Acheter un bien immobilier à Bogotá

Le marché immobilier à Bogotá

Le marché résidentiel de Bogotá traverse une phase de reprise après la période de taux d'intérêt élevés de 2023-2024. Les prix des logements ont progressé d'environ 10 % à 11 % en termes nominaux en 2025, portant le prix moyen au mètre carré à Bogotá à environ 10 500 000 COP (environ 2 464 EUR) en début d'année 2026. Le délai de vente moyen tourne autour de 90 jours sur l'ensemble de la ville, mais il tombe à 60 ou 75 jours dans les secteurs proches des futures stations de la Ligne 1 du métro, comme Chapinero Alto et Rosales, où la demande est particulièrement soutenue.

La dynamique du marché tend vers un équilibre légèrement favorable aux vendeurs dans les corridors de transit prioritaires. L'activité des acheteurs étrangers reste significative, notamment dans les quartiers de Chapinero et Teusaquillo, où les rendements locatifs bruts surpassent ceux des baux longue durée classiques. Les conditions de crédit qui s'assouplissent progressivement soutiennent par ailleurs la demande locale.

Les étrangers peuvent-ils acheter à Bogotá ?

Oui, les étrangers peuvent librement acquérir un bien immobilier à Bogotá. Aucune restriction légale ne barre l'accès à la propriété étrangère en Colombie : un passeport valide suffit pour signer l'acte de vente devant le notaire, même sans titre de séjour. En revanche, l'ouverture d'un compte bancaire local nécessite généralement une carte d'identité de résident étranger (Cédula de Extranjería).

Un point essentiel concerne le transfert des fonds : tout acheteur étranger est tenu de déclarer et d'enregistrer les capitaux introduits en Colombie auprès de la Banque centrale (Banco de la República) via le formulaire dit « Formulaire 4 » (Formulario 4, déclaration d'investissement étranger). Sans cet enregistrement, il est impossible d'utiliser le bien comme appui à une demande de visa d'investisseur, et le produit d'une future revente ne pourra pas être rapatrié légalement.

L'achat d'un bien immobilier à Bogotá ouvre par ailleurs la voie à un visa de résidence colombien. Le visa investisseur de type M (Visa M - Inversionista) exige un investissement minimum de 350 fois le salaire minimum légal mensuel (SMMLV). Sur la base du SMMLV 2026 fixé à 1 750 905 COP, le seuil s'établit à 612 816 750 COP (environ 143 853 EUR). Pour une résidence longue durée immédiate, le visa résident investisseur de type R requiert un investissement de 650 SMMLV, soit 1 138 088 250 COP (environ 267 156 EUR) pour 2026. Ce seuil est révisé chaque janvier en fonction de la revalorisation du salaire minimum.

Bon à savoir : l'enregistrement des fonds via le Formulaire 4 de la Banco de la República est indispensable pour pouvoir rapatrier le produit d'une revente. Cette formalité doit être accomplie avant ou au moment du transfert des fonds, et non a posteriori.

Quartiers et zones à Bogotá

Le marché immobilier bogotanais est géographiquement très segmenté. Chaque zone présente un profil de prix, de rendement et de liquidité distinct, ce qui rend le choix du quartier à Bogotá déterminant pour tout acheteur étranger.

Les quartiers haut de gamme du nord, notamment El Retiro, El Nogal, La Cabrera, Chicó et Rosales, concentrent la majorité des transactions impliquant des acheteurs étrangers. Ces secteurs offrent une proximité avec les centres d'affaires, une offre de commerces et de restaurants internationale, et des immeubles résidentiels sécurisés avec gardien (portería) 24h/24.

Chapinero Alto et Chapinero Central affichent la croissance de prix la plus rapide du marché, avec une hausse de 12 % à 14 % en début 2026. Cette dynamique est portée par une demande forte de jeunes actifs et de nomades numériques attirés par des environnements piétonniers et bien desservis.

Le corridor Salitre, entre Teusaquillo et Fontibón, et le secteur de Colina Campestre à Suba constituent des zones de développement rapide en 2026, combinant une demande locative soutenue et une amélioration des connexions urbaines. Enfin, les quartiers de Cedritos, Engativá et Kennedy représentent les segments les plus accessibles du marché, avec des appartements deux pièces modernes adaptés aux budgets plus serrés et à une clientèle locative locale.

Prix de l'immobilier à Bogotá

Le prix moyen d'un appartement à Bogotá s'établit autour de 870 000 000 COP (environ 204 225 EUR) en début 2026. Le prix moyen au mètre carré sur l'ensemble de la ville se situe à 7 300 000 COP (environ 1 713 EUR).

