Bogotá cuenta con un mercado inmobiliario residencial en recuperación, donde los extranjeros pueden adquirir propiedad en las mismas condiciones que los nacionales y sin necesidad de residencia previa. Lo que sí exige la ciudad es conocer bien el proceso: desde el registro de capitales ante el Banco de la República hasta la inscripción final en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Este artículo detalla cada etapa del proceso de compra, los costes reales de la transacción, las condiciones de financiación para no residentes y las obligaciones fiscales que conlleva ser propietario en la capital colombiana.
El mercado inmobiliario en Bogotá
El mercado residencial de Bogotá atraviesa una fase de recuperación selectiva tras el entorno de tipos de interés elevados de años anteriores. El precio promedio por metro cuadrado en el conjunto de la ciudad se sitúa en torno a los 7 300 000 COP (aproximadamente 1 713 EUR), con una mediana de precio para apartamentos que ronda los 870 000 000 COP (unos 204 225 EUR). En términos nominales, los precios crecieron alrededor de un 10% a lo largo de 2025, lo que sitúa el promedio del metro cuadrado en las zonas más activas cerca de los 10 500 000 COP (unos 2 464 EUR).
El tiempo medio de venta en la ciudad ronda los 90 días, aunque en áreas de alta demanda próximas a las estaciones confirmadas de la Línea 1 del Metro, como Chapinero Alto y Rosales, el tiempo puede reducirse a entre 60 y 75 días para apartamentos listos para habitar. El mercado tiende hacia un equilibrio favorable al vendedor en los corredores de mayor conectividad, mientras que en zonas periféricas la oferta sigue siendo más amplia y los plazos de venta más largos.
La actividad compradora foránea se concentra en zonas con alta rentabilidad por alquiler. Barrios como Chapinero y Teusaquillo registran rendimientos brutos de alquiler que superan los de otras zonas de la ciudad, impulsados tanto por la demanda de alquiler a corto plazo como por el crecimiento de perfiles profesionales jóvenes en busca de viviendas en entornos peatonales.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Bogotá?
Sí. El marco jurídico colombiano no establece restricciones para que los extranjeros adquieran bienes inmuebles en Bogotá. Cualquier adulto con capacidad legal puede comprar una propiedad residencial, y no es necesario disponer de visa de residente ni de cédula de extranjería para firmar la escritura pública ante notaría. El pasaporte vigente es suficiente para completar el trámite notarial.
No obstante, existe un requisito específico para los compradores extranjeros que financia la operación desde el exterior: los fondos deben declararse y registrarse ante el Banco de la República mediante el Formulario 4, conocido como la Declaración de Cambio. Omitir este paso impide que la inversión sea reconocida legalmente, lo que a su vez bloquea la posibilidad de repatriar los fondos en caso de una futura venta y excluye la propiedad del cómputo para solicitudes de visa de inversión.
La compra de una propiedad en Bogotá abre además la puerta a dos modalidades de residencia. La primera es la visa tipo M (Inversionista), que requiere una inversión mínima equivalente a 350 veces el Salario Mínimo Legal Mensual Vigente (SMMLV). Con el SMMLV de 2026 fijado en 1 750 905 COP, el umbral se sitúa en 612 816 750 COP (aproximadamente 143 853 EUR). La segunda es la visa tipo R (Residente Inversor), orientada a quienes buscan residencia de larga duración de forma inmediata, con un umbral de 650 SMMLV, equivalente a 1 138 088 250 COP (unos 267 156 EUR) con los valores de 2026. Estos umbrales están indexados al SMMLV, por lo que conviene verificar la cifra actualizada cada año.
La dinámica del mercado inmobiliario de Bogotá hace de la ciudad un destino relevante para inversores que buscan combinar rentabilidad por alquiler con el acceso a la residencia colombiana, especialmente en un contexto de tipos de cambio favorables frente al peso colombiano.
Barrios y zonas de Bogotá
La geografía del mercado inmobiliario de Bogotá se organiza en cuatro grandes franjas según perfil de demanda, precio y proyección de valorización.
Los barrios de mayor exclusividad y concentración de compradores extranjeros son El Retiro, El Nogal, La Cabrera, Chicó y Rosales, situados en la zona nororiental de la ciudad. Estos sectores ofrecen proximidad a centros empresariales, comercio de proximidad de alta gama y gastronomía internacional. Son las zonas con mayor liquidez en el mercado de reventa y las que concentran la oferta de apartamentos de entre dos y cuatro habitaciones orientada a familias y ejecutivos.
