Acquistare un immobile in Lussemburgo

Panoramica del mercato immobiliare lussemburghese

Il mercato immobiliare in Lussemburgo ha subito importanti cambiamenti negli ultimi anni. Dopo un periodo di forte crescita trainata da una domanda sostenuta, i prezzi hanno iniziato a diminuire nel 2023 prima di stabilizzarsi gradualmente nel 2024. Queste fluttuazioni sono in gran parte dovute all'aumento dei tassi di interesse, che ha rallentato l'accensione di mutui, e a un'offerta di terreni edificabili che rimane limitata. Nonostante ciò, i prezzi degli immobili nel Paese rimangono elevati e superano notevolmente quelli di altre nazioni europee.

Le principali aree urbane, come Lussemburgo città e Esch-sur-Alzette, continuano a registrare una forte domanda di alloggi, mantenendo prezzi elevati. Al contrario, le regioni più lontane dalla capitale, in particolare quelle nel nord del Paese, offrono prezzi più convenienti. Le disparità tra le regioni possono essere significative, ma i prezzi degli immobili rimangono generalmente alti in tutto il Paese.

Un fattore importante da considerare è la scarsità di terreni disponibili. La maggior parte dei lotti viene rapidamente acquisita da parte delle imprese edili, che spesso impongono agli acquirenti di costruire la loro proprietà tramite l'impresa che ha venduto il terreno. Di conseguenza, è raro acquistare un appezzamento di terreno in modo indipendente e gestire il processo di costruzione con gli appaltatori di propria scelta. Questo aspetto unico del mercato immobiliare lussemburghese limita le opzioni per gli acquirenti, in particolare per coloro che desiderano avere il pieno controllo dei loro progetti di costruzione.

Il governo continua ad attuare politiche volte a promuovere l'accesso ad alloggi a prezzi contenuti e a sostenere i cittadini nel loro progetto abitativo. Per una valutazione precisa dell'attuale mercato immobiliare e delle opportunità disponibili, si consiglia di consultare agenzie specializzate o esperti che dispongano di dati aggiornati.

Acquistare un immobile chiavi in mano in Lussemburgo

Per acquistare un immobile in Lussemburgo è necessario seguire diverse fasi. Il venditore deve preparare un preliminare di vendita, noto come “compromis de vente”, e fornirlo al potenziale acquirente. Questo accordo funge da contratto preliminare prima che la vendita finale venga formalizzata tramite un atto notarile. Definisce il consenso reciproco del venditore e dell'acquirente a procedere con la vendita al prezzo concordato.

Il contratto di vendita di un immobile in Lussemburgo

Il contratto di compravendita è un documento che vincola legalmente sia il venditore che l'acquirente fino al completamento della transazione immobiliare. Per garantire la sicurezza di entrambe le parti, l'atto deve includere alcune informazioni basilari, quali:

• Dati identificativi delle parti: Generalità e indirizzi completi del venditore e dell'acquirente.
• Descrizione dell'immobile: Informazioni dettagliate sull'immobile, compresi i riferimenti catastali e l'indirizzo.
• Servitù esistenti: Indicazione di eventuali servitù che interessano l'immobile.
• Prezzo di vendita e condizioni di pagamento: l'importo concordato e le condizioni di pagamento.
• Dettagli del notaio e data di firma dell'atto: il nome del notaio scelto e la data prevista per l'autentica dell'atto.
• Data di trasferimento della proprietà: la data in cui l'acquirente prenderà possesso della proprietà.
• Clausole sospensive: ad esempio, una clausola che consente l'annullamento dell'accordo se l'acquirente non riesce a ottenere il finanziamento necessario.
• Clausola penale: prevede un risarcimento in caso di recesso ingiustificato da una delle parti.

Si raccomanda di registrare il compromesso di vendita presso l'Autorità per le imposte di registro, le successioni e l'IVA entro tre mesi dalla firma per renderlo opponibile a terzi. Per ulteriori dettagli sul compromesso di vendita e sulle relative procedure, consultare il sito web Guichet.lu.

Registrazione del “compromis de vente” in Lussemburgo

Il contratto di compravendita (“compromis de vente”) può essere registrato presso l'Autorità per le imposte di registro, le successioni e l'IVA (AED) entro tre mesi dalla sua firma. Sebbene non sia obbligatorio e sia raramente utilizzato, questo passaggio è fortemente consigliato perché rende il contratto opponibile a terzi a partire dalla data di registrazione, fornendo una maggiore protezione legale per l'acquirente.

Le spese di registrazione variano a seconda dell'inclusione di clausole sospensive: 12 euro se tali clausole sono incluse e il 7% del prezzo di vendita se non lo sono. Questi importi possono tuttavia variare, quindi è consigliabile verificare con l'AED. Le spese devono essere pagate dalla persona che presenta il contratto all'AED, di solito l'acquirente o il suo rappresentante.

