Comprar una propiedad en Perú

El mercado inmobiliario en Perú

El seguimiento oficial de los precios de la vivienda en Perú se concentra en Lima. El Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) publica trimestralmente un conjunto de estadísticas del mercado inmobiliario que incluye índices de precios hedónicos, precios por metro cuadrado en soles y dólares, e indicadores de venta y alquiler para los principales distritos capitalinos. Si quieres consultar la evolución reciente de los precios en Lima, puedes acceder directamente al panel de estadísticas inmobiliarias del BCRP.

Fuera de la capital, el mercado inmobiliario formal es menos documentado en series estadísticas oficiales periódicas, lo que no significa que sea inactivo. El organismo estatal de promoción de inversiones, PROINVERSIÓN, ha ampliado su cartera nacional de activos inmobiliarios, incorporando propiedades con potencial residencial y turístico en zonas costeras del norte del país, como Los Órganos en Piura y Punta Sal Grande en Tumbes. Por otro lado, el Ministerio de Vivienda ha elevado el valor máximo de las viviendas de interés social del programa Techo Propio a S/ 136 100 PEN, lo que refleja la presión sobre los precios en el segmento más asequible del mercado.

Un aspecto estructural que todo comprador extranjero debe tener en cuenta es la informalidad registral. COFOPRI, el organismo de formalización de la propiedad, lleva a cabo campañas activas de regularización de miles de lotes urbanos en todo el territorio. Esto significa que, fuera de los distritos urbanos consolidados, una parte de los inmuebles puede estar en proceso de regularización y no contar aún con un título limpio y plenamente inscrito en el registro público.

¿Pueden los extranjeros comprar una propiedad en Perú?

La respuesta es sí, y el marco legal es claro al respecto. El artículo 71 de la Constitución peruana coloca a los extranjeros en la misma posición jurídica que los peruanos en materia de propiedad. No se requiere ninguna autorización previa del gobierno, ni tampoco residencia en el país, para adquirir un inmueble residencial fuera de las zonas restringidas. La inversión extranjera en el sector inmobiliario está automáticamente autorizada por ley, sin discriminación por origen o participación extranjera.

Comprar una propiedad en Perú no otorga ningún estatus migratorio de forma automática. El país dispone de una vía de residencia por inversión separada, la calidad migratoria de residente para inversionista, pero esta requiere una inversión empresarial documentada; no basta la compra de un inmueble residencial para activarla. Este punto se desarrolla en la sección dedicada a los programas para compradores extranjeros.

Bueno saberlo: Un comprador no residente puede completar la adquisición a distancia mediante un poder por escritura pública otorgado en el consulado peruano de su país de residencia, sin necesidad de desplazarse físicamente a Perú.

Tipos de propiedades disponibles en Perú

El mercado formal peruano ofrece varias categorías de inmuebles residenciales. Los apartamentos en edificios multifamiliares son el formato dominante en Lima y Arequipa, con proyectos de nueva construcción activos en distintos distritos de la capital, así como en Chincha. La normativa de vivienda reconoce formalmente esta tipología desde una superficie mínima construida de 40 m².

Las viviendas unifamiliares son el tipo de inmueble más extendido a nivel nacional, reconocidas desde 35 m² construidos. En los últimos años, la oferta de casas de campo en las zonas al sur de Lima también ha crecido. Existen además categorías intermedias como las quintas y los conjuntos residenciales: una quinta es un pequeño complejo de viviendas con acceso por un pasaje común, mientras que un conjunto residencial es un urbanismo cerrado de mayor escala. Ambas formas son categorías residenciales reconocidas oficialmente y pueden inscribirse en el SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos).

La compra sobre planos, conocida como compra en planos, es una modalidad activa, especialmente en Lima, Chincha y Arequipa. Sin embargo, esta modalidad ha generado numerosas sanciones por parte de INDECOPI por cláusulas abusivas y retrasos en la entrega, por lo que requiere una diligencia especial antes de comprometer fondos.

