Al planear una mudanza al extranjero, la vivienda es una prioridad. Si tu estancia va a ser muy prolongada, ¿por qué no comprar tu propia casa o apartamento? Esto es lo que debes saber si tu destino es Yakarta, Indonesia.
El mercado inmobiliario de Yakarta
Indonesia es, sin lugar a dudas, un destino de ensueño para los extranjeros. Su clima tropical, sus playas paradisíacas, su fauna y flora únicas y sus miles de islas por descubrir atraen cada año a numerosos expatriados. Según las estimaciones, hay alrededor de 350 000 expatriados repartidos por todo el país, la mayoría concentrados en Yakarta y sus alrededores, la capital del archipiélago indonesio. Algo perfectamente comprensible, dado que esta ciudad es, con diferencia, la más grande, la más poblada y la más dinámica del país. El mercado laboral de Yakarta, en particular, es mucho más receptivo hacia los extranjeros que el del resto del país.
La gran mayoría de los expatriados en Yakarta prefieren alquilar antes que comprar. La razón hay que buscarla exclusivamente en la legislación indonesia sobre propiedad de la tierra. Si bien hoy en día es posible para un extranjero disfrutar de una propiedad en Yakarta o en cualquier otro punto de Indonesia, se trata, en la mayoría de los casos, de un proceso sumamente complicado.
Ante todo, conviene tener claro que la legislación vigente no permite a un no ciudadano comprar bienes inmuebles a su propio nombre en Indonesia, independientemente de la región. No obstante, existen otras vías que permiten disfrutar de una propiedad en el país durante un tiempo determinado. En esencia, los extranjeros tienen ahora la posibilidad de adquirir propiedades en régimen de arrendamiento en Indonesia, y hay varias formas de hacerlo.
Durante muchos años, la legislación local prohibía a los extranjeros comprar terrenos o edificios en Indonesia. A finales de los años noventa, la situación mejoró en cierta medida con la aprobación de leyes que permitían a los expatriados adquirir una casa o un apartamento, pero únicamente cuando el terreno sobre el que se asienta el inmueble no estaba incluido en el contrato de compraventa.
En 2010 y 2015 entraron en vigor nuevas leyes que permitían a los expatriados arrendar terrenos por un período de hasta 80 años. Sin embargo, estas leyes siguen siendo poco claras y están sujetas a múltiples interpretaciones. Además, las condiciones exigidas para que un extranjero obtenga un contrato de arrendamiento son bastante estrictas, sin olvidar que los trámites administrativos también son largos y complejos.
Es importante saber que la normativa que regula la propiedad inmobiliaria en Indonesia es la Ley número 5 de 1960. Esta ley establece claramente que solo los ciudadanos indonesios pueden obtener un Hak Milik, el término local para designar el título de propiedad plena sobre la tierra. El alcance de esta prohibición es tal que el párrafo 5 de dicha ley estipula que incluso los ciudadanos indonesios que posean otra nacionalidad son tratados como extranjeros y deben renunciar a ella para poder ser propietarios en su propio país.
Marco legal para la compra de inmuebles en Yakarta
En primer lugar, cabe señalar que Indonesia contempla dos tipos de derechos de propiedad: el «derecho de propiedad» (Hak Milik), ya mencionado, y el «derecho de construcción» (Hak Guna Bangunan).
En la actualidad, los expatriados que residen en Indonesia pueden arrendar un terreno o una vivienda a largo plazo, aunque sujetos a determinadas condiciones. El gobierno ha modificado la legislación con el objetivo de seguir fomentando la inversión extranjera y promover el crecimiento del país.
Así, aunque el Hak Milik sigue siendo inaccesible para quienes no tienen la ciudadanía indonesia, se han incorporado a la legislación vigente dos nuevas figuras jurídicas: el Hak Guna Bangunan y el Hak Pakai. A continuación, explicamos en qué consiste cada una:
- El Hak Guna Bangunan te permite construir y disfrutar de tu propiedad durante un período de hasta 80 años.
- El Hak Pakai te otorga el derecho a adquirir y utilizar tu propiedad durante 30 años, con opción de renovación hasta los 50, ya sea para residir en ella o para destinarla al alquiler, tanto en régimen de arrendamiento directo como de subarrendamiento. Al tratarse de un arrendamiento a largo plazo, puedes utilizarla como oficina, cederla a un familiar o venderla a un ciudadano indonesio. No obstante, este tipo de arrendamiento requiere una inversión inicial que incluye todas las rentas, pagaderas por adelantado.
En virtud de esta ley, los expatriados pueden adquirir un terreno o una vivienda bajo la categoría de Derecho de Uso por un período máximo de 30 años. Una vez vencido el plazo inicial, el contrato de derecho de uso puede renovarse en dos ocasiones: la primera, por el mismo período de 30 años, y la segunda, por 20 años adicionales. Si optas por esta modalidad, podrás disfrutar de una propiedad en Indonesia durante un máximo de 80 años.
Aunque pueda parecer tentador recurrir a un representante local para que actúe como socio en tus operaciones inmobiliarias, se trata de un acuerdo ilegal según la legislación indonesia. Además, este tipo de asociaciones irregulares pueden volverse rápidamente en contra del expatriado. Son numerosos los casos en los que el socio indonesio ha contraído deudas que han derivado en el embargo de los bienes correspondientes. También se han documentado casos de extorsión.