En cuanto a las zonas de crecimiento y regeneración urbana, el corredor de Salitre, entre Teusaquillo y Fontibón, y Colina Campestre en Suba, destacan en 2026 por una demanda de alquiler sostenida, una oferta de reventa reducida y una conectividad urbana en mejora. Son zonas que combinan precios de entrada más accesibles con una perspectiva de valorización vinculada a la mejora de infraestructuras.
Chapinero Alto y Chapinero Central representan el sector de mayor dinamismo en términos de crecimiento de precios, con incrementos que en el inicio de 2026 se sitúan entre el 12% y el 14% anual, impulsados por la demanda de jóvenes profesionales y perfiles que priorizan la movilidad a pie y el acceso a servicios de proximidad.
Para compradores con presupuestos más ajustados, barrios como Cedritos, Engativá y Kennedy ofrecen unidades de dos habitaciones a precios de entrada significativamente menores, con una base de demanda local de alquiler estable. Estas zonas son menos líquidas en el mercado de reventa orientado a extranjeros, pero presentan rendimientos brutos de alquiler competitivos en términos absolutos.
Precios de la propiedad en Bogotá
La horquilla de precios por metro cuadrado en Bogotá es amplia y depende en gran medida de la zona y de la antigüedad del inmueble. En las áreas más exclusivas como La Cabrera, El Retiro y El Nogal, el precio por metro cuadrado para inmuebles de menos de diez años oscila entre 11 000 000 COP y 15 000 000 COP (entre 2 582 EUR y 3 521 EUR). En el extremo opuesto, zonas como Suba, Engativá y Kennedy sitúan su precio medio por debajo de los 5 400 000 COP por metro cuadrado (alrededor de 1 267 EUR), con presupuestos de entrada para un apartamento pequeño desde aproximadamente 211 000 000 COP (unos 49 530 EUR).
Por tipología, el precio medio de un estudio en Bogotá se sitúa en torno a los 340 000 000 COP (aproximadamente 79 812 EUR), mientras que un apartamento estándar de dos habitaciones promedia 770 000 000 COP (alrededor de 180 751 EUR). La mediana general del mercado de apartamentos, que incluye todas las zonas, ronda los 870 000 000 COP (unos 204 225 EUR). Estos datos proceden de plataformas de referencia del mercado residencial colombiano y están sujetos a variaciones; se recomienda contrastarlos con fuentes actualizadas antes de tomar cualquier decisión de compra.
Bueno saberlo: La diferencia de precio entre las zonas más caras como El Retiro y las más asequibles como Cedritos puede superar el 60%, lo que permite adaptar la búsqueda a distintos perfiles de inversión sin salir del perímetro urbano consolidado de Bogotá.
Tipos de propiedad en Bogotá
Aproximadamente el 72% de la oferta residencial en Bogotá corresponde a apartamentos y unidades en conjuntos cerrados. Este segmento es el más líquido del mercado, el preferido por los bancos para la concesión de financiación y el que concentra tanto la demanda de alquiler como la mayor parte de las operaciones de compraventa entre extranjeros.
El mercado se divide además entre vivienda nueva y vivienda de segunda mano. En 2026, las construcciones nuevas en Bogotá llevan una prima de aproximadamente el 12% respecto a inmuebles comparables en el mercado de reventa, justificada por la incorporación de amenidades modernas, el cumplimiento de las normas de construcción más recientes y la ausencia de costes de renovación inmediata.
Desde el punto de vista regulatorio, el mercado residencial se segmenta entre Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda No VIS. El segmento VIS, orientado a compradores con ingresos más bajos y con precios regulados, representa en torno al 70% del volumen nacional de ventas. Los compradores extranjeros e inversores con presupuesto medio-alto dirigen su atención al segmento No VIS, que no tiene techo de precio y ofrece mayor variedad de tipologías, zonas comunes y acabados.
Las casas independientes y las propiedades de tipo townhouse constituyen un segmento más reducido y de precio más elevado. Se concentran en urbanizaciones de la periferia metropolitana o en determinadas zonas históricas del centro de la ciudad. Su menor liquidez en comparación con los apartamentos las convierte en una opción menos habitual para compradores extranjeros que priorizan la facilidad de reventa.
El proceso de compra en Bogotá
El proceso de compra de propiedad en Bogotá sigue una secuencia de seis etapas bien definidas. Conocerlas con antelación reduce los tiempos y evita problemas en el cierre.