Dans les quartiers les plus recherchés, comme La Cabrera, El Retiro et El Nogal, les prix se négocient entre 11 000 000 et 15 000 000 COP par mètre carré (environ 2 582 à 3 521 EUR) pour des biens de moins de dix ans. À l'opposé, dans les zones accessibles comme Suba, Engativá et Kennedy, le prix moyen reste inférieur à 5 400 000 COP par mètre carré (environ 1 267 EUR), avec des budgets de départ pour un petit appartement autour de 211 000 000 COP (environ 49 530 EUR).

Par type de bien, le prix moyen d'un studio à Bogotá est de 340 000 000 COP (environ 79 812 EUR) et celui d'un appartement deux chambres de 770 000 000 COP (environ 180 751 EUR). Les constructions neuves affichent une prime d'environ 12 % par rapport aux biens comparables sur le marché secondaire, en raison de normes de construction plus récentes et d'une réduction des risques liés aux travaux de rénovation.

Types de biens à Bogotá

Les appartements et logements en copropriété représentent environ 72 % des annonces résidentielles à Bogotá. Ils constituent la classe d'actifs la plus liquide du marché, sont privilégiés par les banques dans le cadre des financements, et dominent aussi bien le marché locatif que le marché de la revente.

Le marché est fortement segmenté entre le logement social (VIS, Vivienda de Interés Social) et le logement non social (No VIS). Le segment VIS représente environ 70 % du volume national, mais les acheteurs étrangers se concentrent exclusivement sur le segment No VIS, qui offre les standards de qualité et les niveaux de rendement recherchés. Ces immeubles disposent généralement d'un gardien en poste, d'un interphone et de parties communes surveillées, ce qui correspond aux attentes habituelles d'un acquéreur non résident en matière de sécurité.

Les maisons individuelles et les maisons de ville forment un segment plus restreint et souvent plus cher, essentiellement situé en périphérie (casas campestres) ou dans certaines zones historiques centrales.

Le processus d'achat à Bogotá

Le processus d'achat immobilier à Bogotá suit plusieurs étapes distinctes, encadrées par le droit colombien. Il est tout à fait possible de le mener à distance, à condition de mandater un représentant légal muni d'une procuration apostillée.

Sélection et négociation : les biens à Bogotá se négocient rarement au prix affiché. Il est courant d'obtenir une réduction, sauf dans des zones à très faible stock comme Chapinero Alto où la concurrence entre acheteurs est intense.

Étude de titre (Estudio de Títulos) : l'avocat de l'acquéreur consulte le certificat de propriété et d'absence de charges (Certificado de Tradición y Libertad) disponible en ligne, dont le coût est de l'ordre de 20 000 à 25 000 COP (environ 5 à 6 EUR). Ce document retrace les vingt dernières années de propriété et permet d'identifier d'éventuels gages, embargos ou litiges en cours.

Compromis de vente (Promesa de Compraventa) : les deux parties signent un avant-contrat contraignant qui précise le calendrier, les modalités de paiement et les pénalités en cas de rétractation. L'acheteur verse généralement un acompte (arras) représentant 10 % à 20 % du prix d'achat.

Enregistrement du capital étranger : les acheteurs étrangers doivent impérativement faire transiter leurs fonds par le circuit officiel de la Banco de la República via le Formulaire 4, afin de légaliser l'investissement en pesos colombiens.

Acte notarié (Escritura Pública) : l'acheteur et le vendeur, ou leurs représentants agissant par procuration, signent l'acte définitif devant un notaire colombien agréé.

Enregistrement de la propriété : l'acte est ensuite déposé au bureau des instruments publics (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos). Le transfert de propriété n'est légalement effectif qu'à l'issue de cet enregistrement.

Frais d'acquisition à Bogotá

Pour un achat résidentiel standard, les frais de transaction à Bogotá supportés par l'acheteur représentent entre 2,5 % et 4,5 % du prix d'achat. Ce total couvre plusieurs postes distincts.

• Taxe de transfert et d'enregistrement (Impuesto de Registro et taxe de bienfaisance) : ces deux prélèvements combinés représentent environ 1,67 % à 2 % du prix déclaré, entièrement à la charge de l'acheteur.
• Frais de notaire : les honoraires réglementés s'élèvent à environ 0,54 % de la valeur déclarée du bien. Par convention de marché, ces frais sont partagés à parts égales entre l'acheteur et le vendeur, soit environ 0,27 % chacun.
• Honoraires d'avocat : le recours à un avocat local spécialisé en droit immobilier (abogado) pour la vérification préalable et la finalisation de la transaction coûte généralement entre 1 % et 2 % de la valeur du bien, ou un forfait convenu à l'avance.
• Commission d'agence : à Bogotá, la commission de l'agent immobilier, qui varie de 3 % à 5 % du prix de vente (auxquels s'ajoute 19 % de TVA sur le service), est presque systématiquement à la charge du vendeur et non de l'acheteur.
• Droit de timbre sur les biens de prestige (Impuesto de Timbre) : applicable aux transactions dépassant 20 000 UVT (environ 996 000 000 COP, soit environ 233 802 EUR), ce prélèvement s'élève à 1,5 %. Au-delà de 50 000 UVT, le taux passe à 3 %.

