Precios inmobiliarios en Buenos Aires
El precio promedio de oferta para departamentos en CABA fue de 2 460 USD/m² en abril de 2026 según Zonaprop, y de 2 386 USD/m² según UADE/INECO, con una clara brecha entre unidades a estrenar (2 781 USD/m²) y usadas (2 221 USD/m²). En el extremo superior, Puerto Madero alcanza 6 152 USD/m²; en el inferior, Lugano se ubica en 1 098 USD/m².
Por tipología, los arquetipos publicados por Zonaprop son útiles como referencia de presupuesto: un monoambiente de unos 40 m² ronda los 108 000 USD (aproximadamente 153 360 000 ARS o 94 046 EUR), un departamento de 2 ambientes de 50 m² unos 130 000 USD (184 600 000 ARS o 113 204 EUR) y uno de 3 ambientes de 70 m² unos 179 000 USD (254180 000 ARS o 155 893 EUR). Para casas, el promedio de la ciudad fue de 1 820 USD/m² en marzo de 2026, con tamaños tipo: 3 dormitorios y 170 m² por 302 000 USD (428 840 000 ARS o 262 982 EUR), y 4 dormitorios y 260 m² por 483 000 USD (685 860 000 ARS o 420 296 EUR). Las conversiones se calculan al tipo de cambio oficial Banco Nación de 1 420 ARS por USD y a la referencia BCE de 1 EUR = 1,1484 USD.
La barrio por barrio en UADE/INECO de abril de 2026 ilustra la dispersión dentro de cada zona: Palermo a estrenar 4 003 USD/m² frente a usado 3 178 USD/m²; Belgrano 3 973 USD frente a 3 195 USD; Núñez 3 848 USD frente a 3 285 USD; Caballito 3 295 USD frente a 2 352 USD; Almagro 2 984 USD frente a 2 192 USD; y Constitución 1 648 USD frente a 1 446 USD. En términos de tendencia, la edición de abril del informe de UADE muestra una suba de +3,2% interanual en obra nueva y una baja de 3,8% interanual en usados para los barrios de seguimiento histórico de la zona norte.
Como referencia comparativa con otras ciudades argentinas, el m² en Mar del Plata se ubicó en 1 993 USD en abril de 2026, un 19% por debajo del promedio de CABA.
Tipos de propiedad en Buenos Aires
Los principales portales locales clasifican la oferta residencial en tres grandes categorías: Departamento, Casa y PH (Propiedad Horizontal). Cada una responde a un tipo de producto y a un lenguaje de avisos específico.
Departamentos en edificios y torres
Es el producto urbano dominante en muchos barrios. El sistema de conteo se hace por ambientes, no por dormitorios: un monoambiente integra living, comedor y dormitorio en un único espacio principal con baño separado; "2 ambientes" suele significar living/comedor más un dormitorio. Los avisos utilizan términos como torre, amenities, SUM, gym, spa, cochera, baulera y parrilla. La etiqueta semipiso indica unidades con palier privado y menos vecinos por piso, habitualmente asociadas a mayor calidad.
Casas
La categoría está presente en los portales pero es comparativamente más escasa en las zonas densas frente a departamentos y PH. Muchos compradores que buscan más privacidad y espacio optan por un PH o por distribuciones tipo dúplex sin recurrir a una vivienda con lote independiente.
PH (Propiedad Horizontal)
El PH es una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal, generalmente parte de una estructura compartida pequeña y de baja altura, con mayor independencia que un departamento estándar y a veces con patio o terraza propios. Es un producto muy característico de Buenos Aires. El mercado distingue entre PH tradicional, PH reciclado y PH a estrenar. La administración de los consorcios de propiedad horizontal está regulada por la Ley 941 de la Ciudad.
