La pandemia de Covid-19 tuvo un impacto significativo en el mercado inmobiliario mundial. Los compradores de propiedades están abandonando las grandes ciudades por pueblos o localidades pequeñas. Los pueblos situados en el campo han ganado popularidad en los últimos años. Las casitas tranquilas con jardín son ahora la nueva tendencia. Con la reapertura de fronteras y las nuevas posibilidades que permiten los visados, surgen nuevos perfiles de expatriados. Muchos trabajan a distancia desde el extranjero e invierten en propiedades, pero ¿a qué precio?
Los precios de la vivienda se disparan en los destinos preferidos por los expatriados
El sector inmobiliario se mueve al ritmo del crecimiento económico mundial. 2021 ha sido testigo de un aumento de las transacciones inmobiliarias, con precios en auge. Este repunte se debe principalmente a que el mercado se está recuperando de la caída de 2020 (muchas transacciones se cancelaron debido a los cierres patronales), pero no es la única razón. La moda del trabajo a distancia, consecuencia directa de la pandemia, ha visto surgir nuevos perfiles de expatriados. Las empresas se han apresurado a seguir el ejemplo, sobre todo las grandes, y han organizado el nicho del trabajo a distancia en el extranjero. Los países también han ayudado, creando el visado para nómadas digitales.
Europa y Norteamérica son los principales destinos para los expatriados. Estos expatriados valoran un estilo de vida más saludable, un entorno más seguro y mejores perspectivas profesionales, lo que también les deja tiempo para disfrutar de su vida personal. Además, estos expatriados tienen dinero para invertir, y el sector inmobiliario sigue siendo una de sus inversiones favoritas.
Estos destinos son los que más han subido
En 2021, los precios de la vivienda en Estados Unidos han aumentado una media del 18,1%. Sin embargo, los precios difieren según el Estado en el que te encuentres. En California, el lugar preferido por los expatriados, los precios han aumentado un 15,4%. Nueva York ha registrado un aumento de precios del 20%. A pesar del constante aumento de los precios inmobiliarios, Florida sigue estando entre los destinos favoritos de los expatriados. En 2022, los precios de la vivienda subieron un 27,3% y un 29,4%, respectivamente, en Miami y Tampa.
Sin embargo, es en Portugal donde la presencia de expatriados tiene un impacto más significativo en el mercado inmobiliario. Portugal apostó fuerte por la inversión extranjera directa para salir de su depresión económica. Esto resultó ser un éxito, pero también tuvo un alto precio, especialmente para los portugueses que tuvieron que abandonar las ciudades que se habían vuelto demasiado caras. En 2022, el precio de la vivienda en Portugal alcanzó un nuevo máximo, +19%, el más alto desde 1991 (18,8% de aumento entonces). Entre marzo de 2020 y enero de 2022, los precios ya habían subido un 27,5%. Todo esto se suma a una combinación de cifras "aterradoras", tipos de interés cada vez más altos y lugareños que apenas podrían reconocer sus ciudades de origen.
Lisboa marca tendencia. Los medios de comunicación locales consideran que las inversiones extranjeras están transformando la ciudad, y que ciertos barrios albergan una mayor proporción de expatriados. Entre sus filas hay millonarios para los que el nicho inmobiliario de Lisboa es una inversión muy "de moda". Los inversores extranjeros en Lisboa, sobre todo franceses, representaron cerca del 40% del mercado inmobiliario en 2022, con inversiones récord estimadas en 920 millones de euros.
¿Es Dubai el nuevo Eldorado de los expatriados ricos?
El 90% de los habitantes de Dubai son extranjeros. La ciudad, enormemente cosmopolita, es un faro para los talentos internacionales que buscan nuevas oportunidades profesionales. Pero el sueño puede ser efímero, y el culpable es el coste de la vida en Dubai, cada vez más alto.
A muchos expatriados les resulta difícil disponer de una vivienda adecuada en Dubai. Expulsados de la ciudad por extranjeros aún más ricos, estos expatriados no tienen más remedio que buscar residencias más pequeñas o situadas lejos de Dubai (como en Sharjah, a 30 minutos en coche). Otros han abandonado Dubai por su principal competidora en la región, Riad (la capital de Arabia Saudí). Entre 2022 y 2023, los precios inmobiliarios han aumentado una media del 27% en Dubái, con picos del 50 al 60% en determinados barrios. Los precios de las propiedades se han duplicado desde 2021, hecho confirmado por las agencias inmobiliarias. En los barrios elegantes y exclusivos, las viviendas familiares de 1 millón de dólares (2021) cuestan ahora 2 millones de dólares o más. Incluso a este enorme precio, hay compradores.
