Encontrar el alojamiento adecuado es una de las principales preocupaciones cuando te mudas a otro país. Todo lo demás puede ir sobre ruedas cuando tienes un buen sitio donde vivir, pero dar con ese lugar puede resultar complicado, sobre todo cuando te enfrentas a mercados de alquiler muy competitivos y precios elevados. Sea cual sea el lugar de California al que te mudes, la primera decisión que probablemente tendrás que tomar es si comprar o alquilar. Esta es una guía sobre el proceso general de alquiler y compra en California.
Comprar una propiedad en California
Si decides invertir en la compra de una propiedad en California, te alegrará saber que el proceso de compra es bastante sencillo. Aun así, te recomendamos contar con los servicios de un agente inmobiliario y un abogado para asegurarte de que todo se lleva a cabo correctamente y de que consigues las mejores condiciones. Ten en cuenta que los no ciudadanos pueden adquirir propiedades, aunque necesitarán un Número de Identificación Fiscal Individual (ITIN) si no disponen de un Número de Seguridad Social.
A continuación te explicamos los nueve pasos que debes seguir para comprar una propiedad en California.
Paso uno: Define tu presupuesto
Analiza todos los gastos asociados para establecer tu presupuesto para comprar una vivienda en California. El precio medio de la vivienda en California se sitúa actualmente en 909 400 $. Para la mayoría de los préstamos, necesitarás una puntuación crediticia de al menos 620. La entrada inicial habitual es del 20% (unos 181 880 $ sobre el precio medio). Calcula también entre un 2% y un 5% en gastos de cierre (entre 18 188 $ y 45 470 $) y procura mantener una ratio de deuda sobre ingresos que no supere el 36%. El mantenimiento anual de la vivienda suele oscilar entre el 1% y el 4% del valor del inmueble (entre 9 094 $ y 36 376 $).
Paso dos: Elige el barrio adecuado
Investiga y dedica tiempo a elegir el barrio que mejor se adapte a tu estilo de vida. Ten en cuenta el valor medio de las viviendas, las tendencias de revalorización del mercado, la proximidad a lugares clave como el trabajo o los colegios, las opciones de transporte y los servicios disponibles. Prepárate para hacer concesiones: encontrar un lugar que cumpla todos tus requisitos es difícil.
Paso tres: Contrata a un agente inmobiliario
Incluso en el mercado inmobiliario de California, que no es especialmente complicado, contar con un agente inmobiliario de confianza es fundamental. Busca un profesional con experiencia en el barrio que te interesa, el tipo de propiedad y el rango de precios que manejas. Revisa las valoraciones y posibles reclamaciones, y realiza entrevistas para elegir al agente que mejor se adapte a tus necesidades. Antes de firmar un contrato de representación como comprador, puedes asistir a visitas con distintos agentes para asegurarte de que la relación de trabajo es cómoda para ambas partes.
Paso cuatro: Obtén una preaprobación hipotecaria
En Estados Unidos, muchos vendedores exigen una preaprobación hipotecaria antes de mostrar sus propiedades. Los tipos de interés medios de las hipotecas fijas a 30 años rondan actualmente el 6,08%. Contar con una carta de preaprobación demuestra a los vendedores que estás en condiciones financieras de asumir la compra. Para obtener la preaprobación de una hipoteca en EE. UU. como expatriado, necesitarás un pasaporte vigente, un visado y bien un Número de Seguridad Social (SSN), bien un Número de Identificación Fiscal Individual (ITIN). Además, deberás aportar comprobantes de ingresos, extractos bancarios que acrediten la disponibilidad de fondos para la entrada y, posiblemente, un informe de crédito internacional si no cuentas con historial crediticio en EE. UU. Para comenzar, reúne toda la documentación necesaria y ponte en contacto con entidades financieras que ofrezcan hipotecas a no residentes.
Paso cinco: Empieza a buscar casa
Llega la parte más emocionante: visitar distintas propiedades. Para sacar el máximo partido a tu búsqueda de vivienda, elabora una lista de prioridades que vaya desde las características imprescindibles hasta los extras que te gustarían en tu nuevo hogar.
Paso seis: Haz una oferta
Una vez que hayas encontrado la casa de tus sueños, llega el momento de hacer una oferta. En mercados activos, una vivienda puede venderse en apenas 30 o 45 días desde que sale al mercado. Sabiendo esto, es clave estar atento a las tendencias del mercado y actuar con rapidez para asegurarte la propiedad que deseas. Más allá del precio, puedes hacer tu oferta más atractiva mostrando flexibilidad en las cláusulas de contingencia y otras condiciones. Con un enfoque bien fundamentado, aumentarás tus posibilidades de cerrar con éxito la compra de tu vivienda en California.