Dúplex y compras "en pozo"
Un dúplex es una vivienda desarrollada en dos niveles internos conectados por escalera. La fórmula PH tipo dúplex combina la forma edilicia del PH con la distribución interna en dos plantas y suele venir con expensas reducidas. La compra en pozo consiste en adquirir en etapa muy temprana de construcción, a menudo en planos o cimientos, y se instrumenta con frecuencia mediante fideicomiso inmobiliario. La brecha de precio frente a unidades terminadas puede comprimirse según el momento del mercado, de modo que conviene tratar los descuentos en pozo como específicos de cada proyecto.
Por perfil de comprador, los monoambientes y unidades de 2 ambientes en barrios bien conectados concentran la demanda de inversores y de estancias cortas por su menor ticket de entrada y mayor liquidez. Las familias suelen orientarse a 3 o 4 ambientes y distribuciones tipo dúplex, mientras que los segmentos premium de edificios con amenities completos atraen a compradores con presupuesto más alto.
El proceso de compra en Buenos Aires
La secuencia habitual en CABA tiene seis pasos: búsqueda del inmueble (directa o mediante corredor), reserva o seña, boleto de compraventa opcional, diligencia previa por parte del escribano, firma de la escritura pública y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.
Boleto y escritura
El boleto de compraventa es un contrato privado en el que las partes acuerdan cerrar la operación más adelante, pero por sí solo no transmite el dominio. Algunas operaciones lo utilizan y otras pasan directamente a la escritura. La escritura pública es el instrumento decisivo: solo se adquiere la condición de propietario al firmarla ante escribano y, posteriormente, al inscribirla en el registro. En la práctica habitual, al firmar el boleto el comprador abona alrededor del 30% del precio total, con el saldo pagadero el día de la firma de la escritura.
Rol del escribano y diligencia previa
El comprador puede elegir su escribano. Antes de la escritura, el profesional realiza el estudio de títulos (habitualmente con un alcance de 20 años hacia atrás), solicita informes al registro para verificar gravámenes, hipotecas o restricciones, confirma que el titular registral coincide y no se encuentra inhibido, controla las deudas impositivas y, finalmente, tramita la inscripción de la escritura. La Carta Compromiso del registro fija plazos de servicio: 4 días hábiles para el Certificado de Dominio e Inhibición y 7 días hábiles para los informes de titularidad sobre un inmueble específico.
Inscripción digital y pagos
El registro publica una Guía Rápida de Presentación Digital para escribanos y profesionales, que incluye carga de la minuta, generación de pagos VEP, subida de documentos firmados digitalmente y seguimiento del expediente. Desde el 4 de mayo de 2026 se eliminaron los pagos en efectivo en cajas presenciales; los aranceles se abonan por tarjeta de débito, QR, transferencia o cheque. Si una transferencia bancaria no se informa correctamente, la presentación puede quedar observada y demorarse.
Plazos y compra a distancia
La firma de la escritura suele fijarse entre 30 y 60 días después del boleto. Los compradores que no pueden estar presentes pueden otorgar un poder ante un consulado argentino en el exterior; los poderes consulares destinados a surtir efecto en Argentina no requieren legalización ni apostilla posterior, pero exigen un proyecto o minuta preparado por un escribano o abogado en Argentina y el pasaporte vigente del otorgante. Alternativamente, un poder otorgado ante un notario extranjero es válido en Argentina si lleva la Apostilla de La Haya.
Costes de compra en Buenos Aires
El principal tributo de cierre en CABA es el Impuesto de Sellos, administrado por la AGIP. La alícuota estándar para transferencias de dominio o instrumentos que otorgan posesión de inmuebles es del 3,5%, calculado sobre el mayor entre el valor de la operación, el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) y la valuación fiscal. Para operaciones por un monto igual o inferior a 226 100 000 ARS, la alícuota se reduce al 2,7%.