Para compradores extranjeros que buscan minimizar el riesgo administrativo, la opción más segura es la adquisición de inmuebles formales: apartamentos o casas con una partida registral limpia en el SUNARP, ubicados fuera de asentamientos informales. Las propiedades en pueblos jóvenes o asentamientos humanos pueden estar en proceso de formalización y presentar documentación de título incompleta.

Todos los inmuebles residenciales en Perú son de pleno dominio, equivalente al régimen de propiedad libre. Los apartamentos en edificios se rigen por un reglamento interno y una junta de propietarios, ambos inscritos en el SUNARP. Las modificaciones al reglamento que afecten las cuotas de participación requieren un acuerdo de la asamblea de propietarios.

Las mejores zonas para comprar en Perú

Lima: distritos privilegiados

El BCRP hace seguimiento trimestral de los precios en seis distritos de alto valor en Lima: Miraflores, San Isidro, San Borja, La Molina, Barranco y Surco. Estos distritos concentran la mayor densidad de colegios internacionales, clínicas privadas, embajadas y servicios orientados a comunidades extranjeras. Miraflores y San Isidro ofrecen acceso directo al malecón o a grandes parques; Barranco es el distrito artístico y cultural de la ciudad; La Molina y Surco ofrecen parcelas más amplias y un ambiente residencial más tranquilo, aunque más alejado del centro. Los apartamentos en edificios multifamiliares son el formato predominante.

Lima: distritos residenciales intermedios

El BCRP también sigue los precios en seis distritos de acceso intermedio: Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo. Estos forman un anillo alrededor del núcleo privilegiado y ofrecen precios de entrada más asequibles con una infraestructura urbana similar en términos de hospitales, transporte y zonas comerciales. San Miguel, por ejemplo, tiene bloques residenciales orientados al océano y está próximo al corredor del aeropuerto internacional Jorge Chávez. Pueblo Libre mantiene una administración municipal activa en materia tributaria predial.

Arequipa

La segunda ciudad más grande del país cuenta con un mercado residencial activo. Arequipa ofrece un estilo de vida diferente: altitud elevada, clima andino seco y un centro histórico declarado Patrimonio de la Humanidad, con un coste de vida inferior al de Lima. Al ser un mercado menos cubierto por series estadísticas oficiales nacionales que la capital, los compradores deben extremar la diligencia local, trabajando con un notario inscrito en la oficina registral regional y verificando la situación de la propiedad en la sede de SUNARP Arequipa.

Costa norte: Piura y Tumbes

Las zonas costeras del norte del país atraen a quienes buscan una propiedad de playa o vacacional a precios inferiores a los de Lima. Sin embargo, estas áreas tienen una infraestructura sanitaria y de servicios más limitada, y su mercado es menos líquido. Un aspecto decisivo: Tumbes limita con Ecuador. Cualquier propiedad en esa zona debe verificarse para confirmar que no cae dentro del radio de 50 kilómetros de la frontera internacional, donde rige la restricción constitucional para extranjeros. Este punto se desarrolla en la siguiente sección.

Restricciones para compradores extranjeros en Perú

La única restricción constitucional que afecta a los compradores extranjeros es geográfica: dentro de los 50 kilómetros de las fronteras internacionales de Perú, los extranjeros no pueden adquirir ni poseer minas, terrenos, bosques, aguas, combustibles ni fuentes de energía. Esta prohibición abarca tanto la adquisición directa como la indirecta, ya sea mediante una empresa, una sociedad o cualquier estructura interpuesta. No existe distinción entre personas naturales o jurídicas: la restricción aplica a ambas por igual.

La sanción por incumplir esta norma es automática y no admite excepciones ordinarias: el extranjero pierde el derecho adquirido en favor del Estado peruano. Estructurar la compra a través de una empresa peruana para sortear la restricción no protege al comprador, ya que la adquisición indirecta también está prohibida. La única vía legal de acceso a activos en zona fronteriza es una declaración expresa de necesidad pública mediante decreto supremo aprobado por el Consejo de Ministros, reservada a casos de interés público nacional y no disponible para compras residenciales privadas.

