Berna ofrece estabilidad inmobiliaria y precios en alza, pero acceder al mercado como comprador extranjero no es automático: la Lex Koller, la ley federal que regula la compra de inmuebles por personas no domiciliadas en Suiza, establece condiciones de elegibilidad que varían según la nacionalidad y el tipo de permiso de residencia. Los ciudadanos de la UE y la AELC con residencia suiza compran libremente, en igualdad de condiciones con los ciudadanos suizos; los nacionales de terceros países sin permiso C necesitan autorización cantonal previa. Ser propietario en Suiza no otorga ningún derecho de residencia. Con precios que alcanzan una media de 9 157 CHF por metro cuadrado (9 771 EUR) en el conjunto de la ciudad y hasta 15 475 CHF/m² (16 526 EUR/m²) en el centro, y un impuesto progresivo sobre las ganancias que penaliza con fuerza las ventas a corto plazo, comprar en Berna exige planificación y conocimiento del marco legal local.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Berna?
La respuesta depende principalmente de tu estatus de residencia y de la relación de tu país de origen con Suiza. La ley central que regula la compra de inmuebles por parte de personas domiciliadas en el extranjero es la Lex Koller (Ley Federal sobre la Adquisición de Inmuebles por Personas Domiciliadas en el Extranjero). Esta normativa restringe la compra de inmuebles por parte de compradores extranjeros y exige, en términos generales, una autorización de la autoridad cantonal competente cuando el comprador reside en el extranjero o vive en Suiza sin ser ciudadano de la UE/AELC ni titular de un permiso de establecimiento de categoría C.
Los ciudadanos de la UE y de la AELC que tienen derecho de residencia y fijan su residencia principal en Suiza adquieren exactamente los mismos derechos de compra que los ciudadanos suizos: no necesitan ninguna autorización bajo la Lex Koller. Para las demás personas, la situación es más matizada. En el caso de Berna ciudad, la autoridad cantonal competente en materia de Lex Koller es el Regierungsstatthalteramt (autoridad cantonal de representación del gobierno). Esta autoridad decide si una transacción concreta requiere autorización y si esta puede concederse. En el caso específico de una vivienda habitual, la compra puede realizarse sin autorización siempre que el comprador o su familia tenga su domicilio legal y efectivo en Berna.
Un punto que conviene tener muy claro: ser propietario de un inmueble en Suiza no otorga ningún derecho de residencia. La Oficina Federal de Justicia lo indica explícitamente, y Suiza no dispone de ningún programa de visado vinculado a la inversión inmobiliaria. Adquirir una propiedad y obtener un permiso de residencia son procesos completamente independientes.
Para quienes provienen de países no pertenecientes a la UE ni a la AELC y no cuentan con un permiso C, la verificación de elegibilidad ante el Regierungsstatthalteramt es un paso previo e imprescindible antes de cualquier compromiso de compra. El International Bern Welcome Desk puede orientar a los recién llegados en los trámites iniciales, incluida la importancia de registrarse en el municipio como paso previo a la apertura de una cuenta bancaria suiza.
Cabe mencionar que el Consejo Federal suizo abrió una consulta sobre un posible endurecimiento de la Lex Koller, con propuestas que incluirían exigir autorización a los nacionales de terceros países que compren una vivienda habitual y la obligación de vender dentro de los dos años siguientes a un cambio de domicilio. Estas propuestas no tenían fuerza de ley en el momento de redactar este artículo, pero los compradores de países no pertenecientes a la UE ni a la AELC deberían seguir de cerca la evolución del proceso legislativo antes de comprometerse.
Bueno saberlo: Las empresas extranjeras pueden adquirir inmuebles en Suiza sin autorización de la Lex Koller cuando el inmueble se destina al ejercicio de una actividad empresarial, pero los pisos residenciales no pueden adquirirse a través de una sociedad extranjera salvo en casos muy concretos y excepcionales.
Berna se organiza en seis distritos oficiales, a los que se añade una zona de desarrollo emergente que merece atención especial. El precio y el perfil de cada barrio varían de forma significativa, lo que hace que la elección de zona sea una de las decisiones más determinantes del proceso de compra.
