Comprare casa a Buenos Aires significa entrare in un mercato immobiliare in cui i prezzi sono generalmente indicati in dollari statunitensi, nonostante la valuta ufficiale del Paese sia il peso argentino. Nella Città Autonoma di Buenos Aires, il prezzo medio degli appartamenti si aggira intorno ai 2.460 dollari al metro quadrato. Gli stranieri possono acquistare un immobile senza particolari restrizioni, ma devono ottenere il codice fiscale CDI. Oltre al prezzo di acquisto, è importante considerare le spese notarili, l'imposta di bollo e, in caso di finanziamento, le condizioni dei mutui indicizzati UVA. Dal 2026 è inoltre prevista un'esenzione fiscale per l'acquisto della prima casa, che può incidere sul costo complessivo dell'operazione.
Il mercato immobiliare di Buenos Aires opera principalmente in dollari americani, una caratteristica che lo differenzia dalla maggior parte delle capitali latinoamericane. Le transazioni per appartamenti e case nella Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) sono tipicamente denominate in USD, mentre l'amministrazione comunale, le tasse e i servizi pubblici funzionano in pesos argentini attraverso il Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (GCBA) e la sua autorità fiscale, l'AGIP.
Il Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires ha registrato 5.472 compravendite ad aprile per immobili situati all'interno della città, sostanzialmente in linea con i 5.471 atti registrati l'anno precedente, con un valore totale delle transazioni che ha raggiunto 861,110 miliardi di ARS (un aumento su base annua del 18,4% in pesos). Il volume è sceso del 2,1% rispetto ai 5.590 atti firmati in marzo di quest'anno. Il valore medio per atto si è attestato a 157.366.631 ARS, equivalente a 111.857 USD al tasso medio ufficiale, in crescita del 18,4% su base annua in pesos ma in calo del 2,5% in termini di USD.
A febbraio 2026, l'Indice Zonaprop per CABA indicava un prezzo medio di vendita degli appartamenti pari a 2.460 USD al metro quadrato. Il dato è stabile rispetto al mese precedente, ma in lieve aumento sia da inizio anno (+0,4%) sia su base annua (+2,2%). I prezzi restano comunque inferiori del 12,2% rispetto al picco storico della serie. In sostanza, il mercato mostra segnali di recupero, ma la crescita sta rallentando: non si tratta quindi di un forte rimbalzo. A febbraio, il 60% dei quartieri ha registrato un aumento mensile dei prezzi, una quota più contenuta rispetto ai picchi precedenti.
A inizio di quest'anno, i mutui hanno rappresentato circa il 16,6% degli atti immobiliari nella Città Autonoma di Buenos Aires, secondo l'Informe de Coyuntura n. 246 dell'IERIC. Il credito immobiliare resta però instabile: l'attività ipotecaria può cambiare molto da un mese all'altro e, tra le banche pubbliche, i tassi si collocano indicativamente tra il 6% e il 9%. Chi valuta un mutuo deve quindi verificare le condizioni aggiornate al momento dell'acquisto. Per chi compra a fini di investimento, Zonaprop stima un rendimento lordo annuo da locazione del 5,33%, con circa 18,8 anni necessari per recuperare il prezzo d'acquisto attraverso gli affitti.
Gli stranieri possono comprare casa a Buenos Aires?
Sì. Gli stranieri, anche se non residenti in Argentina, possono acquistare e possedere immobili a Buenos Aires senza particolari restrizioni. Per completare l'acquisto è necessario firmare l'atto notarile (escritura pública) davanti a un notaio locale e registrare la proprietà presso il Registro de la Propiedad Inmueble della Città di Buenos Aires. Solo dopo la registrazione il diritto di proprietà è pienamente riconosciuto e tutelato nei confronti di terzi.
Va però ricordato che l'acquisto di un immobile non dà diritto a ottenere un visto o un permesso di soggiorno in Argentina.
Esistono limitazioni specifiche per l'acquisto di terreni rurali da parte di cittadini stranieri, previste dalla normativa nazionale. Queste restrizioni non si applicano agli appartamenti e alle abitazioni situati nella Città di Buenos Aires, ma possono diventare rilevanti se si intende acquistare una proprietà in zone rurali.