Para verificar si una propiedad cae dentro de la zona restringida, el punto de partida es la partida registral en el SUNARP, que contiene la descripción geográfica del inmueble. Ante cualquier duda, es recomendable contratar a un abogado peruano que compare las coordenadas de la propiedad con los mapas fronterizos oficiales antes de firmar nada. Las fronteras afectadas son las de Ecuador, Colombia, Brasil, Bolivia y Chile. Entre los ejemplos más frecuentes: propiedades en la región de Tumbes (frontera con Ecuador) y en la región de Puno, cerca del lago Titicaca (frontera con Bolivia).

Fuera de la zona fronteriza, no existen restricciones verificadas basadas en el tamaño, el valor, el número de inmuebles o el tipo de propiedad residencial para compradores extranjeros. Tampoco hay límites al número de propiedades que un extranjero puede poseer.

Condiciones y formalidades para comprar en Perú

El proceso de compraventa inmobiliaria en Perú sigue una secuencia bien definida, con el notario y el SUNARP como actores centrales.

El primer paso es la verificación del título. Antes de firmar cualquier documento, solicita el número de partida registral de la propiedad y comprueba en el SUNARP que el vendedor figura como propietario registrado. Pide también el Certificado Registral Inmobiliario (CRI), el certificado integrado del SUNARP que combina el historial de titularidad de los últimos 10 años y el historial de cargas y gravámenes de los últimos 30 años. Este certificado permite detectar hipotecas, embargos judiciales u otras restricciones que pesen sobre el inmueble.

El segundo paso es la firma del contrato privado de compraventa (minuta). Este documento debe identificar a ambas partes, describir la propiedad y sus características, el precio acordado, la forma de pago y las penalidades por incumplimiento. INDECOPI ha señalado estos elementos como contenido mínimo obligatorio del contrato preliminar. La minuta no es un documento notarial, pero sirve de base para la escritura pública.

El tercer paso es el pago del Impuesto de Alcabala. Antes de que el notario pueda formalizar la transmisión, el comprador debe liquidar el impuesto o obtener el certificado de no obligación ante la municipalidad correspondiente (en Lima Provincia, ante el SAT). Los notarios y registradores públicos exigen este trámite como condición para formalizar la transferencia. El plazo para pagar es el último día hábil del mes siguiente a la fecha de la transferencia.

El cuarto paso es la escritura pública de compraventa. Comprador y vendedor comparecen ante notario para formalizar el acto. El notario, como sujeto obligado bajo el marco de prevención del lavado de activos supervisado por la SBS (Superintendencia de Banca, Seguros y AFP), debe aplicar procedimientos de debida diligencia, mantener registros de operaciones y reportar transacciones sospechosas a la UIF. Conviene estar preparado para acreditar el origen lícito de los fondos. Además, para que el precio de compra sea reconocido como costo tributario en una futura venta, SUNAT exige que el pago haya sido bancarizado, es decir, realizado mediante un canal bancario rastreable y que figure en la escritura pública.

El quinto paso es la inscripción en el SUNARP. El notario o su personal acreditado presenta el parte notarial ante el SUNARP. El registrador califica el título, verifica los requisitos legales y, si todo está en orden, inscribe la transmisión en la partida registral del inmueble. Para transacciones en Lima que cumplan ciertos requisitos (un solo inmueble, una sola partida registral, el propietario registrado es el transmitente, sin transferencia de cuotas ideales), el notario puede presentar la solicitud de forma electrónica mediante el sistema SID-SUNARP. La propiedad solo se transmite con la inscripción registral, no con el pago ni con la firma del contrato.

Una medida de protección opcional, disponible antes de cerrar la escritura, es el bloqueo registral. Lo solicita el notario que formalizará el acto y tiene una vigencia de 60 días hábiles. Durante ese período, no pueden inscribirse actos incompatibles (como una venta paralela o una nueva hipoteca), aunque por sí solo no transmite la propiedad.

