Acheter un terrain au Cambodge

traduction rapide de l'article http://www.globalpropertyguide.com/Asia … ying-Guide
Toutes les infos sont precises, recentes et tout a fait exactes..

1. Acheter un terrain intermédiaire d'une société constituée localement

Les étrangers occupent souvent des terres au Cambodge à travers une société. Cette structure offre le moins de risques pour l'investisseur étranger, qui peut être une personne physique ou une personne morale. Plus d'un lopin de terre peut avoir lieu. Mais la mise en place d'une société foncière est cher, et il ya un coût d'entretien élevé, et les impôts sur les revenus locatifs sont assez élevés (voir ci-dessus).

La législation applicable est la loi sur l'investissement du Royaume du Cambodge (chapitre VI, article 16), qui stipule que la propriété des terres peut être investi dans des «entités juridiques dans lesquelles plus de 51% du capital social sont détenues directement par des catastrophes naturelles personnes physiques ou morales détenant la citoyenneté cambodgienne ». Par ailleurs, «l'utilisation des terres est autorisée pour les investisseurs, y compris les baux à long terme allant jusqu'à une période de 70 ans, renouvelable sur demande».

Il ya 3 niveaux de sécurité dans la structure de l'entreprise possession des terres:
◦ Différentes catégories d'actions. La holding terre doit être de 51% détenue cambodgienne, mais il est généralement structuré avec 2 catégories d'actions ayant des droits différents, une classe tenue par des investisseurs étrangers, l'un par des investisseurs locaux. Par exemple, les entités du Cambodge ou des personnes pourraient avoir moins de droits et de transférer des actions de nommer des administrateurs et décisions de l'entreprise pourrait exiger une majorité 2/3rds.
◦ document de contrôle minoritaires. Une série d'accords privés sont généralement élaborés par laquelle les actionnaires cambodgiens accorder les droits spéciaux étrangers - par exemple, une majorité permanente sur le plateau, ou différents pouvoirs de procuration, ou formulaires vierges de transfert actionnaires.
Sécurisation foncière ◦. La société foncière enregistre souvent une hypothèque sur le terrain, ce qui signifie que la terre ne peut être transférée sans le consentement de l'étranger.


Le résultat n'est pas a l'épreuve des balles à 100% - le risque principal est toujours le partenaire cambodgien. Parce que les tribunaux cambodgiens sont corrompus et les décisions sont normalement achetés, l'acheteur doit également entreprendre méthodiquement diligence raisonnable sur le partenaire local pour réduire la probabilité d'un problème survenu à l'avenir qui atteindra les tribunaux.

«En 10 ans, nous n'avons eu que 2 problèmes», explique Martin Desautels, directeur général de DFDL Mékong de Phnom Penh. "Mais si vous avez un problème et vous devez aller au tribunal, le tri choses peuvent coûter beaucoup."

Ce qui suit sont les conditions pour la formation d'une société: ◦ Dépôt du capital initial requis (minimum de CR2 millions ou US $ 474.21) dans une banque autorisée. La banque émettra alors un certificat de dépôt.
◦ Vérifiez l'unicité de la dénomination sociale au ministère du Commerce. Ce processus coûte environ 10 $ US et prend cinq jours.
◦ Procurez-vous un formulaire d'inscription d'entreprise (CIB 01R) de l'Office d'investissement du Cambodge. Cela peut également être téléchargé à partir du site Web de la CIB - http://www.cambodiainvestment.gov.kh, et coûte 5 $ US-10 $ US.
◦ Les entreprises sont tenues d'avoir des joints de l'entreprise. Ceux-ci sont généralement prises par le ministère du Commerce, mais la société peut choisir de le faire ailleurs. Le joint coûte environ 15 US $.
◦ Un résumé des documents d'organisation d'entreprise, tels que les règlements, mémorandum et des statuts, doit être publié dans un journal reconnue d'utilité publique. Cela devrait contenir les éléments suivants:
Nom de la société
Forme de la société
Résumé des objectifs de l'entreprise
Adresse du bureau
Terme de l'entreprise
Total du capital en numéraire
Prénom et nom, la profession, la nationalité, l'adresse d'un administrateur et / ou de l'auditeur
Le lieu où la société doit être enregistrée

