El mercado inmobiliario de Santiago atraviesa un momento de recuperación notable: la Cámara Chilena de la Construcción proyecta un aumento del 31% en las ventas de viviendas en la capital para 2026, impulsado en gran medida por los subsidios estatales a los dividendos hipotecarios. Para los extranjeros que contemplan comprar una propiedad en la ciudad, las condiciones son favorables: Chile permite a los no residentes adquirir inmuebles con casi los mismos derechos que los nacionales, sin necesidad de visa ni residencia previa. Este artículo explica cómo funciona el proceso de compra en Santiago, qué costes debes anticipar, qué implica financiarte localmente y qué aspectos legales no conviene pasar por alto.
El mercado inmobiliario en Santiago
La demanda de vivienda en Santiago se concentra actualmente en propiedades con entrega inmediata valoradas por debajo de las 4 000 UF (aproximadamente 159 366 880 CLP / 149 327 EUR), una franja que ha activado la clase media gracias a los subsidios del programa Fogades sobre los dividendos hipotecarios. La Cámara Chilena de la Construcción proyecta que las ventas en la capital alcanzarán unas 37 000 unidades en 2026, lo que representaría una recuperación del 31% respecto al ciclo anterior.
Un dato estructural que diferencia el mercado chileno del de otros países es que todas las operaciones inmobiliarias se denominan en Unidad de Fomento (UF), una unidad de cuenta que se ajusta diariamente según la inflación. El Servicio de Impuestos Internos publica el valor diario de la UF; a cierre de marzo de 2026, una UF equivalía a 39 841,72 CLP (37,33 EUR). Esta denominación en UF afecta no solo al precio de compra, sino también al capital pendiente de las hipotecas, que se reajusta a diario.
La oferta de propiedades disponibles para entrega inmediata sigue siendo elevado, lo que beneficia a los compradores en términos de oferta y capacidad de negociación. No obstante, se prevé que el tiempo de absorción de esa oferta caiga hasta los 20 meses en 2026, su nivel más bajo desde 2019, lo que indica que el excedente se irá reduciendo progresivamente.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Santiago?
Los extranjeros, incluidos los no residentes y los turistas, están legalmente habilitados para comprar bienes inmuebles en Chile con derechos prácticamente equivalentes a los de los nacionales. El único requisito obligatorio previo a cualquier firma es obtener un Rol Único Tributario (RUT), el número de identificación fiscal chileno. Puede solicitarse de forma presencial en las oficinas del Servicio de Impuestos Internos (SII) presentando el pasaporte, o a través de un representante legal con poder notarial apostillado.
No se exige visa ni residencia para formalizar la compra. Sin embargo, si el comprador necesita financiación local, los bancos chilenos sí requieren residencia permanente para conceder un crédito hipotecario. Por otro lado, si el inmueble se va a destinar al arrendamiento para generar ingresos, la ley chilena obliga al propietario extranjero a designar un representante legal domiciliado en Chile para declarar y pagar los impuestos correspondientes.
Desde el punto de vista territorial, el Decreto Ley 1.939 establece restricciones de seguridad nacional: ningún extranjero puede adquirir terrenos a menos de 5 kilómetros de la costa sin autorización presidencial expresa, y los ciudadanos de países limítrofes no pueden comprar en zonas fronterizas dentro de los 10 kilómetros del límite. Estas restricciones no afectan a las operaciones habituales dentro del perímetro urbano de Santiago, pero sí son relevantes si se contemplan propiedades costeras, como en la zona de Viña del Mar.
Bueno saberlo: Chile no dispone de un programa de visado inversión vinculado exclusivamente a la compra de vivienda. Sin embargo, la propiedad inmobiliaria puede presentarse como prueba de solvencia económica al solicitar una visa temporal de inversionista o rentista.
Barrios y zonas de Santiago
Santiago es una ciudad de comunas con perfiles muy distintos en términos de precio, densidad y tipo de comprador. Conocer las diferencias entre ellas es fundamental para tomar una decisión de compra bien fundamentada.
Las Condes sigue siendo la zona más cara del sector oriente. Además del precio de compra, los gastos comunes en esta comuna alcanzan una media de 236 000 CLP (221 EUR) al mes para un departamento de un dormitorio, según datos de principios de 2026. Es una zona muy demandada por familias expatriadas, en parte por la concentración de colegios internacionales en sus alrededores.
Ñuñoa se ha consolidado como uno de los barrios más dinámicos de la ciudad, con un perfil de comprador que combina familias de clase media y jóvenes profesionales. Ha registrado el mayor incremento en gastos comunes de toda la región metropolitana en el último año, con una subida del 17% entre enero de 2025 y enero de 2026. A pesar de este encarecimiento operativo, sigue siendo una opción intermedia en términos de precio de entrada frente al sector oriente.
