Chi può acquistare un immobile a Mauritius?

L'acquisto nell'ambito dei programmi immobiliari è aperto a:

• Cittadini stranieri non mauriziani
• Cittadini mauriziani
• Società costituite o registrate ai sensi del Companies Act 2001
• Società civili disciplinate dal Codice civile mauriziano
• Limited Partnership costituite ai sensi del Limited Partnership Act
• Trust con trustee qualificato e titolare di licenza rilasciata dalla Financial Services Commission (FSC)
• Fondazioni costituite ai sensi del Foundation Act

I programmi immobiliari per gli espatriati a Mauritius

Mauritius mette a disposizione diversi programmi immobiliari pensati per attrarre investitori stranieri e sostenere nel contempo lo sviluppo urbano e turistico dell'isola.

Tali programmi consentono non solo di acquistare un immobile in un contesto sicuro e regolamentato, ma anche, in determinati casi, di ottenere un permesso di residenza legato all'investimento.

I dispositivi attualmente disponibili comprendono:

• la Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA), ovvero l'acquisto sulla carta
• l'Integrated Resort Scheme (IRS)
• il Real Estate Scheme (RES)
• il Smart City Scheme (SCS)
• il programma Ground+2 (G+2)
• l'Invest-Hotel Scheme (IHS)
• il Property Development Scheme (PDS), attualmente il principale quadro normativo per l'immobiliare di lusso

Da sapere:

A seguito della riforma del 2025, l'acquisto «al di fuori dei programmi» a 500.000 USD non è consentito per gli immobili residenziali situati su terreni demaniali (incluse le cosiddette Pas Géométriques).

L'acquisto rimane possibile esclusivamente nell'ambito di un progetto approvato dall'EDB:

• IRS
• RES
• PDS
• Smart City
• G+2 (nel rispetto dei criteri previsti)
• IHS

Il Property Development Scheme (PDS)

Il Property Development Scheme (PDS) è stato introdotto nel 2015 per sostituire i precedenti programmi IRS (Integrated Resort Scheme) e RES (Real Estate Scheme). L'obiettivo è la realizzazione di complessi residenziali di alto livello, rispettosi dell'ambiente e integrati in un tessuto sociale ed economico sostenibile.

Il programma punta ad attrarre tanto i cittadini stranieri quanto i mauriziani, con un'attenzione particolare a:

• il rispetto degli standard ecologici;
• la coesione sociale, attraverso la creazione di spazi comuni e progetti a vocazione comunitaria;
• la qualità delle infrastrutture e dei servizi connessi (aree ricreative, gestione dei rifiuti, sicurezza, servizi di manutenzione).

I progetti PDS devono essere realizzati su terreni di almeno 5.275 m² e comprendere un minimo di sei unità residenziali di lusso (ville, attici, appartamenti, duplex, case). La superficie dei complessi può raggiungere i 20 ettari.

Condizioni e vantaggi

• Gli espatriati possono investire a partire da 375.000 USD (o equivalente in valuta convertibile).
• Qualsiasi acquisto conferisce un permesso di residenza permanente al proprietario, al coniuge e ai figli a carico, valido per tutta la durata del possesso dell'immobile.
• I non residenti titolari di permesso di residenza ottenuto tramite un progetto PDS sono esonerati dal richiedere un Occupation Permit per investire e lavorare a Mauritius.
• I diritti di registrazione sono fissati al 5% del prezzo di acquisto.
• L'85% del prezzo di acquisto deve essere versato in rupie mauriziane (trasferite dall'estero), mentre il restante 15% può essere corrisposto in valuta estera (USD, EUR, GBP) o in rupie.
• I progetti PDS possono includere anche lotti edificabili (inferiori a 2.100 m²): la possibilità di acquisto da parte di non cittadini titolari di permesso di residenza è stata prorogata fino al 30 giugno 2026.

