Acquistare una proprietà a Bali

Panoramica del mercato immobiliare di Bali

L'Indonesia è una terra da sogno per gli stranieri. Il clima tropicale, le spiagge paradisiache, la fauna e la flora uniche nel loro genere e le migliaia di isole da esplorare rendono questo Paese una meta ambita da molti espatriati. Le stime parlano di circa 350.000-400.000 espatriati in tutto il Paese, la maggior parte dei quali si concentra intorno a Giacarta. Bali, l'isola degli Dèi, è un altro angolo di paradiso indonesiano particolarmente apprezzato dagli espatriati. Del resto, lo stile di vita a Bali è più che piacevole, anche prescindendo dalla bellezza mozzafiato dell'isola.

Le ragioni che spingono un espatriato ad acquistare un piccolo appezzamento di terreno, una casa o un appartamento a Bali sono quindi numerose. La stragrande maggioranza di loro, tuttavia, preferisce prendere in affitto un'abitazione piuttosto che acquistare un immobile. Il motivo risiede nella legislazione indonesiana in materia di proprietà fondiaria. Pur essendo oggi teoricamente possibile per uno straniero acquistare un immobile a Bali o altrove in Indonesia, si tratta, nella maggior parte dei casi, di un processo estremamente complesso.

Per molti anni la legislazione locale ha vietato agli stranieri di acquistare terreni o edifici in Indonesia. Verso la fine degli anni '90, la situazione è cambiata in parte con l'entrata in vigore di nuove leggi che hanno aperto agli espatriati la possibilità di acquistare una casa o un appartamento. Questo è però consentito esclusivamente per gli immobili in cui il terreno su cui sorge l'edificio acquistato non è incluso nel contratto di compravendita.

Gli espatriati sono legalmente autorizzati a prendere in locazione un terreno per un periodo non superiore a 80 anni. Tali norme restano tuttavia poco chiare e soggette a molteplici interpretazioni. Le condizioni per l'ottenimento di un contratto di locazione da parte di uno straniero sono piuttosto stringenti, senza contare che le procedure amministrative si rivelano anch'esse lunghe e complesse.

È importante tenere presente che la legge che disciplina la proprietà in Indonesia è la Legge n. 5 del 1960. Questa legge stabilisce chiaramente che solo i cittadini indonesiani possono acquisire un Hak Milik, il termine locale per indicare il titolo di piena proprietà fondiaria. Il divieto è talmente rigido che il paragrafo 5 della stessa legge prevede che persino i cittadini indonesiani titolari di un'altra cittadinanza siano equiparati agli stranieri e debbano rinunciare all'altra cittadinanza per poter diventare proprietari di un immobile nel proprio Paese.

Quali sono le opzioni e le condizioni per acquistare un immobile a Bali?

Nonostante l'acquisto di un immobile a Bali possa risultare complicato per gli stranieri, è comunque possibile approfittare di una proprietà sull'isola degli Dèi senza necessariamente possederla.

Occorre innanzitutto sapere che in Indonesia esistono due tipologie di diritti di proprietà: il «diritto di proprietà» (Hak Milik), già menzionato in precedenza, e il «diritto di costruire» (Hak Guna Bangunan). Così come l'Hak Milik, anche l'Hak Guna Bangunan è precluso agli stranieri.

Gli espatriati residenti in Indonesia possono affittare un terreno o un'abitazione a lungo termine, ma sono soggetti a determinate condizioni.

All'Hak Milik, inaccessibile a chi non è cittadino indonesiano, si affiancano quindi due ulteriori istituti giuridici introdotti dalla legislazione vigente: l'Hak Guna Bangunan e l'Hak Pakai. Ecco il significato di questi due termini:

• L'Hak Guna Bangunan consente di costruire e di godere dell'immobile per un periodo massimo di 80 anni.
• L'Hak Pakai attribuisce il diritto di acquistare e utilizzare un immobile per 30 anni, con possibilità di rinnovo fino a 50 anni, per abitarvi o per destinarlo a locazione, sia diretta che in sublocazione. Trattandosi di una locazione a lungo termine, è possibile adibire l'immobile a ufficio, trasferirlo a un familiare o venderlo a un cittadino indonesiano. Questa tipologia di contratto prevede di norma (non sempre) un investimento iniziale che comprende tutti i canoni di locazione, da versare anticipatamente.