- Selección y negociación: tras identificar la propiedad, se negocia el precio directamente con el vendedor o a través del agente. En Bogotá es habitual que las propiedades no se vendan al precio de publicación, salvo en zonas de inventario muy reducido como Chapinero Alto.
- Estudio de títulos: el abogado del comprador solicita el Certificado de Tradición y Libertad a través del portal de la Superintendencia de Notariado y Registro, con un coste de entre 20 000 COP y 25 000 COP (menos de 6 EUR). Este documento recoge el historial de propiedad de los últimos 20 años e identifica embargos, hipotecas o restricciones legales vigentes.
- Promesa de compraventa: ambas partes suscriben un contrato preliminar vinculante que establece el calendario de pagos, los plazos y las penalizaciones por incumplimiento. El comprador abona en este momento las arras, habitualmente entre el 10% y el 20% del precio acordado.
- Registro de capital extranjero: los compradores que financian la operación desde el exterior deben registrar la entrada de divisas ante el Banco de la República mediante el Formulario 4. Este paso es imprescindible para la legalidad de la inversión y para garantizar la posibilidad de repatriar los fondos en el futuro.
- Escritura pública: comprador y vendedor, o sus representantes legales mediante poder notarial, firman la escritura pública ante un notario registrado en Colombia. Si el comprador no puede estar presente en Bogotá, puede otorgar un poder apostillado a un representante legal de confianza.
- Registro de la propiedad: la transmisión legal de la propiedad solo se completa con la inscripción de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Hasta ese momento, la propiedad no está formalmente a nombre del comprador.
Costes de compra en Bogotá
Para una compraventa residencial estándar, el comprador debe prever unos costes de transacción totales de entre el 2,5% y el 4,5% del precio de compra. A continuación se detallan los principales conceptos:
- Impuesto de Registro y Beneficencia: el comprador asume íntegramente este tributo, que combina el impuesto de registro (aproximadamente el 0,67%) con la tasa de beneficencia (cerca del 1%), sumando entre el 1,67% y el 2% del valor declarado.
- Gastos de notaría: los aranceles notariales ascienden a aproximadamente el 0,54% del valor del inmueble. Por práctica habitual del mercado, este coste se reparte al 50% entre comprador y vendedor, lo que representa alrededor del 0,27% para cada parte.
- Honorarios del abogado: contratar a un abogado independiente para la revisión jurídica y el acompañamiento en el cierre supone entre el 1% y el 2% del valor de la propiedad, o una tarifa plana acordada previamente.
- Comisión del agente inmobiliario: por práctica consolidada en Bogotá, la comisión del agente, que oscila entre el 3% y el 5% más un 19% de IVA sobre la tarifa del servicio, es asumida por el vendedor. El comprador no suele soportar este coste directamente.
- Impuesto de Timbre para operaciones de alto valor: en 2026 se aplica un impuesto adicional a las propiedades que superen las 20 000 UVT, equivalente a aproximadamente 996 000 000 COP (unos 233 802 EUR). Para ese tramo, la tasa es del 1,5%; los importes que superen las 50 000 UVT tributan al 3%. Este concepto no afecta a las operaciones en rangos de precio medios o bajos.
Financiación e hipotecas en Bogotá
Acceder a una hipoteca en Colombia como extranjero no residente es técnicamente posible en 2026, pero las condiciones son considerablemente más restrictivas que para los compradores locales. Entidades como Bancolombia o Davivienda disponen de programas específicos para compradores desde el exterior, aunque priorizan a quienes ya cuentan con visa de tipo M o R, cédula de extranjería y vínculos financieros establecidos en Colombia.
Los porcentajes de financiación disponibles para extranjeros se sitúan entre el 50% y el 70% del valor de tasación, lo que implica que el comprador debe disponer de un capital propio de entre el 30% y el 50% del precio del inmueble. La tasa de política monetaria del Banco de la República se ubica en el 9,25% en el primer trimestre de 2026, y las tasas de interés hipotecarias para compradores extranjeros oscilan habitualmente entre el 11% y el 18% efectivo anual para préstamos denominados en pesos colombianos.
Los préstamos se ofrecen en dos formatos principales: a tasa fija en pesos o a tasa variable indexada a la UVR, una unidad de cuenta ligada a la inflación. La elección entre uno y otro depende del perfil de riesgo del comprador y de la evolución esperada de los precios al consumo en Colombia.
