak Guna Bangunan). Al igual que el Hak Milik, el Hak Guna Bangunan está vedado a los extranjeros.
Los expatriados residentes en Indonesia tienen la posibilidad de arrendar un terreno o una vivienda a largo plazo, aunque sujetos a determinadas condiciones.
Así, aunque el Hak Milik sigue siendo inaccesible para quienes no tengan la ciudadanía indonesia, la legislación vigente contempla otros dos términos jurídicos: el Hak Guna Bangunan y el Hak Pakai. A continuación explicamos qué significa cada uno:
- El Hak Guna Bangunan te permite construir y disfrutar de tu propiedad durante un máximo de 80 años.
- El Hak Pakai te otorga el derecho a comprar y utilizar tu propiedad durante 30 años, con opción de renovación hasta los 50 años, ya sea para vivir en ella o para destinarla al alquiler, ya sea mediante arrendamiento o subarrendamiento. Al tratarse de un arrendamiento a largo plazo, puedes utilizarla como oficina, cederla a un familiar o venderla a un ciudadano indonesio. No obstante, este tipo de arrendamiento suele requerir (aunque no siempre) una inversión inicial que incluye todas las rentas, pagaderas por adelantado.
De este modo, los expatriados pueden adquirir un terreno o una vivienda bajo la categoría de derecho de uso por un período máximo de 30 años. Una vez vencido el plazo inicial, es posible renovar el contrato de derecho de uso en dos ocasiones: la primera, por el mismo período de 30 años, y la segunda, por 20 años más. Si optas por esta vía, podrás disfrutar de una propiedad en Bali durante un máximo de 80 años.
Existen también otras opciones para quienes deseen adquirir un terreno en Indonesia. Por ejemplo, es posible designar a un representante local para que actúe como socio en tus operaciones inmobiliarias. Puede parecer una solución atractiva, dado que solo los ciudadanos indonesios pueden ser propietarios legales de un inmueble en Indonesia. Sin embargo, estas asociaciones pueden volverse en contra del expatriado con relativa facilidad. Son numerosos los casos en los que el socio indonesio ha contraído deudas que han derivado en el embargo del bien en cuestión, y también se han dado situaciones de extorsión directa.
Otra vía para que un expatriado pueda convertirse en propietario en Bali consiste en constituir una empresa en Indonesia. Como extranjero, deberás crear una sociedad denominada PT PMA, que es, en términos sencillos, una sociedad de responsabilidad limitada con capital extranjero. Los requisitos para constituir una PT PMA en Bali son los siguientes:
- La empresa debe contar con un capital mínimo de 10 000 millones de rupias indonesias (IDR), con un capital desembolsado de al menos el 25% de dicho importe.
- Las acciones de la empresa deben estar en manos de un mínimo de dos personas físicas o jurídicas.
- Los fundadores deben firmar previamente una escritura de constitución ante notario. Dicha escritura debe recoger todos los datos de identificación requeridos de los fundadores, así como de los miembros del consejo de administración y de los accionistas, ya sean personas físicas o jurídicas.
A primera vista, el procedimiento puede parecer engorroso, pero se trata de una solución más segura que asociarse con un ciudadano local. En este caso concreto, el inmueble en cuestión quedará bajo la titularidad de la empresa.
Los tipos de terrenos disponibles para los extranjeros a través de la adquisición mediante una PT PMA están, no obstante, limitados a determinadas categorías. Por ello, antes de proceder, es muy recomendable informarse sobre la clasificación que la normativa local otorga al terreno de tu interés.
Los extranjeros casados en Indonesia con ciudadanos indonesios también pueden tener derecho a ser propietarios de inmuebles en el país. En cualquier caso, es importante saber que existen condiciones estrictas vinculadas a la compra de bienes inmuebles por parte de extranjeros. Por ejemplo, deberás ser titular de una KITAS (permiso de residencia temporal en Indonesia) y solo podrás adquirir casas unifamiliares o apartamentos.
Asimismo, el gobierno indonesio ha establecido un valor mínimo de las propiedades locales que pueden adquirir los expatriados. Este importe mínimo varía en función de la región y de las distintas zonas geográficas del país.
Precios inmobiliarios en Bali
En lo que respecta a los precios del mercado inmobiliario en Bali, conviene ser previsor, ya que las variaciones de precio pueden ser muy pronunciadas. En la isla se encuentra todo tipo de propiedades, desde pequeñas casas tradicionales en tranquilos pueblos hasta grandes y lujosas villas frente al mar diseñadas por arquitectos internacionales.