Identificazione fiscale per acquirenti stranieri
Gli acquirenti stranieri che non hanno un CUIT o un CUIL devono richiedere un CDI (Clave de Identificación) per operare nel sistema finanziario argentino e acquistare beni registrabili, come gli immobili. Il CDI si ottiene tramite ARCA, l'ex AFIP, attraverso la pagina ufficiale del servizio. Per registrare la proprietà nella Capital Federal, il registro richiede che le parti indicate come titolari di diritti reali sull'immobile siano identificate con CUIT, CUIL o CDI. I non residenti presenti in Argentina devono presentare il passaporto; chi svolge la pratica dall'estero può usare il passaporto o un documento d'identità del proprio Paese.
Acquistare tramite una società
Gli stranieri possono anche acquisire immobili tramite una società argentina. Il quadro normativo della Sociedad por Acciones Simplificada (SAS) consente di identificare soci e azionisti con CUIT, CUIL o CDI, e una SAS può essere costituita con mezzi digitali. Questo permette agli stranieri titolari solo di un CDI di partecipare a un veicolo societario argentino.
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Quartieri e zone di Buenos Aires
La scala dei prezzi degli appartamenti nei quartieri CABA all'inizio del 2026, tratta dall'Indice Zonaprop, va da Puerto Madero a 6.152 USD per metro quadrato, Núñez a 3.413 USD, Palermo a 3.390 USD e Belgrano a 2.627 USD nella fascia alta, passando per una fascia media con Colegiales a 2.420 USD, Saavedra a 2.137 USD, Villa Urquiza a 2.020 USD, Coghlan a 1.817 USD e Chacarita a 1.715 USD. Villa Devoto si attesta a 1.560 USD, Recoleta a 1.478 USD e Retiro a 1.560 USD, mentre Lugano chiude la fascia bassa a 1.098 USD per metro quadrato, con Nueva Pompeya, La Boca e Parque Avellaneda subito dietro.
Quartieri premium
Puerto Madero si colloca al vertice della fascia di prezzo cittadina, grazie agli edifici residenziali di recente costruzione, alla vicinanza al lungomare e ai complessi con servizi inclusi. Palermo resta una zona di fascia alta, con un'offerta immobiliare più ampia e una maggiore concentrazione di caffè, ristoranti e locali. Núñez, nella zona nord, attira invece chi cerca un contesto più tranquillo e residenziale, restando comunque all'interno della CABA.
Zone di fascia media e adatte agli espatriati
Belgrano è orientato alle famiglie, con servizi solidi e buone opzioni di trasporto. Colegiales è un'alternativa più tranquilla di Palermo e Belgrano. Saavedra è più residenziale, conveniente e si trova all'interno della fascia settentrionale. Chacarita e Villa Crespo (quest'ultima costa 1.894 USD per metro quadrato) si collocano al di sotto di Palermo e Belgrano sul piano dei prezzi pur rimanendo geograficamente vicine, fattore che attira spesso l'interesse di acquirenti e affittuari più giovani.
È bene sapere:
Il GCBA mette a disposizione del pubblico una mappa del rumore, gestita dall'Agencia de Protección Ambiental, utile per verificare il rumore stradale medio intorno a un edificio, soprattutto vicino a grandi viali, linee ferroviarie e zone di vita notturna. Per il rischio di allagamenti, segnala oltre 15 opere di drenaggio e dichiara che più dell'80% della superficie urbana è protetta. Va considerata anche la sicurezza: il Dipartimento di Stato degli Stati Uniti indica tassi di criminalità più elevati a San Telmo, La Boca, Retiro e nei dintorni di Florida Street, dato utile quando si valutano immobili o soggiorni brevi.
Prezzi degli immobili a Buenos Aires
L'Indice Zonaprop fissa la media cittadina del costo degli appartamenti a 2.460 USD per metro quadrato. L'indagine UADE/INECO sui prezzi di offerta riporta una media di 2.386 USD per metro quadrato nei barrios della CABA, e di 2.781 USD per le nuove costruzioni (a estrenar) e 2.221 USD per gli appartamenti usati (usados).
