Comprare casa in Perù

Il mercato immobiliare in Perù

Lima è il punto di riferimento per chi vuole orientarsi sui prezzi degli immobili in Perù. La Banca Centrale di Riserva del Perù (BCRP, Banco Central de Reserva del Perú) pubblica ogni trimestre una serie di dati sul mercato residenziale della capitale: indici dei prezzi calcolati su caratteristiche qualitative degli immobili, prezzi al metro quadrato in PEN e in USD, e indicatori che mettono a confronto prezzi di vendita e canoni di affitto. I dati coprono dodici distretti di Lima, dai più esclusivi fino a quelli di fascia media.

Sul fronte nazionale, l'Agenzia per la Promozione degli Investimenti Privati (PROINVERSIÓN, Agencia de Promoción de la Inversión Privada) ha incluso nel suo portafoglio d'asta un insieme di immobili distribuiti su tutto il territorio, tra cui beni con potenziale residenziale e turistico in aree costiere come Los Órganos a Piura e Punta Sal Grande a Tumbes. Questo segnala un interesse istituzionale crescente per mercati al di fuori della capitale.

Un elemento strutturale da tenere a mente riguarda la regolarità dei titoli di proprietà. L'Organismo per la Formalizzazione della Proprietà Informale (COFOPRI, Organismo de Formalización de la Propiedad Informal) conduce campagne attive di regolarizzazione di migliaia di lotti urbani in tutto il paese. Questo significa che, al di fuori dei distretti residenziali di Lima, una quota rilevante di immobili può avere documentazione incompleta. Per chi acquista dall'estero, verificare che l'immobile abbia una partida registral (fascicolo del registro immobiliare) pulita presso il Registro Nazionale degli Immobili (SUNARP, Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) è il primo controllo da fare.

Gli stranieri possono acquistare immobili in Perù?

L'Articolo 71 della Costituzione peruviana pone le persone fisiche straniere e le società a partecipazione straniera nella stessa posizione giuridica dei cittadini peruviani in materia di proprietà immobiliare. Non è richiesta alcuna autorizzazione governativa preventiva, non serve la residenza, e non esistono restrizioni basate sulla nazionalità per l'acquisto ordinario di immobili residenziali al di fuori delle zone vincolate.

L'unica restrizione costituzionale è geografica: entro 50 chilometri dai confini terrestri internazionali del Perù, gli stranieri non possono acquistare né possedere miniere, terreni, foreste, acque, combustibili o fonti energetiche. La violazione di questa norma comporta la perdita automatica del diritto acquisito a favore dello Stato peruviano, senza indennizzo. La restrizione riguarda sia l'acquisto diretto sia quello indiretto tramite società o strutture intermedie: strutturare un acquisto attraverso una persona giuridica peruviana non aggira il divieto.

Non è necessario essere presenti in Perù per completare un acquisto. Un acquirente straniero non residente può operare a distanza tramite una poder por escritura pública (procura notarile pubblica), rilasciata presso un consolato peruviano all'estero e registrata al SUNARP, che autorizza un rappresentante in loco a firmare i contratti, rogitare l'atto e gestire la registrazione. Va notato che una procura semplice, non autenticata notarialmente, non ha valore legale per operazioni immobiliari. Acquistare un immobile in Perù non conferisce automaticamente alcun diritto di soggiorno o visto.

Tipologie di immobili disponibili in Perù

A Lima e nelle altre grandi città, la soluzione abitativa più comune è l'appartamento in condominio, chiamato edificio multifamiliar. Nuovi progetti residenziali sono in costruzione in diversi distretti della capitale, ma anche in città come Chincha e Arequipa. La normativa peruviana stabilisce una superficie minima di 40 m² per gli appartamenti che rientrano nel mercato abitativo formale.

A livello nazionale, la tipologia abitativa più diffusa è la casa unifamiliare, chiamata vivienda unifamiliar. Le norme edilizie prevedono una superficie minima di 35 m². Il mercato comprende anche case di campagna e abitazioni per il tempo libero, sempre più presenti soprattutto a sud di Lima. Chi cerca una soluzione simile al condominio, ma con spazi di accesso condivisi, può valutare le quintas, piccoli complessi residenziali con ingresso comune, oppure i conjuntos residenciales, complessi recintati di dimensioni maggiori. Entrambe le tipologie sono riconosciute dalla normativa peruviana e possono essere regolarmente registrate presso la SUNARP.

