appartements a Tokyo
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Actualisé il y a 11 mois

A première vue, le marché immobilier japonais semble bien se porter. Il devrait être au moins aussi dynamique que sa capitale, Tokyo. La ville ne dort jamais, entre constructions nouvelles et réhabilitations. Les Jeux Olympiques de 2020 boostent le marché, font espérer un avenir meilleur encore. Qu'en est-il vraiment ?

Comprendre les mutations du marché immobilier : retour sur la « décennie perdue »

Début des années 90. Après des années de prospérité économique, le Japon vacille. C'est l'éclatement de la bulle spéculative.

Fin de la Seconde guerre mondiale. Le Japon, vaincu, se lance dans une vaste politique de restauration : il faut reconstruire, et vite. Travailler dur, pour retrouver un niveau de vie décent. Redessiner les villes, retrouver la croissance. La politique volontariste paie, et le Japon revient sur le devant de la scène internationale, (confèrent le succès d'entreprises : Sony, Mitsubishi etc). Le pays connaît, dans les années 70, l'équivalent des Trente Glorieuses françaises. Ce sont les années « My car », en référence au modèle de voiture de la marque Subaru, vite considéré comme représentant la vie moderne.

Si les deux chocs pétroliers freinent considérablement les économies occidentales, notamment le marché français, le Japon échappe miraculeusement à la grande crise.

1985. Le gouvernement japonais décide de soutenir ses entreprises ' car le yen, plus fort que le dollar, menace de freiner leur développement. Ce soutien permet, notamment, aux entreprises de financer leurs investissements à des coûts très compétitifs. Les banques, elles, se mettent à investir massivement dans les prêts immobiliers. C'est le début de la bulle spéculative.

De 1985 au début des années 90, la bulle spéculative ne cesse d'enfler. Le gouvernement, craignant l'inflation, tente de réagir. Mais la bulle éclate, plongeant le pays dans une récession lente, et longue. Les entreprises font faillite. Jusqu'à la fin des années 90, la croissance peine à atteindre 1% (contre plus de 10% à la fin les années 60). Les prix de l'immobilier reviennent à leur niveau d'avant la bulle, au début des années 80. Les économistes parleront de « décennie perdue ».

Le tournant « Abenomics »

2012. Shinzo Abe arrive au pouvoir. Il se lance dans un vaste programme économique surnommé « Abenomics ». Si les résultats sur le long terme sont mitigés, le secteur immobilier semble sortir gagnant, avec une hausse significative des constructions. Tokyo a particulièrement bénéficié de cette politique, basée notamment sur la dévaluation du yen et l'augmentation des dépenses en infrastructures publiques : il faut construire. Car un marché immobilier en bonne santé, c'est une économie qui repart, de nouveaux emplois crées directement et indirectement, la revalorisation de tout un quartier (commerces, habitations etc.).

Ces nouvelles constructions vont cependant de pair avec une hausse des prix. Selon l'Institut japonais de l'immobilier, entre 2013 et 2017, à Tokyo, le coût d'une copropriété passe de 47,2 millions de yens à 58,2 millions.

Quand l'immobilier mise sur le luxe

Un yen faible, des taux d'intérêts bas : voilà comment attirer les investisseurs étrangers. Hong Kong, ou encore Singapour, misent sur le boom du secteur du luxe au Japon. Car, même si les prix augmentent, ils restent, en moyenne, inférieurs à ceux des biens de haut standing vendus à Hong Kong ou Singapour. Une aubaine pour les investisseurs étrangers, donc, mais aussi pour l'économie japonaise : l'Institut japonais de l'immobilier y voit un bon moyen de booster le marché. Au cœur de Tokyo, les prix s'envolent. Le riche quartier de Ginza devient l'un des plus chers au monde, avec un prix au mètre carré pouvant friser les 40 millions de yens.

Les Tokyoïtes éloignés du centre

Mais tout le monde est loin de pouvoir s'offrir un appartement à Ginza. Le marché immobilier concède encore une grande part à la location, jugée bien moins contraignante par nombre de Japonais. Devenir propriétaire, surtout à Tokyo, reste un sacrifice. Le séisme de la bulle spéculative, encore dans les consciences, invite à la prudence. Entre 2005 et 2009, le Japon tremble, car il connaît une nouvelle bulle spéculative. Elle n'a cependant pas la gravité de celle des années 90. Les prix des terrains, repartis à la hausse, se stabilisent. Personne ne veut revivre les années noires de la récession.