L'atto notarile in Lussemburgo

L'atto notarile, redatto da un notaio, è obbligatorio per tutti i trasferimenti di proprietà in Lussemburgo. Il contratto di vendita vincola legalmente le parti, ma solo l'atto notarile formalizza il passaggio di proprietà e fa decorrere i termini per le garanzie legali, comprese quelle relative ai vizi occulti, come disciplinato dagli articoli 1641 e seguenti del Codice Civile lussemburghese.

Le spese notarili, a carico dell'acquirente, ammontano al 7% del prezzo di acquisto (ridotte al 3,5% fino a 30 giugno 2025). Queste spese sono comprensive di imposte di registro, spese di trascrizione e compenso del notaio. Il Lussemburgo ha tuttavia introdotto il “Bëllegen Akt”, un credito d'imposta sugli atti notarili. Consente agli acquirenti che non hanno ancora usufruito di questo beneficio, e che acquistano una residenza principale per uso personale, di ricevere un credito d'imposta di 30.000 euro a persona (60.000 euro per una coppia). Questo importo copre in genere le spese notarili.

I beneficiari del “Bëllegen Akt” non possono dare in affitto la loro proprietà per due anni (quattro anni per un terreno edificabile o una proprietà in costruzione) o rischiano di dover rimborsare il credito d'imposta. Si noti che alcuni annunci di vendita includono già questo credito d'imposta nel prezzo indicato, riducendolo di conseguenza fino a 60.000 €. È quindi fondamentale verificare che nell'annuncio sia indicato anche il prezzo effettivo dell'immobile per evitare disguidi.

Acquistare un immobile in costruzione in Lussemburgo

In Lussemburgo, l'acquisto di un immobile (comunemente chiamato “immeuble”, anche quando si tratta di una casa) in fase di costruzione può essere effettuato tramite due tipi di contratti: la vendita a termine e la vendita in fase di completamento (VEFA).

• In una vendita a termine, il venditore si impegna a consegnare l'immobile una volta completato, e l'acquirente si impegna a pagare l'intero prezzo al momento della consegna. La proprietà viene trasferita al completamento, che viene documentato da un atto notarile. Durante questo periodo, il venditore è responsabile delle spese di costruzione.
• In un contratto VEFA, i diritti sul terreno e su eventuali strutture esistenti vengono immediatamente trasferiti all'acquirente, con pagamenti effettuati a rate in base all'avanzamento dei lavori. Il venditore è responsabile del progetto fino al completamento della costruzione.

In entrambi i casi, per formalizzare la transazione e salvaguardare i diritti delle parti coinvolte è obbligatorio un atto notarile.

Il contratto di prenotazione in Lussemburgo

Prima di firmare un contratto di vendita in fase di completamento (VEFA) o una vendita a termine, è comune stipulare un contratto di prenotazione. Questo accordo preliminare impegna il venditore a riservare una proprietà specifica per l'acquirente in cambio di un deposito. Questo deposito, tipicamente limitato a una percentuale del prezzo di vendita stimato, viene versato su un conto speciale a nome dell'acquirente e non può essere utilizzato dal venditore fino alla firma dell'atto di vendita finale.

È importante notare che, a differenza dell'acquisto di un immobile già costruito, dove viene generalmente stipulato un contratto di vendita, nel caso di una VEFA o di una vendita a termine tale contratto non è previsto. Come accordo preliminare prima della firma dell'atto notarile finale, è valido solo il contratto di prenotazione.

Il contratto di prenotazione deve includere informazioni essenziali, quali:

• Una descrizione dettagliata dell'immobile che si intende acquistare;
• La sua ubicazione geografica;
• Le specifiche tecniche e le caratteristiche previste;
• Il prezzo di vendita stimato e le condizioni di pagamento;
• La tempistica stimata per la firma del contratto finale.

Si raccomanda di leggere attentamente il contratto e di assicurarsi che tutte le informazioni corrispondano alle aspettative prima di firmare. In Lussemburgo, il contratto di prenotazione è un passaggio fondamentale per l'acquisto di un immobile in costruzione, perché garantisce all'acquirente di assicurarsi l'immobile desiderato in attesa del completamento della vendita tramite atto notarile.

L'atto di vendita redatto davanti a un notaio in Lussemburgo

Quando si acquista un immobile con una vendita a termine o una vendita in fase di completamento (VEFA), il contratto di vendita deve essere stipulato con un atto notarile. Tale atto deve includere le seguenti informazioni:

• Generalità del proprietario: nome/cognome e recapito del proprietario del terreno e degli edifici.
• Autorizzazioni amministrative: data di rilascio dei permessi necessari e relative condizioni.
• Descrizione della proprietà: dettagli precisi dell'edificio o della parte rilevante, compreso il grado di completamento concordato.
• Prezzo e termini di pagamento: importo concordato, condizioni di pagamento ed eventuali clausole di revisione.
• Tempistica di consegna: data prevista per la consegna della proprietà all'acquirente.
• Garanzia di completamento: conferma del completamento totale dell'edificio (valida per VEFA).