Vantaggi fiscali e finanziari

• Tassazione con aliquota variabile dallo 0% al 20% in base al reddito.
• Assenza di imposta fondiaria, imposta di abitazione e imposte di successione sugli immobili.
• Nessuna imposta sulle plusvalenze in caso di rivendita.
• Libero rimpatrio di utili e dividendi in valuta forte.

Chi può acquistare nell'ambito del regime PDS?

L'acquisto è aperto a:

• qualsiasi individuo (cittadino mauriziano, non cittadino o membro della diaspora mauriziana);
• una società costituita a Mauritius ai sensi del Companies Act 2001;
• una Limited Partnership registrata ai sensi del Limited Partnerships Act;
• un fondo fiduciario (Trust) gestito da un Qualified Trustee con licenza rilasciata dalla Financial Services Commission;
• una fondazione (Foundation Act 2012);
• gli espatriati già titolari di un Occupation Permit o di un Residence Permit.

Formalità per l'acquisto

1) Acquisto da parte di un privato

L'acquirente deve presentare la propria domanda all'Economic Development Board (EDB) tramite una società specializzata nel PDS. Tale società effettua il processo di KYC (Know Your Client) e apre un conto di deposito a garanzia.

Documenti richiesti:

• copia autenticata delle prime 5 pagine del passaporto;
• copia dell'atto di nascita;
• attestazione bancaria che confermi l'avvenuta procedura KYC;
• casellario giudiziale e certificato medico (non anteriori a 6 mesi);
• atto di matrimonio e atti di nascita dei figli per i nuclei familiari.

2) Acquisto da parte di una società

Documenti necessari:

• certificato di costituzione o di registrazione dell'impresa;
• registro degli azionisti;
• delibera del consiglio di amministrazione che autorizza l'acquisto;
• tutta la documentazione relativa ai titolari effettivi (UBO).

3) Acquisto di un immobile commerciale nell'ambito di un PDS

I non cittadini possono acquistare anche uffici, locali commerciali o magazzini. Il fascicolo da presentare include:

• business plan, planimetria del sito e perizia di stima;
• prova del finanziamento proveniente dall'estero;
• atto di vendita notarile;
• autorizzazione urbanistica locale, ove sia prevista una costruzione.

Il ruolo del notaio

Il notaio mauriziano svolge un ruolo centrale nell'operazione:

• redige e registra l'atto di vendita;
• garantisce il trasferimento dell'85% in rupie mauriziane e del restante 15% in valuta estera o in rupie;
• certifica la legittimità dei fondi e il loro trasferimento;
• provvede al pagamento dei diritti di registrazione.

Piano dei pagamenti (VEFA)

In caso di acquisto sulla carta, i pagamenti seguono il calendario standard della Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA):

• 25% alla firma del contratto di vendita;
• 10% al completamento delle fondamenta;
• 35% al termine della struttura portante;
• 25% al completamento dei lavori;
• 5% alla consegna.

La Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA)

La VEFA consente agli espatriati di acquistare un immobile «sulla carta», vale a dire prima della sua costruzione o ultimazione. L'acquirente diventa proprietario man mano che i lavori avanzano, con pagamenti dilazionati secondo un calendario regolamentato.

La legge mauriziana impone al promotore di fornire una garanzia bancaria di completamento (GFA) a tutela dei fondi investiti, proteggendo così l'acquirente in caso di inadempienza del promotore.

Questo meccanismo, ampiamente utilizzato nei progetti IRS, RES, PDS e Smart City, permette agli investitori stranieri di acquistare immobili di alto livello a un prezzo inizialmente più accessibile rispetto all'acquisto di un immobile già completato.

A chi è rivolto?

La VEFA si rivolge in particolar modo agli investitori stranieri che desiderano acquistare immobili di nuova costruzione nell'ambito di programmi strutturati, con la possibilità di garantirsi un prezzo più competitivo in fase di acquisto iniziale.

E' ideale anche per chi vuole personalizzare l'immobile – scelta delle finiture e delle soluzioni d'arredo – durante la fase di cantiere.