El distrito más céntrico es la Innere Stadt, la ciudad histórica declarada Patrimonio Mundial de la UNESCO. La centralidad es máxima, pero el parque de viviendas está fuertemente condicionado por el tejido histórico: los inmuebles son de gama alta, la oferta es escasa y antes de cualquier reserva conviene revisar con atención el estado del edificio, las restricciones de reforma, el acceso mediante ascensor y los niveles de ruido. No es el mercado más sencillo para un comprador recién llegado.
Justo al este del centro, Kirchenfeld-Schosshalde es el distrito residencial establecido más buscado por profesionales y jubilados que quieren calles tranquilas a poca distancia de instituciones y embajadas. Se encuentra en el tramo alto del mercado bernés y ofrece una mezcla de viviendas representativas y apartamentos de calidad.
Länggasse-Felsenau combina ambiente urbano, cafeterías, buenas conexiones de transporte público y una proximidad real a la Universidad de Berna. Se sitúa entre la gama media y la alta del mercado. Es un punto de partida práctico para los recién llegados que quieren integrarse en la vida del barrio sin pagar el sobreprecio de la ciudad antigua.
Para quienes valoran el ambiente de barrio por encima de la exclusividad, Breitenrain-Lorraine ofrece restaurantes locales, bares y una vida de barrio que lo convierten en uno de los cuartos con más carácter de la ciudad. El precio se sitúa en la franja media del mercado bernés. Un poco más al sur, Mattenhof-Weissenühhl es una opción tranquila y a precio razonable para familias y jubilados: está relativamente cerca del centro, del río Aare y del Gurten, sin el bullicio de los distritos más céntricos.
Al oeste de la ciudad, Büumpliz-Oberbottigen es el distrito donde la relativa accesibilidad económica y un mayor volumen de oferta pesan más que la ubicación histórica. Se trata de un área amplia y variada: antes de comprometerse, conviene investigar la microlocalización concreta, el acceso al tranvía o al S-Bahn y el entorno inmediato de la calle, ya que la experiencia real puede diferir notablemente de una zona a otra dentro del mismo distrito.
Finalmente, Viererfeld/Mittelfeld es una zona de desarrollo municipal en curso, no un barrio residencial consolidado. El proyecto incluirá huertos familiares, un gran parque público, un nuevo edificio escolar e instalaciones deportivas, lo que la convierte en una zona de seguimiento interesante para compradores con orientación familiar. Dado que el desarrollo es por fases, consulta el estado de ejecución y la disponibilidad de unidades en la página del proyecto del Ayuntamiento de Berna antes de realizar ninguna reserva.
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Precios de la vivienda en Berna
Berna es un mercado de alto coste. El precio medio por metro cuadrado en el conjunto de la ciudad se sitúa en torno a los 9 157 CHF (9 771 EUR), una cifra que abarca todos los tipos de inmuebles y todos los distritos. Pero ese promedio oculta diferencias sustanciales según la ubicación.
En el centro de la ciudad, los apartamentos alcanzan una media de 15 475 CHF/m² (16 526 EUR/m²), mientras que en zonas fuera del centro el precio cae a unos 12 344 CHF/m² (13 183 EUR/m²), una cifra que sigue siendo elevada en comparación internacional. Para una referencia más concreta, el índice de precios de Numbeo para Berna permite comparar estos valores con otras ciudades europeas.
En el mercado de casas unifamiliares, el precio de una casa de 4 habitaciones (Zimmer) se sitúa en torno a una mediana de 1 290 000 CHF (aproximadamente 1 376 000 EUR), con un rango habitual de entre 895 000 y 1 850 000 CHF (955 000-1 975 000 EUR). La oferta de casas unifamiliares dentro del perímetro de la ciudad es notablemente más reducida que la de apartamentos, por lo que los precios de las primeras tienden a ser menos negociables.
La tendencia es al alza: el mercado registra incrementos interanuales de aproximadamente un 2,2% en casas y un 2,3% en apartamentos. Berna se sitúa por debajo de Zúrich y Ginebra, que encabezan el mercado suizo, pero por encima de Basilea-Ciudad en algunas métricas, lo que la coloca firmemente en el segmento de ciudades suizas de coste elevado. Comprar en Berna requiere un presupuesto sustancial y un horizonte temporal largo.