Gli acquisti sulla carta (compra en planos) sono frequenti, soprattutto per i nuovi progetti a Lima, Chincha e Arequipa. Questa modalità comporta rischi specifici: l'Istituto Nazionale per la Difesa della Concorrenza e la Tutela della Proprietà Intellettuale (INDECOPI, Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual) ha irrogato oltre 260 sanzioni a società immobiliari per clausole abusive e ritardi nelle consegne. Prima di impegnarsi su un acquisto sulla carta, conviene verificare il curriculum del costruttore, i permessi di costruzione ottenuti e le penali contrattuali in caso di ritardi.

I terreni e i lotti rurali sono disponibili ma richiedono controlli preliminari più approfonditi: le campagne COFOPRI continuano a regolarizzare lotti in tutto il paese, il che significa che molte aree fuori dai centri urbani consolidati potrebbero avere titoli di proprietà ancora incompleti. Per un acquirente straniero, acquistare un terreno con una partida registral già registrata al SUNARP riduce sensibilmente il rischio.

Tutti gli immobili residenziali formali in Perù sono in piena proprietà. Gli appartamenti in condominio sono governati da un reglamento interno (regolamento condominiale) e da una junta de propietarios (assemblea dei proprietari), entrambi registrati al SUNARP. Le modifiche al regolamento condominiale che incidono sulle quote di partecipazione o consentono la suddivisione delle unità esclusive richiedono una delibera dell'assemblea.

Le zone più cercate dagli espatriati in Perù

Lima: distretti di punta

Miraflores, San Isidro, San Borja, La Molina, Barranco e Surco sono i sei distretti monitorati trimestralmente dal BCRP con indici specifici di prezzo. Qui si trovano la maggior concentrazione di scuole internazionali, cliniche private, ambasciate e servizi per la comunità espatriata. Miraflores e San Isidro offrono accesso diretto all'oceano o ai parchi principali; Barranco è il distretto culturale e artistico; La Molina e Surco offrono lotti più ampi e un ambiente residenziale più tranquillo, lontano dal centro. Gli appartamenti in condominio dominano il paesaggio edilizio.

Lima: distretti di fascia media

Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel e Surquillo formano una fascia intermedia intorno al nucleo più esclusivo. Anche questi sei distretti rientrano nel monitoraggio del BCRP e condividono gran parte delle infrastrutture urbane, compresa la vicinanza a ospedali, trasporti e centri commerciali. San Miguel offre blocchi residenziali affacciati sul Pacifico, vicino all'aeroporto internazionale Jorge Chávez. Questi distretti attraggono chi cerca il mercato formale di Lima a prezzi più contenuti rispetto a Miraflores o San Isidro.

Arequipa

La seconda città del Perù per dimensione ha un mercato residenziale attivo, con un costo della vita inferiore a Lima e un clima andino secco. Il centro storico è patrimonio UNESCO. Il mercato locale è documentato in modo meno sistematico rispetto a Lima sul piano statistico ufficiale, il che rende ancora più importante affidarsi a un notaio e a un ufficio SUNARP regionali con buona conoscenza del contesto locale.

Costa settentrionale: Piura e Tumbes

PROINVERSIÓN ha individuato Los Órganos, nella regione di Piura, e Punta Sal Grande, a Tumbes, tra le località con potenziale residenziale, turistico e alberghiero. Queste zone della costa del Pacifico, note per le acque più calde, attirano chi cerca una casa al mare o una seconda abitazione a prezzi generalmente più bassi rispetto a Lima. Il mercato immobiliare è però meno sviluppato e dispone di meno informazioni rispetto alla capitale. Anche l'accesso alle infrastrutture e ai servizi sanitari può essere più limitato. Tumbes si trova inoltre vicino al confine con l'Ecuador: prima di acquistare, è quindi essenziale verificare la distanza esatta dal confine per accertarsi che l'immobile non rientri nella fascia di 50 km soggetta a restrizioni per gli stranieri.

Restrizioni all'acquisto per gli stranieri in Perù

La restrizione entro 50 km dai confini terrestri riguarda categorie specifiche: miniere, terreni, foreste, acque, combustibili e fonti energetiche. La norma si applica sia agli acquisti diretti sia a quelli indiretti, compresa l'acquisizione tramite una società, una partnership o qualsiasi struttura intermediaria. Gli stranieri che operano come soci o azionisti di una persona giuridica sono soggetti allo stesso divieto.

La sanzione per chi viola la restrizione è automatica: il diritto acquisito passa allo Stato peruviano senza alcun risarcimento né periodo di grazia. L'unico percorso legale per acquisire beni nelle categorie vincolate all'interno della fascia di confine è una dichiarazione di pubblica necessità espressa tramite decreto supremo approvato dal Consiglio dei Ministri; questo percorso è riservato a casi di interesse pubblico nazionale e non è accessibile per acquisti privati residenziali.