Prezzi di offerta per quartiere (nuovo e usato)
Recoleta: nuovo 3.742 USD, usato 2.709 USD
Palermo: nuovo 4.003 USD, usato 3.178 USD
Belgrano: nuovo 3.973 USD, usato 3.195 USD
Núñez: nuovo 3.848 USD, usato 3.285 USD
Almagro: nuovo 2.984 USD, usato 2.192 USD
Caballito: nuovo 3.295 USD, usato 2.352 USD
Constitución: nuovo 1.648 USD, usato 1.446 USD
Le unità di riferimento sono: un monoambiente (monolocale) di 40 metri quadrati a 108.000 USD, un bilocale di 50 metri quadrati a 130.000 USD e un trilocale di 70 metri quadrati a 179.000 USD.
Case e immobili di lusso
Il rapporto Casas di Zonaprop colloca la media CABA per le case a 1.820 USD per metro quadrato, con una casa di 170 metri quadrati a 3 camere da letto al prezzo di circa 302.000 USD e una casa di 260 metri quadrati a 4 camere da letto a circa 483.000 USD. Puerto Madero registra costantemente le medie più alte per barrio sia nel segmento del nuovo che dell'usato.
I prezzi degli appartamenti a livello cittadino sono stabili su base mensile, in crescita dello 0,4% da inizio anno e del 2,2% su 12 mesi, pur restando del 12,2% al di sotto del picco della serie. Il rapporto UADE/INECO mostra le nuove costruzioni in crescita del 3,2% su base annua, mentre lo stock usato è in calo del 3,8%, nei barrios settentrionali storicamente monitorati.
Tipologie di immobili a Buenos Aires
Le principali tipologie di immobili residenziali nella CABA sono il departamento (appartamento), la casa e il PH (Propiedad Horizontal), tutti presenti sui principali portali locali.
Appartamenti
La tipologia di immobile predominante è il departamento in un edificio (palazzina) o torre (grattacielo), spesso corredato di servizi condominiali come piscina, SUM (sala polifunzionale), palestra, lavanderia e sicurezza 24 ore su 24. Il monoambiente è un monolocale che combina soggiorno, sala da pranzo e zona notte in un unico ambiente principale, con un bagno separato. Gli appartamenti sono classificati in base agli ambientes (vani), non alle camere da letto: un'unità da 2 vani (2 ambientes) significa tipicamente un soggiorno/sala da pranzo più una camera da letto, non due camere da letto. Un semipiso indica un'unità con un pianerottolo privato e meno appartamenti per piano.
Case e unità PH
La casa è meno frequente nel centro città. Il PH, o Propiedad Horizontal, è una struttura tipica di Buenos Aires: un'abitazione in una piccola struttura con proprietà condivisa, spesso di pochi piani, con ingresso indipendente e talvolta con patio o terraza. I PH si collocano a metà strada tra un appartamento e una casa per quanto riguarda l'indipendenza e i costi condivisi. Un dúplex è un'abitazione singola su due livelli collegati da una scala interna, e gli annunci possono descrivere un "PH tipo dúplex" combinando i due formati.
Nuova costruzione contro usato
Negli annunci immobiliari si trovano spesso termini come a estrenar, per gli immobili nuovi, usado, per quelli usati, e reciclado, per quelli ristrutturati. Comprare en pozo significa acquistare un immobile nelle prime fasi di costruzione, spesso quando il progetto è ancora allo scavo o alle fondamenta. Questi progetti sono spesso realizzati attraverso un fideicomiso, una forma di trust immobiliare molto diffusa in Argentina e utilizzata per finanziare e gestire gli interventi edilizi. Il termine compare frequentemente nella documentazione e nei contratti relativi agli immobili in costruzione.
Tra i termini utili figurano cochera (posto auto), baulera (cantina), palier privado (pianerottolo privato) e parrilla (barbecue), tutti presenti negli edifici con servizi di livello superiore.
Il processo di acquisto a Buenos Aires
Il processo di acquisto di un immobile nella CABA si articola come segue:
Ricerca dell'immobile tramite un agente o direttamente.