Tipos de propiedad en Berna
El mercado de compraventa en Berna está dominado por apartamentos en régimen de Stockwerkeigentum (propiedad en condominio dentro de un edificio compartido). La oferta activa incluye pisos reformados, unidades Attika (áticos) y Attika-Duplex, dúplex, maisonettes y apartamentos en altura. Cada propietario posee su unidad y una cuota parte de los elementos comunes del edificio.
Antes de reservar cualquier apartamento en Berna, hay un concepto que debes entender bien: el Baurecht (derecho de superficie). Algunos inmuebles se asientan sobre terreno municipal cedido en régimen de Baurecht. En este caso, compras el apartamento, pero no el suelo que lo sustenta; el derecho tiene una fecha de vencimiento o Heimfall (por ejemplo, 2086 en algunos anuncios actuales). Verifica la fecha de vencimiento y las condiciones asociadas antes de comprometerte.
Un coste que sorprende a muchos compradores es el de la plaza de aparcamiento. En Berna, las plazas de garaje subterráneo (Einstellhallenplatz) se venden con frecuencia por separado o como adición obligatoria al precio del apartamento. Un ejemplo real de la oferta actual incluye una plaza con instalación de cargador para vehículos eléctricos que debe adquirirse por 35 000 CHF (37 275 EUR) adicionales al precio del piso. Ténselo en cuenta al comparar anuncios cuyo precio base parece competitivo.
Las casas unifamiliares y los edificios plurifamiliares (Mehrfamilienhaus) aparecen en las búsquedas de compra en Berna, pero la oferta a nivel de ciudad es muy reducida comparada con la de apartamentos. Si tu objetivo es una casa, prepárate para encontrar pocas opciones y para actuar con rapidez cuando aparezca una adecuada, o para ampliar la zona de búsqueda fuera del perímetro municipal.
La oferta de obra nueva dentro de la ciudad es limitada. El Ayuntamiento de Berna publica un mapa con los proyectos residenciales en planificación, proyección o construcción, incluido el desarrollo por fases de nuevas viviendas en Berna. Para las compras sobre plano, verifica siempre la fecha de entrega prevista, la estructura del terreno (propiedad plena o Baurecht), las especificaciones definitivas y si la plaza de aparcamiento es un coste obligatorio añadido.
Bueno saberlo: En los anuncios suizos, el número de Zimmer incluye el salón, no solo los dormitorios. Un apartamento de 4,5 Zi. tiene habitualmente 3 dormitorios, un salón y una habitación pequeña adicional. Solicita siempre el plano y la superficie útil en m² para comparar los inmuebles de forma realista.
Cómo buscar propiedad en Berna
ImmoScout24 es la plataforma con mayor volumen de apartamentos en venta a nivel municipal en Berna y permite filtrar por distrito. Es el primer portal donde buscar y donde activar alertas de búsqueda guardadas: la oferta a nivel de ciudad es escasa y los inmuebles bien ubicados se mueven con rapidez.
immobilier.ch permite buscar específicamente en la ciudad de Berna. Comparis y Lookmove reúnen anuncios de distintas fuentes, por lo que resultan útiles para comparar precios y encontrar propiedades que no aparecen en todos los portales.
El International Bern Welcome Desk dispone de una red de contactos en el sector inmobiliario y puede conectar a los recién llegados internacionales con agentes y profesionales del mercado bernés. Es un punto de partida práctico para los expatriados que quieren orientarse antes de acudir directamente a las agencias.
Algunas propiedades en Berna incluyen visitas virtuales en sus anuncios, lo que facilita una primera selección desde el extranjero. Sin embargo, antes de firmar cualquier contrato, verifica la identidad del agente que gestiona el anuncio y confirma la existencia real del inmueble a través del registro de la propiedad: los anuncios falsos y los agentes inexistentes son riesgos conocidos en las búsquedas de propiedad online.
Antes de firmar una reserva o un contrato de compraventa, comprueba también si la Lex Koller te exige autorización, tal como se explica en el primer apartado de este artículo. El sitio web de la Oficina Federal de Justicia detalla los requisitos según el estatus de residencia y nacionalidad.
El proceso de compra en Berna
El primer punto que marca una diferencia práctica importante con respecto a otros sistemas es que en Suiza no existe ningún contrato privado previo con valor jurídico propio antes de la escritura notarial: no hay equivalente al contrato de arras que se utiliza habitualmente en otros países de habla española. El acto vinculante es el contrato de compraventa notariado públicamente, y la propiedad solo se transfiere cuando el comprador queda inscrito en el Grundbuch (registro de la propiedad). Cualquier acuerdo verbal o informal previo no tiene fuerza legal.
