El momento en que decides comprar una propiedad en Lima marca una transición que exige preparación desde el principio. La constitución peruana otorga a los extranjeros los mismos derechos que a los nacionales para adquirir inmuebles en la capital, sin requisito de residencia previa ni restricción de nacionalidad. El proceso comprende pasos registrales, notariales y fiscales en un orden determinado, y saltarse cualquiera de ellos puede dejar al comprador sin protección legal efectiva. Los precios oscilan de forma notable entre distritos: el promedio de Lima se sitúa en torno a 6 886 soles por metro cuadrado, mientras que en zonas como Miraflores ese valor puede triplicarse. Completar la inscripción en la SUNARP al cierre de la operación es lo que convierte el contrato en titularidad real.
¿Pueden los extranjeros comprar una propiedad en Lima?
La constitución peruana coloca a los compradores extranjeros en exactamente la misma posición que a los ciudadanos peruanos en materia de propiedad inmobiliaria: no existe ninguna restricción basada en la nacionalidad para adquirir un inmueble en Lima. Esta equiparación plena significa que accedes al mismo mercado, con los mismos derechos y las mismas obligaciones, que cualquier comprador local.
La única restricción constitucional afecta a la adquisición de terrenos, minas, bosques, aguas, combustibles o fuentes de energía situados dentro de los 50 kilómetros de las fronteras nacionales. Lima no es una ciudad fronteriza, por lo que esta limitación no tiene ninguna incidencia práctica en las compras de vivienda en la capital.
No es necesario residir en Perú para ser propietario de un inmueble en Lima. Si no puedes estar presente en persona para firmar los documentos, puedes otorgar un poder por escritura pública en el consulado peruano de tu país. Para tramitarlo en relación con una compraventa o donación, debes presentar un pasaporte válido o Carné de Extranjería y una copia literal certificada del registro SUNARP del inmueble con una antigüedad máxima de una semana. Puedes iniciar ese trámite mediante el portal de servicios consulares del gobierno peruano.
Todo comprador extranjero necesita un RUC (número de contribuyente peruano) para formalizar la transacción. Las personas físicas extranjeras pueden registrarse con un Carné de Extranjería, un Carné de Identidad emitido por el Ministerio de Relaciones Exteriores, un Carné de Permiso Temporal de Permanencia o un pasaporte cuando la situación migratoria del titular permite generar rentas de fuente peruana. El registro está disponible en SUNAT Virtual o de forma presencial.
Perú cuenta con una categoría migratoria de residente por inversión gestionada por la Superintendencia Nacional de Migraciones para quienes realicen inversiones en el país. Se trata de una vía migratoria independiente: ningún programa otorga automáticamente la residencia peruana por el simple hecho de comprar un inmueble en Lima.
Las personas jurídicas extranjeras (empresas) también pueden comprar inmuebles en Lima en las mismas condiciones que las personas jurídicas peruanas, sujetas a la misma restricción de la zona de 50 kilómetros desde las fronteras.
Lima es una ciudad extensa y heterogénea donde el barrio determina mucho más que el estilo de vida: condiciona los tiempos de desplazamiento diario, el acceso a servicios y, naturalmente, el precio del inmueble. Conocer las distintas zonas antes de elegir la ubicación de tu futura propiedad puede ahorrarte sorpresas considerables.
Miraflores concentra la mayor oferta de servicios internacionales de la capital: clínicas privadas, restaurantes, consulados y una densidad de comercios difícil de encontrar en otros distritos. Sus parques sobre el acantilado costero y su alta conectividad lo convierten en el punto de referencia habitual para los expatriados recién llegados. Todo ello tiene un coste: es el distrito con los precios por metro cuadrado más elevados de Lima.
San Isidro alberga la sede de los principales bancos, empresas multinacionales y misiones diplomáticas. Sus calles residenciales son tranquilas y bien mantenidas, y el entorno del parque El Olivar aporta zonas verdes a un distrito que combina actividad financiera con vida residencial de calidad. Es la opción natural para quien prioriza la proximidad a centros de negocios en un ambiente ordenado.
