Acquistare un immobile a Giacarta

Il mercato immobiliare di Giacarta

L'Indonesia è una meta da sogno per chi vuole vivere all'estero. Il clima tropicale, le spiagge da paradiso, una fauna e una flora uniche al mondo e migliaia di isole da esplorare rendono il Paese estremamente attraente per gli espatriati. Le stime parlano di circa 350.000 espatriati presenti sul territorio nazionale, la maggior parte dei quali si concentra a Giacarta e dintorni, capitale dell'arcipelago indonesiano. È del tutto comprensibile: la città è di gran lunga la più grande, la più popolosa e la più dinamica del Paese. Il mercato del lavoro di Giacarta, in particolare, è decisamente più aperto ai lavoratori stranieri rispetto al resto dell'Indonesia.

La stragrande maggioranza degli espatriati a Giacarta preferisce affittare piuttosto che acquistare un immobile. La ragione risiede interamente nella legislazione indonesiana sulla proprietà fondiaria. Pur essendo oggi possibile per uno straniero acquistare di un immobile a Giacarta o altrove in Indonesia, si tratta nella maggior parte dei casi di un processo tutt'altro che semplice.

È bene tenere presente che la normativa vigente non consente a un cittadino straniero di acquistare un immobile a proprio nome in Indonesia, indipendentemente dalla regione. Esistono tuttavia altre soluzioni che permettono di possedere una proprietà in Indonesia per un certo periodo. In sostanza, agli stranieri è ora consentito acquistare immobili in leasehold in Indonesia, e le modalità per farlo sono diverse.

Per molti anni, la legislazione locale ha vietato agli stranieri l'acquisto di terreni o edifici in Indonesia. Verso la fine degli anni Novanta la situazione è migliorata parzialmente, con l'entrata in vigore di norme che consentivano agli espatriati di acquistare una casa o un appartamento, ma solo a condizione che il terreno su cui sorge l'edificio non fosse incluso nel contratto di compravendita.

Ulteriori disposizioni legislative sono entrate in vigore nel 2010 e nel 2015, permettendo agli espatriati di prendere in locazione terreni fino a 80 anni. Tali norme rimangono tuttavia poco chiare e soggette a numerose interpretazioni. Le condizioni per ottenere un contratto di locazione in qualità di straniero sono piuttosto stringenti, per non parlare della complessità e della lunghezza delle procedure amministrative.

La normativa di riferimento in materia immobiliare in Indonesia è la Legge n. 5 del 1960. Questa legge stabilisce chiaramente che solo i cittadini indonesiani possono acquisire l'Hak Milik, il titolo di piena proprietà fondiaria. Il divieto è talmente categorico che il paragrafo 5 della stessa legge equipara agli stranieri persino i cittadini indonesiani in possesso di un'altra cittadinanza: per diventare proprietari nel proprio Paese, questi ultimi devono rinunciare alla cittadinanza straniera.

Leggi e normative per l'acquisto di immobili a Giacarta

In Indonesia esistono due tipologie di diritti reali: il «diritto di proprietà» (Hak Milik), già menzionato in precedenza, e il «diritto di costruire» (Hak Guna Bangunan).

Gli espatriati residenti in Indonesia hanno oggi la possibilità di affittare un terreno o un'abitazione a lungo termine, nel rispetto di determinate condizioni. Il governo ha modificato la legislazione per incentivare ulteriormente gli investimenti stranieri e promuovere la crescita economica nazionale.

Oltre all'Hak Milik, rimasto inaccessibile a chi non ha la cittadinanza indonesiana, la normativa vigente prevede ora due ulteriori istituti giuridici: l'Hak Guna Bangunan e l'Hak Pakai. Ecco il significato di ciascuno:

• L'Hak Guna Bangunan consente di costruire e godere dell'immobile per un periodo fino a 80 anni.
• L'Hak Pakai conferisce il diritto di acquistare e utilizzare l'immobile per 30 anni, con possibilità di rinnovo fino a 50 anni, per abitarvi, affittarlo in locazione o in sublocazione. Trattandosi di una locazione a lungo termine, è possibile destinare l'immobile ad uso ufficio, trasferirlo a un familiare o venderlo a un cittadino indonesiano. Questo tipo di locazione richiede tuttavia un investimento iniziale, comprensivo di tutti i canoni d'affitto da versare anticipatamente.

In base a questa normativa, gli espatriati possono acquistare un terreno o un'abitazione nella categoria del diritto d'uso per un periodo non superiore a 30 anni. Alla scadenza del periodo iniziale, il contratto di diritto d'uso può essere rinnovato due volte: la prima per lo stesso periodo di 30 anni, la seconda per 20 anni. Optando per questa soluzione, sarà possibile utilizzare un immobile in Indonesia per un totale di 80 anni.

L'ipotesi di nominare un prestanome locale come partner nelle transazioni immobiliari rappresenta un accordo illegale ai sensi della legge indonesiana. Questi accordi illeciti possono inoltre ritorcersi rapidamente contro l'espatriato: sono numerosi i casi in cui il partner indonesiano ha contratto debiti, portando al sequestro dei beni in questione. Non mancano neppure episodi di vera e propria estorsione.

