Cuales son los impuestos sobre una venta de terreno en Ecuador

Hola Chantal,

He desplazado tu comentario al foro hispanohablante de Ecuador para su mejor visibilidad y una mejor interacción con los demás miembros.

Un saludo,

Sarah

Sarah,

Gracias.
Ojala que alguien pueda ayudarme.
Saludo
Chantal

chantal jankowski escribió:

Yo vivo en Francia pero voy ha vender mi terreno en Ecuador.
Cuales son los impuestos que debo pagar al Municipio ?
Es verdad que nos es obligacion de tomar un notario ?
Que solo un abogado puede servir de intermedio para la venta ?
Gracias por contestarme.
Chantal

Hola.

1.- Primero que nada, para poder vender el inmueble, debe estar al día en el pago del impuesto predial (urbano, si es terreno ubicado dentro del área urbana de un cantón; rústico en otro caso) y del impuesto del Cuerpo de Bomberos. El predial es impuesto municipal; el del Cuerpo de Bomberos, depende del cantón: en algunos lo cobra la Municipalidad, que luego se lo pasa al Cuerpo de Bomberos; en otros, se paga directamente en el Cuerpo de Bomberos.

NOTA IMPORTANTE.- Si usted no vive en Ecuador y hace mucho tiempo que no va y no tiene a nadie en Ecuador que se encargue de administrarle estos asuntos, debe verificar que no haya títulos de crédito acumulados de varios años de los impuestos no pagados antedichos. Cuando no se paga hasta mitad de año, se cobra con recargo, más intereses por demora, que va subiendo según se tarden los propietarios en pagar. Y es posible iniciar juicio coactivo para cobrar el impuesto, pues los tesoreros municipales y de los Cuerpos de Bomberos, tienen atribuida por Ley jurisdicción coactiva.

2.- Si es un terreno que se encuentra dentro del área urbana, la venta estará gravada con el impuesto a la plusvalía, cuya cuantía es el 10 % sobre la utilidad o plusvalía que se obtenga en la venta.

3.- Cuando se otorga la escritura de compraventa, necesariamente se debe presentar los recibos de pago de impuesto predial urbano del año en curso y del Cuerpo de Bomberos. Adicionalmente, el otorgamiento de la escritura genera el impuesto de alcabalas, que  grava los actos jurídicos otorgados por escritura pública que tengan por finalidad transferir el dominio. Y pueden existir impuestos creados por leyes especiales, bien con carácter permanente o temporal o bien para todo el país o solo para las ventas de inmuebles situados en determinada provincia o cantón.

4.- En el Ecuador, TODOS los contratos que tengan por objeto la transferencia de dominio sobre bienes inmuebles, deben necesariamente celebrarse por escritura pública. Es una solemnidad sustancial, sin la cual, el contrato es nulo. Y las escrituras públicas las autorizan los notarios. El notario, para autorizar el otorgamiento de la escritura pública por la que se celebrará un contrato de compraventa, debe exigir:

A) Documentos de identidad de comprador y vendedor (y además, certificados de votación en el último proceso electoral, si son ecuatorianos). Poderes especiales, debidamente legalizados y traducidos como corresponda si han sido otorgados en el extranjero, cuando quien comparece a la celebración del contrato es el representante de otra persona que no está en el Ecuador o no quiere comparecer por sí misma.


B) Recibos de pago de impuesto predial (urbano o rústico, según corresponda) y del Cuerpo de Bomberos. Para pagar los otros impuestos (alcabalas, plusvalía u otros impuestos especiales), el notario requerirá que se le entregue una provisión de fondos.

C) Certificado del Registro de la Propiedad del cantón donde se encuentre el inmueble (dominio y gravámenes).

D) Certificado de avalúo comercial, expedido por la Municipalidad del cantón.

E) En cuanto al apoderado: para una compraventa, puede ser apoderado cualquier persona, siempre que sea mayor de edad y plenamente capaz conforme a Derecho. La exigencia de que sean abogados es exclusivamente para poderes de procuración judicial, que viene dada por el Código de Procedimiento Civil, pero no es este el caso.

F) Es indispensable que, tras el otorgamiento y cierre de la escritura pública y la entrega de los testimonios, sean llevados a inscribir inmediatamente al Registro de la Propiedad del cantón, para que se produzca la transferencia de dominio. En Ecuador, la transferencia de dominio ÚNICAMENTE se produce cuando se practica la inscripción en el Registro de la Propiedad. En esto, es diferente de sistemas como el francés o el español, donde el dominio se transfiere mediante el otorgamiento de la escritura pública y la inscripción posterior en el Registro de la Propiedad (España) o en el antiguo registro de "Conservation des hypothèques", actualmente "Service de publicité foncière" (Francia), tiene, en general, la finalidad de dar publicidad frente a terceros, pero no es constitutiva de la transferencia del dominio del inmueble. En Ecuador, la inscripción en el Registro de la Propiedad es constitutiva de la adquisición de dominio, por eso, es sumamente importante inscribir inmediatamente. Y una vez inscrito, el propio Registro de la Propiedad se encarga de obtener nuevos códigos catastrales de la Municipalidad del cantón (lo que se llama "catastrar").