La VEFA si rivolge anche agli acquirenti che vogliono ottenere un permesso di residenza legato all'investimento, a condizione che l'immobile rientri in un programma riconosciuto.

Formalità da espletare

La VEFA inizia spesso con un contratto preliminare di prenotazione (o pre-booking contract), che formalizza l'impegno dell'acquirente ad acquisire l'immobile a termine. Tale contratto deve includere:

• la descrizione precisa del futuro immobile (superficie, ubicazione, parti comuni);
• il prezzo di vendita e le eventuali condizioni di revisione;
• il calendario di consegna dei documenti (planimetrie, specifiche tecniche);
• la data stimata di ultimazione e di consegna;
• i diritti dell'acquirente in caso di ritardi o inadempienza del promotore;
• le modalità di recesso e di restituzione del deposito.

Dopo la firma del contratto, l'acquirente versa un deposito di prenotazione in un conto vincolato o sotto controllo notarile, rimborsabile qualora il promotore non ottemperi ai propri impegni.

Firma del contratto di prenotazione

Al momento della firma, l'acquirente può essere chiamato a versare un deposito – spesso intorno al 2% del prezzo di vendita se l'atto definitivo sarà rogitato in un momento successivo, oppure fino al 25% se la firma dell'atto avviene entro l'anno – secondo i termini concordati.

Tale deposito serve a garantire la prenotazione dell'immobile, ma non attribuisce ancora la proprietà definitiva della proprietà.

Contenuto del contratto di prenotazione e del contratto di vendita (atto notarile)

L'atto notarile della VEFA (contratto di vendita definitivo) deve contenere, tra l'altro:

• una descrizione dettagliata dell'immobile (natura, superficie, planimetria, finiture);
• la data di ultimazione e la data di consegna, espressa in mesi, con indicazione delle penali in caso di ritardo;
• il riferimento alle autorizzazioni amministrative ottenute (permesso di costruire, conformità urbanistica);
• il prezzo dell'immobile e la valuta concordata;
• il piano dei pagamenti collegato all'avanzamento dei lavori;
• la garanzia finanziaria di completamento (GFA) o, in sua assenza, una garanzia di rimborso;
• le assicurazioni obbligatorie (assicurazione danni da costruzione, ecc.).

La documentazione allegata (planimetrie, specifiche tecniche, condizioni generali) deve essere consegnata all'acquirente prima della firma definitiva, di norma almeno un mese prima.

Il deposito cauzionale

Il deposito di prenotazione viene depositato in un conto vincolato o tramite notaio. Il promotore non può utilizzarlo fino al perfezionamento della vendita. In caso di inadempienza da parte del promotore, il deposito deve essere restituito all'acquirente.

L'atto notarile e la firma del contratto di vendita

Il contratto di vendita definitivo è redatto da un notaio e costituisce il titolo di proprietà una volta ultimati i lavori. Esso formalizza i diritti e gli obblighi di acquirente e promotore, previa verifica della conformità del progetto. Il promotore è tenuto a trasmettere l'atto con congruo anticipo, affinché l'acquirente possa esaminarlo.

Consegna dell'immobile

La consegna avviene quando il promotore dà le chiavi. È in questa fase che entrano in vigore le garanzie di legge:

• la garanzia di perfetto completamento (artt. 1642-1 e 1648, co. 2);
• la garanzia biennale (artt. 1646-1 e 1792) per gli elementi dissociabili (persiane, rubinetteria, impianti);
• la garanzia decennale (artt. 1646-1 e 1792) contro i vizi che incidono sulla solidità o sulla struttura dell'edificio.

L'acquirente che esprime riserve al momento del collaudo può esigere che i difetti vengano corretti entro un termine concordato.

Dispone inoltre di 12 mesi dalla consegna per segnalare i vizi non visibili al momento del collaudo: tale termine attiva la garanzia di perfetto completamento.

