In Brasile, gli stranieri possono acquistare liberamente appartamenti e case in città, anche senza essere residenti nel Paese. Per i terreni rurali, invece, si applicano regole specifiche, che possono prevedere l'autorizzazione dell'INCRA e limiti legati alle dimensioni del terreno. Prima di procedere con l'acquisto, è necessario avere un codice fiscale brasiliano (CPF) e predisporre il trasferimento dei fondi nel rispetto delle regole valutarie della Banca Centrale. È inoltre importante ricordare che l'acquisto di un immobile non dà automaticamente il diritto di risiedere in Brasile: per ottenere un permesso di soggiorno attraverso un investimento immobiliare bisogna seguire una procedura specifica. Tra imposta di trasferimento, spese notarili e costi di registrazione, le spese legate all'acquisto si aggirano generalmente tra il 4% e il 6% del valore dell'immobile.
La domanda giusta da porsi prima di visionare un annuncio non è "posso comprare?" ma "che tipo di proprietà posso comprare?". In Brasile la distinzione decisiva non riguarda la nazionalità dell'acquirente, ma la natura del bene: proprietà urbane (appartamenti, case in città, unità in condominio) possono essere acquistate da qualsiasi cittadino straniero senza bisogno di residenza o autorizzazioni speciali. I terreni, invece, seguono un regime completamente diverso: la Costituzione brasiliana riserva l'acquisto di terreni rurali ai cittadini brasiliani o agli stranieri già residenti in Brasile, e la maggior parte di queste transazioni richiede comunque un'autorizzazione dell'INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, l'ente federale che gestisce i terreni).
Sono previste alcune eccezioni per i terreni di piccole dimensioni. In particolare, la prima acquisizione o locazione di un terreno rurale fino a tre MEI (Módulo de Exploração Indefinida, un'unità utilizzata per determinare le dimensioni dei terreni), al di fuori delle zone di confine, può essere effettuata senza l'autorizzazione dell'INCRA. Negli altri casi, l'acquisto di terreni rurali da parte di stranieri è soggetto a controlli e autorizzazioni specifiche. Queste restrizioni non riguardano chi acquista un normale appartamento o una casa in area urbana.
Attenzione anche a un altro aspetto: acquistare un immobile in Brasile non dà automaticamente il diritto di viverci. Esiste un permesso di soggiorno specifico per chi effettua determinati investimenti immobiliari, previsto dalla Resolução Normativa 36/2018, ma deve essere richiesto separatamente e sono previsti requisiti specifici. Il semplice acquisto di una casa, quindi, non consente di ottenere automaticamente la residenza.
Appartamenti e unità in condominio sono esenti dal regime di controllo INCRA: acquistare un'unità condominiale significa acquisire una porzione autonoma dell'edificio più una quota delle aree comuni. Prima di completare l'acquisto bisogna controllare la matrícula (il registro catastale unico della proprietà, tenuto dal Cartório de Registro de Imóveis, l'equivalente brasiliano del registro immobiliare) e verificare eventuali debiti condominiali pendenti.
Anche le case situate in area urbana possono essere acquistate normalmente da cittadini stranieri. Bisogna però prestare attenzione alla classificazione dell'immobile: una casa o una fattoria situata al di fuori del perimetro urbano può essere considerata imóvel rural (proprietà rurale) e, di conseguenza, essere soggetta alle restrizioni previste per l'acquisto di terreni rurali.
Ogni proprietà deve essere registrata presso il Cartório de Registro de Imóveis. Per gli immobili rurali è richiesta anche l'iscrizione al Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), il catasto nazionale delle proprietà rurali. Regole particolari si applicano inoltre agli immobili situati nella faixa de fronteira, la fascia lungo i confini internazionali del Brasile, e in alcune aree soggette a vincoli di sicurezza nazionale, dove possono essere previsti ulteriori controlli federali.
Restrizioni per gli acquirenti stranieri in Brasile
Chi acquista un appartamento o una casa in città può ignorare questa sezione: le restrizioni si concentrano quasi esclusivamente su terra rurale, fascia di confine e aree di sicurezza nazionale. Chi invece è interessato a un terreno rurale deve conoscerle bene, perché le soglie determinano se serve solo un'autorizzazione, un progetto di sfruttamento agricolo o addirittura il parere del Conselho de Defesa Nacional (il Consiglio di Difesa Nazionale).