La asesoría profesional de un abogado habilitado para ejercer en el Ecuador, preferiblemente, que opere en la provincia en la cual usted tiene su terreno, siempre será conveniente y no estaría de más, sobre todo, si hay una negociación importante de por medio.


Un cordial saludo.

You'll need an attorney and you should choose one from the area or province which your land in Ecuador is located in. That insures his familiarity with local realty transaction issues.
As for taxes you'll be expected to pay to Ecuador he'll advise you accordingly. I am certain that France will expect your tax payment on any capital gains you may realize if any?
In the end more of a nuisance then anything else.

Good luck

Senor,

Muchisimas gracias por haberme contestado tan precisamente.
Es un terreno en la selva cerca del Puyo.
Los impuestos estan pagados cada ano, yo tengo las facturas.
Pero como lo pusé al nombre de mi hija ella tiene que ir al consulado de Ecuador en Francia para hacer un poder al nombre de la persona que me va ha représentar.
El problema es que no tengo nadie en MERA pero en QUITO si tengo alguien que me representa. Y no le puedo pédir que se vaya de Quito a Mera !
Quien se encarga de sacar el Certificado del Registro de la Propriédad del Canton ? Es el notario ?
Por un terreno nécesito un Certificado de Avaluo Comercial ?
Perdon de molestar.
Es muy sympatico de su parte de ayudar la gente sin pedir contrapartida.
Donde vives ? En Ecuador o en Francia ?
De nuevo gracias por todo.
Muy cordialemente
Chantal

chantal jankowski escribió:

Senor,

Muchisimas gracias por haberme contestado tan precisamente.
Es un terreno en la selva cerca del Puyo.
Los impuestos estan pagados cada ano, yo tengo las facturas.
Pero como lo pusé al nombre de mi hija ella tiene que ir al consulado de Ecuador en Francia para hacer un poder al nombre de la persona que me va ha représentar.
El problema es que no tengo nadie en MERA pero en QUITO si tengo alguien que me representa. Y no le puedo pédir que se vaya de Quito a Mera !
Quien se encarga de sacar el Certificado del Registro de la Propriédad del Canton ? Es el notario ?
Por un terreno nécesito un Certificado de Avaluo Comercial ?
Perdon de molestar.
Es muy sympatico de su parte de ayudar la gente sin pedir contrapartida.
Donde vives ? En Ecuador o en Francia ?
De nuevo gracias por todo.
Muy cordialemente
Chantal

Hola.

1.- Si está a nombre de su hija, ella es la propietaria, en efecto.

2.- No es necesario que el apoderado se traslade a Mera para otorgar la escritura pública. Las escrituras públicas pueden otorgarse en cualquier notaría de cualquier cantón del Ecuador. Puede otorgarse ante una notaría de Quito, sin problemas.

3.- El certificado del Registro de la Propiedad lo puede pedir cualquier persona, no es necesario ni tan siquiera que tenga poder, porque el Registro de la Propiedad es un Registro Público y cualquier persona puede solicitar certificaciones (desde luego, pagando el importe fijado para su expedición). Algunos Registros de la Propiedad de cantones de zonas rurales, aceptan peticiones de certificados por correo y los envían por servicio de correo privado (como SERVIENTREGA, por ejemplo), debiendo el interesado pagar el importe del envío al recibir. El certificado se lo paga mediante ingreso en cuenta bancaria. Pero, no todos los Registros de la Propiedad tienen este servicio o para pedirlo, hay que llamar por teléfono o enviar un fax con la solicitud del certificado y los datos y luego ponerse de acuerdo en lo relativo al pago por el certificado y el envío.

Le paso los datos de contacto del Registro de la Propiedad del cantón Mera, de la provincia de Pastaza (el Registro de la Propiedad actualmente depende de la Municipalidad del respectivo cantón):

Av. Francisco Salvador Moral 362 y Velasco Ibarra
Mera - Ecuador
Teléfono:
(5933) 279 01 41 : llamando desde fuera de Ecuador.
  (03) 279 01 41 : llamando desde otra provincia de Ecuador.
Correo electrónico: municipio_mera@hotmail.com
Horario de atención al público: 08:00 h. a 16:30 h., de lunes a viernes.
Responsable del Registro de la Propiedad: Dr. Pedro Merino.