La documentación que exigen habitualmente los bancos incluye:
- Acreditación de residencia legal en Colombia
- Extractos bancarios colombianos de los últimos seis meses
- Verificación de ingresos en el extranjero
- Declaraciones tributarias locales
- Seguros de vida y de hogar obligatorios con la entidad financiera como beneficiaria
Dado el nivel de exigencia documental y los tipos de interés aplicados, muchos compradores extranjeros optan por financiar la operación con fondos propios o mediante préstamos en su país de origen, y utilizar la compra en Bogotá como inversión directa sin recurrir al crédito local.
Consideraciones legales en Bogotá
La compra de una propiedad en Bogotá exige una revisión jurídica rigurosa antes de comprometer ningún pago. El primer paso es obtener el Certificado de Tradición y Libertad directamente a través del portal de la Superintendencia de Notariado y Registro. Este documento acredita la cadena de propiedad de los últimos 20 años e identifica embargos, hipotecas no canceladas o cualquier restricción que limite la libre disposición del inmueble.
Se recomienda contratar a un abogado independiente, inscrito en el Consejo Superior de la Judicatura, que realice la revisión jurídica sin conflicto de intereses con el vendedor ni con su agente. El abogado debe verificar la titularidad, la ausencia de cargas, la situación urbanística de la finca y el estado de pago de los impuestos municipales y de los gastos de administración del edificio.
El registro del capital extranjero ante el Banco de la República mediante el Formulario 4 es uno de los pasos de mayor trascendencia legal para los compradores no residentes. Sin este registro, la propiedad no puede vincularse a una solicitud de visa de inversión y los fondos procedentes de una futura venta no podrán salir legalmente del país.
Cualquier documento internacional que deba presentarse en el proceso de compra, como certificados de estado civil para adquisiciones conjuntas, debe estar debidamente apostillado. Si el documento original no está en español, será necesaria la traducción oficial realizada por un traductor oficial certificado, cuyo coste oscila entre 800 000 COP y 3 000 000 COP (entre 187 EUR y 704 EUR) según la extensión y complejidad del documento.
Si el comprador no puede desplazarse a Bogotá para firmar la escritura, puede otorgar un poder notarial apostillado a un representante legal en Colombia. Este representante actuará en su nombre ante la notaría y podrá gestionar la totalidad del cierre de forma remota.
Ser propietario en Bogotá
Una vez completada la compra, los propietarios en Bogotá deben hacer frente a una serie de obligaciones fiscales y gastos recurrentes.
El Impuesto Predial Unificado, tributo municipal anual calculado sobre el valor catastral del inmueble, aplica tipos de entre el 0,7% y el 1,1% según la zona y la categoría del inmueble. Según la ubicación y las características del bien, la factura anual puede oscilar entre 1 500 000 COP y 10 000 000 COP (entre 352 EUR y 2 347 EUR).
Los propietarios de apartamentos en conjuntos cerrados deben abonar además la cuota de administración mensual, que varía enormemente según las instalaciones del edificio: desde 200 000 COP (unos 46 EUR) en edificios básicos sin zonas comunes hasta más de 2 000 000 COP (alrededor de 469 EUR) en complejos de lujo con seguridad 24 horas, gimnasio y zonas recreativas.
Los propietarios extranjeros que no sean residentes fiscales en Colombia y que pongan el inmueble en alquiler están sujetos a una retención en la fuente del 35% sobre la renta bruta obtenida. Esta tasa es significativamente superior a la que aplica a los residentes fiscales colombianos y debe tenerse en cuenta al calcular el rendimiento neto de la inversión.
En cuanto a los servicios públicos, Bogotá aplica un sistema de tarifas por estratos socioeconómicos del 1 al 6. Las propiedades ubicadas en los estratos 5 y 6, que corresponden a los barrios de mayor nivel adquisitivo, pagan tarifas más elevadas que financian un subsidio a los estratos inferiores. Este sistema afecta directamente a los gastos de agua, electricidad y gas del inmueble.
Vender una propiedad en Bogotá
Para un vendedor en Bogotá, los costes totales asociados a la venta representan entre el 4% y el 7% del precio de cierre, combinando comisiones, impuestos y gastos notariales.
La comisión del agente inmobiliario, de entre el 3% y el 5% más un 19% de IVA sobre el valor de la comisión, corre por cuenta del vendedor según la práctica habitual del mercado bogotano.
El impuesto sobre ganancias ocasionales se aplica sobre el beneficio obtenido, calculado como la diferencia entre el precio de venta y el coste de adquisición ajustado por inflación más las mejoras realizadas. Para propiedades mantenidas más de dos años, la tasa general es del 15%. Las propiedades vendidas en un plazo inferior a dos años por parte de no residentes pueden estar sujetas a tipos de renta ordinaria de hasta el 35%. En cualquier caso, se recomienda consultar con un asesor fiscal antes de planificar la operación de venta.