Terreni rurali nella fascia di confine o in aree rilevanti per la sicurezza nazionale richiedono sempre l'approvazione del Conselho de Defesa Nacional, indipendentemente dalla superficie.
Fuori dalla fascia di confine, un primo acquisto o un affitto fino a tre MEI non richiede autorizzazione INCRA.
Qualsiasi acquisizione rurale successiva, o una prima acquisizione superiore a tre MEI, richiede l'autorizzazione INCRA prima di procedere.
Per proprietà rurali superiori a 20 MEI, una persona fisica straniera deve presentare un progetto di sfruttamento agricolo insieme alla richiesta di autorizzazione.
Persone giuridiche straniere, e persone giuridiche brasiliane considerate come straniere, devono presentare il progetto di sfruttamento indipendentemente dalla dimensione del terreno.
La richiesta di autorizzazione va presentata all'unità statale INCRA dove si trova il terreno; l'atto di autorizzazione viene pubblicato nel Diário Oficial da União (la gazzetta ufficiale federale) dopo il pagamento della GRU (Guia de Recolhimento da União, il bollettino di pagamento federale) richiesta dall'INCRA. Conviene anche verificare autonomamente se il terreno rientra nella fascia di confine o in un'area di sicurezza nazionale, perché è questo elemento che fa scattare il passaggio, spesso trascurato, al Conselho de Defesa Nacional. Un'acquisizione rurale che violi le regole per gli stranieri è considerata nulla per legge, quindi il rischio non è solo burocratico ma anche giuridico.
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Condizioni e formalità per acquistare una proprietà in Brasile
Prima di acquistare un immobile in Brasile, un cittadino straniero deve innanzitutto ottenere il CPF, il numero di identificazione fiscale brasiliano necessario per acquistare e registrare una proprietà. Se il denaro per l'acquisto arriva dall'estero, deve inoltre essere trasferito in Brasile nel rispetto delle regole valutarie della Banca Centrale. Una volta completati questi passaggi, si può procedere con l'atto di compravendita e la registrazione dell'immobile.
Non è necessariamente obbligatorio aprire un conto bancario in Brasile. Chi dispone già di un conto in reais può utilizzarlo per pagare il venditore. In alternativa, i fondi possono essere trasferiti tramite un procuratore, ossia un rappresentante autorizzato tramite procura, che può effettuare l'operazione di cambio presso un istituto autorizzato e pagare il venditore in reais. In ogni caso, quando il denaro proviene dall'estero deve essere effettuata un'operazione di cambio attraverso un istituto autorizzato a operare sul mercato valutario brasiliano.
La compravendita viene inoltre comunicata alla Receita Federal, l'amministrazione fiscale brasiliana, attraverso la DOI (Declaração sobre Operações Imobiliárias). Per questa dichiarazione sono necessari i CPF sia dell'acquirente sia del venditore. Il CPF è quindi un requisito indispensabile per completare correttamente l'acquisto e la registrazione dell'immobile.
La sequenza per chi acquista da remoto è quindi: ottenere il CPF; organizzare il pagamento tramite conto in reais o operazione di cambio autorizzata; firmare l'atto notarile (escritura); far registrare l'acquisto al registro immobiliare competente; assicurarsi che il notaio o il registro completi la segnalazione DOI. Se l'acquirente non ha ancora un CPF al momento della domanda di residenza da investitore, la richiesta può comunque essere presentata tramite MigranteWeb per conto di un procuratore. Per la proprietà rurale, i controlli INCRA vanno fatti prima della firma, non dopo. Prima di concludere l'acquisto, è essenziale verificare la situazione dell'immobile nei registri ufficiali, per accertarsi che i dati siano corretti e che non ci siano problemi relativi alla proprietà, alla delimitazione del terreno o a eventuali vincoli ambientali. È inoltre importante sapere che il semplice contratto di compravendita non basta a trasferire la proprietà: l'acquirente ne diventa ufficialmente proprietario solo dopo la registrazione dell'acquisto presso il Cartório de Registro de Imóveis competente.