Per verificare se un immobile ricade nella zona vincolata, il punto di partenza è la partida registral al SUNARP, che contiene la descrizione geografica e la localizzazione dell'immobile. Per qualsiasi proprietà vicina a un confine terrestre, conviene far verificare le coordinate a un avvocato peruviano prima di impegnare fondi. Il Perù confina via terra con Ecuador, Colombia, Brasile, Bolivia e Cile: la norma si applica lungo tutti questi confini, incluse le zone montuose al confine con la Bolivia (come la regione di Puno, vicina al lago Titicaca).

Al di fuori della fascia di confine, non esistono restrizioni verificate basate sul valore, sulla dimensione o sulla quota di proprietà per gli acquirenti stranieri. Non vi è alcun limite al numero di immobili che uno straniero può possedere né alle tipologie residenziali acquistabili.

Come si compra un immobile in Perù: il processo passo per passo

Il processo segue una sequenza precisa, e saltare uno qualsiasi dei passaggi può compromettere la validità dell'acquisto.

Primo passo: verifica del titolo. Prima di firmare qualsiasi documento, richiedere al SUNARP il numero di partida registral dell'immobile e verificare che il venditore risulti effettivamente proprietario registrato. Richiedere anche il Certificato Registrale Immobiliare (CRI, Certificado Registral Inmobiliario): si tratta del certificato integrato del SUNARP che combina la storia della proprietà degli ultimi 10 anni con quella di ipoteche e gravami degli ultimi 30 anni. Con questo documento si può controllare la presenza di mutui, pignoramenti giudiziari o altre restrizioni prima di impegnare qualsiasi somma.

Secondo passo: contratto preliminare (minuta). Acquirente e venditore firmano un contratto di compravendita privato. Questo documento deve includere l'identificazione di entrambe le parti, la descrizione dell'immobile e delle sue caratteristiche, il prezzo concordato, le modalità di pagamento e le penali in caso di inadempimento. Non è un documento notarile, ma costituisce la base per l'atto pubblico successivo.

Terzo passo: pagamento dell'Impuesto de Alcabala (imposta di trasferimento immobiliare). Prima che il notaio possa finalizzare il trasferimento, l'acquirente deve versare l'imposta o ottenere un certificato di non obbligo dal comune competente. Per gli immobili in Provincia di Lima, il riferimento è il Servizio di Amministrazione Tributaria di Lima (SAT). I notai richiedono questa quietanza come condizione indispensabile per formalizzare il trasferimento. Il termine per il pagamento è l'ultimo giorno lavorativo del mese successivo al trasferimento.

Quarto passo: atto notarile pubblico. Acquirente e venditore compaiono davanti a un notaio per rogitare l'escritura pública de compraventa (atto pubblico di compravendita). Il notaio, in quanto soggetto obbligato nell'ambito della normativa antiriciclaggio supervisionata dall'Autorità di Vigilanza su Banche, Assicurazioni e Fondi Pensione (SBS, Superintendencia de Banca, Seguros y AFP), deve applicare procedure di adeguata verifica e segnalare le operazioni sospette all'Unità di Intelligence Finanziaria (UIF, Unidad de Inteligencia Financiera). L'acquirente deve essere pronto a dimostrare l'origine lecita dei fondi. Per poter computare il prezzo d'acquisto come costo fiscale in caso di futura plusvalenza, il prezzo deve essere stato pagato attraverso un canale bancario tracciabile (bancarizado) e registrato nell'atto. Chi paga con bonifico internazionale deve conservare la documentazione del trasferimento, che deve corrispondere all'importo nell'atto.

Quinto passo: registrazione al SUNARP. Il notaio (o il personale accreditato dello studio notarile) presenta la parte notarial al SUNARP. Il conservatore esamina il titolo, verifica i requisiti di legge e iscrive il trasferimento nel fascicolo dell'immobile. Per le transazioni a Lima che coinvolgono un solo immobile, un solo fascicolo e un trasferimento diretto dal proprietario registrato, il notaio può presentare la documentazione per via elettronica tramite il sistema SID-SUNARP.

Una misura di tutela opzionale, da richiedere prima del rogito, è il bloqueo registral (blocco del registro): ha una durata di 60 giorni lavorativi e impedisce che atti incompatibili (come una vendita parallela o una nuova ipoteca) vengano iscritti nel periodo di attesa. Il blocco non trasferisce la proprietà: il trasferimento avviene solo con la registrazione completa al SUNARP.

