Acheter un bien immobilier aux Philippines

La première chose à savoir est que les étrangers ne sont pas autorisés à acheter des terrains aux Philippines. Toutefois, ils peuvent acheter des appartements ou des condominiums. Dans certains cas, les étrangers sont autorisés à posséder un terrain, à condition d'être mariés à un Philippin. Il est donc conseillé d'obtenir des informations détaillées sur les formalités à accomplir avant d'entamer les démarches.

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Où acheter un bien immobilier aux Philippines ?

Si vous envisagez d'acheter une propriété aux Philippines, l'emplacement est un facteur clé à prendre en compte. Vous avez le choix entre les zones urbaines et rurales, les villes et les provinces. Si vous souhaitez vous installer dans une zone accueillante pour les expatriés, vous pouvez opter pour des endroits tels que Metro Manila (avec des villes comme Makati, Parañaque, Quezon et Taguig qui peuvent être de bons choix), Cebu, Angeles City dans le Pampanga ou la zone franche de Subic.

Ces zones ont gagné en popularité auprès des expatriés au fil des ans pour plusieurs raisons. Elles offrent des emplacements pratiques, des communautés sécurisées, des installations et des institutions adaptées aux familles, ainsi que la proximité des nœuds de transport, dont les aéroports.

Angeles City et Subic, en particulier, sont d'anciennes installations militaires américaines qui ont conservé une atmosphère rappelant les banlieues américaines. Ces endroits peuvent donc offrir un environnement familier pour les expatriés tout en étant bien intégrés à la vie philippine.

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Comment trouver une propriété à acheter aux Philippines ?

Pour trouver un bien immobilier à acheter aux Philippines, il est recommandé de faire appel à une agence immobilière. Voici quelques agences accréditées qui ont une bonne réputation et travaillent régulièrement avec des expatriés :

• Colliers International Philippines ;
• KMC Savills, Inc. (KMC MAG Group) ;
• Keller Williams Philippines ;
• JLL Philippines ;
• Top Realty ;
• Santos Knight Frank ;
• RE/MAX Philippines ;
• Sotheby's International Realty Philippines.

Il est également possible de trouver des propriétés à vendre de manière indépendante en ligne. Cependant, il vaut mieux être prudent et solliciter l'aide d'un agent immobilier ou d'un avocat. Assurez-vous de vérifier les actes originaux des propriétés, car il y a eu des cas d'escroquerie immobilière aux Philippines.

Le choix de la propriété dépendra de l'emplacement souhaité, de votre budget, du prix du marché et du potentiel d'investissement futur, ainsi que des éventuels travaux à effectuer sur la propriété. Prenez le temps de bien étudier toutes les options disponibles avant de prendre une décision.

Comment financer un achat immobilier aux Philippines ?

Avant de vous lancer dans l'achat immobilier aux Philippines, assurez-vous de comprendre les conditions spécifiques liées à votre situation et de vous renseigner sur les options de financement disponibles pour les expatriés :

• Trouver un bien qui vous convient et convenir d'un prix d'achat avec le vendeur. Un acompte de 20 % est généralement exigé pour garantir l'achat. Votre agent immobilier, le cas échéant, vous aidera à régler les détails.
• Les expatriés peuvent demander un prêt hypothécaire auprès des banques internationales et nationales aux Philippines. Cependant, il convient de garder en tête que les expatriés peuvent être propriétaires d'un bien immobilier, mais pas du terrain sur lequel il est construit !
• Bien que l'accès aux prêts immobiliers soit devenu plus facile pour les expatriés aux Philippines, seuls ceux titulaires de certains visas peuvent en bénéficier. Les visas éligibles sont les suivants : Quota or Preference Immigrant Visas, Special Resident Retiree Visas, ou ceux qui ont le statut de résident permanent et un visa de travail dans certaines régions du pays.

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Conditions d'achat d'un terrain aux Philippines

L'achat d'un terrain par des étrangers aux Philippines est soumis à des conditions spécifiques. Comme mentionné précédemment, les étrangers ne sont pas autorisés à acheter des terrains privés, mais ils ont le droit de posséder une participation à 100 % dans d'autres types de biens immobiliers, à condition d'avoir un titre de propriété distinct pour le bâtiment construit sur le terrain. En d'autres termes, vous pouvez posséder le bâtiment lui-même, mais pas le terrain sur lequel il est situé.

Cependant, il existe une option de bail à long terme de 50 ans, qui est renouvelable pour une période supplémentaire de 25 ans. Il est donc conseillé de consulter des spécialistes de l'immobilier pour obtenir des informations détaillées sur cette question, que vous envisagiez l'achat d'une propriété existante ou d'un bien neuf. Ils pourront vous guider sur les options légales et les démarches à suivre concernant l'acquisition de biens immobiliers aux Philippines.

Bon à savoir :

Les titulaires du Special Resident Retiree's Visa (SRRV), un visa de non-immigrant destiné aux retraités, bénéficient d'avantages supplémentaires en plus de la possibilité d'acheter un appartement ou de louer un terrain ou une maison. Pour obtenir des informations détaillées sur ces avantages, veuillez consulter le site Web de l'autorité philippine des retraites (Philippine Retirement Authority). Vous y trouverez toutes les informations concernant les privilèges spécifiques offerts aux détenteurs du SRRV, ainsi que les conditions et les exigences pour obtenir ce visa de retraité aux Philippines.

Achat d'un terrain aux Philippines

Si vous souhaitez acheter un terrain aux Philippines, vous devez inscrire le nom de votre conjoint philippin sur l'acte de propriété. Cependant, cela ne signifie pas que vous récupérerez automatiquement le terrain en cas de décès de votre conjoint.