Documenti necessari per acquistare una proprietà in Brasile
La documentazione richiesta per acquistare una proprietà in Brasile si divide in due fasi. La prima, che riguarda qualsiasi acquirente straniero, comprende identità e fiscalità: la seconda, che riguarda soprattutto chi compra da remoto o acquista un terreno rurale, comprende procure autenticate e certificati specifici.
Per l'iscrizione al CPF serve un passaporto, la CRNM/RNE (Carteira de Registro Nacional Migratório, il documento di identità per stranieri residenti, che ha in gran parte sostituito il precedente RNE) o un altro documento accettato dalla Receita Federal.
Una procura firmata all'estero per un acquisto immobiliare in Brasile deve essere apostillata se rilasciata in un paese firmatario della Convenzione dell'Aia, oppure riconosciuta da un consolato brasiliano, salvo diversa previsione di legge o trattato.
La procura può autorizzare un rappresentante ad agire per conto dell'acquirente presso notai, registri immobiliari ed enti pubblici. A seconda dei poteri conferiti, il procuratore può anche firmare l'atto definitivo di compravendita, effettuare o ricevere pagamenti, rilasciare quietanze e firmare gli altri documenti necessari per completare l'acquisto.
Per l'acquisto di un terreno rurale da parte di uno straniero, l'immobile deve essere già regolarmente registrato a nome del venditore prima che possa essere esaminata la richiesta di autorizzazione all'acquisto o alla locazione.
La documentazione richiesta per un terreno rurale comprende generalmente il certificato catastale dell'immobile, i documenti relativi ai precedenti proprietari quando necessari, i certificati che attestano l'assenza di gravami o ipoteche e quelli che dimostrano la regolarità catastale e fiscale dell'immobile.
Infine, qualsiasi persona fisica o giuridica residente o domiciliata all'estero che possieda beni o diritti in Brasile, compresi gli immobili, deve essere iscritta al CPF o al CNPJ (il numero di identificazione delle persone giuridiche), indipendentemente dal momento in cui il bene è stato acquistato.
Lavorare con agente e agenzie immobiliari in Brasile
In Brasile, l'agente immobiliare svolge principalmente il ruolo di intermediario tra venditore e acquirente e, in genere, lavora per il venditore. Chi desidera essere assistito da un professionista che tuteli esclusivamente i propri interessi può rivolgersi a un avvocato indipendente.
Quando l'agente immobiliare è stato incaricato dal venditore, la commissione è generalmente a carico di quest'ultimo. Prima di firmare una proposta, è comunque consigliabile verificare chi ha incaricato l'agente e chi dovrà pagarne la commissione. Rivolgersi a un avvocato non è obbligatorio, ma può essere utile per verificare la proprietà dell'immobile, la situazione nei registri, eventuali debiti o vincoli, i poteri del venditore e le condizioni previste dal contratto.
Nella fase finale intervengono due soggetti con funzioni diverse. Il Tabelião de Notas formalizza la compravendita attraverso l'atto pubblico, mentre il Cartório de Registro de Imóveis registra il trasferimento della proprietà. Il CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), il nuovo identificativo nazionale degli immobili, serve invece a uniformare e rendere più affidabili le informazioni relative alla proprietà, ma non sostituisce né l'atto pubblico né la registrazione dell'acquisto.
Per case, lotti e unità in costruzione o nuove, i controlli tecnici da fare per conto dell'acquirente comprendono: visitare la proprietà, controllare i piani approvati presso la prefeitura (l'amministrazione comunale) competente, confermare che le misure del contratto corrispondano al progetto autorizzato, verificare che lo sviluppo sia registrato al catasto immobiliare, e controllare se il terreno si trova in un'area protetta di bacino idrico o di tutela ambientale.
Prima di affidarsi a un professionista, è possibile verificare l'abilitazione. L'iscrizione di un avvocato può essere controllata attraverso il Cadastro Nacional dos Advogados dell'OAB (Ordem dos Advogados do Brasil, l'ordine degli avvocati brasiliano), mentre per un agente immobiliare si può consultare il CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) della regione in cui opera. Per quanto riguarda l'immobile, è preferibile richiedere una matrícula aggiornata e gli altri certificati necessari direttamente al registro competente, anziché basarsi esclusivamente sui documenti forniti dal venditore.