In caso di acquisto con pacto de reserva de propiedad (patto con riserva di proprietà), la piena proprietà registrata passa all'acquirente solo quando il venditore firma un atto pubblico separato che dichiara il pagamento integrale del prezzo. Fino a quel momento, il SUNARP registra solo la clausola di riserva tra i vincoli dell'immobile, non l'acquirente come proprietario. Chi accetta strutture di pagamento a rate deve comprendere questa distinzione prima di firmare.

Acquisti a distanza. Chi non può essere presente in Perù può completare l'acquisto tramite la procura notarile pubblica rilasciata presso un consolato peruviano all'estero e registrata al SUNARP. Per una procura specificamente destinata all'acquisto di un immobile, il consolato richiede una copia dell'estratto del SUNARP dell'immobile emessa non oltre una settimana prima del rilascio. La procura non ha una scadenza fissa salvo diversa indicazione del mandante.

Documenti necessari per comprare casa in Perù

Per l'acquirente straniero, il documento d'identità da presentare al notaio varia in base allo status: chi ha la residenza in Perù presenta il Carné de Extranjería (documento d'identità per stranieri residenti emesso dalla Superintendencia Nacional de Migraciones, valido 4 anni per i residenti); chi non risiede in Perù presenta il passaporto in corso di validità.

Il CRI, da richiedere al SUNARP prima di firmare qualsiasi documento, è il principale strumento per confermare la pulizia del titolo. Combina un certificato sugli oneri e un certificato di proprietà letterale, coprendo le iscrizioni di proprietà degli ultimi 10 anni e quelle relative a ipoteche e gravami degli ultimi 30 anni.

Per il versamento dell'Alcabala a Lima, il SAT richiede un modulo denominato Formato FUT, una copia del documento d'identità dell'acquirente e una copia del contratto di compravendita. Se l'acquirente è rappresentato da un procuratore, serve anche la procura notarile.

Per la registrazione al SUNARP, servono la parte notarial rilasciata dal notaio, il modulo di iscrizione del SUNARP (distribuito gratuitamente) e la ricevuta del pagamento delle spese di registrazione. La prova del pagamento bancario tracciabile deve essere conservata dall'acquirente per futuri calcoli fiscali su eventuali plusvalenze.

Per gli acquisti a distanza, la procura notarile pubblica deve essere rilasciata da un consolato peruviano all'estero e poi registrata al SUNARP. Una procura semplice non autenticata non è sufficiente per le operazioni immobiliari. Per chi è coniugato, un certificato di matrimonio straniero utilizzato in procedure notarili peruviane deve essere apostillato (per i Paesi aderenti alla Convenzione dell'Aia del 1961) o legalizzato attraverso il canale consolare peruviano e il Ministero degli Affari Esteri peruviano. Il Registro Nazionale di Identificazione e Stato Civile (RENIEC, Registro Nacional de Identificación y Estado Civil) prevede esplicitamente questo requisito per i certificati di matrimonio stranieri.

In merito alla persona che vende l'immobile, è fondamentale verificare che la sua identità corrisponda a quanto registrato al SUNARP. Se il venditore è una società, occorre confermare che il rappresentante abbia un'autorizzazione valida e registrata per alienare beni immobili. In caso di acquisto con patto di riserva di proprietà, la piena proprietà si trasferisce solo con l'atto separato del venditore che dichiara il saldo integrale.

Professionisti con cui lavorare in Perù

L'unico professionista necessario per legge durante un acquisto residenziale standard è il notaio (notario público). È il notaio a rogitare l'atto pubblico di compravendita, a emettere la parte notarial per la registrazione al SUNARP e a gestire, in qualità di soggetto obbligato dalla normativa antiriciclaggio, le procedure di adeguata verifica finanziaria. Di norma è lo studio notarile a presentare la documentazione al SUNARP.

Prima di affidarsi a un'agenzia immobiliare, conviene verificarla nel Registro degli Agenti Immobiliari (MVCS, Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento): chiunque eserciti attività di intermediazione immobiliare professionale in Perù deve essere iscritto in questo registro pubblico e gratuito. Un agente immobiliare registrato funge da intermediario tra acquirente e venditore; il mandato formale è il contratto di intermediación inmobiliaria (intermediazione immobiliare), che deve specificare l'immobile, le condizioni e il margine di prezzo. L'agente non ha funzioni di verifica legale del titolo né rogita l'atto.

Assumere un avvocato peruviano indipendente non è obbligatorio, ma è fortemente consigliato per chi acquista dall'estero. Un legale specializzato può condurre i controlli preliminari sul titolo, esaminare il contratto preliminare, verificare che l'immobile non ricada nella zona di confine vietata, controllare i debiti comunali e la destinazione urbanistica, e garantire la coerenza di tutta la documentazione prima che vengano impegnati i fondi.

