Alojamiento en Alemania

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Actualizado 2024-04-22 08:55

Encontrar un buen piso a un precio adecuado puede ser difícil en Alemania, donde los alquileres siguen siendo la forma más común de vivienda. Aquí te damos toda la  información que necesitas así como algunos trucos para encontrar un alojamiento acorde a tus expectativas.

Alojamiento en Alemania

A pesar de la crisis económica inducida por el COVID-19 y gracias a las medidas de alivio del gobierno y el banco central, el mercado inmobiliario alemán se ha recuperado con más fuerza, lo que significa que los precios están en alza, la demanda es alta y las compras están en auge. Al mismo tiempo, se presta mucha atención a la sostenibilidad de los inmuebles (incluso es común que los inquilinos compren su propio horno, refrigerador, etc. y se los lleven al mudarse, lo cual puede ser confuso para aquellos que no están acostumbrados a esto). Por ejemplo, muchos estados alemanes exigen la instalación de paneles fotovoltaicos y solares en los nuevos edificios, una legislación que se espera que se aplique pronto a nivel federal. Cuando hablamos de inversión inmobiliaria, Berlín, Fráncfort, Stuttgart y Hamburgo son algunas de las ciudades que más llaman la atención de los compradores.  

Alquilar una vivienda en Alemania

Según datos de Empirica Regio, una tendencia que se ha observado últimamente indica que el tamaño medio de las viviendas alemanas ha aumentado un 20% desde 1990, lo que significa que los alemanes prefieren vivir en casas más espaciosas. Por ejemplo, el espacio medio por persona en Stuttgart es de 37 m2, mientras que en Colonia y Berlín es de 38,9 m2. Los pisos alemanes suelen alquilarse sin muebles, sin electrodomésticos. En la mayoría de los casos, el alquiler, que se paga mensualmente, no incluye las facturas de gas o electricidad. Sin embargo, puede incluir los gastos de agua, calefacción y mantenimiento. Así, el Warmmiete incluye gastos como el agua, el impuesto sobre bienes inmuebles, el gas, la electricidad y los servicios de eliminación de residuos, mientras que el Kaltmiete no. La diferencia de precio entre Warmmiete y Kaltmiete se denomina Nebenkosten. Es importante investigar el Nebenkosten medio en su ciudad para no permitir que el propietario de la casa le cobre de más. 

Aquí hay varias cosas que debes tener en cuenta cuando te mudes a tu nueva casa en Alemania: 

  • Los nuevos inquilinos están acostumbrados a traer sus propios electrodomésticos o a comprárselos al inquilino anterior. Puede parecer una exageración, pero los alemanes tienden a llevarse sus accesorios de iluminación cuando dejan un lugar.
  • Dependiendo de las disposiciones del ayuntamiento, a menudo habrá que registrarse y pagar individualmente por la eliminación de la basura, así como obtener su propio cubo de basura. Esto anima a la gente a reciclar todo lo posible en los puntos de recogida gratuitos.
  • Cuando alquiles un piso, comprueba quién es el responsable de la limpieza de la escalera, del paseo delantero o de quitar la nieve en invierno. Podría ser usted. Muchos edificios respetan los turnos semanales.
  • Existen leyes para evitar que los vecinos ruidosos molesten al resto de la comunidad.
  • Puede que tengas que pedir permiso al propietario si quieres tener una mascota o instalar una antena parabólica o de televisión.
  • Los coches, las bicicletas y los carritos de bebé sólo pueden aparcarse en las zonas designadas. La ropa se puede lavar y secar sólo en las zonas habilitadas para ello.

Encontrar alojamiento en Alemania 

Encontrar alojamiento en Alemania puede ser un reto porque la demanda es siempre superior a la oferta. En cuanto a los precios de los alquileres, debe tener en cuenta que el alquiler es el mayor gasto que tendrá, por lo que debe estar preparado para dedicar algún tiempo a investigar sus opciones. En cuanto al mercado del alquiler, Múnich es, con diferencia, la ciudad más cara de Alemania en lo que respecta al alquiler y al coste global de la vida. Justo después vienen Fráncfort y Stuttgart, seguidas de Dusseldorf y Hamburgo. En cambio, los precios de los alquileres en Berlín y el este de Alemania son mucho más asequibles. 