Para quienes compran a distancia sin estar en Perú, la vía legal es el poder por escritura pública otorgado en el consulado peruano del país de residencia, registrado posteriormente en el SUNARP. Este poder autoriza a un representante en Perú a firmar la minuta y la escritura pública, gestionar la inscripción registral y representar al comprador ante municipalidades y empresas de servicios. Para un poder específico de compra de inmuebles, el consulado exige una copia literal de la partida registral de la propiedad emitida con no más de una semana de antigüedad. Un poder fuera de registro no tiene validez legal para comprar, vender o disponer de un inmueble. Puedes iniciar el trámite en el portal de poderes notariales en el extranjero del consulado peruano.

En contratos con pacto de reserva de propiedad, la plena propiedad registrada solo se transfiere cuando el vendedor otorga una escritura pública separada declarando que el precio ha sido pagado íntegramente. Hasta ese momento, el SUNARP solo registra la cláusula de reserva como una carga, no al comprador como propietario. Hay que tener esto muy claro antes de acordar estructuras de pago fraccionado.

Documentos necesarios para comprar en Perú

Los documentos que necesitas reunir dependen de tu situación como comprador. Los extranjeros residentes en Perú presentan su Carné de Extranjería (documento de identidad del residente extranjero emitido por Migraciones, con vigencia de 4 años). Los extranjeros no residentes presentan un pasaporte vigente. Ambos documentos son obligatorios ante el notario para firmar la escritura pública.

El Certificado Registral Inmobiliario (CRI) es el documento clave antes de comprometerte con la compra. Lo solicitas al SUNARP y combina el historial de titularidad de los últimos 10 años con el de cargas y gravámenes de los últimos 30 años.

Para tramitar el pago del Impuesto de Alcabala en Lima Provincia, el SAT Lima requiere un formato FUT, copia de tu documento de identidad y copia del contrato de compraventa. Si actúas mediante un representante, también hace falta el poder notarial correspondiente.

Para la inscripción registral, el notario emite el parte notarial de la escritura pública de compraventa; tú presentas además el formulario de solicitud de inscripción del SUNARP (gratuito) y el comprobante de pago de la tasa registral.

Guarda toda la documentación del pago bancario que acredite la bancarización: las transferencias entrantes deben coincidir con los montos que figuran en la escritura pública, ya que SUNAT los exigirá como costo de adquisición en caso de una futura venta.

Si estás casado o casada, un certificado de matrimonio extranjero que vaya a utilizarse en procedimientos notariales o registrales peruanos debe estar apostillado (para países parte del Convenio de La Haya) o legalizado por el canal consular peruano y el Ministerio de Relaciones Exteriores.

Para la compra a distancia, el poder por escritura pública es el documento central. Para que el consulado peruano lo otorgue con facultades específicas para adquirir un inmueble, necesitas presentar una copia literal de la partida registral de la propiedad con no más de una semana de antigüedad.

Finalmente, verifica siempre los documentos del vendedor: que su identidad coincida con el registro del SUNARP y, si el vendedor es una empresa, que el representante cuente con poderes vigentes e inscritos para vender inmuebles.

Trabajar con profesionales inmobiliarios en Perú

El notario público es el único profesional legalmente obligatorio en una compraventa residencial estándar en Perú. Es quien formaliza la escritura pública de compraventa, emite el parte notarial para el SUNARP y, como sujeto obligado bajo el marco anti-lavado de activos supervisado por la SBS, aplica procedimientos de diligencia debida.

Si vas a trabajar con un agente inmobiliario, antes de contratarlo verifica que esté registrado en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda. Todo profesional que actúe como intermediario inmobiliario en Perú debe estar inscrito en este registro público y gratuito. El agente actúa como intermediario entre comprador y vendedor; no es el responsable de la verificación legal del título ni de la firma de la escritura. El encargo formal se formaliza mediante un contrato de intermediación inmobiliaria que debe especificar la propiedad, las condiciones y el margen de precio. No firmes nada con un agente que no pueda verificarse en el registro.