Barranco, inmediatamente al sur de Miraflores, tiene un carácter bohemio: galerías de arte, locales de música en vivo, cervecerías artesanales y una población creativa y joven. Su precio por metro cuadrado es intermedio entre los distritos de primera línea y las zonas más periféricas. Es una elección con más sentido para compradores activos que para quienes buscan tranquilidad.
San Borja ofrece parques bien cuidados, instituciones culturales nacionales como la Biblioteca Nacional y el Museo de la Nación, y un ambiente residencial más tranquilo que el de la franja costera. Con un precio inferior al de Miraflores, es una de las opciones más equilibradas para quienes valoran la calidad de vida sin pagar la prima de los distritos costeros.
La Molina es el distrito suburbano del este de Lima: amplias parcelas, colegios internacionales, corredores verdes y una zonificación que limita la construcción de bloques de gran altura. Con una superficie media de los inmuebles en oferta superior a los 270 m², es la zona por excelencia para familias que priorizan el espacio y el acceso a centros educativos. El contrapunto es un desplazamiento diario más largo hacia el centro de negocios.
Surquillo limita directamente con Miraflores y ofrece acceso a pie al Mercado de Surquillo y a todos los servicios del distrito vecino, pero a un precio por metro cuadrado significativamente menor. Es una de las entradas más accesibles al entorno Miraflores-Barranco para quienes quieren maximizar la ubicación sin pagar los precios más altos del mercado.
Pueblo Libre es un distrito más tranquilo, con museos, parques y un perfil familiar, a un precio inferior al de la franja costera. Magdalena del Mar, al oeste del centro, atrae a quienes buscan un ritmo más local y precios más moderados con acceso relativamente fácil a los servicios de los distritos vecinos.
Antes de comprometerte con una zona periférica o exterior de Lima, conviene hacer una prospección sobre el terreno. La seguridad, el transporte y los servicios del día a día varían mucho de una manzana a otra. El tráfico en Lima es un factor de calidad de vida determinante: evalúa siempre cualquier inmueble candidato por su trayecto diario real, no solo por el prestigio del distrito.
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Precios de la vivienda en Lima
Desde Surquillo hasta Miraflores, la diferencia de precio por metro cuadrado en Lima puede triplicarse. El promedio de la ciudad se sitúa en torno a los 6 886 PEN/m² (aproximadamente 1 840 EUR/m²); un radar de mercado de apartamentos apunta a una media ligeramente inferior, de 6 674 PEN/m² (unos 1 780 EUR/m²). La diferencia entre ambas cifras refleja variaciones en los distritos incluidos; las dos convergen en la misma banda de precios general.
Miraflores rompe esta media de forma notable: el precio medio de los anuncios de venta en ese distrito se sitúa en torno a los 20 400 PEN/m² (aproximadamente 5 450 EUR/m²), casi tres veces el promedio de la ciudad en términos relativos. Si tienes en mente un apartamento en Miraflores, prepara tu presupuesto en consecuencia desde el inicio.
La dirección del mercado es de apreciación gradual: el índice de mercado de Urbania registró un aumento acumulado del 1% en los primeros meses del año y un crecimiento mensual del 0,3% en abril (El Comercio). El movimiento es moderado en ambas direcciones, sin caídas ni subidas bruscas.
Para hacer un seguimiento continuo de los precios por metro cuadrado en cada distrito, el DepaMatch Radar Inmobiliario publica datos mensuales actualizados de toda Lima y es una herramienta útil para calibrar el mercado antes y después de tomar una decisión.
Tipos de inmueble en Lima
En La Molina, la superficie media de los inmuebles en oferta supera los 270 m², cifra que ilustra bien la diferencia entre los dos grandes segmentos del mercado residencial limeño. Los departamentos (pisos en bloques residenciales) son el producto dominante en los distritos consolidados de la capital, donde la zonificación, la infraestructura y el valor del suelo hacen viables los edificios de mediana o gran densidad. Las casas independientes, en cambio, son más habituales en distritos de baja densidad como La Molina, donde la zonificación y el tamaño de los lotes limitan la sustitución por torres de apartamentos.