4.- Para obtener el certificado de avalúo comercial, puede ponerse en contacto con la Jefatura de Avalúos y Catastros de la Municipalidad del cantón. Le paso los datos de la del cantón Mera (la dirección es la misma del Registro de la Propiedad, por lo que solo le daré el teléfono):

Jefatura de Avalúos y Catastros del Gobierno Autónomo Descentralizado (Municipalidad) del cantón Mera:

(5933) 279 01 41: llamando desde el exterior.
  (03) 279 01 41 : llamando desde otra provincia de Ecuador.

El certificado de avalúo sirve para calcular el impuesto de alcabalas y también, si es un predio urbano, para el cálculo del impuesto a la plusvalía. Es importante, sobre todo, cuando se va a otorgar la escritura pública ante un notario de cantón diferente a aquel en el que se encuentra el inmueble.



5.- Como puede ver, este tipo de trámites puede intentar hacérselos desde Quito, vía telefónica y enviándolos por correo.

6.- Cuando se otorgue la escritura de compraventa ante un notario de Quito, será el notario quien calculará y recibirá el dinero para el pago de los impuestos y quien se encargará de pagarlos. Los recibos van en la escritura y en el testimonio que se entrega, van fotocopias de todos los recibos de pago de los impuestos.

7.- La inscripción en el Registro de la Propiedad y el catastro, también podría, eventualmente, gestionarse por correo tipo SERVIENTREGA. En todo caso, para evitarse el viaje, conviene mantener un contacto fluido con el Registro de la Propiedad. Normalmente, los bufetes de abogados de las ciudades grandes suelen tener abogados corresponsales en capitales de las otras provincias o en cantones pequeños, que se encargan de gestionarles los asuntos o sino, envían a alguien a hacer la gestión.


Yo vivo en Barcelona.


Un cordial saludo.

Thank you
But hay dont understand English !!
If you live en Cuenca, debes hablar castellano no ?
En que sea, gracias 1000 por haberme contestado.
Talvez nos vemos en Cuenca Cuando me voy à Ecuador.
Cordialemente
Chantal

Hola

Otra vez gracias por su ayuda.
Voy ha ponerme en contacto con Mera para el Certif. de Registro de la Propriedad y el Cerfif. de Avaluo Comercial.
Ojala que todo pasa bien!
Habia mandado a los compradores (en Australia) un "compromiso de venta" a efecto del 10.11.13 con los détails de venta.
Pero ellos me lo regresaron firmado bajo : EL VENDEDOR (se equivocaron de lado) no es importante o tengo que decirles que lo hagan de nuevo con la firma bien de bajo de EL COMPRADOR. ??
Sé que solicito demasiado de su ayuda pero tengo tanto miedo de hacer tonteria.....
Cordialemente
Chantal

chantal jankowski escribió:

Hola

Otra vez gracias por su ayuda.
Voy ha ponerme en contacto con Mera para el Certif. de Registro de la Propriedad y el Cerfif. de Avaluo Comercial.
Ojala que todo pasa bien!
Habia mandado a los compradores (en Australia) un "compromiso de venta" a efecto del 10.11.13 con los détails de venta.
Pero ellos me lo regresaron firmado bajo : EL VENDEDOR (se equivocaron de lado) no es importante o tengo que decirles que lo hagan de nuevo con la firma bien de bajo de EL COMPRADOR. ??
Sé que solicito demasiado de su ayuda pero tengo tanto miedo de hacer tonteria.....
Cordialemente
Chantal

Hola, Chantal.

1.- Los bienes inmuebles situados en Ecuador están sujetos a las leyes ecuatorianas, aunque los propietarios sean extranjeros y residan fuera de Ecuador (art. 15 del Código Civil). Los propietarios, aunque sean extranjeros, pueden celebrar contratos válidos sobre esos bienes fuera de Ecuador. Pero, esos contratos, deben celebrarse de acuerdo con las leyes ecuatorianas, para que puedan ser válidos y producir efectos en Ecuador.

2.- Cuando las leyes ecuatorianas exigen una solemnidad sustancial para la validez de un acto o contrato, debe celebrarse el acto o contrato cumpliendo esa solemnidad, pues de lo contrario, el acto o contrato será nulo y no podrá producir efectos en Ecuador. Y si las leyes ecuatorianas exigen instrumento público, no se admitirá documento privado (art. 17 del Código Civil).

3.- En relación con el contrato de promesa de bienes inmuebles: el Código Civil de Ecuador exige que sea celebrado por escritura pública. Es decir, no sirve, de cara a las leyes ecuatorianas, un simple contrato celebrado por instrumento privado entre las partes (otras legislaciones o incluso otros sistemas jurídicos como el anglosajón, pueden admitirlo, pero se debe tener en cuenta que los efectos de ese contrato van a producirse en Ecuador y por ello, debe guardar conformidad con las leyes ecuatorianas).