Ci sono inoltre alcuni segnali a cui prestare attenzione: un agente che non chiarisce chi rappresenta o chi deve pagare la commissione, la richiesta di versare denaro prima di aver verificato la proprietà e gli eventuali debiti, oppure un venditore che invita a non affidarsi a un avvocato indipendente. È bene essere prudenti anche se viene proposto di dichiarare un prezzo inferiore a quello effettivamente pagato, se la procura non è stata predisposta attraverso una procedura ufficiale o se viene detto che la semplice firma del contratto sia sufficiente a trasferire la proprietà. Il passaggio di proprietà diventa effettivo solo con la registrazione presso il registro immobiliare competente.
Prezzi e costi di acquisto in Brasile
Per acquistare un immobile in Brasile bisogna mettere in conto, oltre al prezzo di acquisto, una serie di imposte e spese che complessivamente si aggirano in genere tra il 4% e il 6% del valore dell'immobile. Per chi acquista dall'estero possono aggiungersi i costi legati al cambio di valuta e le eventuali spese legali.
L'ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) è l'imposta comunale sul trasferimento della proprietà e varia generalmente dal 2% al 4% del valore dell'immobile, a seconda del comune.
Le spese per l'atto pubblico e gli altri costi notarili sono stabiliti a livello statale e si aggirano generalmente tra lo 0,5% e l'1,5% del prezzo di acquisto.
La registrazione presso il Cartório de Registro de Imóveis, necessaria per completare il trasferimento della proprietà, comporta in genere un ulteriore costo compreso tra lo 0,5% e l'1,5%.
La commissione di intermediazione immobiliare è normalmente a carico del venditore, e si aggira tra il 5% e il 6% del prezzo di vendita, salvo diverso accordo tra le parti.
Se ci si rivolge a un avvocato per verificare la documentazione e seguire l'acquisto, il compenso viene concordato direttamente con il professionista e non esiste una tariffa nazionale fissa. Chi trasferisce il denaro dall'estero deve inoltre considerare i costi applicati per la conversione della valuta. Il trasferimento deve infatti avvenire attraverso un istituto autorizzato a operare sul mercato dei cambi brasiliano, sia che il pagamento venga effettuato direttamente dall'acquirente sia che avvenga tramite un procuratore.
Finanziamenti e mutui per stranieri in Brasile
Per un cittadino straniero ottenere un mutuo in Brasile non è automatico. La concessione del finanziamento dipende dalla valutazione della banca e dai requisiti richiesti dall'istituto di credito, soprattutto nel caso di chi non risiede nel Paese. Per questo, chi vuole finanziare l'acquisto dovrebbe verificare direttamente con le banche quali possibilità sono disponibili in base alla propria situazione. Molti acquirenti stranieri scelgono invece di acquistare senza ricorrere a un mutuo, trasferendo il denaro dall'estero attraverso un istituto autorizzato a operare sul mercato dei cambi brasiliano.
La Caixa Econômica Federal, una delle principali banche brasiliane per i finanziamenti immobiliari, valuta la documentazione dell'acquirente, del venditore e dell'immobile prima di approvare il mutuo. L'importo finanziabile viene calcolato prendendo come riferimento il valore più basso tra il prezzo di compravendita e la valutazione dell'immobile effettuata dalla banca.
In Brasile i finanziamenti immobiliari rientrano principalmente in due sistemi: il SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e il SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário). Il SFH è destinato al finanziamento dell'acquisto, della costruzione o della ristrutturazione di immobili residenziali e prevede condizioni specifiche. La durata massima del mutuo non è stabilita a livello nazionale, ma dipende dalla banca e dal tipo di finanziamento scelto.
Chi acquista senza ricorrere a un mutuo può pagare utilizzando un conto in reais già aperto in Brasile oppure trasferire il denaro dall'estero. In quest'ultimo caso, il pagamento può essere effettuato tramite un procuratore autorizzato oppure inviato al venditore attraverso un istituto abilitato a gestire operazioni internazionali. Poiché l'immobile viene pagato in reais, chi dispone dei fondi in un'altra valuta deve tenere conto anche del tasso di cambio e dei relativi costi. Le variazioni del cambio durante le diverse fasi dell'acquisto possono infatti incidere sulla somma finale da trasferire.