Financement et prêt immobilier à Bogotá

Obtenir un prêt immobilier à Bogotá en tant que non-résident est techniquement possible, mais reste difficile en pratique. Des établissements comme Bancolombia ou Davivienda proposent des programmes destinés aux acheteurs étrangers, mais donnent largement la priorité aux candidats titulaires d'un visa de migrant (M) ou résident (R), d'une carte d'étranger (Cédula de Extranjería) et justifiant de liens locaux établis.

Les acheteurs étrangers qui parviennent à se qualifier sont soumis à un rapport prêt/valeur (LTV) limité à 50 % ou 70 % au maximum. L'apport personnel doit donc représenter au minimum 30 % à 50 % de la valeur du bien. En ce qui concerne les taux d'intérêt, le taux directeur de la banque centrale colombienne (BanRep) se situe à 9,25 % au premier trimestre 2026 ; les taux proposés aux acheteurs étrangers pour des prêts en pesos varient généralement entre 11 % et 18 % effectifs annuels. Ces niveaux de taux rendent souvent plus pertinent le financement de l'acquisition depuis le pays d'origine de l'acheteur, à des conditions potentiellement plus avantageuses.

Les prêts sont proposés sous deux formats principaux : à taux fixe en pesos ou à taux variable indexé sur l'inflation via l'UVR (Unidad de Valor Real). Les documents exigés par les banques comprennent une preuve de résidence légale, six mois de relevés bancaires colombiens, une justification de revenus étrangers, les dernières déclarations fiscales locales, ainsi qu'une assurance vie et une assurance habitation désignant la banque comme bénéficiaire.

Points juridiques essentiels à Bogotá

L'engagement d'un avocat indépendant, enregistré auprès du Consejo Superior de la Judicatura, est vivement recommandé pour tout achat immobilier à Bogotá. L'avocat ne doit pas être celui proposé par le vendeur ou par l'agence immobilière : son rôle est de défendre exclusivement les intérêts de l'acheteur.

La vérification du titre de propriété passe par la consultation du Certificado de Tradición y Libertad délivré par la Superintendance des Notaires et du Registre (SNR). Ce document permet d'identifier d'éventuelles hypothèques non levées, des droits de tiers ou des incohérences dans la chaîne de propriété sur les vingt dernières années.

L'enregistrement des fonds étrangers auprès de la Banco de la República via le Formulaire 4 constitue un point de vigilance juridique majeur. Sans cet enregistrement, le bien ne peut pas servir de support à une demande de visa investisseur et les produits d'une future revente ne peuvent pas être légalement transférés hors de Colombie.

Tout document international utilisé dans le cadre d'un achat (passeport, acte de mariage étranger pour un achat en commun, etc.) doit être apostillé. Si l'acheteur ne maîtrise pas l'espagnol, la loi colombienne exige que les actes soient traduits par un traducteur assermenté (traductor oficial) ; le coût de cette prestation varie entre 800 000 et 3 000 000 COP (environ 187 à 704 EUR) selon le volume des documents.

Être propriétaire à Bogotá

Les propriétaires à Bogotá sont soumis à une taxe foncière annuelle municipale (Impuesto Predial Unificado), calculée sur la valeur cadastrale du bien. En 2026, le taux oscille entre 0,7 % et 1,1 %, ce qui génère des avis d'imposition annuels compris entre 1 500 000 COP (environ 352 EUR) et 10 000 000 COP (environ 2 347 EUR) selon le quartier. La valeur cadastrale est historiquement inférieure au prix de marché, ce qui maintient ces charges à un niveau modéré.

Dans les immeubles en copropriété, des charges mensuelles obligatoires (administración) couvrent les services communs, la sécurité et l'entretien. Ces charges varient de 200 000 COP (environ 46 EUR) pour un immeuble simple sans gardien à plus de 2 000 000 COP (environ 469 EUR) pour une résidence de standing avec sécurité 24h/24, piscine et ascenseurs.

Les propriétaires étrangers non résidents fiscaux en Colombie qui mettent leur bien en location sont soumis à une retenue à la source de 35 % sur les revenus locatifs bruts générés à Bogotá. Par ailleurs, les charges de fluides sont calculées selon un système de stratification socio-économique (estrato 1 à 6) : les propriétés classées en estrato 5 et 6, qui correspondent aux quartiers les plus aisés, paient une surtaxe destinée à subventionner les zones à revenus plus faibles.

