Compra de propiedades en la República Dominicana
Los procedimientos relacionados con la compra de una propiedad de bienes raíces en la República Dominicana pueden ser bastante complicados, en especial para alguien nuevo en el país que no habla español con fluidez. Descubre cómo comprar propiedades en este artículo.
Siendo uno de los lugares más visitados del Caribe, no es de extrañar que la República Dominicana haya experimentado recientemente un mayor interés por parte de los extranjeros que desean comprar una propiedad en el país. Amada por sus playas vírgenes y el alegre estilo de vida de los dominicanos, es también el lugar perfecto para jubilados y gente activa, ya que la costa norte ofrece algunos de los mejores lugares del mundo para practicar kitesurf. Más del 10% del territorio dominicano está marcado como parque nacional o reserva protegida. No sólo se pueden encontrar playas de primera categoría, sino también montañas que ofrecen diversión para el senderismo y aventuras en la selva.
¿Por qué deberías invertir en una propiedad en la República Dominicana?
Es un destino turístico perfecto con acceso a algunas de las playas más bellas del mundo. Los visitantes encuentran multitud de atracciones, hoteles, restaurantes con instalaciones de alto nivel, campos de golf, etc.
El destino en sí es fácilmente accesible desde todo el mundo. Los ciudadanos estadounidenses y canadienses encontrarán más de 40 opciones de vuelos directos a la República Dominicana.
La economía está en constante crecimiento; en 2018, su PIB aumentó un 6,4%, y representa la economía de más rápido crecimiento en América Latina. Como inversor internacional, puede encontrar muchos incentivos fiscales atractivos en la RD en un país que es hasta ahora política y económicamente muy estable - la República Dominicana es una apuesta bastante segura si quiere invertir su dinero.
¿Pueden los extranjeros comprar una propiedad?
No hay restricciones a la propiedad extranjera de bienes inmuebles. Los residentes y no residentes gozan de los mismos derechos que los ciudadanos de la República Dominicana a la hora de comprar una propiedad.
En este caso, todas las transacciones inmobiliarias están determinadas por la ley, la Ley de Registro de la Propiedad No. 108-05, y su Reglamento, que están en vigor desde el 4 de abril de 2007.
Hemos mencionado anteriormente que existen algunos incentivos fiscales para los inversionistas extranjeros. Veamos con más detalle las ventajas que se obtienen al comprar una propiedad en la República Dominicana:
- No hay impuesto sobre la renta para las pensiones y los pagos de la seguridad social desde fuera del país, gracias a la Ley 171-07
- Como inversor internacional, obtendrá un 50% de descuento en el impuesto sobre la propiedad
- Los inversores extranjeros están exentos de impuestos sobre los dividendos y los ingresos por intereses
- 50% de reducción en los impuestos hipotecarios si obtiene un préstamo de una institución financiera dominicana o al menos regulada por su ley monetaria financiera nacional
- No hay pago de impuestos para el hogar y los artículos personales
- No hay impuestos para las transferencias de propiedades
- Exención parcial del pago de impuestos sobre vehículos de motor
- Sin impuestos nacionales o municipales durante un período de 10 años para los promotores (Ley 158-01)
¿Cuál es el precio medio de una propiedad en la República Dominicana?
Una de las razones para comprar una propiedad en la RD es el precio posiblemente mucho más bajo que tendrías que pagar en California, por ejemplo.
Mientras que en CA, el precio promedio por metro cuadrado fue de alrededor de 315 $ en 2019 (con un aumento del 20% desde el año anterior), puede encontrar propiedades en el rango de lujo inferior aquí en la RD por 100 $ por metro cuadrado. Obviamente, no hay límites superiores cuando se trata de precios, y también puede encontrar villas de alta gama por 9 Millones de USD si eso está dentro de su rango.