Al margen del impuesto sobre la ganancia, la notaría retiene directamente el 1% del valor bruto de la venta en concepto de retención en la fuente en el momento de la firma de la escritura.
Para los vendedores extranjeros que deseen repatriar el importe obtenido, es imprescindible acreditar que el capital original fue debidamente registrado ante el Banco de la República en el momento de la compra y que las obligaciones fiscales correspondientes han sido satisfechas ante la DIAN. Sin estos requisitos cumplidos, la salida de fondos al exterior no podrá formalizarse a través del sistema bancario colombiano.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar propiedad en Bogotá con visa de turista?
Sí. No es necesario contar con residencia legal para adquirir un inmueble en Bogotá. El pasaporte vigente es suficiente para firmar la escritura pública ante notaría. Para abrir una cuenta bancaria local, generalmente sí se requiere la cédula de extranjería, por lo que los compradores no residentes suelen gestionar la transferencia de fondos a través de canales bancarios internacionales.
¿Cuál es la inversión mínima para la visa de inversor inmobiliario?
Para obtener la visa tipo M (Inversionista), la inversión mínima equivale a 350 veces el SMMLV vigente. Con el salario mínimo de 2026, el umbral se sitúa en 612 816 750 COP (aproximadamente 143 853 EUR). La visa tipo R (Residente Inversor) exige 650 SMMLV, lo que equivale a unos 1 138 088 250 COP (cerca de 267 156 EUR). Estos importes se actualizan anualmente con el SMMLV, por lo que conviene verificarlos antes de iniciar el proceso.
¿Quién paga al agente inmobiliario en Bogotá, el comprador o el vendedor?
Por práctica estándar en el mercado residencial bogotano, la comisión del agente, entre el 3% y el 5% más IVA, es asumida íntegramente por el vendedor. El comprador no suele soportar este coste directamente, salvo que haya contratado a un buscador de propiedades de forma independiente.
¿Qué es el Certificado de Tradición y Libertad?
Es el documento oficial que recoge el historial completo de titularidad de una propiedad durante los últimos 20 años. Identifica hipotecas vigentes, embargos judiciales o cualquier restricción legal que pese sobre el inmueble. Se obtiene a través del portal de la Superintendencia de Notariado y Registro y su coste ronda los 20 000 COP a 25 000 COP. Revisarlo antes de firmar cualquier contrato preliminar es un paso esencial en el proceso de compra.
¿Cómo se transfieren legalmente los fondos a Colombia para comprar una propiedad?
Los compradores extranjeros deben registrar la entrada de divisas ante el Banco de la República mediante el Formulario 4. Este registro legaliza la inversión, permite vincular la propiedad a una eventual visa de inversor y garantiza que los fondos procedentes de una futura venta puedan repatriarse legalmente. Sin este trámite, la inversión queda en una situación de irregularidad cambiaria con consecuencias prácticas significativas.
¿Existen impuestos anuales sobre la propiedad en Bogotá?
Sí. El Impuesto Predial Unificado se liquida anualmente y se calcula sobre el valor catastral del inmueble, con tipos que oscilan entre el 0,7% y el 1,1%. Dependiendo del barrio y de las características del bien, la cuota anual puede situarse entre 1 500 000 COP y 10 000 000 COP (entre 352 EUR y 2 347 EUR). Además, los propietarios en conjuntos cerrados pagan mensualmente la cuota de administración del edificio.
¿Es necesario estar físicamente presente en Bogotá para completar la compra?
No. Es posible comprar una propiedad en Bogotá a distancia otorgando un poder notarial apostillado a un abogado o representante legal de confianza en Colombia. Ese representante puede firmar tanto la promesa de compraventa como la escritura pública en nombre del comprador. El poder debe apostillarse en el país donde se firme para tener validez ante la notaría en Colombia.
¿Puede un extranjero obtener una hipoteca en Bogotá?
Es posible, pero las condiciones son estrictas. La mayoría de los bancos colombianos exigen que el solicitante cuente con residencia legal, ingresos en Colombia y un historial crediticio local consolidado. Los porcentajes de financiación máximos para extranjeros oscilan entre el 50% y el 70% del valor del inmueble, con tasas de interés efectivas anuales de entre el 11% y el 18%. Por ello, muchos compradores extranjeros optan por financiar la operación con recursos propios o mediante crédito en su país de origen.
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