La nueva oferta de apartamentos se concentra actualmente en los corredores de desarrollo más activos: Santiago de Surco, San Miguel, Jesús María, Pueblo Libre, Magdalena y Surquillo. Si buscas un inmueble de obra nueva, orienta primero la búsqueda hacia estos distritos, sin esperar encontrar una oferta nueva significativa en zonas ya densificadas como Miraflores.
Comprar un inmueble antes de que esté construido, lo que en Perú se llama venta en planos, es una modalidad habitual. El Fondo MiVivienda distingue entre la adquisición de vivienda terminada y la de vivienda futura, con condiciones distintas para cada modalidad. Antes de pagar cualquier señal en una venta en planos, verifica de forma independiente el historial del promotor, los permisos municipales de construcción y las garantías de entrega.
Cómo buscar propiedades en Lima
GOO es una plataforma de búsqueda de inmuebles con cobertura en todos los distritos de Lima, incluyendo Miraflores, Barranco y San Isidro. Su modelo permite que varios agentes compitan para atender una misma búsqueda de compra o alquiler.
Para los compradores que también planean arrendar su inmueble, Proper Rentas ofrece un servicio combinado de intermediación y gestión de arrendamientos. Su tarifa de administración publicada es del 7% de la renta mensual cobrada, lo que lo convierte en una opción de contacto único para inversores que prefieren delegar la gestión sin coordinar con distintos proveedores.
Si el objetivo es acceder a vivienda dentro del marco de ayuda a la vivienda del Estado, el Fondo MiVivienda publica los proyectos participantes y organiza ferias de vivienda. Su oficina en Lima está en calle Amador Merino Reyna 281, San Isidro.
Antes de firmar con cualquier promotor o agente, consulta el portal de sanciones de Indecopi. El organismo impuso más de 260 sanciones en el sector inmobiliario y de la construcción en el primer semestre del año por incumplimiento de los derechos de los consumidores, lo que da una idea de la frecuencia con la que se producen irregularidades en el sector. Puedes comprobar si un proveedor tiene sanciones registradas mediante el servicio "Mira a quién le compras" de Indecopi.
Los anuncios publicados en redes sociales o aplicaciones de terceros conllevan un riesgo constatado: Indecopi ha sancionado a propietarios que alquilan alojamientos temporales mediante esas vías al omitir medidas de seguridad. Para cualquier inmueble encontrado fuera de plataformas establecidas, pide una visita en vídeo en directo, la dirección exacta, prueba de titularidad o mandato de la agencia, y realiza el pago únicamente mediante transferencia bancaria trazable.
Una estafa frecuente consiste en copiar un anuncio real y volver a publicarlo con datos de contacto cambiados, o en inventar inmuebles inexistentes a un precio anormalmente bajo. No realices ningún pago antes de verificar la propiedad y la identidad del vendedor in situ.
Las comisiones de los agentes inmobiliarios en Lima no tienen un arancel oficial fijo. Indecopi abrió una investigación por presunta recomendación de fijación de comisiones en la venta y el alquiler de inmuebles, lo que confirma que las tarifas deben negociarse individualmente con cada agente.
El proceso de compra en Lima
Antes de firmar nada o abonar ninguna cantidad, solicita una copia literal certificada de la partida registral del inmueble en la SUNARP. Este documento confirma quién es el propietario registrado, la descripción y los linderos de la finca, y todas las cargas y gravámenes anotados sobre ella. Puedes pedirla en cualquier oficina de la SUNARP o de forma online con el número de partida registral del inmueble.
Con el título verificado y las cargas comprobadas, un abogado peruano redacta el contrato de compraventa, conocido como la minuta. Este documento recoge los términos acordados de la transacción y sirve de base para la escritura notarial posterior. No firmes la minuta ni pagues ninguna señal antes de haber completado la verificación registral.
Comprador y vendedor acuden ante un notario (o mediante representantes autorizados) para firmar la escritura pública de compraventa. El notario autentica el acto, pero no verifica el título de forma independiente: esa responsabilidad recae sobre el comprador y su abogado, y debe quedar completada antes de llegar a esta fase.
Para cualquier inmueble situado en la Provincia de Lima, el comprador debe liquidar el Impuesto de Alcabala o acreditar la exención ante el SAT Lima antes de que la transmisión pueda formalizarse. Tanto el notario como el registrador de la SUNARP exigen el documento de liquidación o pago, o bien la Constancia de No Obligación al Pago, para poder continuar.
