El mercado inmobiliario en Bélgica tiene la reputación de ser relativamente más barato que en sus vecinos europeos. A continuación, te ofrecemos algunos consejos útiles sobre lo que necesitas saber antes de comprar una propiedad en Bélgica.
El mercado inmobiliario en Bélgica
La mayoría de los expatriados optan por el alquiler al momento de su instalación en Bélgica. Sin embargo, algunos se sienten atraídos por la idea de invertir en bienes inmuebles debido a las ventajas que ofrece la adquisición inmobiliaria en Bélgica. De hecho, el país ofrece propiedades más baratas que sus vecinos.
Después de varios años de aumento continuo, los precios inmobiliarios en Bélgica comenzaron a estabilizarse a partir de 2023. En 2024, la tendencia se confirmó: las ventas volvieron a aumentar, y el precio medio de las casas siguió subiendo, mientras que el de los apartamentos se mantuvo estable. A pesar de la presión de las tasas de interés, la demanda sigue siendo fuerte, especialmente en las grandes ciudades y alrededor de Bruselas.
Dato importante:
Aproximadamente el 70 % de la población belga es propietaria de su vivienda.
¿Es accesible la compra de inmuebles para los extranjeros en Bélgica?
Los extranjeros pueden invertir en inmuebles en Bélgica (casa, apartamento, terreno, etc.). Sin embargo, se aplican ciertas condiciones en materia de fiscalidad, según seas residente o no. No olvides solicitar información adicional según tu situación y tu estatus de residente.
En términos generales, se distinguen 3 tipos de bienes inmuebles:
- Los edificios residenciales: casas clásicas, casas de renta, villas, bungalows, casas de campo, apartamentos, estudios, o incluso partes de edificios de uso residencial;
- Los edificios no residenciales: casas comerciales, hoteles, posadas, comercios (o partes de edificios de uso comercial), edificios de oficinas, edificios industriales o diversos, explotaciones agrícolas y hortícolas;
- Los terrenos: terrenos para construir, tierras agrícolas, praderas, huertos, terrenos mixtos (agrícolas o industriales), bosques, terrenos no explotables o no clasificados, pequeñas parcelas, etc.
A continuación, una presentación general del precio medio de los inmuebles en Bélgica en el primer trimestre de 2025:
- Casas: alrededor de 340 000 €
- Apartamentos : 264 139 € → aproximadamente 275 000 €
Encontrar una propiedad inmobiliaria en Bélgica
La mayoría de las propiedades en venta en Bélgica tienen un cartel en el exterior de la casa o en el balcón. Estos carteles son generalmente de color naranja y muestran "on sale" (en inglés), "te koop" (en neerlandés) o "à vendre" (en francés).
También puedes buscar propiedades en Internet. Muchos sitios están dedicados a la venta y alquiler de bienes inmuebles en Bélgica. Puedes elegir entre Century 21, Immoweb, Logic-Immo y Zimmo. Incluso podrías encontrar casas en venta a través de grupos y foros en línea, especialmente los de expatriados.
También puedes solicitar ayuda a las agencias inmobiliarias (agences immobilières en francés, immokantoor en neerlandés), pero recuerda que este servicio tiene un precio. Los honorarios de las agencias varían entre 250 € y 1 000 €, y a veces más. Asegúrate de verificar que el agente que utilizas esté acreditado visitando el sitio del Instituto Profesional de Agentes Inmobiliarios (IPI).
Para una búsqueda más específica, considera recurrir a personal shoppers inmobiliarios. Son similares a los agentes inmobiliarios, pero ofrecen un servicio más personalizado. Esto también significa tarifas más altas.
Algunas propiedades en Bélgica se venden en subastas. Se anuncian públicamente en los periódicos con los detalles de la venta. Pueden ser oportunidades interesantes para los expatriados que deseen convertirse en propietarios en Bélgica.
Comprar una vivienda en Bélgica: los trámites
Hay tres fases en un proceso de compra inmobiliaria en Bélgica: la oferta, el compromiso de venta y la escritura notarial.