Contar con un abogado peruano independiente no es obligatorio, pero es muy recomendable para cualquier comprador extranjero. Un abogado puede revisar el título, comprobar que la propiedad está fuera de la zona fronteriza restringida, detectar deudas municipales pendientes o problemas de zonificación, y revisar el contrato preliminar antes de que comprometas ningún pago. El Ministerio de Justicia promueve expresamente el asesoramiento legal como parte de una transacción inmobiliaria segura.

Si vas a adquirir mediante una empresa o una estructura societaria, un asesor fiscal peruano especializado es esencial. El marco peruano de beneficiario final, supervisado en el contexto del estándar de la OCDE, exige presentar información sobre el titular real de las entidades jurídicas, tanto nacionales como extranjeras. Tratar una compra estructurada como si fuera solo un trámite registral puede generar incumplimientos en obligaciones fiscales separadas.

Para valoraciones formales vinculadas a solicitudes hipotecarias o transacciones institucionales, el Registro de Peritos Valuadores de la SBS lista a los tasadores homologados por la SBS.

Señales de alerta a tener en cuenta: desconfía de cualquier agente que no aparezca en el registro del Ministerio de Vivienda al presentarse como registrado; de vendedores que no figuran como propietarios en el SUNARP; de representantes de empresas vendedoras sin poderes vigentes e inscritos para vender inmuebles; y de quienes desaconsejen obtener el CRI u otros certificados registrales antes de firmar.

Precios de compra y costes asociados en Perú

El principal impuesto que paga el comprador es el Impuesto de Alcabala, que grava todas las transmisiones de inmuebles urbanos y rurales, sea por compraventa, donación u otro título. La base imponible es el valor de la transmisión (o el autoavalúo municipal si fuera superior). El tipo impositivo es del 3%. Las primeras 10 UIT del valor están exentas: con una UIT fijada en 5 500 PEN, esto significa que los primeros 55 000 PEN quedan libres de impuesto. Como ejemplo práctico: una propiedad a 330 000 PEN tributa sobre 275 000 PEN, lo que resulta en 8 250 PEN de Alcabala. Puedes consultar las condiciones de pago en el portal oficial del Impuesto de Alcabala.

Hay una excepción relevante para las compras de nueva construcción: la primera venta de un inmueble nuevo realizada por una empresa constructora no está sujeta al Alcabala sobre el valor de la edificación, solo sobre el terreno. Esto supone un ahorro significativo respecto a una compra de segunda mano.

La tasa registral del SUNARP por una transmisión de propiedad se calcula como una cuota fija de calificación de 34 PEN más una cuota variable: para transmisiones hasta 35 000 PEN, la tasa variable es de 1,5 por cada 1 000 PEN del valor; para transmisiones superiores a 35 000 PEN, la tasa es de 3 por cada 1 000 PEN. Se realiza un pago inicial de 35 PEN en el momento de la presentación, con liquidación final posterior.

Los honorarios del notario y las comisiones del agente inmobiliario no están fijados en un arancel oficial público. Solicita presupuestos por escrito a tu notario y al agente antes de firmar ningún mandato. La comisión del agente debe estar especificada en el contrato de intermediación inmobiliaria.

El pago del Alcabala es una condición bloqueante: el notario y el registrador público no pueden formalizar la transmisión sin el justificante de pago o el certificado de no obligación. Trátalo como parte del cierre, no como un trámite posterior.

Financiación e hipotecas para extranjeros en Perú

Los extranjeros residentes con Carné de Extranjería vigente pueden acceder a hipotecas en bancos peruanos. BBVA Perú acepta expresamente a solicitantes extranjeros residentes en su producto de crédito hipotecario, sujeto a evaluación crediticia. Los requisitos mínimos incluyen: mayoría de edad, ingresos netos superiores a 1 500 PEN para el titular más cualquier co-prestatario, y un mínimo de un año de continuidad laboral. Quienes lleguen recientemente al país no reunirán este requisito de inmediato.

BBVA ofrece financiación en soles peruanos (PEN) o en dólares (USD), en la moneda en que el prestatario percibe sus ingresos. Los plazos disponibles van desde 6 meses hasta 300 meses (25 años), con tasa fija durante toda la vida del préstamo y la opción de un período de gracia único de 6 meses al inicio para la financiación de inmuebles en planos. El Banco de Crédito del Perú (BCP) ofrece plazos de entre 4 y 25 años.