Rischi quando si acquista una proprietà in Brasile
Prima di acquistare un immobile in Brasile, è fondamentale verificare attentamente la documentazione. Tra i documenti principali ci sono la matrícula, i certificati rilasciati dal cartório e, per i terreni rurali soggetti ad autorizzazione, la documentazione dell'INCRA. È consigliabile non effettuare pagamenti prima di aver completato questi controlli.
Per i terreni rurali, è inoltre necessario verificare che la proprietà sia regolarmente registrata a nome del venditore sia presso il registro immobiliare competente sia nel Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR). I certificati rilasciati dal cartório permettono di controllare anche la presenza di eventuali debiti, ipoteche o altri vincoli sull'immobile. Il CIB, il nuovo identificativo nazionale degli immobili, contribuisce a identificare con maggiore precisione la proprietà, ma non sostituisce la verifica dei registri e dei certificati ufficiali.
Per i terreni rurali è importante verificare che i confini e i dati della proprietà coincidano con quelli riportati nel registro immobiliare e nei sistemi SNCR e CIB. Le informazioni del CIB relative ai terreni rurali derivano infatti dai dati catastali del Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), gestito dall'INCRA. Quando l'acquisto richiede un'autorizzazione dell'INCRA, la pratica viene gestita dall'ufficio dello Stato in cui si trova il terreno. Eventuali documenti mancanti o irregolarità possono quindi impedire di portare a termine l'acquisto.
Prima di firmare, è consigliabile verificare la matrícula presso il registro immobiliare, richiedere certificati aggiornati e controllare che il terreno sia regolarmente registrato nei sistemi SNCR e CIB. Bisogna inoltre accertarsi se l'acquisto richiede l'autorizzazione dell'INCRA o quella del Conselho de Defesa Nacional. Quest'ultima è necessaria per i terreni situati nella fascia di confine o in determinate aree di sicurezza nazionale, indipendentemente dalle dimensioni della proprietà.
Programmi immobiliari per acquirenti stranieri in Brasile
In Brasile, l'acquisto di un immobile può consentire, a determinate condizioni, di richiedere un permesso di soggiorno, ma non dà diritto alla cittadinanza. La Resolução Normativa 36/2018 prevede infatti la possibilità di ottenere la residenza per chi investe in immobili utilizzando fondi propri provenienti dall'estero.
L'investimento minimo richiesto è di 700.000 BRL per gli immobili situati nelle regioni Nord e Nordest e di 1.000.000 BRL nel resto del Brasile. L'importo può essere investito in uno o più immobili urbani, già costruiti oppure in costruzione. Chi presenta la domanda dall'estero deve prima ottenere l'autorizzazione di residenza e successivamente richiedere il visto VITEM IX per investimento. Chi si trova già in Brasile può invece presentare la richiesta attraverso il portale MigranteWeb.
È importante distinguere questo permesso di soggiorno dalla cittadinanza: acquistare un immobile, anche raggiungendo le soglie previste, non permette di ottenere automaticamente la cittadinanza brasiliana. Esiste inoltre un altro tipo di permesso di soggiorno per chi investe capitali in un'impresa brasiliana, con requisiti specifici. Si tratta però di un percorso diverso da quello previsto per l'investimento immobiliare.
Tasse sulla proprietà e costi correnti in Brasile
Le imposte legate alla proprietà di un immobile in Brasile variano soprattutto in base al comune e alla situazione fiscale del proprietario. Per gli immobili urbani si paga ogni anno l'IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), un'imposta comunale calcolata sul valore catastale dell'immobile. La nazionalità o la residenza fiscale del proprietario non incidono sull'applicazione di questa imposta.
Aliquote e criteri di calcolo cambiano da una città all'altra. A San Paolo, ad esempio, l'IPTU viene calcolato sul Valor Venal, il valore catastale determinato in base alla posizione, alla superficie e alle caratteristiche dell'immobile. A Recife, invece, le aliquote per gli immobili residenziali aumentano progressivamente in base al valore della proprietà, partendo dallo 0,6% e arrivando fino all'1,4%.
Anche la tassazione degli eventuali redditi da affitto dipende dalla residenza fiscale del proprietario. Per chi risiede all'estero, il reddito netto derivante dall'affitto di un immobile in Brasile è generalmente soggetto a un'imposta del 15%, che viene trattenuta e versata dal rappresentante fiscale dopo le deduzioni ammesse, come alcune imposte sull'immobile, le spese condominiali e i costi di riscossione. In alcuni casi l'aliquota può salire al 25% per chi risiede in una giurisdizione a fiscalità privilegiata. Chi è fiscalmente residente in Brasile segue invece le regole previste per i residenti, che possono comprendere la dichiarazione mensile dei redditi attraverso il sistema Carnê-Leão.