Los 3 mejores lugares para comprar una propiedad en la RD
Dependiendo de lo que tus expectativas o la razón son para comprar o construir una propiedad en la República Dominicana, en su búsqueda, definitivamente debe comprobar estos lugares:
Santo Domingo
La capital de la República Dominicana ofrece una infraestructura en constante crecimiento y el mejor desarrollo del país. Si eres un promotor o buscas construir condominios, esta será definitivamente una zona interesante para ti. La combinación de nuevos desarrollos con la cultura antigua proporciona la mezcla perfecta para los alquileres a corto plazo en el sector turístico.
Cabarete/Puerto Plata
La costa norte de la República Dominicana es mundialmente conocida por ser una de las mejores zonas turísticas del país. Esto no es en absoluto sorprendente, ya que ha sido la primera zona que estableció el turismo en la RD. Allí encontrarás todo tipo de actividades acuáticas como el kitesurf, lo que definitivamente atrae a muchos visitantes y, por tanto, a posibles candidatos para alquilar una casa de vacaciones. También es un lugar perfecto si consideras mudarte a la RD tú mismo y podrías considerar abrir un negocio en esta zona.
Samaná
Esta parte es definitivamente prometedora ya que todavía está menos desarrollada y no es tan turística como otras partes del país. Si quieres construir tu escondite personal, no busques más. Es un lugar relajado, perfecto para una pequeña escapada de tu ajetreada vida y para disfrutar de tus vacaciones.
¿Qué es lo primero que tienes que hacer?
Lo primero que hay que tener en cuenta es que la compra de una propiedad en la República Dominicana puede ser muy diferente a la compra de una propiedad en su país de origen. Por ejemplo, no existe el concepto de oferta por escrito. En su lugar, si encuentras la propiedad que te gusta, y lo primero que tienes que hacer es comprobar la situación legal de la propiedad, ya que no es raro que la gente venda una propiedad que no es suya.
Hay dos comprobaciones principales a realizar. La primera es dirigirse a la oficina de títulos local, comprobar que la persona que vende la propiedad es el propietario real y ver si hay una hipoteca o gravámenes sobre la propiedad. En caso de que los haya, estarán registrados en el reverso del título de propiedad.
La segunda comprobación es ir a la oficina de impuestos, Impuestos Internos, y comprobar que se han pagado todos los impuestos relacionados con la propiedad. Aunque, por supuesto, puedes hacerlo por tu cuenta, la mayoría de la gente designa a un abogado para que lleve a cabo esta tarea.
También tienes que comprobar si se ha realizado un deslinde oficial, conocido como "deslinde".
Acuerdo sobre el precio
El precio se acuerda verbalmente entre el comprador y el vendedor, que puede verse afectado por cualquier impuesto o gravamen no pagado, y luego el abogado del vendedor elabora un contrato de promesa de venta y las firmas son atestiguadas por un notario público. En esta etapa, es habitual que se pague un depósito del 10%. Ten en cuenta que el comprador normalmente cubrirá los costos del abogado del vendedor.
Promesa de contrato de venta
- Nombre completo y datos de todas las partes. Si el vendedor está casado, el cónyuge también debe firmar.
- Descripción legal completa de la propiedad a comprar.
- Precio de compra y condiciones de pago. Nota: a menudo las condiciones de pago pueden ser flexibles, por lo que puede haber algún tipo de financiamiento del propietario.
- Cláusula por defecto.
- Fecha de entrega de la propiedad.
- La diligencia debida aún debe hacerse, en el caso de que los controles de título e impuestos aún no se hayan realizado.
- Remedios en caso de tergiversación.
- Obligación por parte del vendedor de firmar la Escritura de Venta (contrato de venta) al recibir el pago final.
Escritura de venta
Este se denomina Contrato de Venta y está firmado por ambas partes ante un notario público, y se utiliza para transmitir la propiedad del comprador al vendedor. En algunos casos, la Promesa de contrato de venta no sucede y las partes pasan directamente a la Escritura o Contrato de Venta.