Garanzie di completamento (GFA) e garanzie di rimborso

A tutela dell'acquirente, il promotore è tenuto a fornire una garanzia finanziaria di completamento (GFA), generalmente fornita da un istituto bancario o assicurativo che interviene in caso di inadempienza del promotore. Tale garanzia finanzia i lavori restanti o assicura la consegna dell'immobile.

In assenza di GFA, alcuni contratti prevedono una garanzia di rimborso, con cui il promotore si impegna a restituire le somme già versate dall'acquirente. Tale soluzione comporta, di norma, la risoluzione della vendita.

Garanzie sulla costruzione (VEFA)

Dopo la consegna, l'acquirente beneficia:

• della garanzia biennale (2 anni) per gli elementi dissociabili;
• della garanzia decennale (10 anni) per i vizi strutturali;
• dell'assicurazione per danni da costruzione (sottoscritta dal promotore) a copertura dei rischi connessi alla garanzia decennale.

Piano dei pagamenti per un immobile in VEFA

Il pagamento dell'immobile è frazionato in base all'avanzamento dei lavori. Lo schema più frequentemente applicato è il seguente:

• 25% alla firma del contratto di vendita;
• 10% al completamento delle fondamenta;
• 35% all'impermeabilizzazione della copertura (tetto);
• 25% al completamento dei lavori di costruzione;
• 5% alla consegna.

Molti promotori adattano questo schema in funzione della portata del progetto o di clausole specifiche.

L'Integrated Resort Scheme (IRS)

Lanciato nel 2002 dal governo mauriziano sotto la supervisione dell'Economic Development Board (EDB), l'Integrated Resort Scheme (IRS) è stato il primo programma immobiliare a consentire agli investitori stranieri l'acquisto di immobili di prestigio integrati in infrastrutture dedicate al tempo libero.

Concepito inizialmente per valorizzare i terreni delle grandi società proprietarie delle piantagioni di canna da zucchero, il programma ha permesso la realizzazione di ville, campi da golf, beach club e complessi residenziali di lusso in aree accuratamente pianificate.

Nell'ambito di questo programma, i non residenti possono acquistare diverse tipologie di immobili: ville singole, case a schiera, attici, appartamenti duplex o lotti edificabili. La superficie massima del terreno è generalmente fissata a 1,25 arpent (≈ 5.276 m²).

L'acquirente che investe un importo minimo di 375.000 USD può ottenere un permesso di residenza, per sè e le persone a carico, valido per tutta la durata del possesso dell'immobile.

La titolarità di un immobile IRS garantisce diversi diritti: la possibilità di mettere in affitto il bene tramite il promotore o un gestore immobiliare designato; la qualifica di residente fiscale a Mauritius per chi soggiorna sull'isola almeno 183 giorni l'anno; il libero rimpatrio dei proventi da locazione e dei fondi derivanti dalla vendita; l'esonero dal permesso di occupazione o di lavoro per gli stranieri titolari di permesso di residenza legato all'IRS.

Una tassa di 25.000 Rs si applica a qualsiasi domanda di acquisto nell'ambito dell'IRS. Tale importo copre l'istruttoria del fascicolo da parte dell'EDB.

A chi è rivolto?

Il programma IRS si rivolge principalmente a investitori ad alto reddito che cercano una residenza di prestigio in un contesto di lusso, con servizi integrati e un'offerta orientata a uno stile di vita esclusivo. Il dispositivo attrae in particolare chi desidera costruire un patrimonio immobiliare ottenendo nel contempo un accesso agevolato al permesso di residenza mauriziano.

Formalità da espletare

Per acquistare un immobile nell'ambito dell'IRS sono generalmente necessarie le seguenti procedure:

• firma di un contratto di prenotazione con il promotore, che blocca l'immobile a favore dell'acquirente e ne definisce le condizioni (prezzo, calendario dei pagamenti, condizioni contrattuali);
• il promotore presenta all'EDB la domanda di acquisto nell'ambito dell'IRS, corredata dei documenti richiesti (planimetrie, autorizzazioni, ricevute di pagamento, documento d'identità, prova dei fondi, ecc.);
• una volta ottenuta l'approvazione dell'EDB, acquirente e venditore sottoscrivono l'atto di vendita definitivo davanti a un notaio mauriziano.