Une autre option consiste à acheter des terres par l'intermédiaire d'une société que vous avez créée aux Philippines. Attention, il y a une restriction : vous ne pouvez pas détenir plus de 40 % des parts de cette société, car la loi philippine stipule que toutes les sociétés doivent être détenues à 60 % au moins par des Philippins. Dans le cas de la construction d'immeubles de bureaux, par exemple, vous pouvez être propriétaire de certaines parties du bâtiment et en même temps posséder jusqu'à 40 % du terrain.

Lors de l'achat d'un terrain à des fins immobilières, la superficie totale ne doit pas dépasser 1 000 mètres carrés dans une zone urbaine et 1 hectare dans une zone rurale.

Deux points à vérifier :

• Que le titre de propriété ne contient pas d'annotations indiquant qu'une autre partie a un droit spécifique sur le bien. Par exemple, une banque ou un organisme de prêt peut annoter le titre de propriété pour indiquer qu'il est hypothéqué, même si le propriétaire en reste le propriétaire.
• Que le titre de propriété ne contient pas de telles annotations pour s'assurer que le bien est exempt de toute charge ou dette. Soyez prudent et assurez-vous d'effectuer les vérifications appropriées avant de finaliser l'achat d'un terrain aux Philippines.

Acheter un appartement aux Philippines

Si vous envisagez d'acheter un appartement aux Philippines, vous devrez payer un acompte de 10 à 30 % du prix du bien.

Le certificat de titre de copropriété facilite l'acquisition de parts de copropriété, mais la propriété ne sera transférée qu'une fois le paiement intégral effectué. Gardez à l'esprit que les étrangers sont autorisés à détenir jusqu'à 40 % des appartements dans les immeubles résidentiels aux Philippines.

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Transfert de propriété aux Philippines

Lorsqu'il s'agit de transférer la propriété d'un bien aux Philippines, le processus comprend plusieurs étapes importantes. Tout d'abord, un avocat rédigera un acte de vente absolue (DOAS) suite à un accord entre l'acheteur et le vendeur. Ce document doit être authentifié par un notaire philippin assermenté.

Ensuite, le Bureau of Internal Revenue (BIR) délivrera un certificat d'impôt foncier, qui doit être présenté au bureau de l'évaluateur municipal le plus proche. L'acheteur devra payer l'impôt foncier au bureau du trésorier municipal.

Une fois que le bureau de l'évaluateur a estimé la valeur marchande du bien, l'acheteur devra s'acquitter des droits de transfert. L'impôt sur les plus-values et les droits de timbre documentaire devront également être payés au BIR.

Enfin, le Registry of Deeds (RD) procédera à l'annulation de l'ancien titre de propriété et délivrera un nouveau document. L'acheteur recevra alors une copie du nouveau titre et pourra demander une déclaration d'impôt au RD. Il est essentiel de suivre ces étapes avec soin pour mener à bien le transfert de propriété de manière légale et en toute sécurité.

Bon à savoir :

En général, un titre de propriété atteste de la propriété d'un terrain privé aux Philippines. Si le terrain n'est pas couvert par un titre de propriété, vous devriez pouvoir obtenir une déclaration d'impôt délivrée par le gouvernement local de la région où se trouve le terrain comme preuve de propriété.

Coûts liés à l'achat d'un bien immobilier aux Philippines

Voici les coûts associés à l'achat d'un bien immobilier aux Philippines :

• Frais de notaire (payés par l'acheteur) : 5 à 10 % du prix d'achat ;
• Taxe de transfert locale (payée par l'acheteur) : 0,50 % du prix d'achat ;
• Frais d'enregistrement (payés par l'acheteur) : environ 0,25 % du prix d'achat ;
• Taxe sur les plus-values (CGT) et taxe sur les timbres documentaires (payées par le vendeur) : 6 % et 1,50 % du prix d'achat respectivement ;
• Si le bien n'est pas considéré comme un bien ordinaire, la TVA de 12 % du prix d'achat sera payée à la place de l'impôt sur les gains en capital ;
• Frais d'agence (payés par le vendeur) : 3 à 5 % du prix d'achat.

Autres taxes et droits aux Philippines

En plus des coûts mentionnés précédemment, voici d'autres taxes et droits associés aux transactions immobilières aux Philippines :

• Impôt local sur les transferts : il est versé au gouvernement local à un taux compris entre 0,5 % et 0,75 % du prix de vente, en fonction de la valeur zonale ou de la valeur marchande (la plus élevée des deux).
• Impôt sur les plus-values : cet impôt est payable à un taux de 6 % du prix de vente brut ou de la valeur marchande (la plus élevée des deux) des transactions locales, généralement sur la base des valeurs zonales. Les modalités de paiement dépendent d'un accord entre l'acheteur et le vendeur. Dans certains cas, l'acheteur ou le vendeur paie l'intégralité des taxes et des frais. Cependant, les frais sont généralement ajoutés au prix de vente.
• Frais d'agence : généralement compris entre 3 % et 5 % de la valeur du bien. Il n'y a pas de frais d'enregistrement supplémentaires autres que leur commission.
• Droit de timbre documentaire : ce droit est prélevé au taux de 1,5 % directement sur le prix de vente ou la valeur marchande du bien (le montant le plus élevé étant retenu).

Liens utiles :

Philippine Retirement Authority

Bureau des impôts

Bureau de l'enregistrement foncier

Oxford Business Group - Réglementation philippine en matière de propriété