Comprare un immobile a Bruxelles

Il rovescio della medaglia, tuttavia, è che, come nella maggior parte delle cose in Belgio, bisogna districarsi nel mare della burocrazia. Ma noi siamo qui per aiutarvi, perciò diamo insieme un'occhiata a tutto quello che c'è da sapere se si vuole acquistare una proprietà a Bruxelles.

Il mercato immobiliare a Bruxelles

Anche se i prezzi degli immobili sono attualmente in aumento, Bruxelles rimane comunque una delle capitali più economiche tra quelle dell'Europa occidentale dove poter comprare una casa o un appartamento. Il prezzo medio per metro quadrato, per esempio, è di circa 4.600 €, che è una cifra molto bassa se messa a confronto con capitali vicine come Londra e Parigi, dove il prezzo medio al metro quadro varia tra i 15.500 (per Londra) e i 10.700 € (per Parigi).
Secondo la statistica registrata da KBC, una delle più grandi banche del Belgio, il prezzo medio per un appartamento a Bruxelles oggi è di 253.540 € (nel 2020), ovvero un 5.7% in più rispetto all'anno precedente. Ad ogni modo, i prezzi variano molto a seconda del quartiere: i comuni più cari sono quelli dove si trovano la maggior parte degli expat.

I prezzi delle case rispecchiano la tendenza del paese: nel 2020, il prezzo medio di una casa in città era di circa 478.603 €, mentre alle porte della città o nei quartieri dove non ci sono molti expat troverete prezzi inferiori. Parliamo di un aumento del 5.5% rispetto al 2019.
Il recente aumento dei prezzi e degli acquirenti in questo mercato, è dovuto in gran parte alla crescita della domanda e ai bassi interessi che favoriscono la scelta di prendere un mutuo. 

Con uno studio sul mercato immobiliare belga, la KBC ha rilevato che l'85% degli expat di Bruxelles vive in sette comuni, e i due più popolari tra questi sono Ixelles e Saint-Gilles, che stanno anche diventando sempre più alla moda. Il prezzo medio per un appartamento ad Ixelles, per esempio, ora è di 635.00 €, vale a dire il 38% in più dal 2015 al 2019! Questo rende Ixelles il quartiere più caro nel quale abitare. Ma anche a Saint-Gilles i prezzi sono saliti alle stelle (l'aumento è stato del 10.4% dal 2015 al 2019), e continuano a crescere anno dopo anno. La KBC ha rilevato che le case a Bruxelles costano il 67% in più rispetto agli immobili delle Fiandre, e addirittura il 143% in più di quelle della Vallonia. Perciò se trovate che le case di Bruxelles siano inavvicinabili, provate a dare un'occhiata alle altre città belga – potrebbe valerne la pena prima di rinunciare definitivamente ad acquistare una proprietà in questo paese.

A parte tutto, però, i prezzi variano a seconda di diversi fattori come l'ubicazione dell'edificio stesso, l'anno di costruzione e la quantità di servizi offerti nei dintorni.
Al contrario, i prezzi delle case in altri comuni sono effettivamente scesi dal 2015 al 2019. Ad esempio, i valori delle proprietà a Bruxelles-City, Evere e Ganshoren sono tutti diminuiti. Difatti, gli immobili di Bruxelles-City nel 2019 costavano di meno che nel 2015 (16,5% in meno, per l'esattezza). E, a questo punto, se vi state chiedendo quale sia il comune più economico in cui acquistare casa, è Molenbeek. Qui in media una casa costa solo 279.500 euro, meno della metà del prezzo medio di Ixelles.

Può un espatriato comprare casa in Belgio?

In alcuni paesi, quando si tratta di acquistare una proprietà, ci sono delle restrizioni o limitazioni per gli expat, quindi è normale porsi questa domanda, perché potreste avere la preoccupazione di incappare in intoppi burocratici.

La buona notizia è che in Belgio non avrete di questi problemi, perché anche se siete expat, o non siete residenti, potrete acquistare tranquillamente un immobile, purché abbiate i fondi per farlo! 

Tuttavia, tenete presente che ci sono diverse implicazioni fiscali, a seconda che siate residenti o meno. Perciò, nel momento in cui dovrete pagare le tasse, assicuratevi che il vostro commercialista sappia come gestire la vostra situazione in Belgio (residente o non residente), in modo da versare la giusta tassazione.