Le plusvalenze sulla vendita di un immobile brasiliano di una persona fisica sono tassate con aliquote progressive: 15% sulla plusvalenza fino a 5.000.000 BRL, 17,5% tra 5.000.000 e 10.000.000 BRL, 20% tra 10.000.000 e 30.000.000 BRL, e 22,5% sopra 30.000.000 BRL. Per i non residenti che realizzano una plusvalenza su beni situati in Brasile si utilizza lo stesso schema, salvo l'applicazione di eventuali trattati.
Le successioni e le donazioni di immobili sono invece soggette all'ITCMD, un'imposta stabilita a livello statale. Aliquote e fasce variano quindi da uno Stato all'altro, entro il limite massimo dell'8% fissato a livello federale.
Se il proprietario risiede fiscalmente in un paese che ha un accordo con il Brasile per evitare la doppia tassazione, tra cui l'Italia, questo può incidere sul trattamento fiscale del reddito da locazione o delle plusvalenze; in assenza di un accordo, si applicano le regole nazionali.
Tra i costi da considerare ci sono infine le spese condominiali, che possono variare notevolmente in base alla città, all'edificio e ai servizi offerti. A Brasília, ad esempio, possono andare da circa 469 BRL al mese per un piccolo monolocale a 1.247 BRL per un appartamento più grande con tre stanze. Prima dell'acquisto è quindi importante verificare l'importo relativo all'immobile scelto. Anche il costo dell'assicurazione sulla casa varia in base alla compagnia, alla copertura e alle caratteristiche dell'immobile e non è stabilito dallo Stato.
Dopo aver acquistato un immobile in Brasile, restano alcune pratiche da completare. È necessario intestare al nuovo proprietario le utenze di elettricità, acqua, gas e internet e, nel caso di un appartamento o di un immobile in condominio, comunicare il cambio di proprietà al síndico, l'amministratore del condominio. È inoltre importante verificare che il precedente proprietario abbia saldato tutte le spese condominiali dovute fino alla data del trasferimento.
Il trasferimento della proprietà deve essere registrato presso il Cartório de Registro de Imóveis competente. Il CIB, il nuovo identificativo nazionale degli immobili, integra le informazioni relative alla proprietà, ma non sostituisce questa registrazione.
Chi non risiede in Brasile dovrebbe inoltre conservare tutta la documentazione relativa al pagamento dell'immobile e al trasferimento dei fondi dall'estero, compresi i documenti relativi all'operazione di cambio. Queste informazioni possono essere necessarie in futuro, ad esempio per dimostrare l'origine dei fondi o per gestire gli aspetti fiscali legati alla proprietà.
Una persona o una società residente all'estero che possiede un immobile in Brasile deve disporre rispettivamente di un CPF o di un CNPJ, necessari anche per diversi adempimenti fiscali legati alla proprietà. Se l'immobile viene dato in affitto tramite un'agenzia immobiliare, il rapporto tra proprietario, agenzia e inquilino è regolato dalla normativa brasiliana sulle locazioni.
Chi vuole effettuare lavori importanti, come ampliamenti o ristrutturazioni, deve verificare presso la prefettura, l'amministrazione comunale, quali autorizzazioni sono necessarie. È importante controllare anche la regolarità dell'immobile e accertarsi che non si trovi in un'area soggetta a particolari vincoli ambientali o edilizi.
In caso di vendita, è necessario verificare che non ci siano imposte, contributi o altri debiti legati all'immobile ancora da pagare. Prima di procedere, il venditore dovrebbe quindi procurarsi documenti aggiornati che attestino la regolarità fiscale e catastale della proprietà. Per i terreni rurali appartenenti a cittadini stranieri sono inoltre previsti controlli e comunicazioni specifiche da parte dei registri immobiliari.
Da gennaio 2027, il CIB, l'identificativo nazionale degli immobili, dovrà essere indicato anche per diverse operazioni, tra cui la compravendita o la donazione di un immobile, la richiesta di un finanziamento, la regolarizzazione di lavori edilizi e il rilascio dell'habite-se, il certificato comunale che attesta la regolarità dell'immobile al termine dei lavori.