El proceso sigue esta secuencia práctica:
Verificar la elegibilidad bajo la Lex Koller. Antes de cualquier compromiso comercial, comprueba si tu situación requiere autorización cantonal. Si la oficina del registro de la propiedad no puede descartar la necesidad de autorización tras una revisión preliminar, remitirá al comprador a la autoridad cantonal competente. Este paso debe hacerse antes, no después, de acordar las condiciones comerciales.
Identificar el inmueble y acordar las condiciones comerciales. Ningún acuerdo informal es jurídicamente vinculante; sirve como punto de partida para el proceso notarial.
Obtener el extracto del Grundbuch y revisar el planeamiento. El extracto del registro recoge la titularidad, las servidumbres (Dienstbarkeiten), las hipotecas (Grundpfandrechte), las cargas y las anotaciones de derecho público. Verifica también el plan de ordenación urbana (Nutzungsplanung) del Ayuntamiento de Berna, disponible en la web municipal, y el ÖREB-Kataster (catastro de restricciones de derecho público), que recoge limitaciones como zonas de peligro natural y servidumbres de interés público que no figuran en el registro privado.
Firmar el contrato notarial público. El contrato especifica la fecha acordada para la transmisión de beneficios y riesgos, que no puede ser anterior a la fecha de firma. Esa fecha determina a qué parte corresponde declarar los ingresos por alquiler y los gastos para efectos fiscales. El notario debe estar inscrito en el Cantón de Berna; utilizar un notario de otro cantón no es válido para transacciones inmobiliarias bernesas.
Inscripción en el Grundbuch. El notario presenta la solicitud de inscripción ante el Grundbuchamt (oficina del registro de la propiedad). La propiedad civil del inmueble solo pasa al comprador cuando este queda inscrito en el registro, no en el momento de la firma del contrato. El Grundbuchamt es también la autoridad competente para liquidar el impuesto cantonal de transmisiones sobre la operación.
Si no puedes estar presente físicamente para alguna de las fases que requieren tu firma, la representación mediante poder escrito es posible. Acuerda los detalles directamente con el notario bernés elegido antes de iniciar cualquier trámite formal.
Los cinco errores más habituales de los compradores extranjeros en Berna son los siguientes: dar por hecho que la propiedad genera un permiso de residencia (no lo hace); recurrir a un notario no inscrito en el Cantón de Berna (esa actuación es inválida); considerar que el contrato notarial es el momento de transferencia de la propiedad (la propiedad solo pasa con la inscripción registral); presupuestar únicamente el precio de compra y olvidar el impuesto cantonal de transmisiones del 1,8%; y asumir que todos los residentes extranjeros tienen los mismos derechos de compra, cuando los ciudadanos de la UE/AELC con residencia suiza tienen acceso libre mientras que otros pueden necesitar autorización según el tipo de permiso.
Costes de compra en Berna
El principal coste de transacción para el comprador es la Handänderungssteuer (impuesto cantonal de transmisiones inmobiliarias), que el Cantón de Berna aplica al 1,8% de la contraprestación total: el precio de compra más cualquier otra prestación de valor económico que el comprador aporte por el inmueble. El impuesto lo liquida el Grundbuchamt en el momento de presentar la transacción para su inscripción.
Si el inmueble va a ser la vivienda habitual del comprador, los primeros 800 000 CHF (856 560 EUR) del precio de compra pueden quedar exentos de la Handänderungssteuer, sujeto a las condiciones establecidas. En una compra de 1 290 000 CHF (aprox. 1 376 000 EUR), esto reduciría el impuesto de 23 220 CHF (aprox. 24 770 EUR) a 8 820 CHF (aprox. 9 410 EUR): un ahorro material que conviene confirmar con el notario antes de firmar. Consulta los criterios de la exención en la web del Grundbuchamt bernés.
Los honorarios notariales se aplican a toda compraventa de inmuebles. El régimen de honorarios del Cantón de Berna fija las tarifas según el valor del contrato, conforme al baremo de su Reglamento de Aranceles Notariales. No existe un porcentaje único publicado; solicita un presupuesto escrito a tu notario bernés a partir del precio de compra previsto antes de avanzar en el proceso.