Paso siete: Firma el contrato y realiza el depósito
Una vez acordado el precio, se te pedirá que abones un depósito en garantía, conocido también como earnest money o señal, para demostrar tu compromiso serio como comprador. Este importe quedará retenido hasta el cierre de la operación y pasará a formar parte de tu entrada y de los gastos de cierre. Si incumples el contrato, el vendedor se quedará con ese dinero. Sin embargo, si no se cumplen determinadas contingencias, podrás recuperarlo. Estas contingencias suelen estar relacionadas con la financiación, la inspección y la tasación del inmueble.
Paso ocho: Tasación e inspección
Tras aceptarse tu oferta, llega el momento de llevar a cabo la diligencia debida. Esto implica realizar inspecciones para detectar posibles desperfectos ocultos, así como una tasación que exige tu entidad prestamista para confirmar que el valor del inmueble se corresponde con el importe solicitado.
Paso nueve: Cierre de la operación
El último paso es el proceso de cierre. Antes de firmar el contrato definitivo, realizarás una inspección final de la propiedad para comprobar que se encuentra en buen estado y sin desperfectos. Durante el cierre firmarás una gran cantidad de documentación, por lo que contar con la presencia de tu abogado o agente inmobiliario puede ser de gran ayuda para que te explique cada documento y resuelva cualquier duda pendiente antes de completar la compra.
Alquilar una propiedad en California
Alquilar en California puede ser una opción muy práctica si todavía no estás listo para comprar. Además, si acabas de llegar a la zona, el alquiler te permitirá familiarizarte con tu nueva ciudad y con el mercado inmobiliario local antes de dar el paso de comprar.
La oferta y los precios de alquiler varían enormemente según la zona del estado que elijas, siendo las ciudades costeras como Los Ángeles, San Francisco y San Diego las que registran algunos de los alquileres más elevados.
Actualmente, la renta media en todo el estado oscila entre los 2 398 $ y los 2 770 $ al mes, según el tipo de propiedad. En las principales ciudades, San Francisco tiene una media de 2 600 $; Los Ángeles, de 2 311 $; San Diego, de 2 800 $; y Sacramento, de 1 670 $.
Para empezar, tendrás que encontrar una casa o apartamento que se adapte a tus necesidades. Puedes recorrer los barrios que te interesan en persona, buscando carteles de "For rent" o "Open house" y contactando con agentes para obtener más información o concertar una visita. También puedes recurrir a plataformas online y periódicos locales para filtrar tu búsqueda por criterios como el precio, la ubicación, el número de habitaciones o los servicios disponibles. Craigslist, Zillow y otras herramientas digitales son de gran utilidad.
Una vez que hayas encontrado un lugar que te convenza, contacta con el administrador de la propiedad, el propietario o el agente inmobiliario para programar una visita. Si decides que quieres alquilarlo, tendrás que rellenar una solicitud. El propietario revisará tu candidatura y realizará una verificación de crédito, para la que necesitarás un número de Seguridad Social. Si tienes poco historial crediticio por ser un expatriado recién llegado, aportar referencias, nóminas de tu empleador y un extracto bancario puede ser de gran ayuda.
En muchos casos, también deberás acreditar tus ingresos. Las empresas de alquiler más grandes suelen exigir que tus ingresos mensuales tripliquen el importe del alquiler, mientras que los propietarios particulares tienden a ser más flexibles. Si en ese momento no tienes trabajo, es posible que te pidan una fianza inicial más elevada.
Una vez revisada tu solicitud, el propietario o la empresa gestora tomará una decisión sobre tu arrendamiento, y lo habitual es que tengas respuesta en un plazo de entre varios días y una semana. Dependiendo de la zona donde busques, el mercado puede ser muy competitivo, con numerosos candidatos acudiendo a las mismas visitas. Si ese es tu caso, intenta diferenciarte del resto, o explora otras vías para encontrar tu nuevo hogar, como grupos de Facebook, el boca a boca, etc.
Compartir piso en California
Compartir piso en California puede ser una excelente opción si tu presupuesto es ajustado y quieres ahorrar en el alquiler. Al compartir un apartamento o una casa con otros inquilinos, puedes repartir los gastos del alquiler e incluso dividir las tareas del hogar. Las plataformas más utilizadas para esto son SpareRoom, Roomi, Craigslist y Facebook Marketplace. Si acabas de llegar a la zona, también puedes plantearte opciones temporales como Airbnb o hoteles de estancia prolongada, aunque los precios pueden ser bastante elevados en las zonas turísticas más demandadas.
Otra alternativa es el subarrendamiento de una habitación, una fórmula muy habitual para alquileres a corto plazo cuando acabas de mudarte a un lugar nuevo. Los subarriendos suelen anunciarse en Craigslist o compartirse en redes sociales, así que preguntar en tu entorno puede ser de gran ayuda si todavía no tienes contactos en la zona.
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