Achat immobilier au Brésil

tout est possible, il n'y a pas de difficultés, la seule difficulté est qu'au Brésil rien ne vous protège contre une escroquerie !!!!! exemple du type : acheter un bien à quelqu'un qui n'est pas le vrai propriétaire (très classique au Brésil), acheter un bien qui n'a jamais eu un permis de construire, qui traîne des années de retard de taxe d'habitation (IPTU)(l'administration ne connait que le dernier propriétaire pour payer), qui fait l'objet d'une procédure de justice sans que vous soyez au courant et qui pourra être saisi à tout moment etc ....

ensuite quel serait le but de votre achat, si c'est pour le mettre en location et gérer depuis la France....je ne le conseille pas car vous aller passez beaucoup de nuits blanches au moindre problème survenant à votre bien, sans compter que si le bien est vide d'occupant, n'importe qui peut venir l'occuper illégalement et s'il passe plus d'un mois dedans, qu'il ai des factures d'électricité et d'eau à son nom, il vous sera impossible de l'expulser pour le motif qu'il vous paye pas de loyer car la loi lui sera favorable et il arguera que vous avez passer avec lui un accord "verbale" d'occupation gratuite !!!! il vous restera plus que le fusil pour le déloger etc....Ensuite un bien laissé fermé ne le reste pas longtemps, on viendra vous le piller de A à Z (tout ce vol) et la difficulté est plus importante pour les maisons que les appartements à faire protéger...

le Brésil n'est pas la France et les propriétaires ne sont pas protégés...

visiter mon blog : bresildemarches.blogspot.com

Tout à fait d'accord avec chicobrasil: j'ajouterais qu'il est difficile de revendre le bien immobilier par la suite.

Même si le but est de l'occuper soi-même (au cas où l'étranger aurait un visa permanent), je ne conseillerais pas non plus l'achat. 

La location permet de conserver sa mobilité et son indépendance, ce qui est intéressant car les choses changent vite au Brésil ...(emploi, sécurité,...)

Bonjour,

Merci pour vos contribution

Armand

je trouve ces commentaires tres exageres et plein de prejuges..
j habite sur l ile de bopeba ou au moins 10 etrangers ont des maiosns achetes sans souci grace á de bons avocats et de bon sites ou justement on peut sans souci voir les dettes des proprietaires du bien (IPTU- soucis travaillistes etc..) puis laisser sa maison pendant 6 mois n est pas aussi dramatique, un bon gardien se trouve aussi. on dirait selon vous qu il n y a pas de gens honnette au bresil! rien de mieux que de demander aux futurs voisins d indiquer les bons plans.

irene de boipeba a écrit:

je trouve ces commentaires tres exageres et plein de prejuges..
j habite sur l ile de bopeba ou au moins 10 etrangers ont des maiosns achetes sans souci grace á de bons avocats et de bon sites ou justement on peut sans souci voir les dettes des proprietaires du bien (IPTU- soucis travaillistes etc..) puis laisser sa maison pendant 6 mois n est pas aussi dramatique, un bon gardien se trouve aussi. on dirait selon vous qu il n y a pas de gens honnette au bresil! rien de mieux que de demander aux futurs voisins d indiquer les bons plans.

Quand bien même il n'y aurait que 5% de cas qui posent problème, il est indispensable de prévenir l'acheteur éventuel de ce qu'il risque.
En outre le Brésil a une structure fédérale, avec d'énormes écarts de comportements d'un état à l'autre voire dans le même état, d'une municipalité à l'autre.
Personnellement plutôt que de demander aux "futurs voisins" je préfère m'entourer des garanties d'un homme de loi quoique même là on se fait parfois arnaquer: je le sais pour avoir perdu 40.000F il y a 16 ans
Il n'est pas question de dire qu'il n'y a que des gens malhonnêtes au Brésil. Juste que vous n'avez pas là bas l'équivalent du notaire responsable sur ses biens propres (et réassuré par la Chambre des notaires), ni du conservateur des hypothèques que nous avons chez nous. Les Français ne sont pas plus honnêtes que les Brésiliens, simplement en matière de transaction immobilières ils ont moins de facilité pour monter des coups foireux