No se aplica IVA suizo a la venta o transmisión de derechos reales sobre inmuebles residenciales, incluidas las ventas de casas unifamiliares o edificios de apartamentos con uso residencial. Tampoco existe ningún recargo específico de la Handänderungssteuer para compradores extranjeros: la verificación de la elegibilidad bajo la Lex Koller es un trámite previo, no un impuesto adicional.
Financiación e hipotecas en Berna
El acceso a una hipoteca suiza para compradores extranjeros parte de dos comprobaciones secuenciales. La primera es jurídica: los bancos no pueden financiar una compra que no pueda inscribirse en el registro de la propiedad, así que la elegibilidad bajo la Lex Koller debe confirmarse antes de solicitar ninguna preaprobación hipotecaria. La segunda es financiera: el estatus de residencia y el tipo de permiso siguen siendo relevantes para la evaluación de cada entidad.
Los bancos suizos exigen un mínimo del 20% de fondos propios, lo que equivale a un ratio máximo de financiación del 80% del valor del inmueble. Al menos la mitad de ese 20% debe proceder de capital "duro": ahorros en cuenta bancaria o activos del Pilar 3a (el plan de ahorro pensional vinculado suizo), no de fondos prestados. Esta distinción es relevante si tienes activos en diferentes vehículos.
Los tipos de interés hipotecarios actuales en Suiza oscilan entre aproximadamente el 1,25% y el 2,75% anual, según el producto, el plazo y la entidad. Las hipotecas a tipo fijo de PostFinance para plazos de 2 a 15 años van del 1,25% al 1,97% (para clientes con máxima solvencia, vivienda habitual y nueva contratación); también ofrecen una hipoteca SARON (tipo variable referenciado al índice suizo de mercado de dinero) a 3 años con un diferencial desde el 1,00%. Migros Bank lista un tipo variable del 2,75% y tipos fijos estándar desde el 1,40% a 2 años hasta el 1,97% a 10 años. Puedes consultar los tipos actuales directamente en la página de tipos de interés hipotecarios de PostFinance.
Las entidades que comercializan hipotecas para inmuebles en el área bernesa incluyen UBS, PostFinance, Migros Bank y PVK Bern. UBS especifica explícitamente que los solicitantes extranjeros deben aportar copia del permiso de residencia como parte de la documentación requerida. PVK Bern concede hipotecas a asegurados, pensionistas y terceros para inmuebles residenciales. Los documentos estándar exigidos por UBS dan una buena referencia de lo que cualquier banco bernés requerirá.
El Schuldbetreibungsregisterauszug (extracto del registro cantonal de deudas y ejecuciones) es uno de los documentos que los bancos suizos exigen para evaluar la solvencia, con una antigüedad máxima de seis meses. Los expatriados recién llegados deben solicitarlo lo antes posible, ya que es necesario tanto para la hipoteca como para el historial crediticio suizo. La solicitud completa incluye además el documento de identidad, copia del permiso de residencia para extranjeros, y justificantes de fondos propios mediante extractos bancarios, declaraciones fiscales y estados de cuenta de pensiones.
Los compradores que perciben sus ingresos en una moneda distinta del franco suizo asumen un riesgo de tipo de cambio real: los pagos hipotecarios se realizan en francos, y una depreciación de la moneda del ingreso frente al CHF encarece automáticamente el coste real de la deuda. Incorpora este factor en el cálculo de la asequibilidad, especialmente si tus ingresos son en EUR, GBP u otra moneda distinta al franco suizo.
Aspectos legales en Berna
La primera fuente de información sobre un inmueble en Berna es siempre el Grundbuch, el registro de la propiedad. Recoge la titularidad, las servidumbres (Dienstbarkeiten), las hipotecas (Grundpfandrechte), las cargas sobre la finca, los avisos de prioridad y las anotaciones de derecho público. Sin justificar un interés especial, cualquier persona puede obtener información clave sobre un inmueble, incluidos el propietario, la fecha de adquisición, las servidumbres y las cargas; el extracto completo requiere un interés acreditado. Obtén y revisa el extracto antes de firmar y de nuevo antes de la inscripción definitiva.