Publication coûtera environ 42 $ US et aura sept jours pour être libéré. Au moins deux copies de l'approbation des documents de presse et de l'application doit être fixé pour la demande d'inscription.
◦ L'inscription au registre du commerce est requise dans le mois d'établissement et / ou 30 jours avant le début des opérations commerciales. Les documents suivants doivent être soumis au registre du ministère du Commerce:
◦ Des copies du formulaire de demande d'inscription
◦ protocole et les statuts (2 exemplaires)
Déclaration de conformité ◦ (2 exemplaires
Demande ◦ pour publication dans le journal habilité (2 exemplaires)
◦ Des copies des cartes d'identité ou des passeports des administrateurs et des actionnaires (2 exemplaires)
◦ Photos d'administration et des actionnaires (2 exemplaires)
Déclaration ◦ de non-culpabilité d'administration (2 exemplaires)
◦ décision d'apport des titres (2 exemplaires)

◦ Les documents d'enregistrement doivent être estampillés et approuvés par le ministère de Phnom Penh impôt. Ceci peut être accompli en une seule journée. Les frais sont de 26 $ US.
◦ enregistrement fiscal est nécessaire à l'administration fiscale régime réel.
◦ Le ministère du Travail doit être informé de la mise en service et recruter ou licencier les employés.


2. Prendre le contrôle de la terre par un contrat de location.

Baux à long terme sont une autre façon commune pour les étrangers de contrôler des terres au Cambodge. Par exemple, le super-luxe Phnom Penh Raffles Le Royal Hôtel se déroule sur un bail à long terme. Un bail à long terme donne le bailleur tous les droits nécessaires pour mettre au point la terre - par exemple, il peut obtenir l'autorisation de la construction en son nom propre.

Il s'agit d'une structure très simple, mais il est moins sûr que la structure de l'entreprise.

Il n'ya pas de durée maximale pour laquelle la terre peut être louée auprès d'un propriétaire privé - la période est indéterminée dans la loi foncière. Loue souvent les 50 ans, 70 ans ou 99 ans. Baux de plus de 15 ans doivent être enregistrés auprès de l'Office des terres. Sur les terres publiques, il est de 40 ans maximum, avec possibilité de prolongation.

Une vérification des antécédents sur le propriétaire est essentielle, comme dans le cas de la structure de la société foncière. Location d'un propriétaire avide, politiquement bien connecté peut être désastreux.

Garanties généralement intégrées dans le contrat de location comprennent:
Le règlement des différends ◦ est souvent placé par contrat en dehors du Cambodge, par exemple, à Singapour. Ceci est moins efficace qu'on ne le croit, comme de nombreux conflits fonciers ne comportent pas de différends portant sur le contrat lui-même, mais sur d'autres questions. En outre, les tribunaux cambodgiens refusent souvent de reconnaître un arbitrage étranger, ou de revoir des questions déjà tranchées par la Cour d'arbitrage.
◦ Une clause est souvent insérée obligeant le propriétaire à obtenir la permission du locataire pour vendre. Ou d'empêcher le propriétaire de vendre, à moins que le nouveau propriétaire reconnaît le bail.
◦ En outre, un «avis de bloc vente» peut être enregistré auprès de l'Office des terres, demandant au bureau de ne pas vendre le terrain sans la permission des propriétaires de location.


Il existe actuellement deux problèmes avec la structure bail.


Problème 1 - propriété des bâtiments à l'expiration du bail

Il n'est pas réglée, qui est propriétaire des bâtiments après le bail est terminé. Les 2ème et 3ème étages de bâtiments appartiennent clairement au locataire, qui peut enregistrer le titre. Parce que le propriétaire du 1er étage est également propriétaire de la terre, selon la loi foncière, une fois le bail terminé, le propriétaire de l'immeuble est le propriétaire. Mais, selon la loi sur l'investissement (couvrant les entreprises qui s'inscrivent à des incitations fiscales) les immeubles sont la propriété du bailleur.

La question pourrait être réglée par des changements dans la loi foncière révisée et ailleurs: «Les autorités cambodgiennes seraient envisagez de mettre en place un registre distinct pour registed la propriété des bâtiments. Ce serait un énorme pas en avant », explique Matthew Rendall de Sciaroni & Associates. Un tel registre serait donner effet aux dispositions de la loi sur l'investissement.