Existe una exención de Sellos para vivienda única, familiar y de ocupación permanente cuando el mayor entre los tres valores no supera 226 100 000 ARS. Si lo supera, se tributa solo sobre el excedente. La acreditación exige una declaración jurada incluida en el instrumento y un certificado del Registro de la Propiedad Inmueble. Desde el 1 de enero de 2026, además, cuando se paga el mínimo y se financia el saldo, ya no se cobra Sellos sobre la porción financiada.
Los honorarios notariales se rigen por el Arancel Notarial Indicativo 2026 del Colegio de Escribanos de la Ciudad, vigente desde el 1 de abril de 2026, que fija el honorario general para compraventas en el 2% sobre el valor real del inmueble. Las tasas de inscripción registral se calculan con la Calculadora de Aranceles Registrales del registro, que aplica reglas vigentes para inscripciones desde marzo de 2025.
Las comisiones inmobiliarias en compraventa son de libre pacto en CABA, según indica CUCICBA, a diferencia de los alquileres residenciales que sí tienen tope. Como referencia de mercado, suelen rondar el 3% más IVA para cada parte (vendedor y comprador), con margen de negociación en operaciones de mayor envergadura. Si se contrata una hipoteca con el Banco de la Nación Argentina, se exige contratar una póliza de seguro contra incendio que cubra el valor de reconstrucción de la vivienda.
Existen beneficios y descuentos de pago en Inmobiliario/ABL para 2026 cuando el titular es persona física, está al día y la cuenta está correctamente titulada, aunque su aplicación se confirma una vez escriturada la propiedad.
Financiación e hipotecas en Buenos Aires
La oferta hipotecaria minorista en 2026 está dominada por préstamos en pesos indexados por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), ajustados por el CER (índice ligado a la inflación). Los principales bancos con productos vigentes incluyen Santander, BBVA, Banco Ciudad y Banco Hipotecario.
Las condiciones varían por entidad. El "Súper Préstamo Hipotecario UVA" de Santander ofrece TNA fija del 9,5% sobre estructura UVA/CER, amortización sistema francés, plazo máximo de 240 meses y financiación de hasta el 70% del valor para vivienda permanente o 50% para no permanente. BBVA llega hasta 360 meses de plazo y muestra ejemplos con financiación del 80% del valor. El micrositio de Banco Ciudad muestra TNA del 12,5% más UVA, plazo de hasta 20 años y amortización francés. La relación cuota/ingreso suele toparse en el 25% del ingreso neto.
La disponibilidad para extranjeros es restrictiva. BBVA exige expresamente DNI argentino o "DNI extranjero si tenés residencia permanente", además de antigüedad laboral mínima (1 año en relación de dependencia o 2 años para monotributistas) y un umbral de ingresos equivalente a 4 salarios mínimos. Santander requiere acreditar el sueldo en la entidad. Banco Ciudad pide acreditación local de ingresos en relación de dependencia. Para no residentes sin DNI permanente, las hipotecas minoristas estándar no están disponibles, lo que explica el predominio de las compras al contado entre compradores extranjeros.
La documentación habitual incluye DNI, comprobantes de ingresos (últimos 3 a 12 recibos según actividad), constancia de inscripción para independientes, certificación de ingresos por contador, últimos 3 resúmenes de tarjeta y, para el inmueble, escritura de dominio, reglamento de copropiedad y planos aprobados.
El riesgo central de las hipotecas UVA es la indexación por inflación: tanto la cuota como el capital en pesos suben al ritmo del CER, y el salario puede no acompañar ese ritmo, como advierten las propias páginas bancarias. A esto se suma un riesgo de descalce cambiario: muchas operaciones inmobiliarias se denominan en USD, mientras que el préstamo se desembolsa en pesos UVA, de modo que los movimientos del ARS/USD entre la preaprobación y la escritura pueden ampliar la diferencia que el comprador debe cubrir en pesos. Las ventanas de vigencia de cada producto bancario son cortas (ofertas mensuales o bimestrales), por lo que conviene reconfirmar tasas y LTV antes de solicitar.