Para la solicitud hipotecaria en BBVA, la documentación habitual incluye el Carné de Extranjería o el DNI, la última factura de servicios, el autoavalúo, las tres últimas boletas de pago y los certificados de estudios. Los trabajadores independientes deben añadir el RUC, recibos recientes de honorarios profesionales y declaraciones del impuesto a la renta.

Los prestamistas peruanos exigen contratación de seguros: el seguro de inmueble sobre el valor de reconstrucción y el seguro de vida son requisitos vinculados a la hipoteca. Para los no residentes extranjeros, el acceso al crédito hipotecario local es muy limitado; la compra al contado es la vía habitual para quienes no cuentan con residencia en el país.

Riesgos y errores frecuentes al comprar en Perú

El riesgo más frecuente identificado por el propio SUNARP es adquirir de un vendedor que no figura como propietario registrado. La verificación de la partida registral antes de pagar cualquier señal es no negociable. Si el vendedor es una empresa, comprueba también que el representante tiene poderes vigentes e inscritos para vender inmuebles.

Otro error grave es asumir que el pago y la firma del contrato transfieren la propiedad. En Perú, la propiedad solo se transmite con la inscripción registral en el SUNARP del parte notarial de la escritura pública. Un comprador que paga y firma pero no registra queda desprotegido frente a terceros que sí registren, y no puede usar el inmueble como garantía bancaria.

Antes de comprometerte, revisa la partida del SUNARP en busca de cargas y gravámenes: hipotecas, embargos judiciales, servidumbres u otras restricciones. Pide el CRI para obtener 30 años de historial de gravámenes. Igualmente, verifica que no existan deudas municipales pendientes de Impuesto Predial, arbitrios u otros cargos distritales: estas deudas pueden generar conflictos entre comprador y vendedor durante el cierre.

Las compras en planos exigen una diligencia reforzada. INDECOPI impuso más de 260 sanciones a empresas del sector inmobiliario por vulnerar los derechos de los consumidores, entre ellas cláusulas abusivas y retrasos en la entrega. Antes de firmar, verifica el historial del promotor, la existencia de autorizaciones y licencias de edificación, las penalidades contractuales por retraso y si tus pagos fraccionados tienen alguna forma de protección.

En la compra de terrenos, compara siempre los datos del SUNARP con la información catastral municipal, los planos, los linderos y el terreno físico. Las discrepancias entre la superficie registrada y la real son una fuente frecuente de conflictos de titularidad.

Las estafas a compradores extranjeros se presentan bajo formas diversas: vendedores con documentos de título falsos o incompletos, intermediarios sin registro en el Ministerio de Vivienda, solicitudes de depósitos elevados antes de completar la verificación legal, y derechos sobre terrenos o proyectos que no están claramente inscritos. La regla básica: no pagues ningún importe significativo antes de haber verificado de forma independiente la partida registral de la propiedad y antes de que un notario registrado haya confirmado el título del vendedor.

Recuerda también la restricción fronteriza. Si estás interesado en una propiedad cerca de los límites con Ecuador, Colombia, Brasil, Bolivia o Chile, comprueba la distancia a la frontera antes de avanzar. La pérdida del derecho adquirido en favor del Estado es la consecuencia de una adquisición en zona restringida, aun cuando el comprador desconozca la restricción.

Programa de residencia por inversión en Perú

Perú dispone de una vía migratoria oficial para inversores: la calidad migratoria de residente para inversionista, gestionada por la Superintendencia Nacional de Migraciones. Está dirigida a extranjeros que desean establecer, desarrollar o administrar una o más inversiones lícitas bajo la legislación peruana. No es un programa activado por la simple compra de un inmueble residencial: exige una inversión documentada en una actividad o empresa peruana, transferida mediante el sistema bancario supervisado por la SBS en un único desembolso.