Problème 2 - loue pas enregistrable au registre foncier

Jusqu'à présent, les baux sont enregistrables sur titres de propriété au registre foncier. «J'ai entendu dire que maintenant qu'ils sont l'enregistrement," dit Rendall. "Si cela est vrai, il est un autre développement significatif, ce qui améliorerait grandement la sécurité, le locataire a."

3. Acheter un terrain en acquérant la nationalité cambodgienne.

Prendre la citoyenneté cambodgienne est une façon d'obtenir le droit d'acheter des terres, dont le gouvernement est encourageante. Les demandes de citoyenneté sera envisagée que si un investissement important est faire au Cambodge. Il est important de veiller à ce que le ministère de l'Intérieur, le Conseil des Ministres et le Président, tous d'accord pour l'octroi de la citoyenneté.

4. Acheter un terrain à travers une structure prête-nom

Souvent utilisé par les investisseurs car il est simple et pas cher, la structure candidate ignorer l'interdiction constitutionnelle de la propriété directe de biens par des étrangers, et est illégal et fortement déconseillé par tous les avocats des terres.

Voici comment fonctionne la structure. L'investisseur signe un contrat de confiance avec le titulaire de la terre: «Je tiens cette terre pour vous." La terre est alors hypothéqué, et loué à l'étranger.

La conséquence de l'adoption de cette structure pourrait être expropriation par l'Etat, ou la vente forcée des terres.



Les titres fonciers (ce qu'on appelle ici "hard title ou Soft title"

Entre 1975 et 1979 (PolPot regime), il n'y avait pas de propriété privée des terres au Cambodge. Presque tous les juges ont été tués au cours de cette période, et tous les dossiers détruits. En 1989, une loi foncière a été délivré. En 2001, une nouvelle loi foncière a été délivré. Une nouvelle révision est en préparation.

Il ya deux sortes de titres fonciers, en termes de documentation:

'Title Soft' (droit de possession), qui est basé sur le droit de possession et est délivré par les autorités locales chef de village.
'Title dur », qui est enregistré auprès de l'Office des terres et des revendications de propriété l'emporte sur la base de droit de possession.

Bien titre "soft" est un peu plus faible, elle s'applique à presque toutes les terres au Cambodge. «Mon expérience est que l'enregistrement au niveau local est tout aussi sûr que l'enregistrement au niveau national», a déclaré Matthew Rendall Sciaroni. "Il n'y a pas que le risque de beaucoup, et vous n'avez d'éviter les frais d'inscription."

Toutefois, les baux et les hypothèques ne peut pas être enregistré sur un titre possessoire droit.

Droits de possession sur des terrains privés peuvent être convertis en titres dur, mais cela implique de payer une indemnité de transfert de 4% et prend du temps. La plupart des propriétaires préfèrent attendre que la conversion soit effectuée par la Banque mondiale titrage régime, qui ne comportera pas les frais de transfert de 4%.

Questions frontalières

L'un des problèmes les plus communs de propriété foncière est différends frontaliers. Il est important d'enregistrer les limites, sinon le propriétaire étranger est susceptible d'être impliqué dans des con-gagnables litiges. De même, le propriétaire étranger doit se prémunir contre les squatters, par exemple en érigeant une barrière et gardiens emploient.

Qu'est-ce une recherche de titre peut révéler

Il est important d'effectuer une recherche de titre. Il est important de savoir de qui il s'agit, de sorte que l'acheteur ne paie pas la mauvaise personne. La recherche de titre mettra aussi en évidence les prêts hypothécaires et autres charges enregistrés.

Gardez à l'esprit qu'il peut y avoir d'autres obstacles au transfert qui ne sont pas visibles dans la recherche de titre, par exemple, une revendication par un haut responsable politique.

Souvent, l'acheteur ne sera pas donné le titre même de la recherche, parce que c'est la preuve que les vendeurs de propriété. Ainsi, l'acheteur d'obtenir une copie du titre. Il est important de s'assurer qu'il s'agit d'une copie récente.