La oferta de compra
La oferta de compra (l'offre d'achat en francés, koopintentie en neerlandés) es una propuesta escrita hecha por el comprador al vendedor, con un precio propuesto y ciertas condiciones. Contrario a lo que se piensa a veces, esta oferta compromete al comprador una vez que es aceptada por el vendedor. Si cambias de opinión después de la aceptación, podrías enfrentar penalizaciones. El vendedor, por su parte, ya no es libre de aceptar otra oferta una vez que ha firmado.
Dato importante:
Algunas agencias solicitan un pequeño anticipo para reservar el bien. Este importe no siempre es reembolsable en caso de desistimiento, así que ten cuidado. Aunque la oferta de compra no es obligatoria, se utiliza ampliamente, especialmente en zonas donde la competencia es fuerte.
Te conviene ofrecer entre un 5 y un 15 % menos que el precio solicitado para tu oferta.
Si contratas una hipoteca en Bélgica, la institución prestamista puede exigir una evaluación del inmueble. Aunque algunos no lo requieren, siempre es buena idea hacerla porque podría revelar defectos del inmueble que podrías haber pasado por alto en tu primera visita. Si es así, podrás entonces reducir la oferta. Las encuestas de evaluación suelen costar alrededor de 200 €, más IVA. Puedes encontrar un agrimensor a través de un agente inmobiliario o realizar una búsqueda en el Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS).
El compromiso de venta
El compromiso de venta también se llama compromis de vente en francés, verkoopcompromis en neerlandés o sales agreement en inglés. Este documento muestra todos los detalles del posible contrato de venta.
Si no hablas el idioma en el que se encuentra el documento, tu agente inmobiliario o notario puede traducírtelo. De lo contrario, tienes derecho a contratar y llevar un traductor.
Una vez que el comprador y el vendedor han firmado este contrato, este se vuelve vinculante. El vendedor no puede retractarse o aceptar una oferta más alta y rechazar la tuya.
En este punto, el comprador deberá pagar cerca del 10 % del monto total en un fideicomiso o al notario (para aquellos que tienen una hipoteca, el prestamista se encargará). Este valor no puede ser entregado a la agencia inmobiliaria o al vendedor.
El plazo habitual para firmar la escritura auténtica ante el notario es de cuatro meses como máximo, aunque a menudo se fija en tres meses en la práctica.
La escritura notarial
La escritura, acte notarié en francés o notariële akte en neerlandés es el documento que certifica la transferencia de propiedad. Debe realizarse dentro de los cuatro meses siguientes al compromiso de venta por un notario.
Durante este período, el notario realiza las verificaciones legales necesarias (cargas, hipotecas, urbanismo, etc.). Una evaluación del inmueble por un experto (arquitecto o agrimensor) también puede realizarse, especialmente si contratas un préstamo hipotecario. La escritura se registra oficialmente.
Los gastos que acompañan la compra de una propiedad en Bélgica
En total, alrededor del 11 al 15 % del precio del bien se destinará a los diferentes gastos relacionados con la venta. Serán a cargo de los compradores (para las nuevas construcciones, esto subirá a aproximadamente el 22 %). Estos gastos son los siguientes:
- Derechos de registro:
- 6 % en Flandes (tasa reducida bajo condiciones);
- 12,5 % en Valonia y en Bruselas (estándar);
- Existen algunas reducciones o exenciones según la región, el tipo de bien o tu estatus.
- IVA: 21% del precio de compra (solo para propiedades construidas hace menos de dos años).
- Gastos de notario: Varían del 0,2 al 4 % del precio de compra, con un promedio del 1,6 %. El porcentaje está predeterminado por la ley, en función del importe de la venta.
- Hipoteca: Los gastos de administración varían según la institución prestamista y el tipo de hipoteca que contrates.
- Honorarios de agencia: entre 200 € y 1 000 €.
- Se exige un seguro de hogar por los bancos si financias el bien mediante un préstamo hipotecario. También se recomienda un seguro de saldo pendiente.
Nos esforzamos para que la información proporcionada sea precisa y actualizada. Sin embargo, si observas errores, no dudes en comunicárnoslo dejando un comentario abajo.