Fase di prenotazione, spesso attraverso una reserva o seña.
Boleto de compraventa, un contratto preliminare privato (facoltativo per legge, comune nella pratica).
Due diligence svolta dall'escribano su titolo, registri e tasse.
Escritura pública firmata davanti all'escribano.
Registrazione dell'atto presso il Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.
Cosa sono il boleto e la escritura
Il boleto de compraventa è un contratto privato con cui acquirente e venditore concordano di concludere a una data successiva; non trasferisce la proprietà. La escritura pública è l'atto formale davanti all'escribano (notaio) che trasferisce la proprietà che viene poi registrata. Alla fase del boleto, gli acquirenti pagano circa il 30% del prezzo, con il saldo dovuto alla firma dell'atto. La firma dell'atto è spesso fissata tra i 30 e i 60 giorni dopo il boleto.
Due diligence
L'acquirente sceglie il notai, che verifica la situazione giuridica dell'immobile e la capacità del venditore di concludere la vendita. I controlli comprendono generalmente l'analisi della storia dell'immobile negli ultimi 20 anni, la verifica di eventuali ipoteche, vincoli o altri gravami, l'accertamento che il proprietario non sia soggetto a limitazioni legali e il controllo di eventuali debiti fiscali. Secondo la Carta Compromiso del Registro de la Propiedad Inmueble della Capital Federal, il rilascio del Certificado de Dominio e di inibición richiede normalmente 4 giorni lavorativi, mentre un rapporto dettagliato su un immobile specifico viene emesso entro 7 giorni lavorativi circa.
Registrazione e modifiche operative del 2026
Il Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal pubblica una Guía Rápida Presentación Digital che copre l'inserimento dei dati della procura, i pagamenti VEP, i documenti firmati digitalmente e il tracciamento del Número de Entrada-Fecha. Dal 4 maggio 2026, il RPI non accetta più pagamenti in contanti agli sportelli cassa di persona, accettando solo carte di debito, QR, bonifici bancari e assegni. I pagamenti tramite bonifico non correttamente segnalati possono comportare osservazioni o sospensioni delle pratiche.
Acquistare a distanza e procure
I consolati argentini possono redigere una procura valida in Argentina senza bisogno di successiva legalizzazione o apostille. Di norma servono il passaporto valido dell'acquirente e una bozza della procura preparata da un avvocato o da un notaio in Argentina.
Costi di acquisto di un immobile a Buenos Aires
Imposta di bollo (Impuesto de Sellos)
L'imposta di bollo a CABA sui trasferimenti di proprietà è normalmente del 3,5% e si calcola sul valore più alto tra prezzo dell'operazione, Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) e valutazione fiscale. AGIP applica un'aliquota ridotta del 2,7% per i trasferimenti fino a 226.100.000 ARS. Dal 1° gennaio 2026, chi acquista una prima casa destinata ad abitazione familiare e permanente è esente dall'imposta se il valore di riferimento non supera 226.100.000 ARS; oltre questa soglia, l'imposta si paga solo sulla parte eccedente. L'atto deve includere una dichiarazione giurata ed essere accompagnato da un certificato del registro. Per i mutui ipotecari destinati alla prima casa, l'imposta di bollo è stata eliminata, passando dall'1% allo 0%.
Onorari notarili
L'Arancel Notarial 2026 del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, in vigore dal 1° aprile 2026, fissa la tariffa per le vendite e i trasferimenti di titolo al 2% del valore più alto tra il prezzo effettivo dell'operazione e il valore di mercato dell'immobile.
Spese di registrazione
Le spese di registrazione vengono calcolate per ciascuna pratica utilizzando uno strumento di calcolo del RPI Capital Federal.
Provvigioni di agenzia
A CABA, le percentuali per la vendita sono concordate tra le parti, a differenza degli affitti residenziali, che sono soggetti a un tariffario con tetto massimo. Gli agenti che operano in città devono essere iscritti al CUCICBA (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires) prima di addebitare una provvigione, e questo deve essere verificato prima di firmare.