Punti da attenzionare e nuove disposizioni

• Dal 13 dicembre 2024, qualsiasi acquisto nell'ambito dei programmi IRS (e affini: RES, PDS, SCS, IHS) è soggetto a una regola di pagamento parziale: l'85% dell'importo deve essere versato in rupie mauriziane al promotore, mentre il restante 15% può essere corrisposto in valuta convertibile o in rupie. La misura mira ad ancorare parte della transazione alla valuta locale.
• A partire dall'entrata in vigore del Finance Act 2025, i diritti di registrazione (registration duty) per gli stranieri che acquistano nell'ambito dell'IRS passano dal 5% al 10%. L'aumento interessa gli atti registrati dopo l'entrata in vigore della legge, anche qualora fosse già stato firmato un contratto di prenotazione.
• I nuovi progetti IRS sono meno promossi: la maggior parte dei nuovi sviluppi immobiliari accessibili agli stranieri è oggi strutturata nell'ambito del Property Development Scheme (PDS), che ha sostituito i vecchi programmi.

Il Real Estate Scheme (RES)

Introdotto nel 2007, il Real Estate Scheme (RES) è stato concepito per consentire lo sviluppo di progetti immobiliari più accessibili e meno vincolanti rispetto a quelli previsti dall'IRS.

I progetti si sviluppano su lotti di dimensioni più contenute, da 1 a 24 arpent (pari a circa 0,42–10 ettari), e devono comprendere almeno 6 unità residenziali di alto livello.

A differenza degli immobili IRS, che impongono un prezzo di vendita minimo di 375.000 USD, il RES non prevede alcun importo minimo di acquisto.

Gli acquirenti stranieri possono tuttavia ottenere un permesso di residenza solo investendo almeno 375.000 USD nel progetto. Al di sotto di tale soglia, il RES consente comunque di possedere un immobile a Mauritius, senza però beneficiare automaticamente dello status di residente.

Diritti e vantaggi per i proprietari

I proprietari di immobili acquistati nell'ambito del regime RES beneficiano dei seguenti diritti:

• mettere in affitto il proprio immobile tramite il promotore o un gestore immobiliare designato;
• diventare residenti fiscali a Mauritius, a condizione di soddisfare i requisiti di residenza effettiva (soggiorno superiore a 183 giorni l'anno);
• rimpatriare liberamente i proventi o i fondi derivanti dalla vendita o dalla locazione del proprio immobile;
• gli stranieri in possesso di un permesso di residenza tramite RES, sono esonerati dall'obbligo di ottenere un Occupation Permit o un permesso di lavoro separato per investire o lavorare a Mauritius.

Armonizzazione delle spese

A seguito della riforma dei programmi immobiliari, i diritti procedurali relativi al RES sono stati uniformati. Ogni domanda è soggetta a una tassa di 25.000 Rs, da versare al momento del deposito del fascicolo presso l'Economic Development Board (EDB).

A chi è rivolto?

Il RES si rivolge principalmente agli espatriati con un budget più contenuto rispetto a quello richiesto dall'IRS o dal PDS, che desiderano comunque acquistare una residenza di alto livello a Mauritius.

È particolarmente adatto a chi:

• desidera investire in una proprietà per le vacanze o in un pied-à-terre a Mauritius;
• prevede di soggiornare nell'isola meno di 6 mesi l'anno senza richiedere un permesso di residenza;
• cerca una residenza di qualità in un progetto a misura d'uomo, con una comunità più raccolta.

Formalità da espletare

Gli stranieri, i cittadini mauriziani, le società e i trust che desiderano acquistare un immobile nell'ambito del RES devono seguire le fasi di seguito indicate:

1. Firmare un contratto di prenotazione con il promotore o il proprietario.
2. Richiedere al promotore di presentare il modulo di acquisto RES all'EDB per l'approvazione.
3. Ricevuta la lettera di approvazione dell'EDB, acquirente e venditore predispongono il contratto di vendita definitivo, da rogitare alla presenza di un notaio locale.