Tras la firma de la escritura pública, el notario prepara el parte notarial y lo presenta en la SUNARP para inscribir la transmisión. La inscripción registral es la que hace oponible la propiedad del comprador frente a terceros y protege contra que cargas, embargos o medidas judiciales relacionadas con el antiguo propietario se anoten sobre el inmueble. No consideres la compra completa hasta tener confirmada la inscripción.
Si no puedes viajar a Lima para las firmas, puedes otorgar un poder por escritura pública en el consulado peruano de tu país de residencia. El representante designado firma la minuta y la escritura pública en tu nombre. Para este trámite debes presentar un pasaporte válido o Carné de Extranjería y una copia literal certificada del registro SUNARP del inmueble emitida no más de una semana antes de la fecha del acto consular. Encarga a un abogado independiente de bienes raíces en Perú que coordine al abogado, el notario y la presentación ante la SUNARP para garantizar que el poder está correctamente redactado y que el plazo de validez de la copia registral se cumple.
Bueno saberlo: Los errores más habituales en las compras de inmuebles en Lima son: avanzar sin haber comprobado el título en la SUNARP; no revisar las cargas antes de firmar la minuta; omitir el trámite de Alcabala ante el SAT Lima, que bloqueará la formalización notarial y registral; y asumir que una compraventa no inscrita ofrece protección jurídica plena, lo cual no es así.
Costes de la compra en Lima
El principal impuesto asociado a la adquisición de un inmueble es el Impuesto de Alcabala, que corre a cargo del comprador. El tipo aplicable es el 3% del valor de transmisión, una vez descontadas las primeras 10 UIT, equivalentes a 55 000 PEN (unos 14 700 EUR) al valor actual de la UIT de 5 500 PEN (aproximadamente 1 470 EUR). El impuesto se liquida y paga en el SAT Lima, y tanto el notario como el registrador de la SUNARP exigen el comprobante de pago o la constancia de no obligación antes de formalizar la transmisión.
La primera venta de un inmueble nuevo directamente por el promotor constructor está exenta de Alcabala. En su lugar, esa primera venta tributa por IGV al 18%, compuesto por un 16% de IGV más un 2% de Impuesto de Promoción Municipal. Las transmisiones de segunda mano y posteriores no están sujetas a IGV.
La inscripción en la SUNARP conlleva una tasa oficial cuyo importe concreto depende del valor del inmueble y del tipo de asiento que se practique. Confirma la tarifa actualizada con el notario o directamente con la SUNARP en el momento de la operación, ya que la escala de aranceles se actualiza periódicamente.
Los compradores extranjeros no pagan costes adicionales respecto a los compradores peruanos. La equiparación constitucional entre nacionales y extranjeros implica que el Alcabala, el IGV y los aranceles registrales son exactamente los mismos para todos.
Financiación e hipotecas en Lima
Los tres grandes bancos con oferta hipotecaria en Lima, BBVA Perú, Scotiabank Perú e Interbank, publican productos con financiación de hasta el 90% del valor del inmueble y plazos de entre 6 y 360 meses. Estas condiciones publicadas no garantizan la aprobación universal para compradores extranjeros no residentes: la concesión depende de la documentación de ingresos, el análisis de crédito y la política de suscripción de cada entidad.
La entrada mínima estándar en los productos vinculados a MiVivienda es del 10% del valor del inmueble, lo que puede servir de referencia de partida. Los perfiles de prestatario no estándar requerirán una aportación inicial mayor, por lo que conviene confirmar los requisitos concretos con el banco antes de iniciar el proceso de compra.
El programa Nuevo Crédito MiVivienda ofrece financiación hipotecaria subsidiada para personas físicas residentes en Perú. No está confirmada su disponibilidad para extranjeros no residentes en el país. Los solicitantes deben cumplir los requisitos como sujeto de crédito ante la entidad financiera participante y contar con buen historial crediticio.