Vendre un bien à Bogotá

Pour un vendeur à Bogotá, les frais de cession représentent entre 4 % et 7 % du prix de vente total. Ce total comprend la commission de l'agence immobilière, les taxes applicables et les frais de notaire.

La commission d'agence, à la charge du vendeur, se situe entre 3 % et 5 % du prix de vente, auxquels s'ajoute 19 % de TVA sur le montant de la commission.

La plus-value immobilière est imposée en tant que revenu occasionnel (Ganancia Ocasional). Si le bien est détenu depuis plus de deux ans, le gain net (prix de vente diminué du coût d'acquisition ajusté à l'inflation et des dépenses d'amélioration) est taxé à un taux forfaitaire de 15 %. En revanche, pour les non-résidents qui cèdent un bien détenu depuis moins de deux ans, le taux d'imposition applicable peut atteindre 35 %, aligné sur le taux d'imposition ordinaire des revenus.

À la signature de l'acte, le notaire prélève directement une retenue à la source (Retención en la Fuente) de 1 % sur le montant brut de la vente. Enfin, pour rapatrier le produit de la vente hors de Colombie, le vendeur doit démontrer que les fonds initiaux avaient bien été enregistrés auprès de la Banco de la República et que toutes les obligations fiscales auprès de la DIAN (administration fiscale colombienne) ont été honorées.

Foire aux questions

Un étranger peut-il acheter un bien à Bogotá avec un visa touriste ?

Oui. La détention d'un titre de séjour n'est pas une condition préalable à l'achat immobilier en Colombie. Un passeport valide suffit pour signer l'acte devant le notaire. En revanche, l'ouverture d'un compte bancaire local requiert généralement une carte de résident étranger (Cédula de Extranjería).

Quel est le seuil d'investissement pour le visa investisseur de type M ?

Pour le visa de type M (Inversionista), l'investissement minimum est de 350 fois le salaire minimum légal mensuel (SMMLV). Sur la base du SMMLV 2026, ce seuil s'élève à 612 816 750 COP (environ 143 853 EUR). Ce montant est recalculé chaque janvier en fonction de la revalorisation du salaire minimum.

Qui paie la commission de l'agent immobilier à Bogotá ?

À Bogotá, la commission de l'agence immobilière est intégralement à la charge du vendeur. Elle représente généralement entre 3 % et 5 % du prix de vente, auxquels s'ajoute 19 % de TVA sur le montant de la commission. L'acheteur n'a donc pas à budgétiser ce poste.

Qu'est-ce que le Certificado de Tradición y Libertad ?

Il s'agit du document officiel de référence de toute transaction immobilière en Colombie. Délivré par l'administration publique, il retrace la chaîne de propriété du bien sur les vingt dernières années et signale tout embargo, hypothèque en cours ou litige juridique affectant le bien. Son obtention en ligne coûte entre 20 000 et 25 000 COP (environ 5 à 6 EUR).

Comment transférer légalement des fonds vers la Colombie pour un achat immobilier ?

Les acheteurs étrangers doivent enregistrer les capitaux entrants auprès de la Banco de la República via le Formulaire 4 (Formulario 4 de déclaration d'investissement étranger). Sans cet enregistrement, le bien ne peut pas être utilisé pour une demande de visa investisseur et les fonds issus d'une future revente ne peuvent pas être transférés hors de Colombie.

Quels impôts fonciers sont dus chaque année à Bogotá ?

Les propriétaires paient une taxe foncière municipale annuelle (Impuesto Predial Unificado) calculée sur la valeur cadastrale du bien, à un taux compris entre 0,7 % et 1,1 % selon la localisation. Les avis d'imposition varient généralement de 1 500 000 COP à 10 000 000 COP (environ 352 à 2 347 EUR) par an.

Est-il possible d'acheter à Bogotá sans se déplacer en Colombie ?

Oui. L'ensemble de la procédure peut être mené à distance en accordant une procuration apostillée (Poder) à un représentant légal ou à un avocat basé en Colombie. Ce mandataire signe le compromis de vente et l'acte définitif en votre nom.

Un étranger peut-il obtenir un prêt immobilier local à Bogotá ?

C'est possible, mais les conditions sont restrictives. La plupart des banques colombiennes exigent une résidence légale, des revenus locaux réguliers et un historique de crédit en Colombie. Le rapport prêt/valeur maximum accordé aux acheteurs étrangers se situe entre 50 % et 70 %, avec des taux d'intérêt généralement compris entre 11 % et 18 % effectifs annuels. Beaucoup d'acheteurs non résidents choisissent de financer leur acquisition depuis leur pays de résidence pour des raisons de coût.