4.- En relación con la promesa de celebrar un contrato: el art. 1570 del Código Civil de Ecuador señala con precisión los requisitos para que la promesa de celebrar un contrato sea válida  produzca plenos efectos (y pueda ser exigible) en Ecuador:

A) Que el contrato conste por escrito (por tanto, no puede ser verbal) . Y POR ESCRITURA PÚBLICA, cuando se trata de la promesa de celebrar un contrato para cuya validez las leyes exijan tal solemnidad. Y tal es el caso de la compraventa de inmuebles: si para celebrar un contrato de compraventa de un inmueble, situado dentro de Ecuador, la ley ecuatoriana exige que sea celebrado por escritura pública, de igual manera, el contrato de promesa de celebración de ese contrato de compraventa de inmueble, también debe celebrarse por escritura pública.

B)Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces. Básicamente, se refiere a que los requisitos generales para la validez de cualquier contrato y del contrato que se promete celebrar en particular y también que no se trate de un contrato que tenga por objeto actos prohibidos por la Ley (en la compraventa, por ejemplo, hay casos en los que a ciertas personas les está prohibido vender o comprar determinados bienes, como por ejemplo, a los padres les está prohibido comprar bienes de propiedad de sus hijos mientras sus hijos sean incapaces).

C) Que el contrato contenga un PLAZO o CONDICIÓN que fije la época de celebración del contrato.

D) Que en el contrato se especifique el contrato que se promete celebrar de tal manera que solo falte para que sea perfecto, según sea el tipo de contrato, la entrega y tradición de la cosa o el cumplimiento de las solemnidades legales.


En relación con un contrato de compraventa sobre un bien inmueble, para que produzca efectos en Ecuador y se pueda exigir su cumplimiento de acuerdo con las leyes ecuatorianas, básicamente, debe haberse otorgado por escritura pública, en la que los nombres y apellidos completos del promitente vendedor y del promitente comprador estén especificados e identificados con su respectivo documento. Y se debe hacer constar con precisión el bien que se vende, el precio que se le fija y el plazo o la condición para determinar la época en la que se llevará a cabo (puede ser pactado el plazo en meses, días, años o una condición, como por ejemplo, que el comprador esté vivo para la fecha de celebración del contrato o que el comprador se deba encontrar físicamente en Ecuador a partir de determinada fecha).


Si ustedes han celebrado ese compromiso de venta mediante documentos privados, no es válido para la legislación de Ecuador (puede servir, en todo caso, para entenderse entre ustedes, pero carece de validez jurídica en Ecuador, pues la ley ecuatoriana exige escritura pública). Y en todo caso, los nombres deben estar indicados con precisión. Ahora bien: si se coloca los nombres completos al principio y se indica que, en adelante, serán llamados EL COMPRADOR y EL VENDEDOR, a los efectos del respectivo contrato, sirve para identificarlos. Pero, se recalca una vez más que, si esa promesa de venta consta únicamente por documento privado, como tan no producirá efectos en Ecuador, quedando tan solo como un documento orientativo entre las partes.


Un cordial saludo.

Senior,

Gracias por contestarme.
Si, yo sé que "la promesa de vente" echa entre yo y los compradores no tiene ningun valor delande de la Ley de Ecuador.
Solo es para asegurarme que van ha comprar de verdad.
Me queda contactar un notario y mandarle los certificados de los cuales hablé mas abajo.
Oja la que todo pasa bien !
Muy cordialemente
Chantal

chantal jankowski escribió:

Senior,

Gracias por contestarme.
Si, yo sé que "la promesa de vente" echa entre yo y los compradores no tiene ningun valor delande de la Ley de Ecuador.
Solo es para asegurarme que van ha comprar de verdad.
Me queda contactar un notario y mandarle los certificados de los cuales hablé mas abajo.
Oja la que todo pasa bien !
Muy cordialemente
Chantal

Hola.

En el siguiente enlace, de este mismo foro, hay información relativa a la localización de notarías en todo el territorio de Ecuador y asimismo, un enlace hacia la "calculadora notarial", que permite al interesado calcular el coste que tendría el otorgamiento de una escritura pública o cualquier otra actuación notarial.


https://www.expat.com/forum/viewtopic.php?id=316071


Un cordial saludo.

Senor,

Otra vez gracias por su ayuda.
Ya tenia la direccion de la notaria de Mera, esta indicada sobre mi contrato de compra. Pero es bueno tener el"sitio".
Pidé a una relacion del Puy que me saca los papeleos necesarios.
Y de todas maneras, si no se puede areglar asi, me iré a Ecuador... (CON MUCHO GUSTO!!)
Vamos ha ver...
Le mando un abrazo cordial.
Chantal