Consideraciones legales en Buenos Aires
El marco jurídico se apoya en el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994). Su artículo 1016 dispone la forma de escritura pública para los contratos que la ley o las partes así lo exijan, y los artículos 1139 a 1141 imputan al comprador los gastos vinculados al estudio de títulos, mensura cuando corresponda, recepción del testimonio y gastos posteriores a la venta.
Verificación de títulos y registro
El Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal inscribe la transmisión, modificación y extinción de derechos reales sobre inmuebles ubicados en la ciudad y los publicita mediante certificados e informes. Los productos registrales básicos en la diligencia previa incluyen el informe de titularidad y gravámenes, el informe de inhibiciones y el certificado de dominio. El registro también opera Disposiciones Técnico Registrales (DTR) que regulan los requisitos formales, entre ellos la obligación de consignar el CUIT, CUIL o CDI de los titulares.
Obligaciones de prevención de lavado de activos
Las obligaciones del escribano frente a la UIF (Ley 25.246 y Resolución 242/2023, entre otras) implican identificar a las partes, recabar información sobre su condición de personas expuestas políticamente y documentar el origen de los fondos, con alcance proporcional al valor de la operación. Es una causa frecuente de pedidos documentales en la recta final del cierre, especialmente para compradores no residentes.
Riesgos legales habituales
Los principales riesgos a mitigar mediante diligencia previa son las disputas de titularidad y problemas en la cadena de títulos, la existencia de deudas o gravámenes inscritos sobre el inmueble y las inhibiciones del vendedor. La forma de protegerse es exigir los informes registrales actualizados, asegurar que la entrega del inmueble sea libre de gravámenes inscritos y verificar que el vendedor cuente con capacidad para contratar. El registro advierte que los pagos al organismo que no se identifican correctamente pueden generar observaciones y demoras en la inscripción.
Servicios consulares
El Consulado General de España en Buenos Aires presta funciones notariales para ciudadanos españoles residentes en su demarcación, incluidos los poderes notariales útiles para gestionar operaciones inmobiliarias.
El asesoramiento de un escribano de la ciudad es central para la escritura y la vía registral. En operaciones con estructuras complejas (sucesiones, vendedores societarios o cadenas de titularidad inusuales), el asesoramiento jurídico independiente complementa el rol del escribano.
Ser propietario de un inmueble en Buenos Aires
El tributo recurrente local se denomina Impuesto Inmobiliario/ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza, Mantenimiento y Conservación de Sumideros), administrado por AGIP. En 2026 la metodología de cálculo se actualizó mediante la Ley Tarifaria vigente. En alquileres registrados, el inquilino debe pagar el componente de tasa de servicio del ABL, que figura como renglón separado en la boleta, mientras que el componente Inmobiliario sigue a cargo del propietario.
Existe una política especial: la Ley 6.640 de la Ciudad exime del pago total de Inmobiliario/ABL a los propietarios que alquilen su inmueble con destino vivienda (excluidos los alquileres turísticos), con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2026.
Administración de edificios
Los edificios de departamentos funcionan como consorcios de propiedad horizontal con un administrador. La Ley 941 de la Ciudad creó el Registro Público de Administradores de Consorcios: ningún administrador puede ejercer sin inscripción previa. El GCBA ofrece un Buscador de Administradores de Consorcios para verificar matrículas, y una vía simplificada para administradores copropietarios voluntarios no rentados.
Las expensas son el aporte mensual destinado a reparaciones, reemplazos y obras de mantenimiento de las partes comunes. Su pago es obligatorio para propietarios y poseedores por cualquier título, y los conflictos no pueden resolverse reteniendo el pago. El consorcio mantiene un seguro del edificio a través del administrador.