Costi legati al mutuo
Il Banco de la Nación Argentina prevede la stipula di una polizza assicurativa contro l'incendio (seguro de incendio) che copra il valore di ricostruzione di qualsiasi immobile a garanzia di un mutuo.
Per combattere l'evasione fiscale
Il Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) è un valore di riferimento usato nei trasferimenti immobiliari. Per calcolare le imposte si prende come base il valore più alto tra VIR, prezzo indicato nell'atto e valutazione fiscale dell'immobile. Se il prezzo dichiarato è inferiore al VIR, quindi, le imposte possono essere calcolate sul VIR, aumentando il costo finale dell'acquisto.
Finanziamenti e mutui a Buenos Aires
Le principali banche richiedono generalmente un DNI argentino o un DNI extranjero in caso di residenza permanente. La BBVA ad esempio, indica esplicitamente la residenza permanente tra i requisiti per gli acquirenti stranieri. Per questo, i non residenti senza residenza permanente di solito non accedono ai mutui standard. Inoltre, molti prodotti richiedono l'accredito dello stipendio presso la banca che concede il finanziamento, tramite una cuenta sueldo, un requisito che può escludere chi è appena arrivato o riceve il reddito dall'estero.
Documenti tipicamente richiesti
DNI o DNI extranjero con residenza permanente e certificato di stato civile
Ultime 3 buste paga, o 12 buste paga se vi sono straordinari o premi; può essere richiesta una certificazione salariale
Per i collaboratori a contratto: contratti relativi agli ultimi 2 anni e ultimi 3 contributi previdenziali
Per i lavoratori autonomi: iscrizione CUIT, ultimi 3 contributi previdenziali, dichiarazioni di entrate e uscite certificate da un commercialista, oppure l'ultima dichiarazione dei redditi
Ultimi 3 estratti conto della carta di credito con prova di pagamento e prova di proprietà immobiliare se già proprietari
Documentazione dell'immobile per la perizia (atto di proprietà, regolamento di condominio, planimetrie approvate)
Possedere un immobile a Buenos Aires
Tassa comunale sugli immobili e ABL
A CABA il tributo comunale ricorrente è l'Impuesto Inmobiliario/ABL, cioè la tassa immobiliare insieme ai servizi di illuminazione, pulizia e spazzamento. Negli affitti registrati, l'inquilino paga la quota ABL legata ai servizi, indicata separatamente in bolletta, mentre la componente Inmobiliario resta a carico del proprietario. La Legge n. 6.640 prevede inoltre, fino al 31 dicembre 2026, un'esenzione totale dall'Inmobiliario/ABL per i proprietari che affittano immobili a uso abitativo, esclusi gli affitti turistici.
Gestione dell'edificio e consorcio
I condomini sono in genere organizzati come consorcio de propiedad horizontal, con un amministratore incaricato della gestione. La Legge comunale n. 941 prevede che gli amministratori siano iscritti al Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal prima di esercitare l'attività. Il GCBA mette inoltre a disposizione un Buscador de Administradores de Consorcios, utile per verificare l'amministratore di un edificio, oltre a un indirizzo email dedicato per le richieste.
Expensas
Le expensas sono le spese condominiali mensili usate per coprire riparazioni, sostituzioni e lavori di manutenzione delle parti comuni dell'edificio. Il pagamento è obbligatorio per i proprietari e per chi occupa l'immobile a qualsiasi titolo; eventuali conflitti con l'amministrazione o il consorzio non possono essere risolti sospendendo il versamento.
Utenze
Le utenze principali nella CABA includono elettricità, gas, acqua e fognature. Le tariffe elettriche sono pubblicate dall'ENRE per le aree servite da EDENOR ed EDESUR e comprendono una quota fissa più una quota variabile per kWh, calcolata per fasce di consumo. Le tariffe del gas fanno riferimento all'ENARGAS. Per acqua e fognature, il regime regolato di AySA è entrato dal 1° gennaio 2026 in un processo di convergenza tariffaria, con un limite mensile del 4% agli aumenti del coefficiente K fino ad aprile 2026, secondo la Risoluzione ERAS 53/25.