Inoltre, se avete intenzione di affittare la vostra proprietà, qualsiasi sia il reddito generato da questi affitti (anche a breve termine) dovrà essere segnalato alle autorità fiscali belghe. Se non lo fate, rischiate di essere sanzionati, e potrebbe costarvi un supplemento fiscale del 200%, o fino a 1.250 €.

Al contrario, invece, potreste beneficiare di agevolazioni fiscali. L'importo dipenderà dagli interessi che dovrete pagare (decisi nel momento della stipula del mutuo), e dalle persone che avete a carico (ovvero i vostri figli). A questo proposito vi consigliamo di consultare un commercialista per avere informazioni più dettagliate a riguardo.

Come trovare una proprietà da acquistare a Bruxelles

Se siete fortunati, vi basterà camminare per le strade della città e adocchiare una proprietà che vi piace tra quelle che mostrano il cartello arancione con la scritta te koop (in olandese) o 'à vendre (in francese); appuntate il numero di telefono e/o l'indirizzo e-mail, così da mettervi in contatto con il venditore per saperne di più sull'immobile ed eventualmente richiedere anche un appuntamento per vederlo.

Se invece avete dei contatti in loco (famiglia, amici, colleghi o gruppi online che trattano appunto di acquisti di proprietà a Bruxelles), spargete la voce in merito alla vostra ricerca, magari qualcuno sta per vendere la casa dei vostri sogni!

Ma ci sono anche altri modi per trovare la casa che fa per voi.

Molte persone si servono della competenza di agenti immobiliari (in olandese immokantoor, in francese agence immobilière). Questi esperti vi forniranno uno sguardo interno al mercato immobiliare, indirizzandovi su case e/o appartamenti che rispondono alle vostre esigenze, senza che perdiate tempo e fatica a cercarli da soli. Inoltre vi offriranno un supporto anche riguardo tutta la documentazione, dall'inizio alla fine processo di acquisto.

Ci sono anche i cosiddetti “procacciatori immobiliari” (dal francese chasseur immobilier) che potreste ingaggiare per farvi aiutare a trovare casa. La loro è una figura simile all'agente immobiliare, con la differenza che offrono servizi più personalizzati – e quindi vi costeranno anche di più. Tuttavia, può valerne la pena se state cercando di acquistare in un distretto in voga come Ixelles, ad esempio.

Se decidete di rivolgervi a un agente immobiliare professionista, o a un cacciatore di proprietà, optate per un prezzo fisso, così non avrete sorprese, in quanto molti cercheranno di addebitarvi una tariffa oraria, che può aumentare rapidamente.

Se invece preferite fare da soli, vi consigliamo alcuni siti Web dedicati al mercato immobiliare belga, come Logic-Immo e Immoweb, due dei più utilizzati nella nazione.

Ottenere un mutuo

Come accennato in precedenza, i tassi di interesse sui mutui sono molto bassi, e questo sta allettando molte persone intenzionate ad acquistare una proprietà.

In genere, è possibile optare per un mutuo a tasso fisso o variabile, ma visto che gli interessi sono così bassi, potreste pensare che sarebbe da sciocchi non scegliere il tasso fisso; tuttavia, ci sono ancora diversi buoni motivi per richiedere un mutuo a tasso variabile.

Nel lungo periodo pagherete meno per un prestito a tasso variabile rispetto a uno a tasso fisso. È vero che dovrete preoccuparvi dell'aumento, ma tenete conto che il massimo a cui può arrivare è limitato a due volte l'importo iniziale.

Inoltre, se volete rivendere la casa prima di aver concluso il pagamento del mutuo, o voleste rinegoziarlo per un tasso migliore, avrete pagato più capitale che interessi, ritrovandovi in una posizione finanziaria più agevolata. 

Indipendentemente dal tipo di mutuo scelto, la durata è di almeno dieci anni. La maggior parte dei proprietari sceglie mutui a trent'anni per distribuire i costi senza pagare troppi interessi.

Naturalmente, un mutuo non è un gioco da ragazzi, ci sono molti cavilli da valutare, per questo è sempre bene parlarne con un professionista in grado di valutare la vostra situazione individuale, determinare gli obiettivi e suggerivi il miglior percorso da seguire per raggiungerli.