Gli espatriati possono quindi acquistare un terreno o un'abitazione nell'ambito del diritto d'uso per un periodo non superiore a 30 anni. Alla scadenza del contratto iniziale è possibile rinnovare il diritto d'uso due volte: la prima per lo stesso periodo di 30 anni, la seconda per 20 anni. Optando per questa soluzione, sarà possibile usufruire di un immobile a Bali per un massimo di 80 anni.

Chi desidera acquisire un terreno in Indonesia dispone anche di altre opzioni. Una di queste consiste nel nominare un rappresentante locale che agisca come partner nelle operazioni immobiliari. Si tratta di una soluzione potenzialmente interessante, dal momento che solo i cittadini indonesiani possono essere legalmente proprietari di immobili in Indonesia. Tali accordi possono però ritorcersi contro l'espatriato. Sono numerosi i casi in cui il partner indonesiano ha contratto debiti che hanno portato al pignoramento del bene. Non mancano neppure segnalazioni di vere e proprie estorsioni.

Un'altra strada percorribile per diventare proprietario di un immobile a Bali è costituire una società in Indonesia. Uno straniero dovrà costituire una società denominata PT PMA, ovvero una società a responsabilità limitata fondata con capitale straniero. I requisiti per la costituzione di una PT PMA a Bali sono i seguenti:

• La società deve disporre di un capitale minimo di 10 miliardi di IDR, con un capitale versato pari ad almeno il 25% di tale importo.
• Le quote societarie devono essere detenute da almeno due persone fisiche o giuridiche.
• I fondatori devono sottoscrivere preventivamente un atto costitutivo dinanzi a un notaio. L'atto costitutivo deve contenere tutte le informazioni identificative richieste sui fondatori, nonché sui membri del consiglio di amministrazione e sugli azionisti, siano essi persone fisiche o giuridiche.

Una simile procedura può sembrare macchinosa a prima vista, ma rappresenta una soluzione più sicura rispetto all'accordo con un cittadino locale. In questo caso specifico, l'immobile in questione verrà intestato alla società.

Le categorie di terreni accessibili agli stranieri tramite l'acquisizione da parte di una PT PMA sono tuttavia limitate. Prima di procedere è quindi consigliabile verificare quale classificazione la legislazione locale attribuisce al terreno di interesse.

Anche gli stranieri sposati in Indonesia con cittadini indonesiani possono diventare proprietari di immobili nel Paese. È importante sapere che, in ogni caso, le condizioni legate all'acquisto di un immobile da parte di uno straniero sono molto rigide. Sarà ad esempio necessario essere titolari di un KITAS (permesso di soggiorno temporaneo in Indonesia) e sarà possibile acquistare esclusivamente abitazioni singole o appartamenti.

Il governo indonesiano ha inoltre stabilito un valore minimo degli immobili locali acquistabili dagli espatriati. Tale importo minimo varia in base alla regione e alle diverse aree geografiche.

Prezzi degli immobili a Bali

Sul fronte dei costi immobiliari a Bali, è bene essere preparati a variazioni di prezzo anche molto marcate. Sull'isola è disponibile un'ampia varietà di immobili, dalle piccole case tradizionali nei villaggi più tranquilli alle sontuose ville sul mare progettate da architetti di fama internazionale.

Per una villa di lusso sul lungomare in una zona turistica, i prezzi si avvicinano a quelli dei Paesi occidentali. Una villa con 2 camere da letto su un terreno di 250 m² a Seminyak o Canggu costa tra 300.000 e 500.000 USD. A Jimbaran o Nusa Dua il prezzo si aggira intorno ai 350.000 USD, mentre a Denpasar è possibile trovare soluzioni più economiche, intorno ai 250.000 USD.