El planeamiento urbanístico y las restricciones de derecho público constituyen una capa de riesgo separada. La Nutzungsplanung (plan de ordenación del Ayuntamiento de Berna) regula el uso del suelo, mientras que el ÖREB-Kataster registra restricciones como zonas de peligro natural, servidumbres de interés público y limitaciones constructivas que no figuran en el registro privado. Revisa ambos antes de la compra, en particular si tienes previsto construir o reformar.
En las zonas de peligro rojo, la normativa constructiva bernesa prohíbe levantar o ampliar edificios destinados a la ocupación humana o animal. Si el inmueble se encuentra en una zona de riesgo o en sus proximidades, confirma la categoría de zona aplicable y cualquier anotación registral sobre restricciones edificatorias antes de comprometerte.
Todos los actos jurídicos que crean o modifican derechos reales sobre inmuebles berneses deben otorgarse ante un notario inscrito en el Cantón de Berna: la escritura de compraventa, los contratos de servidumbre y la constitución o ampliación de hipotecas. El requisito notarial es una garantía legal para el comprador; los notarios berneses están obligados a contratar un seguro de responsabilidad civil profesional por los daños derivados de su actividad.
El procedimiento de la Lex Koller, administrado por el Regierungsstatthalteramt competente para el municipio, protege al comprador de compromisos basados en supuestos erróneos sobre su elegibilidad. Consulta a esta autoridad, o pide a tu notario bernés que confirme la posición aplicable, antes de cualquier compromiso vinculante.
Los litigios inmobiliarios en Berna pueden resolverse ante el sistema judicial civil (el Regionalgericht Bern-Mittelland es el tribunal de primera instancia para el área bernesa), mediante la mediación prevista en el Código de Procedimiento Civil Suizo o mediante arbitraje. Para la gran mayoría de compradores extranjeros, la prioridad práctica es la prevención mediante una diligencia debida rigurosa y asesoramiento jurídico independiente.
Contrata a tu propio abogado o asesor jurídico independiente con habilitación en el Cantón de Berna antes de firmar cualquier contrato. No te apoyes únicamente en el notario del vendedor, en el agente del promotor ni en un profesional recomendado por la otra parte. Para el comprador extranjero, la verificación de la titularidad, las servidumbres, las hipotecas, la elegibilidad bajo la Lex Koller, el planeamiento y el calendario de la transmisión requieren todos ellos una revisión jurídica específica de la transacción.
Ser propietario en Berna
El Ayuntamiento de Berna aplica una Liegenschaftssteuer (impuesto sobre bienes inmuebles) anual del 1,5‰ (1,5 por mil) sobre el amtlicher Wert del inmueble, es decir, el valor catastral oficial fijado por las autoridades cantonales. Este valor catastral se sitúa habitualmente por debajo del precio de mercado. El impuesto se devenga anualmente y corresponde al propietario inscrito en el registro. Puedes consultar los detalles en la página de fiscalidad inmobiliaria del Ayuntamiento de Berna.
Tras el voto popular suizo celebrado en septiembre de 2025 sobre la fiscalidad de las segundas residencias, el Cantón de Berna ha manifestado su intención de crear la posibilidad de un impuesto adicional sobre las segundas residencias en las regiones turísticas del cantón. Esta medida no afecta a la ciudad de Berna en el momento de redactar este artículo y no se aplica a las viviendas habituales, pero los compradores que adquieran una propiedad de inversión o vacacional en el cantón deberían seguir la evolución legislativa.
Para los apartamentos en régimen de Stockwerkeigentum, los propietarios abonan cuotas mensuales de administración del edificio. Las tarifas habituales en el área de Berna oscilan entre 60 y 96 CHF (aprox. 64-102 EUR) por apartamento al mes, en función del tamaño del edificio y del paquete de servicios contratado. Incluye este coste recurrente en tu presupuesto de propiedad junto con la Liegenschaftssteuer.