Les grandes vertus du passé disparaissent rapidement.
C'est possible que dans des endroits reculés, ce soit différent, mais là où le progrès est arrivé, il n'y a plus que l'argent et l'intérêt qui compte.
Par exemple, anciennement, dans les villes et villages de l'intérieur de São Paulo, on faisait des affaires sur la base du "poil de moustache" (fio de bigode) qui consistait simplement en la parole donnée, sans le moindre contrat, ni signature et c'était religieusement respecté.
C'était même une question de dignité et d'honneur que de respecter un accord passé de la sorte.
Maintenant, il faut se méfier de tout, les gens n'ont plus de parole, ils ne respectent même plus les contrats qu'ils ont signés.

irene de boipeba a écrit:

je trouve ces commentaires tres exageres et plein de prejuges..
j habite sur l ile de bopeba ou au moins 10 etrangers ont des maiosns achetes sans souci grace á de bons avocats et de bon sites ou justement on peut sans souci voir les dettes des proprietaires du bien (IPTU- soucis travaillistes etc..) puis laisser sa maison pendant 6 mois n est pas aussi dramatique, un bon gardien se trouve aussi. on dirait selon vous qu il n y a pas de gens honnette au bresil! rien de mieux que de demander aux futurs voisins d indiquer les bons plans.

ces commentaires ne sont pas exagérés....j'en ai fait l'expérience que ce soit contestation d'acte de propriété qui a abouti à un non lieu en ma faveur mais par contre m'a coûté 5000 R$ de frais d'avocat....et je suis parti 1.5 mois en fermant ma maison (j'avais un ami qui passait tous les 3 jours en moyenne).....résultat : 2 tentatives d'effractions pour un coût total de dégât de 3800 R$....la deuxième tentative s'est soldé par le vol de tous les fils électriques en cuivre...

un autre ami a acheté une maison, il s'est trouvé avec une invasion de squatteurs qu'il a du résoudre de lui même avec des "gros bras" pour déloger ces individus quand il a su que ceux ci étaient dans leur droit !!! alors qu'il avait laissé son bien inoccupé environ 2 mois....

un autre ami a acheté une maison, il s'est trouvé avec une invasion de squatteurs qu'il a du résoudre de lui même avec des "gros bras" pour déloger ces individus quand il a su que ceux ci étaient dans leur droit !!! alors qu'il avait laissé son bien inoccupé environ 2 mois....

Le coup des squatteurs d'ailleurs, ça marche aussi en France. Pour peu qu'il y ait des gosses dans les occupants, ils sont à peu près indélogeables bien que moins protégés par le droit qu'au Brésil.
Ca arrive moins souvent que là-bas mais ça arrive...

Par exemple, anciennement, dans les villes et villages de l'intérieur de São Paulo, on faisait des affaires sur la base du "poil de moustache" (fio de bigode) qui consistait simplement en la parole donnée, sans le moindre contrat, ni signature et c'était religieusement respecté.
C'était même une question de dignité et d'honneur que de respecter un accord passé de la sorte.

Idem en France pour les transactions en matière agricole, qui portaient sur des ventes énormes à Rungis. Il y a peu, on brassait des sommes considérables sur un "tope là" quand maintenant sur place on enregistre officiellement la transaction par un bon de commande et un consignement. Pourquoi ce qui vaudrait comme évolution "pour chez nous" ne vaudrait pas "pour ailleurs"?

@benj77: Pourquoi ce qui vaudrait comme évolution "pour chez nous" ne vaudrait pas "pour ailleurs"?Il y a pourtant un problème de proportion: ici au Brésil, on tue pour 50 euros, on n'en est pas encore à ce niveau en France et en Belgique...

EmilienPaulista a écrit:

@benj77: Pourquoi ce qui vaudrait comme évolution "pour chez nous" ne vaudrait pas "pour ailleurs"?Il y a pourtant un problème de proportion: ici au Brésil, on tue pour 50 euros, on n'en est pas encore à ce niveau en France et en Belgique...

La violence pure est un autre problème que l'escroquerie en col blanc. Il est incontestable que nous avons là un vrai problème au Brésil et quand je lis des touristes babas qui nient cette réalités, je grince des dents.

Oui, mais au niveau de l'escroquerie, c'est aussi beaucoup plus grave qu'en France ou qu'en Belgique, sans nier toutefois qu'elle existe aussi ailleurs.
Au Brésil, on ne peut donner qu'un conseil: "Ne faites confiance en personne, sinon vous vous ferez avoir !"