Interbank ofrece un producto denominado Ahorro Casa con Apoyo del Exterior, que permite a un comprador residente en Perú construir un historial de solvencia hipotecaria mediante las remesas recibidas de un familiar directo (cónyuge, padre, madre, hermano o hijo) que vive en el extranjero. El producto requiere un período de ahorro previo de entre cuatro y seis meses según el porcentaje de entrada aportado.
Las hipotecas a tipo fijo están disponibles en Perú. Scotiabank Perú también describe estructuras mixtas en las que un período inicial a tipo fijo va seguido de revisiones anuales del tipo vinculadas a índices de referencia del mercado como el Limabor o el tipo del Banco Central de Reserva del Perú. Antes de comprometerte, pide a cada entidad el cuadro completo de tipos y el mecanismo de revisión para entender cómo puede evolucionar tu cuota a lo largo del tiempo.
La casi totalidad de las hipotecas peruanas están denominadas en soles: la proporción de la cartera hipotecaria en moneda extranjera cayó desde el 94,6% en 2001 hasta el 6,7% en 2025 (Banco Central de Reserva del Perú). Si tus ingresos son en EUR u otra divisa y contratas una hipoteca en soles, el riesgo de tipo de cambio deberá formar parte de tus cálculos de capacidad de pago.
Aspectos legales en Lima
La SUNARP expide dos documentos distintos para verificar la situación registral de un inmueble. La copia literal certificada de la partida registral (descrita en la sección de proceso de compra) es el punto de partida. El Certificado Registral Inmobiliario (CRI) es un documento complementario que puede solicitarse con el número de partida, la oficina registral y el nombre del titular; proporciona una visión consolidada del estado registral del inmueble y es especialmente útil en operaciones complejas.
Perú cuenta con más de dos millones de inmuebles urbanos no inscritos en el registro público. Adquirir una propiedad informal o parcialmente formalizada genera un riesgo real de título. Verifica siempre que el inmueble tiene una partida registral vigente y limpia antes de avanzar en ningún paso. Si hace falta formalizar el título, el procedimiento corresponde a COFOPRI y es responsabilidad del vendedor completarlo antes de la venta.
Para terrenos o proyectos de desarrollo, verifica la zonificación y el estado de habilitación urbana del inmueble con el ayuntamiento correspondiente antes de firmar. El proceso de habilitación urbana exige documentación que acredite superficie, linderos y medidas perimetrales, lo que significa que una zonificación no verificada puede bloquear los derechos de edificación que tienes previstos.
Una vez inscrito el inmueble tras la compra, activa las dos herramientas gratuitas de protección contra el fraude que ofrece la SUNARP: la Alerta Registral y la Inmovilización de Partida con aviso electrónico gratuito. La Alerta Registral envía una notificación por correo electrónico cada vez que se presenta un documento que afecta a tu partida. La Inmovilización de Partida bloquea cualquier transmisión o carga sin tu autorización expresa. Ambas herramientas son gratuitas.
En caso de conflicto sobre la propiedad, la conciliación extrajudicial virtual del Ministerio de Justicia cubre conflictos civiles e inmobiliarios, incluidos incumplimientos contractuales, divisiones de inmuebles, disputas vecinales y conflictos patrimoniales. Es una vía más rápida y económica que el litigio judicial ordinario y puede ser un primer paso útil antes de recurrir a los tribunales.
Bueno saberlo: Un abogado independiente especializado en inmuebles es imprescindible en cualquier compraventa en Lima. Sus funciones van más allá de redactar la minuta: debe verificar el título en SUNARP, comprobar cargas y gravámenes, revisar los permisos de edificación para propiedades en desarrollo y coordinar los plazos con el notario y el registrador. No lo confundas con el notario, cuya función es autenticar el acto, no proteger los intereses del comprador.
Ser propietario en Lima
Todo propietario de un inmueble en Lima paga el Impuesto Predial anual al ayuntamiento de su distrito (o al SAT Lima para el Cercado de Lima). El impuesto aplica tipos progresivos sobre el valor de autoevaluación del inmueble:
El 0,2% sobre la parte que no supera las 15 UIT (hasta 82 500 PEN, unos 22 000 EUR).
El 0,6% sobre la parte comprendida entre 15 y 60 UIT (entre 82 500 y 330 000 PEN, entre 22 000 y 88 000 EUR).