Los ingresos por alquiler de un inmueble situado en Berna tributan como rendimientos inmobiliarios en el Cantón de Berna, independientemente de dónde resida el propietario. Los no residentes que posean propiedad en Berna están sujetos a tributación allí por conexión económica. El tipo efectivo no es único: depende de la liquidación ordinaria del impuesto sobre la renta y el patrimonio. Si tienes previsto arrendar el inmueble, encarga un cálculo fiscal específico para tu situación a un asesor tributario con habilitación bernesa. En el mercado bernés existe oferta de gestión profesional del alquiler, habitualmente retribuida como un porcentaje de la renta objetivo neta, con servicios que incluyen la recaudación de alquileres, la contabilidad de gastos comunes, la atención al inquilino y la búsqueda de nuevos inquilinos en caso de vacante.
Vender un inmueble en Berna exige la misma estructura de escritura notariada pública que comprarlo. El acto debe otorgarse ante un notario inscrito en el Cantón de Berna, y el Grundbuchamt procesa después la inscripción registral que transfiere la propiedad al comprador. Desde el 1 de julio de 2025, los notarios berneses aplican una práctica de factura provisional para el impuesto sobre las ganancias inmobiliarias en el momento de presentar la documentación para la inscripción.
El vendedor debe presentar una declaración del GrundstückGewinnsteuer (impuesto sobre las ganancias inmobiliarias) en el plazo de 30 días desde su recepción, emitida por la Administración Tributaria del Cantón de Berna. El impuesto es progresivo: el tipo arranca en el 1,44% para el primer tramo de ganancia imponible (hasta 2 700 CHF, aprox. 2 880 EUR) y llega al 8,10% para el tramo que supera los 325 800 CHF (aprox. 347 600 EUR). La ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el coste de adquisición documentado, incluyendo los gastos de mejora del inmueble debidamente acreditados.
Los plazos cortos de tenencia penalizan con fuerza. Si vendes el inmueble dentro de los cinco años siguientes a su adquisición, el GrundstückGewinnsteuer se incrementa con los siguientes recargos:
Menos de 1 año: recargo del 70%
De 1 a menos de 2 años: recargo del 50%
De 2 a menos de 3 años: recargo del 35%
De 3 a menos de 4 años: recargo del 20%
De 4 a menos de 5 años: recargo del 10%
Vender rápidamente después de comprar en Berna tiene un coste fiscal muy elevado. Esta estructura convierte a Berna en un mercado más adecuado para inversión a largo plazo que para operaciones especulativas a corto plazo.
No existe una exención total del impuesto por la venta de vivienda habitual en Berna. Sin embargo, el cantón prevé un aplazamiento del impuesto (no una exención) si el vendedor residió personalmente en el inmueble y emplea los ingresos de la venta en adquirir una nueva vivienda habitual dentro del plazo establecido. Los vendedores que no reinviertan quedan sujetos al impuesto íntegro.
La Administración Tributaria bernesa recomienda expresamente conservar todas las facturas durante todo el período de tenencia del inmueble. Los gastos de mejora que aumenten el valor del inmueble solo son deducibles si se acreditan con los justificantes correspondientes, ordenados por fecha. La falta de documentación incrementa directamente la ganancia imponible en el momento de la venta. Empieza a archivar los documentos desde el primer día de la propiedad.
Para los vendedores extranjeros, el notario o la oficina del registro verificarán si existen condicionantes de la Lex Koller en el lado del comprador, lo que puede afectar al calendario previsto para completar la operación. Ten en cuenta este factor en la estimación del plazo de cierre, especialmente si el comprador potencial es un nacional de un tercer país que puede necesitar autorización cantonal.
Los ingresos de la venta pueden repatriarse libremente al extranjero. No se requiere ninguna autorización de control de capitales para el producto legítimo de una venta inmobiliaria. Las normas suizas de prevención del blanqueo de capitales y las medidas de congelación de activos derivadas de sanciones internacionales son aplicables, como en cualquier transferencia internacional.
Preguntas frecuentes
La situación de residencia determina en gran medida la elegibilidad para comprar. Los ciudadanos de la UE/AELC con derecho de residencia y domicilio principal en Suiza pueden comprar libremente, con las mismas condiciones que los ciudadanos suizos. Los demás extranjeros, incluidos los nacionales de terceros países sin permiso C, deben obtener autorización de la autoridad cantonal competente, el Regierungsstatthalteramt, en el marco de la Lex Koller. Ser propietario de un inmueble en Suiza no otorga por sí mismo un permiso de residencia.