Lo Smart City Scheme (SCS)

Lo Smart City Scheme (SCS) è stato concepito per posizionare Mauritius come hub commerciale moderno, sostenibile e integrato. L'idea è quella di creare città «intelligenti» in cui convivano zone residenziali, spazi di lavoro, esercizi commerciali, strutture per il tempo libero, infrastrutture e servizi connessi.

Il Finance Act 2025 introduce cambiamenti rilevanti per il regime Smart City:

• i progetti Smart City certificati dopo il 5 giugno 2025 perdono l'accesso ai principali vantaggi fiscali, tra cui: l'esenzione IVA sulle costruzioni, l'esonero fiscale di 8 anni sui proventi da locazione, nonché le esenzioni da dazi doganali, diritti di registrazione e imposte di conversione;
• i progetti la cui costruzione è già avviata o che dispongono di permessi di costruire validati prima di tale data conservano tuttavia alcuni benefici per le fasi già lanciate;
• si applicano criteri ambientali più stringenti: i nuovi progetti Smart City devono conformarsi agli standard ecologici definiti dall'EDB, che includono una quota minima di spazi verdi e requisiti in materia di pianificazione sostenibile;
• le esenzioni relative ai diritti di conversione fondiaria e alle spese di lottizzazione sono abolite per i progetti avviati dopo il 5 giugno 2025.

Lo SCS resta comunque uno strumento rilevante per i progetti immobiliari di alto livello, ma i vantaggi fiscali riconosciuti alle nuove iniziative risultano oggi sensibilmente ridotti rispetto al regime precedente.

Requisiti iniziali delle Smart City

Nella loro configurazione originaria, le Smart City dovevano:

• svilupparsi su terreni di estensione significativa (oltre 21.105 ettari);
• integrare destinazioni d'uso miste (residenziale, uffici, commerciale, tempo libero);
• ottimizzare l'efficienza energetica e favorire gli standard di sostenibilità;
• consentire ai pensionati di acquisire diritti di occupazione a vita;
• riservare una quota di alloggi a reddito medio;
• essere aperte ai mauriziani e alla diaspora (almeno il 25% degli immobili residenziali);
• offrire ai promotori la possibilità di vendere terreni a uso residenziale o non residenziale;
• disporre di una struttura di gestione degli spazi comuni (sicurezza, manutenzione, connettività).

Per gli investitori, l'acquisto di un immobile residenziale in una Smart City era tradizionalmente associato ad alcuni vantaggi:

• la possibilità di ottenere un permesso di residenza per prezzi di acquisto pari ad almeno 375.000 USD;
• l'acquisto di uffici o spazi professionali (commerciale), a determinate condizioni;
• esoneri fiscali per le imprese impegnate nello sviluppo o nella gestione di componenti urbane (imposta sul reddito, IVA, dazi doganali, diritti di registrazione, conversione di terreni, lottizzazione, ecc.).

Condizioni di acquisto e residenza

• Uno straniero può acquistare un'unità residenziale (villa, appartamento, attico, duplex, ecc.) in una Smart City e, per prezzi di acquisto pari ad almeno 375.000 USD, risulta idoneo all'ottenimento di un permesso di residenza valido per tutta la durata del possesso dell'immobile.
• L'acquisto di lotti edificabili (massimo 2.100 m²) per costruire una residenza in una Smart City era precedentemente consentito agli stranieri titolari di permesso di residenza, oggi questa possibilità è limitata ai progetti avviati prima di determinate date.
• La procedura prevede innanzitutto la firma di un contratto di prenotazione, seguita dalla presentazione della domanda all'EDB da parte del promotore e, infine, dalla stipula dell'atto notarile definitivo. Nel complesso, il processo ricalca quello previsto per i programmi IRS o per le vendite in VEFA. Alla luce delle recenti riforme, è comunque consigliabile verificare le condizioni specifiche di ciascun progetto direttamente presso l'EDB.