Para una villa de lujo con acceso directo a la playa en una zona turística, prepárate para pagar precios similares a los de los países occidentales. Una villa de 2 dormitorios en una parcela de 250 m² en Seminyak o Canggu tiene un precio de entre 300 000 y 500 000 USD. En Jimbaran o Nusa Dua, la cifra ronda los 350 000 USD, mientras que en Denpasar los precios pueden ser algo más asequibles, en torno a los 250 000 USD.
El proceso de compra de propiedades en Bali
La legislación inmobiliaria indonesia es sumamente compleja, por lo que el proceso de compra en Bali tiende a ser justo, aunque más largo y laborioso de lo que muchos extranjeros pueden estar acostumbrados. Se recomienda encarecidamente contar con un notario de confianza (notaris) desde el principio, ya que desempeña un papel fundamental en la operación y está legalmente obligado a supervisar la transmisión de los derechos de propiedad. En este punto, necesitas a alguien en quien puedas confiar plenamente.
Cada compra es diferente, pero, a grandes rasgos, el proceso suele desarrollarse de la siguiente manera. Una vez que has encontrado la propiedad que te interesa, el primer paso no difiere del de cualquier otro país: llevar a cabo una exhaustiva auditoría legal o due diligence. Esto implica verificar el certificado del terreno, confirmar que el vendedor tiene derecho legal a vender y comprobar que la propiedad está libre de deudas, litigios o cargas. Los inmuebles en Bali suelen ser heredados y compartidos entre varios miembros de una misma familia, por lo que este paso es de vital importancia y no debe omitirse bajo ningún concepto.
Una vez concluida la due diligence y acordados los términos entre ambas partes, se firma un contrato preliminar de compraventa (Perjanjian Pengikatan Jual Beli, o PPJB), generalmente acompañado de una señal o arras. A continuación, se firma la escritura definitiva de compraventa (Akta Jual Beli, o AKB) ante notario, quien supervisa la transmisión del título a nombre del comprador.
En cuanto a la documentación, el comprador deberá contar habitualmente con lo siguiente:
- Pasaporte vigente y justificante de residencia legal en Indonesia (KITAS).
- Un número de identificación fiscal local (NPWP), que los extranjeros pueden obtener a través de la agencia tributaria indonesia.
- Justificante de fondos o financiación.
Por parte del vendedor, los documentos clave que debes solicitar y verificar son los siguientes:
- El certificado original del terreno (sertifikat tanah).
- La licencia de obras (IMB o su equivalente más reciente, PBG).
- Los recibos actualizados del impuesto sobre terrenos y edificaciones (PBB).
- Un certificado que acredite que la propiedad está libre de litigios.
Ten en cuenta que la operación conlleva impuestos y gastos tanto para el comprador como para el vendedor. Como comprador, deberás prever el impuesto sobre la adquisición de terrenos y edificaciones (BPHTB), que suele situarse en torno al 5% del valor de la transacción. A esto hay que añadir los honorarios notariales y los gastos administrativos, por lo que conviene tenerlos en cuenta desde el principio.
¿A quién acudir para comprar una propiedad en Bali?
Para navegar por el complejo y cambiante marco legal del sector inmobiliario, lo más aconsejable es contar con los servicios de una agencia inmobiliaria de confianza. Entre las más reconocidas del sector destacan:
Estas agencias cuentan con una amplia cartera de propiedades en venta y en alquiler en Bali y te asesorarán en todos los aspectos legales. Se encargarán de verificar que el inmueble cumple con todos los requisitos legales para ser vendido o alquilado, algo de especial importancia en Bali, donde los bienes inmuebles son frecuentemente propiedad familiar, heredada y compartida entre distintos miembros de la familia. También deberás asegurarte de que la persona que negocia la operación tiene plenas facultades legales para hacerlo, con el fin de evitar cualquier problema en el futuro.
Aunque recurrir a una agencia inmobiliaria supone un coste adicional, te garantiza estar protegido en todas las etapas de la operación.
Por otro lado, si lo que buscas es una plataforma para encontrar propiedades en venta en Bali, tanto Lamudi como Dot Property son buenas opciones, con una amplia oferta de inmuebles en la isla.
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