Assicurazione dell'edificio
Negli edifici gestiti da un consorcio, l'amministratore stipula una polizza assicurativa sull'edificio a beneficio dei comproprietari. .
Affitti turistici di breve durata
Gli affitti turistici di breve durata nella CABA sono regolati dalla Legge Comunale N° 6.255, che ha istituito un Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos presso l'autorità turistica cittadina. I locatori devono notificare il consorcio dell'edificio, accertarsi che l'attività non sia vietata dal regolamento di condominio, conservare le informazioni sugli ospiti e presentare una dichiarazione giurata sul rispetto delle norme di sicurezza. I turisti non residenti che soggiornano in affitti turistici registrati devono pagare un Derecho de Uso Urbano, una tassa cittadina, nel quadro della Legge 6278.
Imposta sul reddito da locazione
A livello nazionale, ARCA consente ai contribuenti che percepiscono redditi da locazione urbana di dedurre le spese reali documentate oppure spese presunte equivalenti al 5% del canone generato. Le tasse e i tributi gravanti sui beni che producono reddito possono essere deducibili.
Vendere un immobile a Buenos Aires
Imposta sulle plusvalenze
Per gli immobili che rientrano nel relativo ambito di applicazione, le plusvalenze realizzate con la vendita sono soggette all'Impuesto Cedular, introdotto dalla Ley 27.430 e disciplinato dalla RG 4.468/2019, con un'aliquota unica del 15%. La vendita dell'abitazione principale del venditore (casa habitación) è invece indicata come esente. La storica ritenuta dell'1,5% prevista dall'Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) a carico del venditore è stata inoltre abolita dalla Ley 27.743.
Documentazione del venditore
Tra i documenti normalmente richiesti al venditore figurano il titolo di proprietà originale, le ricevute più recenti delle imposte comunali e delle utenze pagate e, nel caso di un appartamento in condominio, la certificazione relativa alle expensas e i dati dell'amministratore. Se il prezzo di vendita è espresso in valuta estera, l'atto deve riportarne anche l'equivalente in pesos, calcolato secondo il tasso di cambio venditore del Banco Nación del giorno lavorativo precedente. Il Colegio de Escribanos segnala inoltre che il COTI e il regime CITI per gli escribanos sono stati eliminati dalla RG 5696/2024.
Imposta comunale a carico del venditore
L'Impuesto de Sellos, cioè l'imposta di bollo applicata ai trasferimenti immobiliari nella Città Autonoma di Buenos Aires, è pari al 3,5%. Per gli importi fino a 226.100.000 ARS si applica un'aliquota ridotta del 2,7%. Nel 2026, l'acquisto della prima casa adibita ad abitazione principale è esente entro la stessa soglia per la quota a carico dell'acquirente. Questa esenzione può incidere anche sulla trattativa, perché modifica il costo effettivo per chi compra e le aspettative del venditore sull'incasso netto.
Commissioni di agenzia
Per le vendite residenziali, le commissioni di agenzia sono in genere intorno al 3% più IVA a carico del venditore e al 3% più IVA a carico dell'acquirente. In alcuni segmenti possono arrivare fino al 4%, ma sulle operazioni più rilevanti c'è margine di negoziazione. Il CUCICBA conferma che le provvigioni di compravendita sono concordate liberamente tra le parti.
Residenza fiscale estera
I venditori fiscalmente residenti all'estero dovrebbero verificare in anticipo come dichiarare o compensare nel proprio Paese l'eventuale imposta pagata in Argentina, e quale documentazione servirà per dimostrare costo di acquisto, plusvalenza ed eventuali esenzioni. Possono applicarsi convenzioni contro la doppia imposizione e crediti d'imposta. Per esempio, il Regno Unito pubblica la convenzione fiscale con l'Argentina e, dal 6 aprile 2026, applica sulle plusvalenze da immobili residenziali aliquote del 18% o 24%, in base alla fascia di reddito del venditore.
Quanto tempo ci vuole per acquistare un immobile a Buenos Aires?