Le transfert de propriété

Le bureau des terres ne sera pas terminer le transfert avant d'avoir vu la quittance attestant du droit de mutation et frais de bureau des terres.

Bien que les frais d'inscription est officiellement de 4%, ce montant est en pratique jamais perçus. Chaque bureau du cadastre calcule une certaine manière obscure, habituellement de l'ordre de 1,5% -2%. Normalement, les autorités cadastrales écrira un prix de transaction sur le contrat qui est différent du prix réel.

"Dans seulement deux cas, je n'ai jamais vu les 4% payés», explique un agent immobilier local. "L'une était une transaction de la Banque mondiale, l'autre était un Allemand qui voulait rapporter le prix réel de son entreprise."

En plus des 4% (en pratique 1,5% - 2%):
◦ Il est de US $ 800-US $ «frais de service» 1000, versé au bureau du cadastre, qui couvre «frais de service» tous les autres.
◦ Un impôt est payable en fonction de la taille absolue de la terre et de la construction, selon le type - commercial, résidentiel ou en milieu rural.
◦ En vente, il ya un impôt foncier utilisé, calculé par l'agent cadastral.


Le paiement de la terre prend généralement 3 phases:

Acompte de 10%
Deuxième versement de 10%
Solde - 80%. En général, le solde n'est pas payé jusqu'à ce que le titre est converti en 'titre dur ».

L'ensemble du processus d'enregistrement de la propriété peut prendre environ 56 jours pour terminer.

Cambodgiens Rares sont ceux qui utilisent un notaire ou un avocat.

"Vous payez le double», explique l'agent immobilier local. "Si vous passez par un avocat, il fait juste que l'agent cadastral fait. Alors, choisissez un bon officier du cadastre, et utilisez un avocat pour faire diligence, mais le payer pour tout ce travail. "Cependant l'étranger devront constituer une société foncière ou créer une structure étanche bail, et la complexité de ce processus font plus ou moins essentiel d'employer un avocat.




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Les notes de bas coûts de transaction tableau

Certificat de titre
Le certificat de titre coûte officiellement KHR20, 000 (US $ 5), mais il en coûte réellement autour KHR4, 000 US 10 $) pour KHR8, 000 (US $ 20), ou encore dans des endroits différents.

Transfert d'impôt
Impôt sur le transfert de 4% est perçue sur la valeur imposable de la propriété. La valeur estimée du bien est généralement basé sur le nombre total de mètres carrés, l'emplacement de la terre, de l'utilisation et d'autres facteurs.

Les coûts de transaction ronds voyage comprennent tous les coûts d'achat et puis re-vente d'une propriété - les honoraires, frais de notaires avocats, frais d'inscription, les taxes, honoraires des agents, etc

Bonjour,
Je vois qu'un terrain peut etre acquis par une compagnie établie au Cambodge. Que doit on comprendre? Est se que le fait de monter une affaire comme un commerce,et considéré comme une compagnie. Et que cela donne droit à l'accés à la propriété? Y a t'il des français qui tiennent des commerces au Cambodge, sont t'ils propriétaires?
Cordialement.

Toute compagnie établie doit avoir 52% d'actionnaires Cambodgien pour pouvoir acquérir la terre.

Bonjour, je suis actuellement à la recherche des valeurs cadastrales des terrains au Cambodge, notamment dans la province de Preah Sihanouk (proche de la ville de Sihanoukville).
Si vous avez aussi des valeurs commerciales.
Bien amicalement.

Bonjour,
est-possible d'acheter une maison au Cambodge afin d'y vivre une retraite paisible? Doit-on aussi passer par une tierce personne ,( en l'occurrence un cambodgien 51%/49%)
a qui s'adresser dans ce pays pour avoir des infos fiables?
merci a tous

pour avoir des infos fiables il faut s'adresser a un cabinet d'avocats, ou se rendre directement au ministère concerne..

ici il est possible de constituer une compagnie sans actionnaire Cambodgien... 3 types de compagnies : EURL / SA / SARL
comptez (hors capital) 1800$ de frais pour la constitution du dossier et de l'inscription au RC... Lorsue vous constituez une compagnie vous obtenez une patente, un certificat d'inscription au RC, un Numero de TVA, un Tampon qu vous permets d'officialiser tous vos documents.
La patente est a renouveler annuellement... cela coute 250$/an
En plus de tous ces documents vous obtenez automatiquement une licence d'import/export....