Si la crise économique a éloigné les Japonais de l'hyper-centre de Tokyo, la relative stabilité du marché tokyoïte inciterait plus de ménages ' notamment, ceux ayant deux revenus ' à revenir vers le cœur de la capitale. Car avec la crise, c'est tout un modèle social qui s'est remis en question. Les femmes, notamment, n'arrêtent plus forcément de travailler après le mariage ou la naissance du premier enfant. Les personnes âgées travaillent de plus en plus longtemps.

Il convient cependant de relativiser : les prix de l'immobilier du centre de Tokyo restent inaccessibles pour nombre de Japonais : Shinjuku, Shibuya, Chiyoda, Chuo et Minato sont les quartiers les plus chers de Tokyo. La classe moyenne opte pour les autres arrondissements, plus abordables, même si le prix de leurs logements reste plus élevé que celui des villes proches, comme Saitama ou Chiba.

Aspirés par Tokyo

Le Japon est face à un défi : celui de la natalité. Conséquence directe du manque de naissances, la population vieillit, et les petites villes se vident de leurs habitants. Selon le Ministère du Territoire, 8,2 millions d'habitations seraient abandonnées. Un chiffre qui devrait doubler d'ici à 2030. Le phénomène est particulièrement visible dans les régions reculées, montagneuses : les jeunes préfèrent vivre dans la capitale, qui offre davantage de perspectives : emploi, ascension sociale, famille'¦ C'est ainsi que le Grand Tokyo accueille plus de 37 millions d'habitants, soit environ le tiers de la population japonaise.

Acheter un bien immobilier

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Japon ?

Juridiquement, rien ne vous empêche d'acquérir un bien immobilier. Vous n'avez pas besoin d'être résident permanent, ni même, de résider temporairement au Japon (valable dans le cas où vous n'avez pas besoin de contracter un prêt au Japon pour acquérir votre bien). Vous pouvez acheter une résidence pour y vivre (foyer principal ou secondaire), ou pour investir. Mais la complexité de la procédure, le climat économique, l'état de vos propres finances, risquent de mettre à mal votre endurance.

Car pour acquérir au Japon, en particulier à Tokyo, où les prix sont élevés, il faut être prêt à débourser une somme importante, avant même l'entrée dans le logement. Il faut aussi se frotter à la langue japonaise, ce qui compliquera d'autant plus les échanges avec le vendeur. A noter qu'il existe des agences proposant des traductions en anglais et/ou se spécialisant dans la vente aux étrangers.

L'une des premières questions à se poser : devrez-vous contracter un prêt au Japon ?

Si oui, il est indispensable, d'être, au préalable, résident permanent. Sachez également que les banques japonaises, comme toutes les banques, chercheront à obtenir des garanties : plus votre situation sera stable (emploi régulier, revenus solides), plus vous aurez de chances d'obtenir un prêt.

En pratique

Notifiez, dans un courrier adressé au vendeur, votre offre d'achat.

Lors de la signature du contrat, vous devrez verser 10% du prix du bien.

Si vous êtes passés par un courtier immobilier (le courtier faisant le lien entre vous et l'établissement bancaire), vous devrez également vous acquitter d'une partie des frais de courtage. L'avantage de passer par un courtier : vous faire bénéficier d'un taux d'intérêt compétitif. Vous n'aurez pas à négocier vous-même auprès des banques : le courtier le fera pour vous.

Egalement à votre charge : le paiement des taxes (foncière etc.), de l'entretien et des éventuels frais de réparation du bien immobilier.

L'on peut comparer le marché de l'immobilier de Tokyo à ceux des grandes villes, des capitales, en général : un marché qui en cache plusieurs, avec un hyper-centre accessible aux plus fortunés. La majorité lui préfère la périphérie, pour bénéficier d'une meilleure qualité de vie avec des prix moins chers, et des logements plus grands.

Liens utiles :

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