Santiago Centro es la opción más asequible para compradores con presupuesto ajustado o inversores orientados al arrendamiento a corto plazo. Los gastos comunes en esta comuna son significativamente más bajos: una media de 72 000 CLP (67 EUR) mensuales para un departamento de un dormitorio a principios de 2026. Su carácter céntrico y la oferta de transporte público la hacen atractiva para perfiles profesionales.
Pudahuel y Puente Alto son comunas periféricas que han experimentado un encarecimiento acumulado de los gastos comunes superior al 30% desde 2023, fundamentalmente por el alza en los costes de electricidad y por el desarrollo de nuevas edificaciones. Parten, no obstante, de una base de costes operativos muy inferior a la del sector oriente, lo que las mantiene como alternativas accesibles para compradores de primera vivienda.
Tipos de propiedad en Santiago
El mercado residencial en Santiago se articula en torno a dos grandes categorías que conviene entender bien antes de iniciar la búsqueda, ya que tienen implicaciones fiscales directas.
Los departamentos son el tipo de propiedad más habitual en las comunas centrales y semicentrales como Santiago Centro, Providencia y Ñuñoa. Las casas, en cambio, predominan en las comunas periféricas o en el sector oriente de la ciudad, como Lo Barnechea y partes de Las Condes.
La distinción más relevante desde el punto de vista fiscal es la que separa la obra nueva de la propiedad usada. Las propiedades nuevas vendidas directamente por inmobiliarias o constructoras están sujetas al IVA del 19% sobre el precio de compra. Las propiedades de segunda mano vendidas por particulares están completamente exentas de este impuesto, lo que representa un ahorro significativo en el coste total de la operación. Antes de firmar cualquier contrato, conviene verificar si el vendedor está clasificado como vendedor habitual, ya que esto determina si el IVA aplica o no.
El proceso de compra en Santiago
El proceso de compra de una propiedad en Santiago sigue una secuencia de pasos bien definida. Conocerlos con antelación permite anticipar los plazos y evitar contratiempos.
- Obtención del RUT: El primer paso es registrarse en el SII para obtener el Rol Único Tributario. Puede hacerse de forma presencial o mediante un representante legal con poder notarial apostillado, por lo que no es imprescindible estar físicamente en Chile para iniciarlo.
- Promesa de compraventa: Una vez seleccionada la propiedad y acordado el precio, se firma una promesa de compraventa. Este contrato preliminar es legalmente vinculante y establece el precio, la forma de pago, los plazos y las cláusulas penales en caso de incumplimiento. Sirve para reservar la propiedad mientras se completan las verificaciones legales.
- Estudio de títulos: El abogado del comprador, o el banco en caso de financiación, realiza una revisión exhaustiva del historial legal del inmueble. Esto incluye el certificado de dominio vigente y el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones del Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBRS), para confirmar que el vendedor es el propietario legítimo y que la propiedad no tiene deudas ni embargos ocultos.
- Escritura pública: El contrato definitivo de compraventa se firma ante notario público. Si la operación se financia con un crédito hipotecario, el representante del banco también firma el mutuo hipotecario en este mismo acto.
- Inscripción en el CBRS: El notario o el agente legal presenta la escritura firmada al Conservador de Bienes Raíces de Santiago. Este trámite dura generalmente entre 15 y 20 días. La propiedad legal del inmueble solo se transfiere una vez completada la inscripción en el registro del CBRS.
Bueno saberlo: No es necesario estar físicamente presente en Santiago para completar la compra. Toda la operación, incluida la firma de la escritura pública, puede realizarse mediante un poder notarial apostillado otorgado a un abogado local.
Costes de compra en Santiago
Los costes asociados a la compra de una propiedad en Santiago varían según el tipo de inmueble y el método de financiación. A continuación se detallan los principales conceptos:
- IVA (19%): Solo aplica a propiedades nuevas vendidas por constructoras o inmobiliarias. Las propiedades usadas vendidas por particulares están exentas.
- Comisión de corretaje: Generalmente equivale al 2% del precio de venta más el IVA del 19% sobre esa comisión. En la práctica habitual del mercado, tanto el comprador como el vendedor la pagan de forma independiente.
- Gastos notariales: Los aranceles notariales para la escritura pública oscilan entre 200 000 CLP (187 EUR) y 500 000 CLP (468 EUR), según la complejidad y extensión del documento.
- Honorarios del Conservador de Bienes Raíces (CBRS): La inscripción de la propiedad en el registro oficial genera una tarifa proporcional al valor del inmueble, que habitualmente se sitúa entre el 0,2% y el 0,3% del precio de compra.