Bonjour,
Je recherche un Avocat spécialisé dans le monde de l'immobilier au brésil dans la région de Victoria Espirito Santo.
Je vous remercie toutes les personnes qui pourrais me donner cette information.

Amicalement

Immobilier attention crise financière en vue et bulle spéculatif en voie d'éclatement, donc ne pas se précipiter sur une affaire qui risque de vous coûter de l'argent, même avec un R$ faible...

ensuite pourquoi passer par un avocat ??? pas de nécessité, un corrector de métier saura parfaitement  vous faire éviter toute affaire non "clean".....

les règles : bien immobilier avec RGI (immatriculation)
et demander l'ensemble des certificats ou attestation concernant d'éventuelles dettes fiscales, municipales, hypothèque et judiciaires + alvara (certificat de conformité et d'autorisation d'exploitation) en cas de commerce.

le reste sur mon site www.bresildemarches.com

bonjour
j'ai fait le pas
j'ai acheter une petite maison sur une plage au Brésil
voici donc ce qu'il vous faut comme documents pour pouvoir faire une transaction au BRÉSIL
Achat effectué en novembre 2014

1) FAIRE UNE DEMANDE DE CPF cela prend à peut près 3 semaines et c'est à vous d'aller chercher votre numéro sur le site vous n'aurez aucun contact après avoir rempli le formulaire
https://www.receita.fazenda.gov.br/Apli … cricao.asp
vous le trouverez EN TAPANT sur MINISTERIO DAS RELACOES EXTERIOR au bout de 3 semaines
c'est GRATUIT

2) UN EXTRAIT DE NAISSANCE de moins de trois mois à la date de l'achat pour prouver si vous êtes marié ou célibataire demande a faire a la mairie de votre lieu de naissance
https://etatcivil.org/demande-dacte-de-naissance/
c'est GRATUIT vous le recevrez chez vous

ces 2 documents je vous conseille de les faire avant de partir

AU Brésil
avant votre achat

3) allez payer l'ITPU équivalent taxe foncière que vous obtiendrez au territorial urbano du secteur ou vous aller acheter votre bien
(fait le 10 novembre 2014)

et avec tout ces documents vous pourrez aller chez le Cartorio

et c'est maintenant que vous allez stresser comme moi

j'ai fait faire un virement international de quelque milliers d'euro de ma banque au compte du vendeur qui celui ci à reçu mon virement 10 jours après ma demande par mail faite à ma banque (j'avais prévenu ma bancaire de mon futur achat immobilier au Brésil et cela n'a poser aucun problème

(fait le 11 novembre 2014)

Mon vendeur voulant l'argent rapidement celui-ci a été surpris de voir l efficacité de ma banque mais là une surprise l'attendait
il ne pouvait toucher mon argent qui était sur son compte car il lui fallait prouver que la maison était enregistrer à mon nom donc passer chez le Cartorio effectuer la vente (nouvelle loi Brésilienne qui permet de sécuriser les transactions internationale et les investisseurs étrangers) et attendre les 3 semaines de délais de Cartorio

(fait le 20 novembre 2014)

4) Enregistrement de la vente  (Cartorio) fait fin janvier 2015

(fait le 10 janvier 2015)

5) La Matricula (Cartorio) (attention sans ce dernier document votre bien pourrait bien être revendu une autre fois voir plusieurs fois)

(fait le 5 février 2015)

je vous ai mis les dates pour la chronologie et le temps qu'il aura fallu pour réaliser mon acquisition

En espérant que cela aidera les futurs acquéreur d'un petit rêve devenu réalité pour moi

6) Pour aller changer le contrat d'électricité (Energia) il vous faudra une photocopie de votre passeport certifié conforme
(seul problème il n'y a plus de certification conforme de documents en France j'ai juste fait tamponner dans ma mairie une photocopie de mon passeport)

J'ai du faire une procuration de ma signature chez le Cartorio  à une personne de confiance pour finaliser la vente car mon séjour était trop court
Merci Br.....