Para encontrar alojamiento en Alemania puedes empezar por hacer búsquedas online y hablar con expatriados en Alemania, muchos de los cuales están en el Foro de Alemania de Expat.com. Si quieres la ayuda de un experto, puedes consultar a un agente inmobiliario, lo que, por supuesto, va a suponer algunos costes adicionales. Los estudiantes suelen optar por los pisos compartidos (Wohngemeinschaft o WG), mientras que los jóvenes profesionales encuentran un equilibrio entre vivir de forma independiente a un menor coste en los estudios. 

Enlaces útiles: 

Firma del contrato de alquiler

Para alquilar una casa en Alemania, tendrás que pagar una fianza, que se indica en el contrato, y que por ley no debe superar el valor de tres meses de alquiler. En general, todo lo que se discuta con el propietario de la casa debe estar también claramente indicado en el contrato de alquiler, que deberá revisar cuidadosamente antes de firmar. Además, antes de firmar es aconsejable visitar el lugar un par de veces, y al menos una vez durante el día. Hay que hacer un inventario exhaustivo, sobre todo si la casa está amueblada. Asegúrate de hacer fotos de cualquier defecto que observes para evitar que le descuenten la fianza. 

El propietario también puede exigirte pruebas de tus estados financieros y de tu empleo, e incluso pedirte una carta de recomendación del propietario de tu anterior vivienda. En general, en Alemania no hay contratos de alquiler de duración determinada, aunque puede exigirse un periodo mínimo de ocupación de uno o dos años. El plazo de rescisión es de dos a tres meses. En caso de que tu contrato de alquiler te exija un periodo mínimo de ocupación pero tengas que abandonar Alemania antes, estarás legalmente vinculado a su contrato de alquiler hasta que finalice el periodo mínimo de ocupación. Es decir, tendrás que pagar el alquiler y las cuotas de mantenimiento hasta que finalice el plazo mínimo exigido. Sin embargo, es posible que puedas negociar con el propietario para que te ayude a encontrar un nuevo inquilino que te sustituya.

Importante: Recuerda presentar el anmeldeformular al propietario de la vivienda para presentar tu solicitud de certificado de residencia.

Enlaces útiles: 
Asociación Alemana de Inquilinos (DMB) - Deutscher Mieterbund 

Invertir en inmuebles en Alemania

Si deseas invertir en un inmueble en Alemania, puedes obtener la plena propiedad del terreno o de la vivienda, o bien arrendar el terreno por un periodo de entre 30 y 99 años con la construcción del mismo. Antes de realizar la compra, los asesores técnicos deben inspeccionar el terreno y obtener la información necesaria de las autoridades para asegurarse de que se cumplen todos los permisos, las condiciones medioambientales y los requisitos arquitectónicos. Como inversor expatriado, puedes invertir en bienes inmuebles en Alemania. Sin embargo, debido a la conveniencia del mercado único europeo, el proceso es más fácil para los ciudadanos europeos y los propietarios y entidades que estén inscritos en el Registro de Transparencia alemán (Transparenzregister) o su equivalente en otro estado miembro de la UE. Una vez que se convierta en propietario de un inmueble, tenga en cuenta que no puede proceder a ningún tipo de reforma y construcción que desee a menos que esté aprobada y en consonancia con el Código Federal de la Construcción y la Ordenanza Federal de Uso del Suelo. 

Bueno saber:

Al igual que en muchos países del mundo, la economía de Alemania se contrajo ligeramente en 2023 debido a las altas tasas de interés y el aumento del precio de la energía. Sin embargo, se espera que el PIB de Alemania crezca un 1.2% en los próximos 5 años, lo que la convierte en una inversión estable para los compradores de propiedades.

Enlaces útiles: 
Registro de transparencia

Alquiler para uso comercial

En Alemania, se puede utilizar un inmueble para usarlo (Miete) o beneficiarse de él (Pacht), por ejemplo, en el caso de arrendar un hotel con todo su equipamiento y explotarlo. Cuando se alquila, el propietario debe encargarse de mantener el local en el estado acordado y de las reparaciones importantes. Por otro lado, el inquilino debe encargarse de las pequeñas reparaciones y cambios relacionados con la decoración. Por lo general, el alquiler se paga mensualmente y el inmueble debe utilizarse para el fin que hayan acordado previamente ambas partes en el contrato de arrendamiento. Además del propietario del inmueble, la ley de edificación pública y el plan de zonificación también pueden determinar qué usos están permitidos y cuáles prohibidos.

Nos esforzamos para que la información proporcionada sea precisa y actualizada. Sin embargo, si observas errores, no dudes en comunicárnoslo dejando un comentario abajo.