L'atto notarile deve essere corredato dai seguenti documenti:

• Planimetria: Comprende le facciate, i vari livelli e le sezioni dell'edificio, con le dimensioni e i dettagli dei locali e delle aree di passaggio.
• Nota descrittiva: Specifica la struttura, le caratteristiche tecniche dell'edificio, i materiali utilizzati, i lavori da eseguire e le attrezzature previste.
• Regolamento di comproprietà: Se l'edificio è soggetto a comproprietà.

L'assenza di uno solo di questi documenti può compromettere la validità dell'atto di vendita. È quindi fondamentale assicurarsi che tutti gli elementi richiesti siano inclusi e rispettino i requisiti legali per garantire la sicurezza giuridica della transazione.

Trasferimento di proprietà in Lussemburgo

In una vendita in fase di completamento (vente en état futur d'achèvement), l'acquirente acquisisce la proprietà degli edifici specificati nel contratto di vendita non appena sono completati e integrati nella costruzione in corso. Inoltre, la proprietà del terreno edificabile viene trasferita immediatamente dopo la conclusione del contratto.

Costruire o eseguire lavori edili in Lussemburgo

Chiunque desideri costruire un immobile (denominato “immeuble” in termini legali) deve generalmente assumere un architetto per creare i progetti e ottenere le autorizzazioni amministrative necessarie. Il proprietario del progetto è responsabile della firma dei contratti con i vari appaltatori e del coordinamento delle parti interessate nel cantiere.

Prima di intraprendere qualsiasi lavoro di costruzione, ampliamento, conversione, ristrutturazione o demolizione, è obbligatorio ottenere un permesso di costruzione dall'amministrazione comunale in cui si trova la proprietà o il terreno. Le procedure possono variare da un comune all'altro, quindi si consiglia di consultare l'autorità competente prima di iniziare qualsiasi lavoro.

La domanda di permesso di costruzione deve essere presentata per iscritto al sindaco (chiamato “bourgmestre” in Lussemburgo), di solito in più copie. Questo processo include il pagamento di una tassa comunale, che varia a seconda del comune e della portata del progetto. I lavori possono iniziare solo dopo aver ricevuto il permesso di costruzione.

A seconda della natura e della portata dei lavori, potrebbero essere necessarie ulteriori autorizzazioni, tra cui:

• Permesso stradale: per lavori che interessano le strade pubbliche.
• Autorizzazione commodo/incommodo: per gli edifici soggetti a classificazione.
• Autorizzazione per la protezione dell'ambiente e delle risorse naturali: in caso di impatto ambientale.
• Autorizzazione per il disboscamento: se è necessario abbattere alberi.
• Autorizzazione per i siti e i monumenti del patrimonio nazionale: se il progetto riguarda un edificio protetto o un'area protetta.
• Autorizzazione del Ministero dei Trasporti o del Ministero dello Sviluppo Sostenibile e delle Infrastrutture: per i progetti che hanno un impatto sulle infrastrutture di trasporto.

È essenziale verificare i requisiti specifici del proprio progetto e consultare le autorità competenti per garantire la conformità alle normative vigenti. Per ulteriori informazioni, è possibile consultare il sito web Guichet.lu.

Sussidi per l'acquisto o la ristrutturazione di un immobile in Lussemburgo

Dati i prezzi esorbitanti del mercato immobiliare, sempre più residenti faticano ad acquistare una casa. Per ovviare a questo fenomeno, il Lussemburgo ha messo in atto diverse misure a sostegno dei cittadini.

Oltre al credito d'imposta sugli atti notarili (Bëllegen Akt), sono disponibili altri tipi di assistenza sia per l'acquisto di un immobile che per la sua ristrutturazione. In generale, ad esempio, è possibile dedurre gli interessi del mutuo ipotecario dalle imposte, entro certi limiti. Inoltre, alcuni tipi di lavori possono beneficiare di una cosiddetta “super-riduzione” dell'aliquota IVA, a determinate condizioni.

È anche possibile fare domanda per un immobile sovvenzionato, a determinate condizioni. Inoltre, i lavori volti a rendere un edificio più eco-compatibile, come l'installazione di pannelli solari o di un sistema di raccolta dell'acqua piovana, possono beneficiare di sovvenzioni o aiuti finanziari governativi.

Dato che questi programmi sono tanti e spesso adattati a situazioni specifiche, ti consigliamo di informarti per sapere a quali hai diritto. Il sito Guichet.lu e il Fond du Logement sono due ottime fonti per informazioni dettagliate. Puoi anche fissare un appuntamento con il Punto unico di contatto per l'aiuto all'alloggio per un supporto concreto e personalizzato.