Un'altra strada percorribile per un espatriato che desideri diventare proprietario immobiliare a Giacarta è costituire una società in Indonesia. In quanto straniero, sarà necessario aprire una società denominata PT PMA, ovvero una società a responsabilità limitata fondata con capitale straniero. I requisiti per costituire una PT PMA a Giacarta sono i seguenti:

• La società deve disporre di un piano di investimento di capitale minimo pari a 10 miliardi di IDR, con un capitale versato di almeno 2,5 miliardi di IDR.
• Le quote societarie devono essere detenute da almeno due persone fisiche o giuridiche.
• I fondatori devono prima sottoscrivere un atto costitutivo dinanzi a un notaio. Tale atto deve contenere tutte le informazioni anagrafiche richieste per i fondatori, nonché per i membri del consiglio di amministrazione e per gli azionisti, siano essi persone fisiche o giuridiche.

La procedura può sembrare macchinosa a prima vista, ma rappresenta una soluzione più sicura rispetto alla partnership con un cittadino locale. In questo caso specifico, l'immobile risulterà intestato alla società.

Le tipologie di terreno accessibili agli stranieri tramite l'acquisizione da parte di una PT PMA sono tuttavia limitate a determinate categorie. Prima di procedere, è pertanto consigliabile verificare quale classificazione la legislazione locale attribuisce al terreno di interesse.

Anche gli stranieri sposati in Indonesia con cittadini indonesiani possono acquistare un immobile in Indonesia. È importante sapere che, in ogni caso, l'acquisto di un immobile da parte di uno straniero in questo Paese è soggetto a condizioni molto rigide. Ad esempio, è obbligatorio essere titolari di un Kitas (permesso di soggiorno temporaneo in Indonesia), e l'acquisto è consentito esclusivamente per abitazioni unifamiliari o appartamenti.

Il governo indonesiano ha inoltre stabilito un valore minimo degli immobili acquistabili dagli espatriati, che varia a seconda della regione. Nell'area di Giacarta, ad esempio, il valore dell'immobile che si intende acquistare non può essere inferiore a 10 miliardi di IDR (circa 589.000 USD).

Requisiti e condizioni per gli espatriati che desiderano acquistare un immobile in Indonesia tramite la procedura standard dell'Hak Pakai:

• In qualità di persona fisica, è necessario risiedere in Indonesia ed essere titolari di un KITAP (permesso di soggiorno permanente) o di un KITAS (permesso di soggiorno temporaneo) per acquistare e detenere l'immobile.
• Il prezzo minimo degli immobili a Giacarta è pari a 10 miliardi di IDR (circa 589.000 USD) per un'abitazione unifamiliare e a 5 miliardi di IDR (circa 294.000 USD) per un appartamento.
• Il proprietario e la sua famiglia possono essere titolari di un solo immobile. La superficie massima consentita è di 2.000 metri quadrati. L'acquisto deve essere effettuato in contanti oppure tramite finanziamento bancario erogato da un istituto finanziario indonesiano.
• In caso di partenza dall'Indonesia, il diritto d'uso dell'immobile deve essere trasferito a un'altra persona avente diritto alla proprietà immobiliare nel Paese entro un anno dalla data di partenza.
• Il diritto d'uso ha una durata iniziale di 30 anni, prorogabile fino a un massimo di 80 anni.

Finanziare l'acquisto di un immobile a Giacarta

Come accennato in precedenza, per l'acquisto di un immobile a Giacarta sono disponibili due modalità di finanziamento: il pagamento in contanti o il ricorso a un mutuo.

Pagare in contanti evita certamente tutta la burocrazia connessa al finanziamento, ma versare oltre 700.000 USD in un'unica soluzione è comunque un impegno considerevole. Per ovviare a questo problema, è possibile rivolgersi a istituti bancari come BTN, CIMB, BNI e Bank Permata e agli istituti finanziari indonesiani per richiedere un mutuo immobiliare:

• «Kredit Pemilikan Rumah» per l'acquisto di un'abitazione, noto anche come KPR.
• «Kredit Pemilikan Apartemen» per l'acquisto di un appartamento, noto anche come KPA.

Per informazioni più dettagliate sui mutui e sull'iter di acquisto, è consigliabile rivolgersi a un agente immobiliare di fiducia, al costruttore o al notaio locale. La figura del notaio è in ogni caso indispensabile per supervisionare il trasferimento di proprietà.

Alternative all'acquisto di immobili a Giacarta

Il mercato immobiliare di Giacarta può sembrare particolarmente attraente, ma acquistare un immobile in città risulta spesso costoso e complicato per gli espatriati. Esistono tuttavia altre strade da esplorare, come quella di avvalersi di un cittadino indonesiano per l'acquisto dell'immobile nell'ambito di una relazione ufficiale (fidanzamento o matrimonio), documentata da un accordo prematrimoniale o da un contratto di matrimonio.

In questo caso, sarà il coniuge indonesiano ad acquistare l'immobile in piena proprietà (Hak Milik), il che faciliterà anche l'ottenimento del finanziamento (KPR o KPA) presso le banche locali. Occorre tuttavia prestare la massima attenzione: in questa situazione non si è proprietari dell'immobile e non si vanta alcun diritto su di esso, anche qualora lo si abiti insieme al coniuge.

È fortemente consigliato consultare un avvocato locale specializzato in diritto immobiliare per espatriati in Indonesia per individuare la soluzione più adatta alla propria situazione.

Link utili:

Rumah123

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