Per chi acquista tramite una società, un trust o altra struttura giuridica, è indispensabile un consulente fiscale peruviano qualificato. Il Perù ha un quadro normativo sulla titolarità effettiva monitorato dall'OCSE (Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico), con obblighi di comunicazione che riguardano le persone giuridiche nazionali e straniere. Trattare un acquisto societario come una questione puramente immobiliare espone al rischio di inadempienza su obblighi fiscali separati.

Per valutazioni formali legate a mutui o operazioni istituzionali, l'Autorità SBS gestisce un registro di periti valuatori abilitati. L'iscrizione richiede almeno tre anni di esperienza nel settore negli ultimi cinque anni e la prova di almeno 15 perizie effettuate personalmente. Gli stranieri residenti con Carné de Extranjería possono anch'essi presentare domanda di iscrizione a questo registro.

Da sapere: non procedere mai con un agente che si presenta come registrato ma non risulta nel Registro MVCS. Al SUNARP, i segnali d'allarme principali sono: il numero di partida registral non viene fornito, il venditore non risulta proprietario registrato, il rappresentante di una società venditrice non ha un'autorizzazione aggiornata. Diffidare di chiunque scoraggi il ritiro del CRI o proponga procedure fuori dai canali ufficiali del SUNARP.

Prezzi degli immobili e costi di acquisto in Perù

La principale imposta a carico dell'acquirente è l'Impuesto de Alcabala (imposta di trasferimento immobiliare), dovuta su tutti i trasferimenti di immobili urbani e rurali, che avvengano per vendita, donazione o altro titolo. L'aliquota è del 3% sul valore del trasferimento. I primi 10 UIT (Unidad Impositiva Tributaria, Unità Impositiva Tributaria) sono esenti: nel 2026, 1 UIT equivale a PEN 5.500, quindi la franchigia è di PEN 55.000. Su un immobile dal prezzo di PEN 330.000, l'Alcabala si calcola su PEN 275.000, per un totale di PEN 8.250. La prima vendita di un immobile nuovo da parte di un'impresa di costruzione è esente dall'Alcabala sulla componente costruttiva, non sulla quota terreno: un risparmio rilevante per chi acquista direttamente da un costruttore.

Le spese di registrazione al SUNARP si compongono di una quota fissa di qualifica di PEN 34 più una quota variabile proporzionale al valore del trasferimento: per operazioni fino a PEN 35.000, la quota variabile è di 1,5 per mille del valore; per operazioni superiori a PEN 35.000, la quota variabile è di 3 per mille. Al momento della presentazione si versa un anticipo di PEN 35, salvo conguaglio finale.

L'Alcabala è una condizione bloccante per il trasferimento: i notai rifiutano di formalizzare l'operazione senza la prova del pagamento o un certificato di non obbligo. Va trattata come parte della sequenza di chiusura, non come un adempimento successivo all'atto.

Le parcelle notarili, le commissioni degli agenti immobiliari e gli onorari legali non sono stabiliti da un tariffario ufficiale pubblico. Conviene richiedere preventivi scritti al notaio prescelto e a qualsiasi agente prima di firmare un mandato. Le commissioni degli agenti si negoziano caso per caso e devono essere stabilite nel contratto di intermediazione immobiliare.

Mutui e finanziamenti per gli espatriati in Perù

Gli stranieri residenti con un Carné de Extranjería valido possono accedere ai mutui ipotecari peruviani. BBVA Perù accetta esplicitamente acquirenti stranieri residenti per il Crédito Hipotecario Libre (mutuo ipotecario libero), a condizione di superare la valutazione del credito. I requisiti minimi di BBVA includono: età superiore ai 18 anni, reddito netto superiore a PEN 1.500 per il mutuatario principale (o in combinazione con un co-debitore) e almeno un anno di continuità lavorativa. Chi si trasferisce in Perù di recente difficilmente soddisfa questo ultimo requisito nei primi mesi.

I mutui BBVA sono disponibili in PEN o in USD, nella valuta in cui il mutuatario percepisce il reddito. La durata va da un minimo di 6 mesi a un massimo di 300 mesi (25 anni), con tasso fisso per tutta la durata e la possibilità di un periodo di preammortamento di 6 mesi all'avvio per i finanziamenti su acquisti sulla carta. Il Banco de Crédito del Perù (BCP) offre mutui con durate comprese tra 4 e 25 anni.