- Impuesto de Timbres y Estampillas: Solo aplica si se utiliza financiación hipotecaria. El tipo general es del 0,8% sobre el monto del crédito, aunque puede reducirse al 0,2% si la propiedad tiene una superficie inferior a 140 m² y está acogida al régimen DFL-2.
Para las propiedades de segunda mano adquiridas sin hipoteca, los costes de transacción se limitan esencialmente a la comisión del corredor, los gastos notariales y la tarifa del CBRS, lo que mantiene la carga fiscal en un nivel relativamente contenido en comparación con otros mercados.
Financiación e hipotecas en Santiago
Acceder a un crédito hipotecario en Chile como extranjero no residente es difícil. Los bancos chilenos exigen que el solicitante disponga de residencia permanente, RUT y un historial de ingresos locales verificable para poder tramitar la evaluación crediticia. Para quienes no cumplan estos requisitos, la alternativa habitual es financiar la compra íntegramente con fondos propios procedentes del exterior.
Quienes sí dispongan de residencia permanente deben tener en cuenta que el pie mínimo exigido por los bancos en 2026 es del 20% del valor del inmueble, con un ratio máximo de financiación del 80%. Los tipos de interés hipotecario en UF se situaron entre el 4,30% y el 5% a lo largo de 2025 y principios de 2026. Para evaluar el coste real del crédito, es fundamental fijarse en la Carga Anual Equivalente (CAE), que integra el tipo nominal, el seguro de desgravamen y el seguro de incendio en una sola cifra comparable entre entidades.
Dado que las hipotecas chilenas se emiten en UF, el capital pendiente se reajusta diariamente con la inflación. Esto significa que la deuda expresada en pesos puede aumentar ligeramente cada día, aunque el valor real del préstamo permanezca estable.
Los residentes que pagan un crédito hipotecario local pueden acogerse al beneficio del artículo 55 bis de la Ley de la Renta, que permite deducir hasta 8 UTA de intereses pagados de la base imponible del impuesto global complementario, siempre que los ingresos brutos del contribuyente no superen las 150 UTA anuales.
Consideraciones legales en Santiago
El Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBRS) es la autoridad registral sobre la propiedad inmobiliaria en la capital. Antes de firmar la promesa de compraventa, es imprescindible que el abogado del comprador verifique el Certificado de Dominio Vigente y el Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones directamente en el CBRS, para asegurarse de que el inmueble está libre de cargas ocultas.
Contratar un abogado independiente especializado en derecho inmobiliario es una medida prudente en cualquier operación de compraventa en Santiago. El abogado debe encargarse del estudio de títulos, revisar el contrato de promesa y la escritura pública, y gestionar la inscripción en el CBRS. No delegar estas funciones únicamente en el abogado del banco o de la inmobiliaria garantiza que tus intereses como comprador quedan representados de forma independiente.
El régimen DFL-2 es un marco legal que ampara las propiedades residenciales de superficie inferior a 140 m², clasificadas como viviendas sociales. Las propiedades acogidas a este régimen ofrecen ventajas fiscales relevantes, tanto en el impuesto territorial como en el tratamiento de las rentas de arrendamiento, aunque desde las últimas reformas tributarias estos beneficios solo se aplican a un máximo de dos propiedades por persona natural.
Bueno saberlo: El CBRS opera en gran medida de forma digital, lo que permite a los abogados obtener los certificados de gravámenes y dominio en línea, agilizando significativamente los plazos del proceso de diligencia debida.
Ser propietario en Santiago
Una vez completada la compra, los propietarios en Santiago deben hacer frente a una serie de obligaciones y costes recurrentes.
El Impuesto Territorial, conocido coloquialmente como contribuciones, se paga de forma trimestral y se calcula sobre el avalúo fiscal del inmueble, que el SII fija de forma independiente al valor de mercado y habitualmente es inferior a este. Si la propiedad está acogida al régimen DFL-2, el propietario tiene derecho a un descuento del 50% en las contribuciones durante un período de hasta 20 años, en función de la superficie exacta de la unidad. Además, los ingresos por arrendamiento de una propiedad DFL-2 están completamente exentos de impuesto sobre la renta para el propietario, con el límite de dos propiedades por persona natural.
Los gastos comunes son las cuotas mensuales de comunidad en edificios y condominios. Su cuantía en Santiago varía considerablemente según la ubicación: en 2026, la media para un departamento de un dormitorio oscila entre los 72 000 CLP (67 EUR) en Santiago Centro y los 236 000 CLP (221 EUR) en Las Condes. Estas cifras han experimentado subidas notables en varias comunas, especialmente en Ñuñoa, donde el incremento interanual ha sido del 17%, y en zonas periféricas como Pudahuel y Puente Alto, donde el aumento acumulado desde 2023 supera el 30%.