El 1,0% sobre la parte que excede las 60 UIT (más de 330 000 PEN, más de 88 000 EUR).
El pago puede realizarse de una sola vez o en cuotas conforme al calendario que establezca cada ayuntamiento distrital. La mayoría de los ayuntamientos distritales de Lima también cobran arbitrios, que son tasas anuales por la recogida de basuras, el mantenimiento de zonas verdes y la seguridad local. Se facturan junto al Impuesto Predial y varían según el distrito; consulta el cuadro de arbitrios vigente con el ayuntamiento correspondiente al calcular los costes anuales del inmueble.
Los ingresos por alquiler de un inmueble en Lima se clasifican por SUNAT como rentas de primera categoría. Desde el 1 de enero de 2026, se imputan al ejercicio en que se perciben. El resultado tributario es el mismo por dos vías: el 5% sobre la renta bruta percibida o el 6,25% sobre la renta neta tras aplicar la deducción del 20% prevista por ley. Puedes gestionar la declaración y el pago mensual mediante el portal de SUNAT para arrendadores. Existe también una declaración anual.
Los propietarios de departamentos en edificios en régimen de copropiedad están sujetos al reglamento interno de la junta de propietarios y deben contribuir a los gastos comunes de gestión y mantenimiento del edificio. La administración profesional de edificios es el modelo estándar en el mercado residencial de Lima; las cuotas las fija la asamblea de propietarios y no existe una tarifa regulada a nivel nacional. Si tienes previsto arrendar tu inmueble en Lima sin residir en Perú, asegúrate de que el contrato de gestión incluye también la presentación mensual de las liquidaciones a la SUNAT y la emisión de recibos por arrendamiento, que algunos arrendatarios empresariales exigen para sus deducciones fiscales.
Para los vendedores individuales sin actividad empresarial, la ganancia derivada de la venta de un inmueble en Lima se trata por SUNAT como rentas de segunda categoría en los casos que cumplen las condiciones legales de tributación. La base imponible es la diferencia entre el valor de venta y el coste de adquisición actualizado mediante el Índice de Corrección Monetaria publicado por el Ministerio de Economía y Finanzas. Conserva todos los documentos originales de la compra para poder reconstruir con exactitud el coste de adquisición actualizado.
Cuando un no domiciliado vende un inmueble en Lima a un comprador domiciliado en Perú, el comprador está obligado a retener el 5% del valor de venta y a declararlo e ingresarlo a la SUNAT mediante el Formulario Virtual N.° 0617 (Otras Retenciones), accesible mediante el portal SUNAT Operaciones en Línea con Clave SOL. Como vendedor no residente, asegúrate de que el comprador conoce y ejecutará esta obligación antes de firmar la escritura pública: el retraso en su cumplimiento puede complicar el cierre.
El Impuesto de Alcabala corresponde al comprador, no al vendedor, pero el documento de liquidación o pago del SAT Lima es necesario para que el notario y la SUNARP puedan formalizar la transmisión. Planifica la fecha de firma notarial teniendo en cuenta los plazos de tramitación del SAT Lima y asegúrate de que el comprador ha iniciado el trámite de Alcabala con antelación suficiente para no retrasar el cierre.
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Preguntas frecuentes
No. La Constitución peruana coloca a los extranjeros en igualdad de condiciones que los peruanos para la propiedad inmobiliaria, y la residencia no es un requisito legal para comprar en Lima. Los compradores que no puedan estar presentes en persona pueden completar la operación mediante un poder por escritura pública otorgado en un consulado peruano en el extranjero. Para la transacción es necesario contar con un RUC (número de contribuyente peruano), que puede obtenerse con pasaporte o Carné de Extranjería.
El mercado limeño muestra un crecimiento moderado de precios, no una revalorización uniforme garantizada. Los resultados dependen del distrito, la calidad del edificio, la demanda real de alquiler, los costes de gestión y la liquidez en la reventa. Miraflores y San Isidro cuentan con la demanda más consolidada de arrendatarios corporativos y expatriados; los corredores de nueva construcción como Surquillo, Jesús María y San Miguel ofrecen precios de entrada más bajos. Como en cualquier mercado, existen riesgos: fluctuaciones de precios, iliquidez, cambios normativos en el arrendamiento y riesgo de tipo de cambio para quienes ingresan en moneda extranjera. Toda inversión en Lima requiere un análisis detallado a nivel de distrito y propiedad concreta.