Evaluación de impuestos
La Escritura de Venta autenticada se lleva luego a la oficina de impuestos más cercana donde se realiza una solicitud para la evaluación de la propiedad. Esto es necesario para averiguar si el nuevo propietario deberá pagar lo que llamamos el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario. Si el valor de la vivienda es superior a RD$6.5 millones (alrededor de US$135,000), el impuesto a la propiedad del 1% del valor debe pagarse cada año. Además, hay una tarifa única del 3% del valor de la propiedad conocida como el impuesto de transferencia de propiedad. Un inspector determina el monto del impuesto que se debe pagar, y el tiempo que se tarda en realizar la inspección depende de la carga de trabajo del inspector, que puede demorar algunas semanas.
Presentación de la escritura de título
Una vez que se haya pagado el impuesto, se archiva la escritura de título, que se cambiará a nombre del nuevo propietario y se emitirá el nuevo certificado. Esto normalmente demorará unos meses, aunque puedes pagar una cantidad adicional por el servicio VIP, que es más rápido. Sin embargo, desde el día en que se presenta el título, se dice que la propiedad cambió de dueño.
¿Qué es un deslinde?
Bajo la nueva Ley de registro de propiedades, la venta de propiedades sin una demarcación aprobada por el gobierno, conocida como deslinde , no se puede registrar en el Registro de títulos, excepto en los siguientes casos:
- Ventas que se realizaron antes del 4 de abril de 2007, que pueden registrarse durante un período de dos años que finaliza el 4 de abril de 2009.
- Ventas de toda la propiedad que sucedieron después del 4 de abril de 2007 (no se permiten ventas de porciones), solo una vez.
Esto significa que si la propiedad ha sido vendida en más de una ocasión desde el 4 de abril de 2007, tendrá que realizarse una deslinde antes de que se realice el registro del título. Esto cuesta alrededor de US$1500 o más, dependiendo del tamaño de la parcela.
Importante:
Comprar una casa en la República Dominicana puede ser sencillo, pero puede haber trampas para alguien que no esté acostumbrado al país.
Datos sobre el país
Población: 10,85 millones (2020)
Idioma oficial: Español (el 85% de la población es hispanohablante)
Moneda nacional: Peso dominicano (1$ equivale actualmente a 54,90 pesos dominicanos)
Clima: Clima tropical; las temperaturas más altas se dan en agosto y las más bajas en enero y febrero; la temporada de lluvias en la parte norte dura de noviembre a enero y en el resto del país de mayo a noviembre.
Requisitos de entrada: Los ciudadanos estadounidenses, de la UE, del Reino Unido o canadienses no necesitan visado, pero a su llegada tienen que pagar una tasa de turismo que actualmente es de 10 USD. Algunos países, como Argentina, Ecuador, Japón e Israel, están exentos de esa norma.
He aquí algunos consejos y sugerencias a tener en cuenta:
- Antes de comprar una propiedad, verifica en qué circuito eléctrico está encendido: A, B, C o D, ya que el primero tiene electricidad las 24 horas del día, pero los otros circuitos tienen menos, con un circuito D que tiene electricidad solo alrededor de 8 horas al día . Si no está en un circuito A, necesitarás un sistema de respaldo como un generador o un inversor.
- Comprueba la situación del agua. ¿Es una cisterna, un pozo, o hay agua continua en la calle? ¿Con qué frecuencia sale el agua?
- ¿Hay buena cobertura celular e Internet? ¿Qué proveedores funcionan bien y cuáles no?
- Asegúrate de que tu abogado verifique que no haya facturas pendientes de pago de agua, electricidad, teléfono o Internet.
- ¿Hay recolección de basura? Este servicio no está disponible en todo el país y si no hay ninguno, tendrás que encontrar una manera de deshacerte de la tuya.
- ¿El título de propiedad está a nombre de las personas que ahora son dueños de la casa? Dado que tienes que pagar el 3% cuando transfiere el título, muchas personas no se molestan en hacerlo al comprar una casa, y es posible que descubras que estás comprando a los anteriores propietarios de la casa en lugar de los propietarios actuales. Esto no es necesariamente un problema, siempre que puedas encontrar a los propietarios anteriores.
Enlaces útiles:
