Trasferirsi a Mendoza significa confrontarsi con un mercato degli affitti più flessibile, ma anche meno prevedibile rispetto al passato. Tra contratti in pesos o dollari, annunci su portali locali, quartieri molto diversi tra loro e regole specifiche per gli affitti temporanei, capire come muoversi prima di firmare un contratto di affitto è essenziale per evitare errori e scegliere la soluzione più adatta.
Mendoza Capital, capoluogo dell'omonima provincia argentina, è la città più popolata della regione di Cuyo e una destinazione che attira chi cerca un ritmo di vita più tranquillo rispetto a Buenos Aires, con accesso diretto alle Ande e alla regione vinicola. Il mercato locativo cittadino si concentra in larga parte sugli appartamenti, in particolare nella Primera Sección (il microcentro storico, con accesso a piedi a uffici pubblici, università, ristoranti e trasporti) e nelle sezioni residenziali a ovest verso il Parque General San Martín.
Il quadro normativo è cambiato in modo sostanziale con il DNU 70/2023, che ha liberalizzato condizioni economiche, durata, valuta del canone, depositi e meccanismi di adeguamento. In pratica, oggi quasi tutto si negozia tra le parti: importo del deposito cauzionale, frequenza degli aggiornamenti, percentuale di indicizzazione e perfino la valuta in cui pagare l'affitto. Questa flessibilità si traduce in una grande differenza di clausole tra un annuncio e l'altro, anche per immobili simili.
Un secondo elemento da considerare è l'assenza di tetti legali sui canoni o di zone soggette a controllo dell'affitto a livello cittadino o provinciale. Il prezzo si forma sul mercato, con annunci pubblicati prevalentemente su portali immobiliari privati e tramite agenzie iscritte al Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza (CCPIM), l'ordine professionale che regola l'intermediazione nella provincia.
La Ciudad de Mendoza è organizzata in sei sezione numerate, ciascuna con caratteristiche proprie. Per chi arriva da fuori, la Primera Sección è il punto di riferimento più immediato: corrisponde al microcentro, racchiude la Plaza Independencia e le quattro piazze satellite (Italia, España, San Martín, Chile) ed è l'area dove si concentrano gli annunci di bilocali e monolocali rivolti a professionisti, studenti universitari e nuovi arrivati. Le strade sono pedonabili, i servizi a portata di mano e il trasporto pubblico copre bene la zona.
La Quinta Sección, a nord del centro, viene spesso associata al corridoio della vita notturna di Arístides Villanueva, una strada che concentra bar, ristoranti e locali. È una zona apprezzata da giovani professionisti e tende a posizionarsi nella fascia alta del mercato immobiliare cittadino. Le aree residenziali a basso indice di edificazione si trovano nelle sezioni più periferiche e attirano famiglie che cercano spazio esterno.
Alcuni complessi residenziali chiusi, commercializzati come premium, ad esempio Dalvian, compaiono con frequenza negli annunci ma si trovano in genere nella periferia della città. Vale la pena ricordare che dipartimenti come Godoy Cruz e Guaymallén, sebbene parte del Gran Mendoza, sono comuni amministrativamente distinti e non rientrano nella Ciudad de Mendoza propriamente detta.
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Tipologie di alloggio
Gli appartamenti, indicati negli annunci come departamentos, vanno dal monolocale(monoambiente ) al bilocale (1 dormitorio), fino a strutture con 2 o 3 camere. Nei quartieri residenziali si trovano anche case indipendenti o a schiera, spesso con patio interno.
Una distinzione importante riguarda gli alloggi arredati per soggiorni brevi, gli ammobiliati (amoblados) o temporanei (temporarios). Quando vengono offerti a fini turistici o per periodi inferiori a sessanta giorni, ricadono nel regime provinciale delle Propiedades de Alquiler Temporario (PAT), disciplinato dalla Ley provincial 7.863. I proprietari che gestiscono questo tipo di immobili devono iscriversi sul portale Mendoza por Mí; la registrazione è gratuita ed è gestita dall'Ente Mendoza Turismo (EMETUR). Per chi affitta come inquilino, sapere se l'immobile è registrato PAT è utile per verificare la regolarità dell'operazione, soprattutto quando si sceglie un appartamento arredato per un soggiorno di pochi mesi.
Le formule di alloggio condiviso esistono ma restano marginali rispetto al mercato degli appartamenti tradizionali. Le stanze in casa o appartamento condiviso (habitaciones en casa/depto compartido) si trovano per lo più in modo informale o tramite piattaforme di annunci.
Prezzi degli affitti
I canoni nella Ciudad de Mendoza si negoziano in pesos argentini o, sempre più spesso, in dollari statunitensi, possibilità ora consentita dal quadro normativo nazionale. Gli esempi qui sotto arrivano da annunci reali nella Primera Sección e servono a dare un ordine di prezzo per i bilocali, la soluzione più ricorrente tra gli espatriati. Quasi tutti gli annunci pubblicano un importo separato per le spese condominiali (expensas), che vanno aggiunte al canone.
Nella fascia media di mercato, un bilocale non arredato nella Primera Sección si colloca tra 390.000 ARS (circa 240 EUR) e 550.000 ARS (circa 340 EUR) al mese, con spese che variano da 35.000 ARS (circa 21 EUR) a 76.000 ARS (circa 46 EUR). Un esempio in via Chile riporta un canone di 400.000 ARS (circa 240 EUR) con spese di 35.000 ARS (circa 21 EUR) e deposito cauzionale pari a una mensilità.
Nella fascia alta, edifici centrali con servizi completi propongono bilocali a 600.000 ARS (circa 370 EUR) al mese, con spese di 130.000 ARS (circa 80 EUR). I bilocali arredati nella stessa zona partono da 750.000 ARS (circa 460 EUR) al mese, ai quali si aggiungono spese di circa 100.000 ARS (circa 60 EUR). Il vantaggio degli appartamenti arredati è la disponibilità immediata di elettrodomestici e mobili, utile per i primi mesi di trasferimento. Lo svantaggio è il sovrapprezzo, che può essere considerevole rispetto allo stesso immobile vuoto.
Per quanto riguarda case indipendenti e appartamenti da 2 o 3 camere, l'offerta varia molto a seconda della sezione e della tipologia dell'immobile, e si consiglia di consultare direttamente i portali immobiliari per avere riferimenti aggiornati.
Lo sapevi? Il prezzo del canone può essere fissato in pesos o in valuta estera, ma l'inquilino non può pretendere di pagare in una valuta diversa da quella indicata nel contratto.
Trovare casa a Mendoza
Cercare casa a Mendoza passa soprattutto attraverso portali in spagnolo. Il portale immobiliare locale di riferimento è MendozaProp, sviluppato dal Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia de Mendoza (CCPIM). Gli annunci sono pubblicati esclusivamente da agenti immobiliari iscritti al registro provinciale e autorizzati a svolgere attività di intermediazione. Prima di firmare un contratto o versare qualsiasi somma, è possibile verificare l'iscrizione di un'agenzia nel registro del CCPIM: un intermediario non registrato non può legalmente richiedere commissioni o compensi professionali.
Accanto a questo circuito professionale, la maggior parte dell'offerta disponibile si concentra su piattaforme di annunci generiche. Zonaprop e Argenprop sono i due portali più utilizzati per cercare casa a Mendoza. E' comune anche rivolgersi direttamente alle agenzie immobiliari presenti nel centro cittadino, soprattutto per accedere a immobili che non sono ancora stati pubblicati online.
Alcune comunità di alloggi in condivisione dedicate a nomadi digitali e lavoratori da remoto organizzano soggiorni collettivi temporanei a Mendoza. Si tratta però di un'offerta ancora limitata, che non rappresenta una vera alternativa alla ricerca di un alloggio tradizionale per chi intende stabilirsi in città a lungo termine.
Il processo di affitto
Il contratto di locazione in Argentina è disciplinato dal Codice civile e commerciale, come indicato dal DNU 70/2023. La maggior parte delle clausole economiche sono libere trattative, ma alcune regole di base restano fisse.
Se il contratto per uso abitativo permanente non indica una durata, si presume sia di due anni; per usi diversi da quello abitativo il termine implicito è di tre anni. La durata massima è di vent'anni per uso abitativo e cinquant'anni per altri usi. La cadenza dei pagamenti è libera, ma non può essere inferiore al mese.
Le parti possono fissare il canone in pesos o in valuta estera. Possono anche concordare un meccanismo di aggiornamento periodico e scegliere qualsiasi indice pubblico o privato. Negli annunci attuali si vedono soluzioni molto diverse: alcuni contratti prevedono adeguamenti trimestrali in base all'IPC (indice dei prezzi al consumo), altri prevedono come parametro l'ICL (Índice para Contratos de Locación), pubblicato dal Banco Central de la República Argentina, oppure il più alto tra i due. È frequente trovare anche durate non standard: dodici mesi con aggiornamento trimestrale, ventiquattro mesi con aggiornamento quadrimestrale, e così via.
Il deposito cauzionale (depósito en garantía) si concorda liberamente per importo, valuta e modalità di restituzione. Nella pratica corrente molti annunci nella Primera Sección indicano un deposito pari a una mensilità di canone. La registrazione del contratto presso l'AFIP non è più obbligatoria: è facoltativa ed è utile soprattutto al proprietario qualora voglia dedurla dalle tasse sul reddito.
Termini del contratto e tutele dell'inquilino
Le tutele principali per l'inquilino riguardano riparazioni, recesso anticipato e procedure in caso di mancato pagamento. Il proprietario è tenuto a mantenere l'immobile in condizioni d'uso. Se serve una riparazione urgente e il proprietario non interviene, l'inquilino può eseguirla a sue spese dopo ventiquattro ore dal preavviso e poi chiederne il rimborso. Per le riparazioni non urgenti, l'inquilino deve diffidare formalmente il proprietario assegnando un termine di dieci giorni di calendario; trascorso quel termine, può procedere e chiedere il rimborso.
L'inquilino può recedere in qualsiasi momento senza dover indicare un motivo, pagando al proprietario il 10% del saldo dei canoni residui (calcolato dalla data del preavviso alla scadenza del contratto). È una clausola importante per chi non sa con certezza quanto si fermerà a Mendoza.
In caso di morosità, prima di avviare uno sfratto il proprietario deve diffidare l'inquilino al pagamento concedendo almeno dieci giorni, indicando dove saldare. La diffida va inviata all'indirizzo che l'inquilino ha comunicato nel contratto.
Sulle spese la regola è chiara: l'inquilino paga le spese ordinarie legate ai servizi normali e fissi, mentre restano a carico del proprietario gli oneri che gravano sull'immobile e le spese straordinarie. Conviene chiedere un dettaglio delle spese dei mesi precedenti, perché in molti edifici della Primera Sección l'importo è variabile.
Sfide per gli espatriati
La sfida più comune per chi non ha ancora una storia di credito, una busta paga locale o un garante (garante propietario) è proprio quella di soddisfare i requisiti della documentazione richiesti dalle agenzie. Una soluzione frequente è offrire un deposito cauzionale più alto, anticipare alcune mensilità o stipulare polizze di garanzia locativa offerte da assicurazioni private, ora ammesse senza limiti normativi.
Una seconda difficoltà è la variabilità delle clausole di indicizzazione. Con un'inflazione storicamente elevata in Argentina, la scelta tra IPC, ICL o un altro indice ha un impatto reale sul canone effettivo. Vale la pena chiedere una simulazione dell'andamento del canone in base all'indice proposto prima di firmare. Negoziare un contratto in dollari statunitensi è un'opzione valida e sempre più diffusa, soprattutto per chi percepisce redditi in valuta forte; in questo caso però l'inquilino non può poi pretendere di pagare in pesos se il contratto è espresso in USD.
Una terza sfida riguarda gli affitti brevi. Per soggiorni inferiori a sessanta giorni con finalità turistica, l'immobile dovrebbe essere registrato come PAT presso EMETUR. Affittare in nero un alloggio non registrato espone l'inquilino al rischio di trovarsi senza tutele in caso di problemi.
Infine, attenzione a chi richiede caparre o anticipi prima della firma del contratto. Verificare l'iscrizione dell'agenzia al CCPIM è la prima difesa contro intermediari non abilitati che applicano oneri irregolari.
Utenze e bollette
Nella maggior parte degli appartamenti in affitto, le utenze sono separate dal canone e a carico dell'inquilino. L'elettricità nella Ciudad de Mendoza è distribuita principalmente da EDEMSA, sotto la vigilanza dell'Ente Provincial Regulador Eléctrico (EPRE), che pubblica le tariffe vigenti.
La fatturazione è bimestrale e segue tre fasce residenziali T1 in funzione del consumo: Residencial 1 fino a 299 kWh per bimestre, Residencial 2 tra 300 e 599 kWh, Residencial 3 a partire da 600 kWh. Una caratteristica importante è la distinzione tra utenti Sin SEF e Con SEF, che dipende dall'accesso ai Subsidios Energéticos Focalizados, lo schema nazionale di sussidi modulati in base al reddito. Due famiglie con lo stesso consumo possono dunque ricevere bollette di importo diverso.
A titolo indicativo, per la fascia Residencial 1 la quota fissa bimestrale è di circa 7.019 ARS (circa 4 EUR) e la componente variabile di circa 180 ARS (circa 0,11 EUR) per kWh; per la fascia Residencial 2 i valori scendono leggermente; per la Residencial 3 la quota fissa sale a circa 37.973 ARS (circa 23 EUR) bimestrali, con una componente variabile lievemente inferiore. Le tariffe aggiornate sono consultabili nei Cuadros Tarifarios EDEMSA pubblicati dal governo nazionale.
Il servizio di acqua potabile e fognatura è gestito da Aguas Mendocinas (AYSAM) nella sua area di concessione. Gli adeguamenti tariffari sono autorizzati dal governo provinciale; nell'ultimo ciclo l'aumento di riferimento per AYSAM è stato del 17%, mentre per gli altri operatori della provincia è stato del 19,5%.
Le connessioni internet e fibra ottica si attivano in autonomia con uno degli operatori nazionali presenti in città. Conviene verificare la copertura sulla via dove si abita prima di firmare, soprattutto in edifici più datati. In molti contratti di locazione, l'inquilino è anche responsabile dell'attivazione e del pagamento dei contatori a suo nome; nei contratti di breve durata e nelle strutture ammobiliate, invece, le utenze sono spesso comprese nel canone, con un eventuale tetto di consumo.
Nella Primera Sección, i bilocali non arredati si collocano in una forbice compresa fra circa 390.000 ARS (circa 240 EUR) e 600.000 ARS (circa 370 EUR) al mese, ai quali vanno aggiunte le spese. I bilocali arredati partono da circa 750.000 ARS (circa 460 EUR). Le cifre variano sensibilmente in base alla sezione, allo stato dell'edificio e ai servizi inclusi.
Quanto dura un contratto di locazione standard?
Per uso abitativo permanente, la durata predefinita in assenza di un termine pattuito è di due anni. Le parti possono però concordare durate diverse: esistono contratti di dodici, ventiquattro o trentasei mesi, con clausole di adeguamento trimestrale o quadrimestrale.
Esistono tetti legali al deposito cauzionale?
Non esistono tetti legali. Il DNU 70/2023 ha rimosso ogni limite massimo, lasciando importo, valuta e modalità di restituzione alla libera negoziazione tra le parti. Di solito, molti contratti prevedono un deposito pari a una mensilità.
In quale valuta posso pagare l'affitto?
Il canone può essere pagato in pesos argentini o in valuta estera come dollari statunitensi. Una volta firmato il contratto, l'inquilino è tenuto a pagare nella valuta concordata e non può pretendere di sostituirla con un'altra.
Come si aggiorna il canone nel tempo?
Le parti possono concordare liberamente la cadenza e l'indice di aggiornamento. I parametri più frequenti sono l'IPC e l'ICL, pubblicati rispettivamente dall'INDEC e dal Banco Central de la República Argentina. Alcuni contratti prevedono l'applicazione del maggiore tra i due.
Posso recedere prima della scadenza?
Sì. L'inquilino può recedere in qualsiasi momento senza dover motivare la decisione, pagando il 10% del saldo dei canoni residui calcolati dalla data del preavviso alla fine del contratto.
Come verificare se un'agenzia immobiliare è in regola?
Solo gli agenti iscritti al Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza possono fare da intermediari e applicare commissioni. La verifica si fa sul sito del CCPIM, che mette a disposizione un registro pubblico degli iscritti.
Cosa sono le spese e a chi tocca pagarle?
Si tratta di spese condominiali ordinarie legate ai servizi normali e fissi dell'edificio. Sono a carico dell'inquilino, mentre gli oneri straordinari e quelli che gravano sull'immobile sono a carico del proprietario. Conviene chiedere il dettaglio dei mesi precedenti, perché l'importo può variare.
Come è regolato un appartamento ammobiliato?
Per soggiorni inferiori a sessanta giorni a fini turistici, l'immobile deve essere registrato come Propiedad de Alquiler Temporario presso EMETUR. È una buona pratica chiedere conferma della registrazione prima di prenotare, sia per regolarità sia per tutela in caso di problemi.
Chi contattare per i servizi comunali una volta trasferiti?
La Municipalidad de la Ciudad de Mendoza mette a disposizione un Centro de Contacto al numero 0800-222-CIUDAD (248323) e la Línea Directa 147. La sede municipale si trova in 9 de Julio 500, Ciudad de Mendoza.
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