Berna es un mercado residencial con oferta limitada y precios en alza sostenida: alrededor de un +2,2% anual para casas y +2,3% para apartamentos. No obstante, los elevados costes de transacción (1,8% de impuesto de transmisión más honorarios notariales), los recargos significativos del impuesto sobre las ganancias en ventas a corto plazo y las restricciones de la Lex Koller para algunos compradores extranjeros hacen que sea más adecuada como inversión residencial a largo plazo que como posición especulativa. Los altos precios de entrada también exigen una capacidad financiera considerable.
Los precios están subiendo. El precio medio en toda la ciudad se sitúa en torno a 9 157 CHF/m² (aproximadamente 9 771 EUR/m²), con incrementos anuales de alrededor del +2,2% para casas y +2,3% para apartamentos. Berna se ubica en el tramo alto del mercado suizo, por debajo de Zúrich y Ginebra, pero en un nivel elevado en comparación con la mayoría de mercados internacionales.
La oferta de obra nueva dentro de la ciudad es escasa y llega principalmente a través de proyectos de desarrollo por fases. Las propiedades de segunda mano permiten comparar ubicación, estado, número de habitaciones y costes adicionales de forma más inmediata. Si te decides por obra nueva, verifica el plazo de entrega, la estructura de titularidad del suelo, incluida cualquier figura de Baurecht (derecho de superficie sobre terreno ajeno), y si el aparcamiento es un coste obligatorio adicional. Para quien no conoce el mercado, la segunda mano suele ser más fácil de evaluar.
Los compradores extranjeros con derecho legal a adquirir un inmueble pueden solicitar financiación a entidades suizas, pero antes hay que confirmar la elegibilidad conforme a la Lex Koller: los prestamistas no financian una compra que no pueda inscribirse en el registro de la propiedad. Los ciudadanos de la UE/AELC con residencia en Suiza y los titulares de permiso C reciben el mismo trato que los ciudadanos suizos para la compra y la financiación. Todos los compradores necesitan al menos un 20% de fondos propios, un extracto reciente del registro de ejecuciones (Schuldbetreibungsregisterauszug) y documentación acreditativa de ingresos.
El plazo varía en función de la aprobación de la financiación, la preparación de la escritura notarial, el procesamiento en el registro de la propiedad y, cuando proceda, el tiempo necesario para obtener la autorización cantonal de la Lex Koller. Los momentos legalmente determinantes son: la firma de la escritura pública de compraventa, que constituye el compromiso vinculante, y la inscripción en el Grundbuch (registro de la propiedad), que transfiere la titularidad. Si se requiere una solicitud de autorización Lex Koller, hay que prever un plazo adicional.
Si tienes derecho a ser propietario, ya sea como residente de la UE/AELC o con autorización Lex Koller, el arrendamiento es principalmente una cuestión fiscal y de financiación. Los ingresos por alquiler de inmuebles en Berna tributan allí como rentas inmobiliarias, independientemente del lugar de residencia del propietario. Los prestamistas hipotecarios también pueden imponer condiciones sobre el uso en alquiler. Si la compra fue autorizada específicamente para uso como residencia principal, comprueba si las condiciones de la autorización permiten el arrendamiento antes de cambiar el uso.
El vendedor debe pagar el Grundstückgewinnsteuer (impuesto sobre las ganancias inmobiliarias), que es progresivo y alcanza hasta el 8,10% sobre las ganancias más elevadas. Los recargos por venta a corto plazo son considerables: hasta el 70% adicional si la venta se produce en menos de un año desde la adquisición, y hasta el 10% si el período de tenencia es de entre cuatro y cinco años. Existe un aplazamiento fiscal, no una exención, si los ingresos se reinvierten en la adquisición de una nueva residencia principal en el plazo establecido. El comprador abona por su parte el impuesto de transmisión cantonal del 1,8%, con una posible exención sobre los primeros 800 000 CHF (aproximadamente 856 560 EUR) en compras de vivienda habitual.
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Desde muy joven sentí una gran pasión por las palabras. Tras un paréntesis dedicado a mis estudios, redescubrí el placer de escribir manteniendo un blog mientras vivía entre Londres y Madrid. Esta pasión por contar historias y por descubrir nuevas culturas me llevó a crear Expat.com, un espacio abierto tanto a mis reflexiones como a las de quienes desean compartir sus experiencias y vivencias en el extranjero.