Si la compagnie est sans actionnaires cambodgiens à 51%, pas possible d'acquérir un terrain ou une maison. Sauf si je me trompe.
Mais je rappelle tout de même que les étrangers ont tout à fait le droit d'acquérir un appartement dans un immeuble du moment que celui ci ne soit pas au rez de chaussée.

Bonjour Thierry,

J'ai en projet de venir vivre au Cambodge afin de quitter définitivement la France, serait il possible de vous contactez pour vous demander quelques informations?
Merci d'avance

Cdlt JG

Allons messieur il est quasi impossible d etre propriataire au royaume sans etre cambodgien sans avoir une identiter khmers sauf a l etage en cas de pepin meme devan un tribunaux et avec le meilleur avocat qui soit le resultat sera nul pour l etranger les tribunaux khmers oula c est une autre histoire etant au pays je me renseigne beaucoup je parle tres bien le khmer et le comprend tres bien

Ahh... Donc impossible de faire affaire la bas sans etre associé et pouvoir se faire Degager du jour au lendemain par son pseudo associer?...

Ah non je n es pas dit sa la plupart des personne sur ce forum et qui informe parfaitement les gens d ailleur merci  a eux on des affaires dans ce pays je dit juste que c est difficille de faire valoire c est droit en cas de pepin si on est pas cambodgien

Je fais le tour des forums depuis quelques temps et honnêtement je suis perdu... Je pense que le mieux c'est que je consulte un juriste spécialiser pour l'Asie (Laos ou Cambodge) et je verrais ce qui est possible le mais ce qui est clair c'est que si une association est obligatoire pour etre proprietaire je laisserai tomber mon projet... Hors de question de financer une affaire et d'être éjecter du jour au lendemain sans raison!

Acheter un terrain ou une maison quand on est pas cambodgien c est assez difficile y a cas juste regarder les viet il arrive en bus pour faire cet carte identiter pour aquerir des terrain au cambodge

Je sent que je vais galerer... Lol

C est tout a fait comprehensible juju je dit juste pour etre vraiment tranquille vaut mieux avoir une I d card ou avoir des amis cambodgien de confiance mais alor vraiment de confiance mais je pense qu avec un bon avocat on peu inverser le 51%et 49% sur une affaire avec des papier en bonne eduforme

Malheureusement quand il y a de l'argent au milieu et encore plus de grosse somme il n'y a pas d'amis... Les arnaques sont trop facile de nos jours donc une association est inimaginable... En tout cas merci pour tes réponses c'est super sympa )

Tout a fait d accord juju c est malheureusement le cambodge mais la parole d un homme vaut mieux que des dollars certain ne l on pas compris

Tout à fair d'accord ... Sauf que des gens de paroles c'est comme les licornes C'est extrêmement rare... :x lol

Merci mr savoie article 44 de la constitution

Mdr oh p**** quel est bel cette phrase c est comme les licornes ah ouai j adore fallai la sortir cel la

Mais bon je suis decu...

J'hésite entre le Laos et le Cambodge j'espère que le Laos se sera possible vu que le Cambodge non...

Je vous ai repondu en mp

Rien recu..

thierrysavoie a écrit:

ici il est possible de constituer une compagnie sans actionnaire Cambodgien... 3 types de compagnies : EURL / SA / SARL
comptez (hors capital) 1800$ de frais pour la constitution du dossier et de l'inscription au RC... Lorsue vous constituez une compagnie vous obtenez une patente, un certificat d'inscription au RC, un Numero de TVA, un Tampon qu vous permets d'officialiser tous vos documents.
La patente est a renouveler annuellement... cela coute 250$/an
En plus de tous ces documents vous obtenez automatiquement une licence d'import/export....

1800$ de frais ?! C'est super cher. C'est justifié comment ? Frais d'avocat ? Parce que moi on m'avait dit plutôt 1000$.

Mdr lepi rien est assez chere....

Reste tjr qu aux yeux de l etat vous n etre pas cambodgien....