Servicios públicos
La electricidad la suministran EDENOR o EDESUR según la zona, con tarifas residenciales publicadas por el ENRE en el cuadro tarifario vigente, con cargo fijo mensual y cargo variable por kWh. El gas se rige por los cuadros tarifarios publicados por ENARGAS, con actualizaciones periódicas. El agua y las cloacas (AySA) están reguladas por el ERAS, que describe un proceso de convergencia tarifaria a partir del 1 de enero de 2026 con un tope mensual del 4% para los aumentos del coeficiente K durante enero-abril.
Alquileres turísticos
Los alquileres turísticos de corto plazo están regulados por la Ley 6.255, que creó el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos bajo la autoridad de turismo de la Ciudad. El propietario debe inscribirse, notificar al consorcio sobre el destino turístico de la unidad, verificar que el reglamento de copropiedad no prohíba la actividad, llevar registro de los huéspedes y presentar una declaración jurada de cumplimiento de seguridad. Los turistas no residentes alojados en estas unidades deben pagar un Derecho de Uso Urbano (Ley 6278).
Tributación de los ingresos por alquiler
En el Impuesto a las Ganancias nacional, para rentas de inmuebles urbanos el contribuyente puede optar por deducir gastos reales documentados o gastos presuntos equivalentes al 5% de la renta.. Los impuestos y tasas que recaen sobre el bien que produce renta pueden ser deducibles.
El Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad publica regularmente un informe oficial sobre el mercado de alquileres con precios promedio de publicación por tipo de unidad, útil como referencia oficial de la dirección del mercado.
Venta de propiedades en Buenos Aires
La venta se instrumenta por escritura pública ante escribano, quien también gestiona la presentación y el pago del Impuesto de Sellos. La alícuota es del 3,5% (o 2,7% por debajo de 226 100 000 ARS), aplicada sobre el mayor entre valor de operación, VIR y valuación fiscal. Si el precio se pacta en moneda extranjera, la escritura debe consignar su equivalente en pesos según el tipo de cambio vendedor del Banco Nación al cierre del día hábil anterior.
Tributación del vendedor
El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que aplicaba una retención del 1,5% sobre el valor del inmueble, fue derogado por la Ley 27.743. A nivel nacional puede aplicarse el Impuesto cedular sobre la enajenación de inmuebles y transferencia de derechos reales, con un marco normativo basado en la Ley 27.430 y reglamentación complementaria. En el ámbito aplicable el resultado de la venta tributa al 15%, y la venta de la casa habitación del contribuyente está exenta. Las condiciones varían según la fecha de adquisición y la situación personal, por lo que conviene confirmar el tratamiento concreto con un profesional.
Documentación habitual del vendedor
El Colegio de Escribanos detalla los documentos típicos: título de propiedad original, últimas boletas pagas de impuestos municipales y servicios, y en propiedad horizontal, liquidación de expensas y datos del administrador. El régimen COTI y el CITI escribanos fueron eliminados (RG 5696/2024), lo que simplifica algunas obligaciones informativas previas respecto a listas de control más antiguas.
Comisiones inmobiliarias y controles antilavado
Las comisiones en compraventa son de libre pacto. La práctica de mercado en 2026 indica valores cercanos al 3% más IVA por cada parte. Como en la compra, los controles de la UIF aplican también al vendedor, especialmente en lo relativo al origen de los fondos y a la condición de persona expuesta políticamente, lo que puede generar pedidos documentales en el cierre.
Los vendedores no residentes que necesiten transferir el producido de la venta al exterior deben coordinar la operación con su banco y, eventualmente, con asesoramiento profesional especializado en normativa cambiaria, dado que el régimen de Exterior y Cambios del BCRA fija condiciones específicas para los flujos hacia el exterior.
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Preguntas frecuentes
¿Necesito tener residencia en Argentina para comprar un inmueble en Buenos Aires?
No. Los extranjeros no residentes pueden adquirir inmuebles urbanos en la ciudad, y la titularidad no otorga por sí misma derecho de residencia. En la práctica, se requiere una identificación tributaria argentina (habitualmente la CDI para no residentes) para firmar la escritura e inscribir el dominio. Si deseas radicarte, debes tramitar una categoría migratoria por separado.