Los precios muestran una leve tendencia al alza: el índice de mercado de Urbania registró un incremento de aproximadamente el 1% en lo que va del año y un crecimiento mensual del 0,3% en abril. El precio medio del apartamento en Lima se sitúa en torno a 6 674 soles por m² según el radar de mercado de julio. La dirección general es de apreciación gradual, sin movimientos bruscos en ningún sentido. Estas cifras provienen de plataformas de mercado y deben leerse como indicadores orientativos.
No hay una respuesta universal. Las obras nuevas ofrecen distribuciones modernas, garantías del promotor y pago por etapas; las propiedades de segunda mano pueden ofrecer mayores superficies en ubicaciones consolidadas. El tratamiento fiscal difiere: la primera venta por un promotor está sujeta al IGV del 18% pero exenta del Impuesto de Alcabala; las transmisiones de segunda o posteriores ventas tributan por Alcabala al 3% pero no llevan IGV. En ambos casos, la comprobación del título en SUNARP, la escritura pública notarial y el registro en SUNARP son imprescindibles para la protección legal.
Es posible, pero no está garantizado. Los principales bancos peruanos, BBVA Perú, Scotiabank Perú e Interbank, ofrecen hipotecas con financiación de hasta el 90% del valor del inmueble, aunque ninguno confirma públicamente una norma de elegibilidad universal para compradores extranjeros no residentes. El programa Nuevo Crédito MIVIVIENDA solo está confirmado para residentes en Perú y peruanos en el exterior, no para extranjeros no residentes. Conviene contactar directamente con los bancos, preparar documentación que acredite ingresos y solvencia, y prever la posibilidad de una compra al contado si no se puede confirmar la aprobación hipotecaria antes de iniciar el proceso.
No existe un plazo oficial único. El proceso implica la verificación del título en SUNARP, la redacción de la minuta por un abogado, el pago del Impuesto de Alcabala ante SAT Lima, la firma de la escritura pública ante notario y el registro en SUNARP; cada paso tiene tiempos variables según la complejidad del inmueble, la disponibilidad del notario y si hay financiación. Las compras al contado con título limpio y sin cargas pueden cerrarse más rápido; las financiadas o realizadas por compradores a distancia mediante poder notarial requieren más tiempo. Confirma el plazo realista con el notario y tu abogado para la operación concreta.
Sí. Los propietarios en Lima pueden arrendar su propiedad sujetos a las condiciones del contrato de arrendamiento, el reglamento interno del edificio en el caso de apartamentos y las obligaciones fiscales. Los ingresos por alquiler tributan como rentas de primera categoría ante SUNAT, con una tasa efectiva del 5% sobre el alquiler bruto recibido; el propietario debe declarar y pagar el impuesto mensualmente y emitir recibos de arrendamiento a los inquilinos. Los edificios con junta de propietarios pueden tener normas que limiten los alquileres de corta estancia, por lo que conviene revisar el reglamento interno antes de publicar el inmueble en plataformas de alojamiento temporal.
Para un vendedor persona física residente, la ganancia de capital tributa como rentas de segunda categoría ante SUNAT; el coste de adquisición se actualiza mediante el Índice de Corrección Monetaria publicado por el Ministerio de Economía y Finanzas antes de calcular la ganancia imponible. Para un vendedor no domiciliado, el comprador retiene el 5% del valor de venta y lo ingresa a SUNAT mediante el Formulario Virtual N.° 0617; conviene coordinar esta obligación con el comprador antes de firmar la escritura pública. El Impuesto de Alcabala (el 3% sobre el importe que supere los 55 000 soles) es un tributo del comprador, no del vendedor, aunque el notario exige la liquidación de SAT Lima antes de formalizar la transmisión.
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Asistente editorial/Redactora de contenido en Expat.com. Tengo un profundo interés por las culturas y tradiciones extranjeras y espero escuchar tus experiencias en el extranjero.