Il processo di acquisto immobiliare a Bali

La normativa immobiliare indonesiana è tutt'altro che semplice, e le procedure di acquisto a Bali tendono a essere eque ma più lunghe e articolate rispetto a quanto molti stranieri siano abituati. Affidarsi sin dall'inizio a un notaio di fiducia (notaris) è fortemente consigliato: il notaio svolge un ruolo centrale nella transazione ed è obbligato per legge a sovrintendere al trasferimento dei diritti di proprietà. In questa fase è fondamentale poter contare su una figura di cui fidarsi pienamente.

Ogni compravendita presenta le proprie specificità, ma a grandi linee il processo si svolge nel modo seguente. Una volta individuato l'immobile, il primo passo non è diverso da quello previsto in qualsiasi altra parte del mondo: una scrupolosa attività di due diligence. Questa comprende la verifica del certificato fondiario, la conferma che il venditore abbia il diritto legale di vendere e l'accertamento che l'immobile sia privo di debiti, controversie o vincoli. Gli immobili a Bali sono spesso ereditati e condivisi tra numerosi familiari, per cui questa fase è di fondamentale importanza e non va mai trascurata.

Una volta completata la due diligence e raggiunto l'accordo tra le parti, si procede alla firma di un contratto preliminare di compravendita (Perjanjian Pengikatan Jual Beli, o PPJB), solitamente accompagnato dal versamento di un acconto. L'atto definitivo di compravendita (Akta Jual Beli, o AKB) viene poi sottoscritto dinanzi al notaio, che sovrintende al trasferimento del titolo a nome dell'acquirente.

Sul fronte della documentazione, l'acquirente dovrà generalmente disporre di:

• Passaporto in corso di validità e prova della residenza legale in Indonesia (KITAS).
• Un codice fiscale locale (NPWP), ottenibile dagli stranieri presso l'ufficio tributario indonesiano.
• Documentazione attestante la disponibilità finanziaria o il finanziamento ottenuto.

Dal lato del venditore, i documenti principali da richiedere e verificare sono:

• Il certificato fondiario originale (sertifikat tanah).
• Il permesso edilizio (IMB o il suo equivalente più recente, PBG).
• Le ricevute aggiornate dell'imposta fondiaria e immobiliare (PBB).
• Un certificato che attesti l'assenza di contenziosi legali sull'immobile.

È bene ricordare che la transazione comporta imposte e spese sia per l'acquirente che per il venditore. L'acquirente deve preventivare l'imposta sull'acquisizione di terreni e fabbricati (BPHTB), generalmente pari a circa il 5% del valore della transazione. A questo importo si aggiungono le parcelle notarili e i costi amministrativi, che è opportuno considerare fin dall'inizio.

A chi rivolgersi per acquistare un immobile a Bali?

Per orientarsi nell'intricato e mutevole panorama normativo immobiliare, è consigliabile affidarsi a un agente immobiliare affidabile. Tra i più rinomati figurano:

Kibarer

Ray White

Elite Havens

Bali Realty

Bali Home Immo

Queste agenzie dispongono di un'ampia selezione di immobili in vendita o in affitto a Bali e offrono assistenza anche per gli aspetti legali, garantendo che ogni immobile sia regolarmente commerciabile o locabile. Quest'ultimo punto è di estrema importanza: a Bali gli immobili sono spesso proprietà di famiglia, trasmessi per eredità e condivisi tra più familiari. È quindi indispensabile accertarsi che chi negozia la transazione abbia effettivamente il diritto legale di farlo, per evitare problemi futuri.

Rivolgersi a un'agenzia immobiliare comporta un costo, ma offre la garanzia di essere tutelati in ogni fase della transazione.

Per chi cerca invece una piattaforma online per la ricerca di immobili in vendita a Bali, sia Lamudi che Dot Property rappresentano valide opzioni, con un'ampia disponibilità di annunci relativi a immobili sull'isola.