I documenti solitamente richiesti da BBVA includono il documento d'identità o il Carné de Extranjería, l'ultima bolletta utenza, l'autoavalúo (valore catastale comunale), le ultime tre buste paga e la documentazione degli studi. I lavoratori autonomi devono presentare anche il codice fiscale peruviano (RUC), ricevute di onorari recenti e le dichiarazioni dei redditi.

I mutuatari devono sottoscrivere obbligatoriamente una polizza assicurativa sull'immobile: BBVA applica un tasso mensile dello 0,021% del valore di ricostruzione per le case e dello 0,018% per gli appartamenti. È obbligatoria anche un'assicurazione sulla vita, con tassi variabili in base alla copertura e alla tipologia del prestito. Le spese notarili e di registrazione per i mutui possono essere dilazionate fino a 12 rate mensili a interesse zero con carta di credito BBVA presso i notai della rete della banca.

Gli stranieri non residenti hanno accesso molto limitato al credito ipotecario peruviano. Per questa categoria, l'acquisto in contanti è la strada prevalente.

Rischi e insidie nell'acquisto di immobili in Perù

Il rischio principale, evidenziato dallo stesso SUNARP, è acquistare da un venditore che non è un proprietario registrato. Il pagamento e un contratto firmato non trasferiscono la proprietà in Perù: solo la registrazione dell'atto notarile al SUNARP ha questo effetto. Un acquirente che non registra il trasferimento non ha protezione nei registri pubblici, rimane esposto a eventuali creditori del venditore e non può usare l'immobile come garanzia per un finanziamento bancario. Effettuare la registrazione è l'atto giuridicamente rilevante, non il pagamento.

Un secondo rischio riguarda le ipoteche e i gravami non rilevati (cargas y gravámenes). Prima della firma, è necessario esaminare il fascicolo SUNARP dell'immobile alla ricerca di mutui, pignoramenti (embargos), servitù o altre limitazioni. Il CRI fornisce 30 anni di storia dei gravami e va richiesto sistematicamente prima di qualsiasi impegno economico.

I debiti comunali pregressi sull'immobile, compresi l'Impuesto Predial non pagato e i tributi per servizi comunali (arbitrios), possono diventare fonte di dispute tra acquirente e venditore. Verificare lo stato debitorio presso il comune del distretto prima di firmare è uno dei controlli preliminari di base.

Per gli acquisti sulla carta, INDECOPI ha irrogato oltre 260 sanzioni in un anno a società immobiliari per clausole abusive e ritardi nelle consegne. Prima di impegnarsi, conviene verificare: il bilancio e i precedenti del costruttore, l'esistenza di approvazioni di progetto e permessi di costruzione, le penali per ritardi nella consegna e la protezione dei pagamenti a rate già versati.

Per i terreni, le discrepanze tra la superficie registrata al SUNARP e quella fisica sono una fonte comune di contenziosi. Prima di pagare o firmare, va fatto un confronto tra i dati del registro, le informazioni catastali comunali, le planimetrie, i confini indicati nei documenti e la situazione reale sul campo.

L'incoerenza tra documenti è un altro segnale da non ignorare. L'identità del venditore, il fascicolo SUNARP, l'immobile fisico, l'atto pubblico, i documenti comunali e il contratto devono essere tutti coerenti tra loro prima di rilasciare i fondi. Procure, documenti successori, autorizzazioni societarie o titoli di proprietà incompleti o contraddittori devono essere corretti e verificati da un legale indipendente prima di procedere.

Le frodi ai danni degli acquirenti stranieri seguono schemi ricorrenti: venditori che presentano documenti falsi o incompleti, agenti non iscritti al registro MVCS che si presentano come tali, richieste di depositi consistenti prima che siano completate le verifiche legali, e diritti su terreni o progetti non chiaramente registrati. Non versare somme significative prima che il fascicolo SUNARP sia stato verificato in modo indipendente e che un notaio abbia confermato il titolo del venditore.

Infine, per qualsiasi immobile vicino ai confini terrestri del Perù con Ecuador, Colombia, Brasile, Bolivia o Cile, la verifica della distanza dal confine è un passaggio non negoziabile: la perdita automatica della proprietà a favore dello Stato si applica anche a chi viola inconsapevolmente la restrizione dei 50 km.

Residenza per investitori in Perù

Il Perù offre un percorso ufficiale di residenza per investitori: la calidad migratoria de residente para inversionista (qualifica migratoria di residente per investitore), gestita dalla Superintendencia Nacional de Migraciones (MIGRACIONES). È destinata ai cittadini stranieri che intendono avviare, sviluppare o gestire uno o più investimenti nell'ambito della legislazione peruviana. Si tratta di un programma di residenza per investimento in attività economiche, non di un visto collegato all'acquisto di un immobile residenziale.