Di solito, l'atto definitivo si firma tra 30 e 60 giorni dopo il boleto de compraventa, cioè il compromesso di vendita. I tempi dipendono soprattutto dalla rapidità con cui l'escribano, il notaio argentino, completa le verifiche sull'immobile e sul venditore. Presso il Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) della Capital Federal, alcuni certificati richiedono pochi giorni lavorativi, ma chi compra dall'estero deve considerare tempi più lunghi per la procura, l'eventuale apostille e l'organizzazione della firma.
Conviene acquistare una nuova costruzione o un immobile usato a Buenos Aires?
Dipende dal tipo di acquisto e dal livello di rischio che si è disposti ad accettare. Le nuove costruzioni possono essere vendute en pozo, cioè prima o durante la costruzione, spesso tramite un fideicomiso, una forma di trust immobiliare. In questi casi, consegna dell'immobile e firma dell'atto possono avvenire in momenti diversi, in base all'avanzamento dei lavori. Gli immobili usati, invece, richiedono soprattutto un controllo accurato del titolo di proprietà e dei certificati del registro, per verificare che non ci siano ipoteche, vincoli o altri problemi. In generale, le nuove costruzioni tendono a costare più degli immobili usati nello stesso quartiere.
Gli stranieri possono ottenere un mutuo a Buenos Aires?
Per uno straniero non residente è difficile. I principali mutui UVA offerti dalle banche argentine richiedono di norma un DNI argentino o un DNI per stranieri con residenza permanente. Spesso è richiesto anche l'accredito dello stipendio presso la banca che concede il mutuo. Per questo motivo, chi non ha residenza permanente in Argentina è generalmente escluso dai mutui retail standard e deve spesso acquistare in contanti o cercare un finanziamento nel proprio Paese di residenza.
Posso affittare il mio immobile a Buenos Aires?
Sì, ma gli obblighi cambiano in base al tipo di affitto. Gli affitti turistici di breve durata devono essere registrati nel Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos, previsto dalla Ley 6.255. Di solito servono la prova della proprietà, una dichiarazione sulle condizioni di sicurezza dell'immobile e, per gli appartamenti in condominio, il regolamento condominiale. Per molti contratti di locazione è prevista anche la registrazione nazionale nel Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI) dell'ARCA.
Quali tasse si applicano alla vendita di un immobile a Buenos Aires?
Sulla vendita può applicarsi l'Impuesto Cedular nazionale, con aliquota del 15% sulla plusvalenza, mentre la casa abitazione del venditore è indicata come esente. La precedente imposta ITI dell'1,5% è stata abrogata dalla Ley 27.743. A livello locale, l'Impuesto de Sellos sul trasferimento immobiliare è pari al 3,5%, con aliquota ridotta al 2,7% per importi fino a 226.100.000 ARS. In genere questa imposta viene divisa tra venditore e acquirente.
Devo essere fisicamente presente in Argentina per firmare l'atto?
No. La escritura, cioè l'atto definitivo di vendita, può essere firmata anche da un procuratore munito di procura. Un consolato argentino può redigere una procura valida in Argentina senza bisogno di apostille o ulteriori legalizzazioni. In genere servono il passaporto valido dell'acquirente e una bozza della procura preparata da un avvocato o da un notaio argentino. Se invece la procura viene firmata davanti a un notaio straniero, di norma serve l'apostille dell'Aia. Il passaporto indicato nella procura deve coincidere con quello usato al momento dell'atto.
Quali costi ricorrenti devo aspettarmi come proprietario a Buenos Aires?
Come proprietario bisogna considerare l'Impuesto Inmobiliario/ABL, cioè l'imposta comunale sull'immobile, le expensas mensili per le spese condominiali e le bollette di luce, gas e acqua. Le expensas servono a coprire la manutenzione e la gestione delle parti comuni dell'edificio e vanno pagate regolarmente: eventuali contestazioni non autorizzano a sospendere il pagamento. Le utenze sono gestite da operatori diversi, tra cui EDENOR o EDESUR per l'elettricità, ENARGAS per il gas e AySA per l'acqua. Fino al 31 dicembre 2026 è prevista un'esenzione comunale sull'Inmobiliario/ABL per alcuni proprietari che affittano immobili a uso abitativo.
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