El resultado del proceso es una Resolución Jefatural emitida por Migraciones y comunicada al Ministerio de Relaciones Exteriores para la autorización del visado. El estatus concedido incluye 365 días de permanencia, entrada múltiple y posibilidad de renovación. El plazo de procesamiento es de 30 días hábiles. La tasa de presentación de la solicitud es de 57,60 PEN, abonada mediante el código de pago 07567 del Banco de la Nación.

La solicitud se presenta íntegramente de forma digital en el portal Agencia Digital de Migraciones. El solicitante debe estar fuera de Perú en el momento de la solicitud. Los documentos requeridos incluyen copia del pasaporte vigente, certificados de antecedentes policiales, penales y judiciales del país de origen y de los países de residencia de los últimos cinco años, y la documentación acreditativa de la inversión: escritura pública de constitución de empresa nueva o, para una empresa existente, escritura de aumento de capital más la declaración tributaria del año anterior. Puedes iniciar el trámite en el portal oficial de la visa de residente para inversionista.

Los inversores extranjeros que realicen una inversión calificada también pueden registrar esa inversión ante PROINVERSIÓN para obtener garantías estatales, incluido el derecho a transferir libremente al exterior el capital invertido y los beneficios o dividendos netos comprobados, en moneda libremente convertible, previa tributación aplicable.

Impuestos y gastos recurrentes en Perú

El Impuesto Predial es el tributo municipal anual sobre los inmuebles urbanos y rurales, pagadero por el propietario registrado a fecha de 1 de enero de cada año. La base imponible es el autoavalúo municipal. La estructura de tasas progresivas es la siguiente:

El mínimo anual del Impuesto Predial es el 0,6% de la UIT vigente el 1 de enero del ejercicio, lo que equivale a 33 PEN. Como ejemplo: un inmueble con autoavalúo de 330 000 PEN pagaría 165 PEN sobre el primer tramo (82 500 PEN al 0,2%) más 1 485 PEN sobre el tramo restante (247 500 PEN al 0,6%), lo que suma 1 650 PEN anuales antes de añadir los arbitrios del distrito. En Lima, el Predial se abona trimestralmente mediante el SAT Lima.

Si alquilas una propiedad situada en Perú, los ingresos por arrendamiento tributan como rentas de primera categoría a una tasa efectiva del 5% de la renta bruta (equivalente al 6,25% sobre el 80% de la renta bruta, tras la deducción del 20% que establece la ley). Al cierre del ejercicio, SUNAT exige comparar el impuesto pagado con el que correspondería a una renta presunta mínima del 6% del autoavalúo de la propiedad; si el alquiler real es inferior, hay que pagar la diferencia. Puedes revisar tus obligaciones como arrendador en el portal de orientación de SUNAT sobre rentas de primera categoría.

Para propietarios no domiciliados que alquilan una propiedad en Perú: si el arrendatario está domiciliado en Perú, este retiene el 5% y lo paga a SUNAT mediante el PDT Otras Retenciones (Formulario 617). Si tanto el arrendador como el arrendatario son no domiciliados, el arrendador paga el 5% directamente a SUNAT usando el Formulario Virtual n.º 1673, código tributario 3061. La renta en moneda extranjera se convierte a soles usando el tipo de cambio de compra de SUNAT a la fecha de cobro.

Cuando vendas la propiedad, la ganancia de capital tributa como renta de segunda categoría a una tasa efectiva del 5% de la ganancia bruta (6,25% sobre el 80% de la ganancia). La declaración y el pago se realizan en el mes siguiente a la venta, dentro del calendario mensual de SUNAT. El precio de compra que abonaste en su momento, si fue bancarizado y figura en la escritura pública original, es tu costo de adquisición reconocido para calcular la ganancia imponible.

El seguro de hogar no es obligatorio para propietarios residenciales privados. Sin embargo, dada la exposición de Perú a terremotos, inundaciones y otros riesgos naturales, conviene valorar la contratación de un seguro voluntario y comparar pólizas en el registro oficial de productos de seguros de la SBS.