¿Es mejor comprar una unidad a estrenar o una usada?
Ambas opciones siguen el mismo circuito notarial y registral, de modo que la decisión depende más del producto que del proceso. En unidades a estrenar conviene atender a los plazos entre boleto, posesión y escritura definitiva; en usadas, el foco está en la limpieza de la cadena de títulos. En cualquiera de los dos casos, el escribano debe obtener los certificados registrales actualizados antes del cierre.
¿Cuánto tarda en concretarse una compra en Buenos Aires?
El plazo depende de la diligencia previa del escribano y de la rapidez con la que las partes lleguen a la escritura. Como referencia, la firma suele acordarse entre 30 y 60 días después del boleto, a lo que se suman los plazos registrales: 4 días hábiles para el Certificado de Dominio e Inhibición y 7 días hábiles para los informes de titularidad. Operaciones con financiación o vendedores societarios pueden requerir tiempo adicional.
¿Puedo comprar a distancia sin viajar a Argentina?
Sí, mediante un poder otorgado a un apoderado de confianza en Buenos Aires. Puede firmarse en un consulado argentino en el exterior (con minuta preparada por un escribano o abogado en Argentina y pasaporte vigente del otorgante) o ante un notario extranjero con Apostilla de La Haya. Los poderes consulares destinados a Argentina no requieren legalización ni apostilla posterior.
¿Puedo alquilar mi propiedad como alquiler turístico?
Sí, con obligaciones específicas. Para alquileres temporarios con fines turísticos en CABA es obligatorio inscribirse en el registro habilitado por la autoridad de turismo de la Ciudad, notificar al consorcio, verificar que el reglamento de copropiedad no lo prohíba y presentar la documentación exigida, incluida una declaración jurada sobre seguros. Los contratos de locación también deben inscribirse en el régimen nacional de registro de contratos administrado por ARCA.
¿Cuánto cuesta mantener un departamento en Buenos Aires al año?
Los costes recurrentes principales son el Impuesto Inmobiliario/ABL, las expensas del consorcio y los servicios públicos (electricidad, gas, agua). El monto exacto depende del barrio, la superficie, los amenities del edificio y el consumo. Hasta el 31 de diciembre de 2026, la Ley 6.640 exime del pago total de Inmobiliario/ABL a los propietarios que alquilen su inmueble con destino vivienda, excluidos los alquileres turísticos.
¿Qué pasa si compro en pesos y el inmueble se publica en dólares?
La mayoría de las operaciones en CABA se pactan en dólares, pero la escritura debe consignar el equivalente en pesos al tipo de cambio vendedor del Banco Nación al cierre del día hábil anterior. Si financias parte del precio con un crédito hipotecario UVA, el desembolso será en pesos indexados por inflación, lo que puede generar un descalce frente al precio en USD entre la preaprobación y la escritura. Conviene reservar un margen para cubrir esa diferencia.
¿Puedo repatriar el dinero al exterior cuando venda?
La salida de fondos al exterior está sujeta al régimen de Exterior y Cambios del Banco Central, que fija condiciones específicas para los flujos hacia el exterior. Los vendedores no residentes deben coordinar la operación con su banco en Argentina y, en operaciones de monto significativo, conviene contar con asesoramiento profesional en normativa cambiaria antes de instrumentar la venta.
¿Qué impuestos paga el vendedor al transferir un inmueble?
A nivel local, el Impuesto de Sellos en CABA es del 3,5% (o 2,7% por debajo de 226 100 000 ARS), habitualmente repartido entre las partes. A nivel nacional, el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) fue derogado, y puede aplicar el Impuesto cedular del 15% sobre el resultado de la venta, con exención para la casa habitación del contribuyente. El tratamiento concreto depende de la fecha de adquisición y la situación personal del vendedor.