Il programma concede lo status di residente con un periodo di soggiorno di 365 giorni, diritti di ingresso multiplo e possibilità di rinnovo. Il risultato è una Resolución Jefatural emessa da MIGRACIONES e comunicata al Ministero degli Affari Esteri per l'autorizzazione del visto. Il tempo di elaborazione è di 30 giorni lavorativi. La quota di presentazione della domanda è di PEN 57,60, pagabile tramite la Banca della Nazione con il codice di pagamento 07567.

La domanda si presenta interamente online attraverso il portale digitale di MIGRACIONES. Al momento della domanda, il richiedente deve trovarsi fuori dal Perù. Notifiche, osservazioni e comunicazioni arrivano tramite la casella elettronica di MIGRACIONES. La documentazione richiesta comprende: copia del passaporto in corso di validità, certificati penali o giudiziari del Paese d'origine e dei Paesi di residenza degli ultimi cinque anni, prova dell'investimento qualificante trasferito tramite bonifico internazionale in un'unica soluzione attraverso un istituto bancario vigilato dalla SBS, e atto notarile di costituzione societaria (per un nuovo investimento) o atto di aumento di capitale con dichiarazione dei redditi dell'anno precedente (per una società già esistente).

L'investimento deve essere documentato tramite un bonifico internazionale in un'unica soluzione attraverso un istituto finanziario vigilato dalla SBS. La soglia minima di investimento richiesta dalla normativa migratoria vigente va verificata direttamente con MIGRACIONES prima di presentare la domanda.

Gli investitori che effettuano un investimento in Perù possono inoltre registrarlo presso PROINVERSIÓN per ottenere garanzie statali, tra cui il diritto di trasferire liberamente all'estero, in valuta liberamente convertibile e dopo il pagamento delle imposte applicabili, il capitale investito e gli utili o dividendi netti verificati.

Tasse e costi ricorrenti dopo l'acquisto in Perù

La principale imposta annuale è l'Impuesto Predial (imposta municipale sugli immobili), dovuta dal proprietario registrato al 1° gennaio di ogni anno. La base imponibile è l'autoavalúo (valore catastale comunale). Le aliquote nazionali progressive sono le seguenti:

Le aliquote sono soggette a variazioni. Verificare i valori aggiornati presso il comune competente o la SUNAT.

Il minimo annuo dell'Impuesto Predial corrisponde allo 0,6% dell'UIT in vigore al 1° gennaio dell'anno fiscale, ovvero PEN 33 per il 2026. Esempio concreto: un immobile con un autoavalúo di PEN 330.000 genera un'imposta di PEN 165 sulla prima fascia (0,2% di PEN 82.500) più PEN 1.485 sulla fascia successiva (0,6% di PEN 247.500), per un totale annuo di PEN 1.650, a cui si aggiungono i tributi per servizi comunali del distretto (arbitrios). Per gli immobili a Lima, l'imposta si paga trimestralmente al SAT. Il pagamento integrale entro la prima scadenza può dare diritto a uno sconto: conviene verificare con il comune di competenza.

Chi affitta l'immobile deve dichiarare i canoni percepiti all'Agenzia delle Entrate peruviana (SUNAT, Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria): i redditi da locazione sono classificati come redditi di prima categoria e tassati a un'aliquota effettiva del 5% sui canoni lordi (calcolata come il 6,25% sull'80% del canone, dopo la deduzione forfettaria del 20%). A fine anno, la SUNAT richiede un confronto tra le imposte già versate e quelle dovute su un canone presunto minimo pari al 6% dell'autoavalúo dell'immobile, con obbligo di versare l'eventuale differenza.

Per i proprietari non residenti in Perù che affittano un immobile situato nel paese, le regole dipendono dalla residenza dell'inquilino. Se l'inquilino è un soggetto domiciliato in Perù, è quest'ultimo a trattenere e versare alla SUNAT il 5% tramite il modello PDT Otras Retenciones (Formulario 617). Se sia il proprietario sia l'inquilino non sono domiciliati in Perù, il proprietario deve versare direttamente il 5% tramite il Formulario Virtual Nº 1673, codice tributo 3061. I canoni ricevuti in valuta straniera vanno convertiti in PEN al tasso di acquisto SUNAT alla data di incasso.