PS: pour mon achat je savais que tous les documents cadastraux (ITPU) et légaux de pleine propriété était en règle ce qui ma permis de réaliser cet achat

Bonjour,

pour l'IPTU ce n'était pas à vous de les régler notament pour l'année 2014, mais à l'ancien propriétaire, comme les éventuelles factures d'eau et électricités en cours ensuite le principe de "précaution" semble n'avoir pas été respecté, virer de l'argent sur le compte du vendeur sans avoir signer l'acte de vente et une chose à éviter , il aurait mieux fallut ouvrir un compte dit " poupança"  à votre nom et faire le paiement le jour de la signature de l'acte définitif....
Noter : vous n'étes nullement protégé, bien que la loi impose de justifier l'arrivée de fonds en provenance de l'étranger par le bénéficiaire ceux ci peuvent être débloqués à tout moment, il suffit de connaitre les bonnes "personnes" 

Pour le reste, il faut savoir aussi que dans la signature du compromis de vente, vous pouvez y mettre des conditions suspensives qui annulerait votre achat en cas de non respect des celles-ci et notament définir vos conditions de paiement et leurs modalités sans parler de la fourniture de l'ensemble des attestations "negativa' : certidao de distribuçaoes civel, familia, fiscais, municipal, estadual, federais,  certidao da prefeitura (Iptu etc..), certidao  de protesto de lettra e titulos etc...) que le vendeur doit vous fournir et aussi y rajouter d'autres conditions notament si vous souhaitez que certains travaux soit réalisés par votre vendeur avant achat....tout est possible, à partir du moment ou le compromis est signé par les 2 parties

Bonjour Mr CHICOBRASIL
Je vous ai suivi sur plein de forums et vous m'avez bien aider j'ai lu un nombre incalculable de vos post et d'autres aussi
je n'ai voulu par mon post juste donner quelques infos que je n'avais jamais lu ni entendu
car aucune fois je n'ai pu lire qu'il fallait
1 EXTRAIT DE NAISSANCE
et j'ai bien galérer pour me le faire parvenir rapidement au Brésil (car il me fallait l'original)
car super facile à demander en France et de partir avec
Oui j'ai fait surement pas mal d'erreur
mais j'avais quand même signer un compromis de vente (instrumento particular de promessa de compra e venda de bem imovel e outras avenças)
devant un avocat avec confirmation des signatures le  tout en deux exemplaires et témoin (français vivant au Brésil)
par contre oui c'était au vendeur de payer l'ITBU
mais en la payant moi j'ai fait changer le nom dessus et mis le mien

Les Français qui ont acheter dans le village ou j'ai acheter et dans mon condominio ont tous fais la même démarche et aucun d'eux n'a de compte POUPENCA car nous sommes tous non résidents et vu sur beaucoup de forum impossible a obtenir si non résidents
en tous cas merci à vous pour vos post qui mon bien aider

le compte poupança peut être ouvert à un non résident, c'est un compte d'épargne rénuméré à 8% environ net/an, il peut servir à recevoir des locations, payer des factures d'eau, d'electricité, de telephone, d'internet etc... par prélevement direct .  Par contre à ce compte n'est pas associé un carnet de chèque ni une carte de paiement à crédit, mais à un paiement immédiat limité au solde du compte

Très intéressant d'apprendre les formalités grace à vous.
Ayant moi aussi fais une demande de CPF,
j'envisage un petit achat, du style jolie petite maison.
Mais ne connaissant pas encore bien le pays, je ne sais pas où me poser.
Donc je prends tout mon temps.

je crois franchement que l'achat d'une maison aujourd'hui au brésil relève de l'inconscience, ma femme qui est brésilienne et passe les hivers au brésil a souvent rencontré des français qui avaient presque perdu la vie en se faisant agresser chez eux en pleine nuit pour etre dépouillés.Plus la maison est située dans un endroit touristique près des plages et plus le risque d'etre cambriolé est grand, l'insecurité au brésil est malheureusement le problème majeur quelle que soit la région choisie et ça n'est pas une vie que d'etre sans cesse à redouter un cambriolage meme lorsque l'on vit toute l'année dans sa maison.J'avais envisagé de retourner avec ma femme finir ma vie dans le nordeste du brésil et acheter une maison mais je déconseille de se lancer dans ce genre d'aventure qui peut souvent devenir un cauchemard ou meme pire, il est vrai qu'avec la dévaluation du real cette année on est tenté d'acheter une maison pour moins de 100000 euros mais la réalité de la vie au brésil n'a rien de reposant!Il est à mon avis préférable de louer plutot que de casser la tete à acheter sans compter que le jour ou vous voudrez revendre ce sera très compliqué et vous perdrez de l'argent par dessus le marché.