En los Emiratos Árabes Unidos (EAU), el precio medio de una vivienda unifamiliar subió un 26% en un año. La cifra se dispara al 28% en el caso de apartamentos y condominios. De media, una vivienda familiar cuesta 107.000 USD en los EAU. Sin embargo, este precio se dispara hasta los 277.000 USD en el archipiélago de Palm Jumeirah, en Dubai.
Esto se explica por el aumento de las inversiones extranjeras, especialmente de ciudadanos rusos. Tras la guerra con Ucrania y las sanciones occidentales que trajo consigo, muchos inversores rusos adinerados han desviado su atención hacia Dubai. El sector inmobiliario de lujo experimentó así un aumento del 100% debido al interés de los ciudadanos rusos y de la antigua Unión Soviética en 2022. Cabe destacar que los acaudalados ciudadanos alemanes, suizos, británicos e italianos también han invertido fuertemente en el sector inmobiliario.
La crisis inmobiliaria y la inmigración son un quebradero de cabeza para los gobiernos
Algunos extranjeros que viven en los EAU creen que su situación es similar a la de los locales. La presión del sector inmobiliario es excesiva para ellos, ya que repercute en muchos otros aspectos de su vida. Por ejemplo, ¿cómo hacer frente a unas cuotas mensuales de alquiler que pasan bruscamente de 3.000 USD a 6.000 USD? ¿Cómo soportar la carga de las tasas de inflación y los elevados costes de la energía, el transporte, los servicios y la alimentación? A menudo se ponen en primer plano las atractivas ventajas fiscales de los EAU, pero se tiende a olvidar que hay muchos impuestos y obligaciones gubernamentales ocultos. Para los expatriados decepcionados con Dubai, Londres - generalmente considerada una ciudad bastante cara para vivir - es una opción mucho mejor que la cosmopolita ciudad de los EAU.
El gobierno portugués está trabajando en nuevas medidas para resolver el problema de la vivienda. Sin embargo, se plantea la cuestión de cómo mantener un equilibrio entre atraer y conservar las inversiones extranjeras y, al mismo tiempo, garantizar que todos los ciudadanos sigan disfrutando de un modo de vida digno. En México, esto es realmente un problema. En un giro importante, cada vez más estadounidenses emigran a México, empujados desde EE.UU. por las altas tasas de inflación. Las tasas de precios más bajas en México significan que los ciudadanos estadounidenses disfrutan allí de un mayor poder adquisitivo. Según el Instituto Nacional de Estadística y Geografía de México, en 2020 había 797.266 inmigrantes estadounidenses. En 2021, estas cifras aumentaron a 1,6 millones. Cabe destacar que la pandemia ha impulsado esa tendencia ya establecida. Este aumento de residentes estadounidenses en México tiene una consecuencia directa sobre los precios inmobiliarios allí. Así, entre 2020 y 2021, las tarifas de la vivienda han aumentado más de un 17%. Una propiedad valuada en 360,000 USD en 2020 cuesta 428,000 USD un año después. Este fenómeno es preocupante ya que muchos mexicanos ganan apenas 400 USD mensuales.
La necesidad de más justicia social
Las víctimas de la crisis mundial de la vivienda reclaman más justicia social. Los beneficios prometidos por los gobiernos aún no se han materializado (se supone que las inversiones extranjeras tienen un impacto positivo en otros sectores de la sociedad). Los agraviados expatriados de Dubai lamentan la falta de coordinación y estructura en torno a los mecanismos de fijación de precios de los alquileres allí. En esta ley de la selva, donde prevalecen los ricos y poderosos, rara vez se escucha a los menos poderosos.
Sin embargo, pronto se espera una caída de los precios inmobiliarios en todo el mundo. El descenso ya es perceptible en Australia, Alemania, Canadá y Nueva Zelanda, mientras que China sigue estancada en su crisis inmobiliaria. En Europa, Suecia está sacudiendo los mercados establecidos con un descenso del 20% en los precios de la vivienda. Lo que está por ver es si estos precios a la baja repercutirán en los bastiones de la inmigración y la inversión extranjera. El tiempo lo dirá.