Antes de cerrar la compra, conviene solicitar al vendedor el Certificado de Deuda de Contribuciones para verificar que el impuesto territorial está al corriente de pago, ya que cualquier deuda pendiente se vincula al inmueble y no al propietario anterior.
Vender una propiedad en Santiago
Al vender un inmueble en Santiago, la ganancia obtenida tributa en el marco del impuesto a la renta chileno. No obstante, quienes vendan una propiedad acogida al régimen DFL-2 se benefician de una exención sobre las plusvalías hasta un límite de 8 000 UF (aproximadamente 318 733 760 CLP / 298 653 EUR) a lo largo de toda su vida. Esta exención es significativa y constituye uno de los principales atractivos fiscales de este tipo de inmuebles para los inversores particulares.
En lo que respecta a la repatriación de fondos, Chile opera bajo un régimen de libre circulación de capitales supervisado por el Banco Central. Los inversores extranjeros que vendan una propiedad pueden repatriar libremente tanto el capital inicial como las plusvalías a su país de origen, sin restricciones adicionales, siempre que los fondos de la compra original hayan entrado a través de canales bancarios formales y se hayan liquidado los impuestos locales correspondientes. Mantener una documentación rigurosa de todas las transferencias realizadas en el momento de la compra facilita considerablemente el proceso de salida cuando llega el momento de vender.
Preguntas frecuentes
¿Puede un turista comprar un piso o una casa en Chile?
Sí, los turistas pueden adquirir propiedades en Chile sin necesidad de residencia ni visa. El único requisito previo obligatorio es obtener un número de identificación fiscal, el RUT, ante el Servicio de Impuestos Internos. El pasaporte en vigor es el documento principal para realizar este trámite.
¿Qué es el RUT y cómo se obtiene?
El Rol Único Tributario es el número de identificación fiscal chileno que se exige para cualquier transacción económica en el país, incluida la compra de inmuebles. Los extranjeros pueden solicitarlo de forma presencial en una oficina del SII presentando su pasaporte, o a través de un representante legal mediante poder notarial apostillado, lo que permite gestionar el trámite sin estar físicamente en Chile.
¿Comprar una propiedad en Chile otorga residencia?
No, Chile no dispone de un programa de visado inversión que vincule automáticamente la compra de inmuebles a la obtención de residencia. La propiedad inmobiliaria sí puede presentarse como prueba de solvencia económica en una solicitud de visa temporal de inversionista o rentista, pero no garantiza por sí sola la residencia.
¿Debo pagar IVA al comprar una propiedad?
El IVA del 19% solo se aplica cuando el inmueble es de obra nueva y lo vende directamente una constructora o inmobiliaria. Si la compra se realiza a un propietario particular en el mercado de segunda mano, la operación está completamente exenta de este impuesto, lo que supone un ahorro considerable en el coste total de la transacción.
¿Qué es la UF y cómo afecta a la compra de una vivienda?
La Unidad de Fomento es una unidad de cuenta chilena que se ajusta diariamente en función de la inflación. Los precios de las propiedades, los montos de las hipotecas y algunos impuestos se expresan en UF en lugar de en pesos, lo que estabiliza los valores frente a la inflación a lo largo del tiempo. Si se contrata una hipoteca en UF, el capital pendiente se reajusta ligeramente cada día.
¿Existen restricciones geográficas para la compra por parte de extranjeros?
Sí. La normativa de seguridad nacional prohíbe a los extranjeros adquirir terrenos a menos de 5 kilómetros de la línea costera o a menos de 10 kilómetros de las fronteras internacionales sin obtener un decreto presidencial especial. Estas restricciones no afectan a las operaciones dentro del área urbana de Santiago, pero sí deben tenerse en cuenta si se contemplan propiedades en zonas costeras o fronterizas.
¿Qué ventajas ofrece el régimen DFL-2 a los propietarios?
Las propiedades clasificadas como DFL-2, es decir, unidades residenciales de menos de 140 m², disfrutan de un descuento del 50% en el Impuesto Territorial durante un período de hasta 20 años, y los ingresos generados por su arrendamiento están exentos de impuesto sobre la renta. Estos beneficios se aplican a un máximo de dos propiedades por persona natural.
¿Puedo sacar el dinero de Chile si vendo la propiedad?
Sí. Chile mantiene un régimen de libre circulación de capitales bajo supervisión del Banco Central. Una vez liquidados los impuestos chilenos correspondientes, los propietarios extranjeros pueden repatriar tanto el capital original como las plusvalías a su país de origen sin restricciones adicionales. Es importante haber canalizado los fondos de compra a través del sistema bancario formal para facilitar este proceso en el momento de la venta.
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