Il procedimento legale dell'acquisto di un immobile

Come già detto, il Belgio è un paese denso di burocrazia e ci sono sempre molte regole e procedure da seguire per qualsiasi cosa. Di conseguenza, è una buona idea affidarsi ad un'agenzia che vi aiuterà a muovervi nel mercato immobiliare, ottenendo per voi il migliore accordo e facendo in modo che non manchi nessun documento.
Dopo che avrete trovato la casa o l'appartamento che vi piacerebbe acquistare, dovrete fare un'offerta: in Belgio significa che dovrete offrire un prezzo più basso di quello richiesto, in modo da avere margine per negoziare. A questo punto dovrete verificare la vostra situazione finanziaria ed andare in banca per discutere un mutuo – argomento che abbiamo trattato nel paragrafo precedente. 

Ci sono alcuni costi da tenere in considerazione quando si acquista una casa, come quello del notaio, un deposito da pagare in anticipo e la tassa di registrazione della proprietà. Questa cifra è più o meno deducibile, visto che si tratta circa del 10% del prezzo di vendita, così come per il deposito. Questa percentuale si applica però a Bruxelles, mentre in Vallonia e nelle Fiandre è il 6%. La buona notizia è che nella capitale avrete un'esenzione chiamata abatement sui primi 175.000 euro che spenderete per l'acquisto della proprietà. Di seguito, un'idea sommaria dei costi che dovrete mettere in previsione:

• Deposito: 10%
• Tassa di registrazione: 10%
• IVA (pagherete l'IVA invece che la tassa di registrazione se la proprietà ha meno di due anni): 21%
• Notaio: tra lo 0,2% e il 4%
• Valutazione: 200 euro (IVA esclusa); non è sempre contemplata, ma molte banche la richiedono per concedere il mutuo
• Commissioni dell'agenzia immobiliare: dal 3% al 5%

Una volta accordato il prezzo, ci sono varie procedure legali da affrontare, ed è proprio in questo momento che l'agenzia immobiliare vi sarà d'aiuto. Potete trovare molte informazioni utili riguardo l'intero processo su notaire.be.

La documentazione

La prima parte di documenti da firmare è un contratto di “impegno all'acquisto”. Non tutti i venditori lo prevedono, visto che è un'operazione opzionale, ma aiuterà l'acquirente a comprare la proprietà, formalizzando i suoi interessi ed intenti. Si può comunque retrocedere dal contratto senza nessun costo.
Questa è la ragione per la quale molte persone, dopo che entrambe le parti hanno accordato il prezzo e sbrigato tutte le formalità, firmano un “contratto di vendita”. Questo contratto impegna l'acquirente a comprare la proprietà e questo impegno ha valore legale. Il 10% del prezzo della proprietà viene pagato come deposito. L'acquirente può ancora tornare indietro, sebbene sia raro che accada, ma perderà tutti i soldi del deposito.
L'acquirente, a volte, manda un perito a controllare se le condizioni dell'edificio rispecchiano la descrizione del venditore e se la struttura è in buone condizioni. A volte il perito viene mandato dalla banca stessa per dare inizio all'approvazione del mutuo.

Sia l'acquirente che il venditore possono essere rappresentati da un notaio durante la negoziazione ed entrambi lavorano alla produzione di un “atto notarile”. Questo documento deve essere redatto in francese o in tedesco e trasferisce legalmente la proprietà da un proprietario all'altro.
Una volta che i documenti saranno stati firmati, il nuovo proprietario avrà quattro mesi di tempo per registrare gli atti al comune locale. Ci sarà bisogno anche di pagare la tassa di registrazione già menzionata. Come detto in precedenza, a Bruxelles la tassa di registrazione corrisponde al 10% del prezzo di vendita della proprietà, ma i primi 175.000 euro saranno esenti. Inoltre, non dovrete pagare la tassa se state comprando un immobile che è stato costruito da meno di due anni. Dovrete, però, pagare un'IVA che corrisponde al 21% del prezzo di vendita.
Nonostante questi ulteriori costi, comprare una proprietà a Bruxelles rimane comunque un buon investimento.