Otra forma de que un expatriado pueda convertirse en propietario en Yakarta es constituir una empresa en Indonesia. Como extranjero, deberás crear una sociedad denominada PT PMA, que es, en términos sencillos, una sociedad de responsabilidad limitada con capital de origen extranjero. Los requisitos para constituir una PT PMA en Yakarta son los siguientes:
- La empresa debe contar con un plan de inversión de capital mínima de 10 000 millones de rupias indonesias (IDR), con un capital desembolsado de al menos 2 500 millones de IDR.
- Las acciones de la empresa deben estar en manos de al menos dos personas físicas o jurídicas.
- Los fundadores deben firmar previamente una escritura de constitución ante notario. Dicha escritura debe incluir todos los datos de identificación requeridos de los fundadores, así como de los miembros del consejo de administración y de los accionistas, sean personas físicas o jurídicas.
Este proceso puede parecer engorroso a primera vista, pero resulta una solución más segura que asociarse con un ciudadano local. En este caso, la propiedad quedará registrada a nombre de la empresa.
Las categorías de terrenos disponibles para extranjeros a través de la adquisición mediante una PT PMA son, no obstante, limitadas. Por ello, se recomienda encarecidamente informarse sobre la clasificación que la legislación local asigna al terreno de interés antes de iniciar cualquier gestión.
Los extranjeros casados en Indonesia con ciudadanos indonesios también pueden tener derecho a ser propietarios de inmuebles en Indonesia. Es fundamental tener en cuenta que, en cualquier caso, la compra de bienes inmuebles por parte de un extranjero en este país está sujeta a condiciones muy estrictas. Por ejemplo, será imprescindible ser titular de una Kitas (permiso de residencia temporal en Indonesia), y solo podrás adquirir casas unifamiliares o apartamentos.
Asimismo, el gobierno indonesio ha establecido un valor mínimo de la propiedad que los expatriados pueden adquirir, que varía según la región. En la zona de Yakarta, por ejemplo, el valor del inmueble que se desee comprar no puede ser inferior a 10 000 millones de IDR (unos 589 000 USD).
Requisitos y condiciones para los expatriados que deseen adquirir una propiedad en Indonesia a través de la vía estándar del Hak Pakai:
- Como persona física, debes residir en Indonesia y disponer de una KITAP (permiso de residencia permanente) o una KITAS (permiso de residencia temporal) para poder adquirir y mantener la propiedad.
- El precio mínimo de la propiedad en Yakarta es de 10 000 millones de IDR (aproximadamente 589 000 USD) para una casa y de 5 000 millones de IDR (aproximadamente 294 000 USD) para un apartamento.
- Tú y tu familia solo podéis ser propietarios de un único inmueble. La superficie máxima de la propiedad es de 2 000 metros cuadrados. El pago debe realizarse al contado o mediante un préstamo bancario concedido por una entidad financiera indonesia.
- Si abandonas Indonesia, deberás transferir el derecho de uso de la propiedad a otra persona con derecho a ser propietaria en el país en un plazo de un año a partir de tu partida.
- El derecho de uso se establece inicialmente en 30 años, pero puede prorrogarse hasta un máximo de 80 años.
Financiación de la compra de un inmueble en Yakarta
Como se ha mencionado anteriormente, a la hora de adquirir un inmueble en Yakarta dispones de dos opciones de financiación: el pago al contado o la solicitud de un préstamo.
Aunque pagar al contado te evita todos los trámites administrativos, ¡abonar 700 000 USD de una sola vez por una vivienda no es precisamente sencillo! Para evitar este tipo de dificultades, puedes acudir a entidades como BTN, CIMB, BNI y Bank Permata, así como a otras instituciones financieras indonesias, para solicitar un préstamo hipotecario:
- «Kredit Pemilikan Rumah» para viviendas unifamiliares, también conocido como KPR.
- «Kredit Pemilikan Apartemen» para apartamentos, también conocido como KPA.
Para obtener más información sobre los préstamos y el proceso de compra, consulta con tu agente inmobiliario, con el promotor o con un notario local. En cualquier caso, necesitarás la intervención de un notario para gestionar la transmisión de la propiedad.
Alternativas a la compra de inmuebles en Yakarta
Aunque el mercado inmobiliario de Yakarta resulta especialmente atractivo, adquirir una propiedad allí puede ser costoso y complicado para los expatriados. Sin embargo, existen otras alternativas que vale la pena explorar, como recurrir a un ciudadano local para la compra del inmueble en el marco de una relación oficial (compromiso matrimonial), acreditada mediante un acuerdo prenupcial o matrimonial.
En este caso, será tu cónyuge indonesio o indonesa quien adquiera la propiedad en pleno derecho de propiedad (Hak Milik), lo que también facilitará la obtención del préstamo (KPR / KPA) por parte de los bancos locales. Ahora bien, ten muy presente que tú no serás el propietario: no tendrás ningún derecho sobre el inmueble, aunque ambos residáis en él.
Se recomienda encarecidamente consultar con un abogado local especializado en derecho inmobiliario y en asuntos relacionados con expatriados en Indonesia para determinar cuál es la mejor manera de proceder.
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