Domande frequenti
Sì. Gli stranieri possono acquistare immobili urbani in Brasile senza bisogno della residenza. I terreni rurali seguono regole diverse e possono richiedere l'autorizzazione dell'INCRA in base alla dimensione e alla posizione. Per acquistare un immobile, è necessario ottenere un CPF, il numero di identificazione fiscale individuale.
Sì, attraverso una procura concessa a un procuratore, che può firmare l'atto notarile e completare la registrazione per conto dell'acquirente. I documenti firmati all'estero per questo scopo devono generalmente essere apostillati o legalizzati da un consolato brasiliano.
No, non automaticamente. L'acquisto di un immobile non concede di per sé il diritto di risiedere in Brasile. Esiste un percorso separato di residenza per investitori immobiliari secondo la Risoluzione Normativa 36/2018, che richiede una domanda specifica e un investimento minimo tra 700.000 BRL e 1.000.000 BRL (circa 118.000 EUR e 168.000 EUR) a seconda della regione.
I tempi variano in base alla registrazione del CPF, ai controlli preliminari sul titolo, all'appuntamento per l'atto notarile e ai tempi di elaborazione del registro immobiliare. Gli acquisti di terreni rurali che richiedono l'autorizzazione dell'INCRA aggiungono i tempi di revisione dell'unità INCRA statale e la pubblicazione sulla Diário Oficial da União.
Non è obbligatorio. Un non residente può pagare direttamente da un conto in reais brasiliano, se ne possiede uno, oppure trasferire fondi a un procuratore che si occupa dell'operazione di cambio con un'istituzione autorizzata e paga il venditore in reais.
L'ottenimento di un mutuo è soggetto alla valutazione della banca, non è automatico. Il processo di finanziamento della Caixa Econômica Federal prevede l'analisi della documentazione dell'acquirente, del venditore e dell'immobile prima dell'approvazione del mutuo, con lo stesso criterio applicato a qualsiasi richiedente.
I costi aggiuntivi rispetto al prezzo di acquisto vanno dal 4% al 6%, comprendendo l'ITBI (2-4%), le spese notarili (0,5-1,5%) e le spese di registrazione (0,5-1,5%), più eventuali onorari legali negoziati separatamente con un avvocato.
Non c'è un obbligo di legge, ma è una prassi comune. Un avvocato indipendente può controllare la proprietà dell'immobile, la documentazione, eventuali debiti e i termini contrattuali esclusivamente nell'interesse dell'acquirente, dato che l'agente immobiliare lavora generalmente il venditore.
In generale, gli stranieri possono acquistare immobili nelle aree urbane senza particolari restrizioni geografiche. Regole più rigide si applicano invece ai terreni rurali, soprattutto se si trovano lungo le frontiere internazionali o in aree soggette a vincoli di sicurezza nazionale. In questi casi possono essere necessarie specifiche autorizzazioni da parte dell'INCRA o del Conselho de Defesa Nacional.
I proprietari pagano l'IPTU annuale, calcolato sul valore dell'immobile stimato dal comune. Se l'immobile viene affittato, il reddito da locazione è soggetto a una ritenuta del 15% (o 25% per i residenti di giurisdizioni a fiscalità privilegiata); in caso di vendita, le plusvalenze sono tassate in modo progressivo dal 15% al 22,5%; le successioni o donazioni sono soggette all'ITCMD statale, con un tetto massimo dell'8%.
Il reddito netto derivante dall'affitto è generalmente soggetto a una ritenuta fiscale del 15%, che sale al 25% per chi risiede in una giurisdizione a fiscalità privilegiata. Se l'immobile viene affittato tramite un'agenzia, il contratto di locazione è regolato dalla Lei do Inquilinato, la legge brasiliana sulle locazioni.
Prima di vendere un immobile è importante verificare che tutte le imposte, le spese e gli eventuali altri debiti legati alla proprietà siano stati saldati e avere a disposizione la relativa documentazione. Se il proprietario vive all'estero, il ricavato della vendita può essere trasferito fuori dal Brasile attraverso un istituto autorizzato a effettuare operazioni di cambio.
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