Il Ground+2 (G+2)

Un appartamento G+2 è un'unità immobiliare situata in un edificio con almeno due piani rialzati. Il regime è stato introdotto per consentire agli stranieri di investire nel mercato residenziale mauriziano al di fuori dei grandi programmi IRS, RES, PDS o Smart City, con una certa flessibilità.

Gli stranieri possono acquistare un appartamento in questo regime a condizione che il prezzo raggiunga almeno 375.000 USD (o l'equivalente in rupie mauriziane o in valuta convertibile liberamente trasferita). Al superamento di tale soglia, l'acquirente e i familiari a suo carico possono ottenere a un permesso di residenza valido per tutta la durata del possesso dell'immobile.

Le autorità hanno fissato un prezzo minimo di accesso al programma pari a 6 milioni di Rs.

L'acquisto di un appartamento G+2 può avvenire sulla carta, durante i lavori o dopo il completamento del progetto. Per averne diritto, l'acquirente deve rispettare determinate formalità.

L'appartamento deve essere utilizzato in conformità alle condizioni dell'autorizzazione di acquisto rilasciata dall'Economic Development Board (EDB). Il proprietario non può cedere o trasferire il proprio immobile senza la preventiva autorizzazione dell'EDB e deve presentare la domanda di rivendita o di trasferimento almeno trenta giorni prima della transazione.

La speculazione immobiliare è soggetta a specifiche limitazioni: è vietata la rivendita nei sei mesi successivi all'acquisto.

Ogni domanda è soggetta a una tassa procedurale di 25.000 Rs, e la transazione è assoggettata a imposte e diritti immobiliari calcolati sul valore di mercato corrente dell'immobile.

Le nuove disposizioni finanziarie, entrate in vigore nel dicembre 2024, prevedono che l'85% del prezzo di acquisto sia corrisposto in rupie mauriziane trasferite dall'estero, mentre il restante 15% può essere pagato in valuta convertibile o in rupie locali.

A partire dal 1° luglio 2026, i diritti di registrazione applicati agli acquisti di immobili da parte di stranieri nell'ambito dei programmi residenziali, incluso il G+2, passeranno dal 5% al 10%.

L'Invest Hotel Scheme (IHS)

L'Invest Hotel Scheme (IHS) è stato istituito dal governo mauriziano per consentire agli investitori stranieri di acquistare suite o unità alberghiere all'interno di strutture classificate e approvate. Il dispositivo punta a sostenere lo sviluppo del settore turistico offrendo nel contempo agli investitori un'opportunità unica di combinare investimento immobiliare e ospitalità.

Come funziona l'IHS

Nell'ambito dell'IHS, un promotore alberghiero può vendere camere, suite o ville all'interno di un complesso alberghiero di lusso. Queste unità vengono poi messe a disposizione dell'hotel per la gestione ricettiva, nell'ambito di un contratto di locazione o di management.

L'acquirente mantiene la piena proprietà legale dell'unità acquistata, mentre la gestione operativa quotidiana è affidata all'operatore alberghiero. In cambio, l'investitore percepisce un rendimento locativo proporzionato alle performance del complesso, secondo le condizioni stabilite con il promotore e l'operatore.

Vantaggi per gli investitori

• Gli investitori stranieri possono ottenere un permesso di residenza a Mauritius per acquisti immobiliari pari ad almeno 375.000 USD (o equivalente). Il permesso è valido per tutta la durata del possesso dell'immobile.
• La gestione dell'unità è affidata all'hotel, sollevando l'investitore da qualsiasi onere di manutenzione o di locazione.
• I proventi generati dalla locazione sono ripartiti tra il proprietario e il gestore alberghiero secondo una percentuale definita.
• I proprietari possono utilizzare la propria unità per soggiorni personali per un periodo limitato ogni anno (generalmente 45–90 giorni).