In caso di vendita futura dell'immobile, la plusvalenza realizzata da una persona fisica è classificata come reddito di seconda categoria e tassata a un'aliquota effettiva del 5% del guadagno lordo. La dichiarazione e il pagamento sono dovuti entro il mese successivo a quello della vendita, nei termini mensili della SUNAT. Il prezzo di acquisto originale, se pagato tramite canale bancario tracciabile e registrato nell'atto originale, è il costo di acquisto riconosciuto ai fini del calcolo della plusvalenza.

Il Ministero dell'Economia e delle Finanze (MEF) pubblica l'elenco degli accordi fiscali bilaterali del Perù, inclusa la convenzione fiscale dell'Alleanza del Pacifico in vigore dal 1° gennaio 2024. I proprietari provenienti da Paesi con cui il Perù ha stipulato un accordo per evitare la doppia tassazione devono esaminare le disposizioni del trattato con un consulente fiscale specializzato in operazioni transfrontaliere, per valutare l'impatto sui redditi da locazione e sulle plusvalenze peruviane nel Paese di residenza fiscale.

L'assicurazione sulla casa non è obbligatoria per i proprietari privati residenziali in Perù. Tuttavia, considerato il profilo sismico e idrogeologico del paese, conviene valutare polizze opzionali e confrontarle attraverso il registro ufficiale dei prodotti assicurativi gestito dalla SBS. I prezzi dell'energia elettrica sono regolati a livello nazionale dall'Autorità di Regolazione dell'Energia e delle Miniere (OSINERGMIN, Organismo Supervisor de la Inversión en Energía y Minería) con revisioni mensili. Le tariffe idriche sono supervisionate dall'Autorità di Regolazione dei Servizi Idrici (SUNASS, Superintendencia Nacional de Servicios de Saneamiento).

Cosa fare dopo l'acquisto in Perù

Subito dopo il rogito, l'acquirente deve versare l'Alcabala entro l'ultimo giorno lavorativo del mese successivo al trasferimento: per un immobile in Provincia di Lima al SAT, per gli altri Comuni al comune o alla provincia competente. Questa è ora una responsabilità dell'acquirente, non del venditore.

Il nuovo proprietario deve presentare una declaración jurada (dichiarazione giurata) al comune del distretto per registrare la nuova proprietà ai fini dell'Impuesto Predial. Da questo momento in poi, le dichiarazioni e i pagamenti annuali dell'imposta sono a carico dell'acquirente.

Conviene aggiornare sia l'indirizzo catastale (predial) sia l'indirizzo fiscale di corrispondenza presso il comune. A Lima, una procedura tipica richiede l'originale e la copia del documento di acquisto per il cambio d'indirizzo catastale, una recente bolletta utenza per il cambio d'indirizzo fiscale, con un tempo di elaborazione di 10 giorni lavorativi.

Per l'acqua e la fognatura a Lima e Callao, la richiesta di nuova connessione va rivolta al Servizio Idrico di Lima (SEDAPAL, Servicio de Agua Potable y Alcantarillado de Lima): sono necessari i documenti del registro immobiliare o catastali, una planimetria di localizzazione e il pagamento di uno studio di fattibilità. Per l'energia elettrica, occorre identificare la società di distribuzione locale per l'area in concessione e richiedere il cambio d'intestazione o una nuova fornitura.

Per chi acquista un appartamento in condominio, è importante verificare di essere registrato nell'assemblea dei proprietari (junta de propietarios) e ottenere copia del regolamento condominiale (reglamento interno). Entrambi sono registrati al SUNARP. Le modifiche al regolamento che incidono sulle quote di partecipazione richiedono una delibera dell'assemblea.

Un passo spesso trascurato ma molto utile, soprattutto per i proprietari non residenti, è iscriversi al servizio gratuito Alerta Registral del SUNARP: invia notifiche elettroniche ogni volta che viene effettuata una nuova iscrizione nel fascicolo dell'immobile, fornendo un segnale precoce in caso di tentativi non autorizzati di transazione.

Per ristrutturazioni o lavori edilizi, è necessaria una licencia de edificación (concessione edilizia) rilasciata dal comune del distretto. La Modalità A copre le abitazioni unifamiliari fino a 120 m² e i lavori minori (ampliamenti, ristrutturazioni e riparazioni) fino a 30 m². I lavori eseguiti senza licenza sono soggetti a provvedimenti comunali e a procedure di sanatoria, che possono complicare una futura rivendita.

Al momento della rivendita, il processo ricalca quello dell'acquisto originale: atto notarile pubblico, registrazione al SUNARP da parte del notaio, e, per il nuovo acquirente in Provincia di Lima, pagamento dell'Alcabala. Come venditore, si è tenuti a versare alla SUNAT l'imposta sulle plusvalenze (5% effettivo) entro il mese successivo alla vendita.

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