Las tarifas de electricidad están reguladas nacionalmente por Osinergmin y se revisan mensualmente. Las de agua potable y alcantarillado las supervisa SUNASS. Ambos reguladores publican los cuadros tarifarios vigentes. Después de adquirir la propiedad, contacta con la distribuidora eléctrica de la zona y, en Lima/Callao, con SEDAPAL para transferir o contratar los suministros a tu nombre. El trámite de agua con SEDAPAL requiere la documentación registral o catastral de la propiedad, un plano de ubicación y el pago de un estudio de factibilidad cuando proceda. Puedes revisar los tratados de doble imposición suscritos por Perú, incluido el convenio de la Alianza del Pacífico vigente, en el portal del Ministerio de Economía y Finanzas; si eres residente fiscal en otro país, consulta con un asesor fiscal transfronterizo para evitar la doble tributación sobre rentas y ganancias de origen peruano.

Después de la compra en Perú

Una vez inscrita la transmisión en el SUNARP, hay varios trámites que deben realizarse sin demora. El primero es el pago del Impuesto de Alcabala: si la propiedad está en Lima Provincia, el plazo es el último día hábil del mes siguiente a la transferencia. Fuera de Lima, la misma obligación recae sobre la municipalidad distrital o provincial correspondiente.

Después, presenta una declaración jurada ante la municipalidad del distrito donde se ubica la propiedad para notificar el cambio de titularidad. Como nuevo propietario registrado, eres responsable de las declaraciones y pagos anuales del Predial. Actualiza también la dirección predial y, si procede, la dirección fiscal ante la municipalidad. Un procedimiento típico en un distrito de Lima requiere el original y una copia del documento de adquisición para el cambio de domicilio predial, y un recibo de servicios reciente para el domicilio fiscal, con un plazo de resolución de 10 días hábiles.

Si el inmueble es un apartamento en un edificio o conjunto residencial, confirma que tu nombre queda incorporado en la junta de propietarios y solicita una copia del reglamento interno inscrito en el SUNARP. Las modificaciones al reglamento que afecten las cuotas de participación requieren un acuerdo de la asamblea de propietarios.

Registra tu propiedad en el servicio gratuito Alerta Registral del SUNARP. Este servicio envía notificaciones electrónicas cada vez que se produce una nueva anotación en la partida registral del inmueble. Es especialmente útil para propietarios no residentes, ya que proporciona un aviso temprano ante cualquier intento no autorizado de transacción sobre la propiedad.

Si vas a alquilar la propiedad sin residir en ella, recuerda que los ingresos por arrendamiento de un inmueble peruano tributan en Perú independientemente de dónde residas. La tasa efectiva es del 5% de la renta bruta. Si tu arrendatario está domiciliado en Perú, retiene y paga el impuesto en tu nombre; si tanto tú como tu arrendatario sois no domiciliados, pagas directamente a SUNAT mediante el Formulario Virtual n.º 1673. Al cierre del ejercicio, SUNAT compara lo pagado con el suelo de renta presunta del 6% del autoavalúo. Puedes consultar el procedimiento de declaración y pago en el portal de SUNAT sobre ganancias de capital por venta de inmuebles.

Para cualquier obra de construcción, ampliación o reforma, necesitas una licencia de edificación de la municipalidad del distrito. La modalidad A cubre viviendas unifamiliares de hasta 120 m² y obras menores (ampliaciones, remodelaciones o reparaciones) de hasta 30 m². Las obras realizadas sin licencia quedan sujetas a procedimientos municipales de fiscalización y regularización, que pueden entorpecer una futura venta.

Cuando quieras vender, el proceso sigue la misma secuencia registral: escritura pública notarial, inscripción en el SUNARP y, para el comprador en Lima Provincia, pago del Alcabala. Como vendedor, te corresponde pagar el impuesto por la ganancia de capital (5% efectivo) a SUNAT en el mes siguiente al de la venta.

¿Tienes preguntas sobre comprar una propiedad en Perú? Únete a la comunidad de Expat.com para conectar con expatriados que ya han pasado por este proceso.