A chi è rivolto?

L'IHS attrae principalmente:

• investitori stranieri alla ricerca di un prodotto ibrido tra immobiliare e rendimento alberghiero;
• espatriati che desiderano disporre di un pied-à-terre a Mauritius delegando interamente la gestione locativa;
• investitori istituzionali o privati facoltosi interessati a un investimento sicuro nel settore del turismo di lusso.

Formalità da espletare

A seguito degli emendamenti di dicembre 2024, il regime IHS ha subito diversi adeguamenti volti ad armonizzarne le regole con quelle degli altri programmi immobiliari gestiti dall'EDB.

La soglia di investimento per una villa indipendente rimane fissata a 500.000 USD, mentre per le altre tipologie di unità – appartamenti o suite alberghiere – non è previsto alcun importo minimo.

Gli acquisti da parte di stranieri devono essere finanziati con fondi trasferiti dall'estero tramite un istituto bancario riconosciuto dalla Banca di Mauritius, ed è possibile ricorrere a un prestito locale in rupie mauriziane a condizione di versare anticipatamente 500.000 USD in valuta convertibile.

La principale novità introdotta dalla normativa di dicembre 2024 consiste nell'obbligo di corrispondere l'85% del prezzo di acquisto in rupie mauriziane, con il restante 15% pagabile in valuta convertibile: una svolta nella gestione dei flussi finanziari legati agli acquisti stranieri.

A partire dal 1° luglio 2026, i diritti di registrazione e di trasferimento per gli stranieri passeranno dal 5% al 10%, in conformità con le nuove disposizioni del Finance Act 2025.

Processo di acquisto (IHS)

L'acquisto nell'ambito dell'IHS segue un iter regolamentato:

• la società IHS deposita la domanda di acquisto tramite il portale di gestione delle acquisizioni immobiliari (PAMS – Property Acquisition Management System), disponibile sulla piattaforma nazionale per le licenze elettroniche (NELS), corredata della documentazione richiesta e dei diritti di istruttoria fissati dall'EDB;
• dopo l'approvazione, la vendita è formalizzata mediante atto notarile e registrata conformemente alla legislazione mauriziana (prassi standard nell'ambito dei programmi EDB);
• regole di pagamento (da dicembre 2024): 85% del prezzo in rupie mauriziane (dopo conversione di valuta estera); 15% in rupie mauriziane o in valuta;
• aumento al 10% dei diritti di registrazione e di trasferimento a partire dal 1° luglio 2026 per gli atti registrati a quella data o successivamente (tutela transitoria per gli acquisti anteriori).

Importante:

• L'IHS, ad oggi, è destinato principalmente ai progetti alberghieri di alto livello, al fine di rafforzare l'offerta turistica di lusso a Mauritius.
• I proventi generati dalla gestione alberghiera sono soggetti all'imposta forfettaria del 15% applicabile alle società e ai redditi.
• Con lo sviluppo del turismo sostenibile, alcuni progetti IHS integrano standard ecologici e certificazioni green per attrarre una clientela internazionale sempre più attenta alle tematiche ambientali.

Ottenere un permesso di residenza a Mauritius

Per ottenere un permesso di residenza a Mauritius tramite l'acquisto di un immobile, l'acquirente deve investire un importo minimo di 375.000 USD (o equivalente in valuta convertibile).

Il permesso copre non solo il proprietario, ma anche il nucleo familiare diretto (coniuge e figli a carico di età inferiore ai 24 anni). Rimane valido per tutta la durata del possesso dell'immobile e decade in caso di cessione o rivendita del bene.

Dal 2025, gli stranieri che richiedono un permesso di residenza nell'ambito dei programmi immobiliari (IRS, RES, PDS, SCS, G+2, IHS) devono pagare una tassa per diritti amministrativi di 20.000 Rs per domanda.

Link utile:

EDB – Nuove normative per gli investitori immobiliari