Comment acheter un bien immobilier à Tokyo
Vous résidez à Tokyo depuis longtemps et souhaitez devenir propriétaire ? Vous vous demandez si les étrangers peuvent acheter une maison ou un appartement au Japon ? Et le prêt, comment l'obtenir ? Tous les visas y ont-ils accès ? Lisez ce qui suit, pour tout savoir sur l'achat immobilier au Japon. Guide pratique et conseils pour préparer au mieux votre projet.
Acheter un bien immobilier au Japon quand on est étranger
Levons une première interrogation. Oui, les étrangers peuvent acheter une maison, un appartement ou un terrain au Japon. Ils peuvent aussi vendre leur bien immobilier, le faire louer et le léguer en héritage. En fait, vous pourrez faire les mêmes actions immobilières qu'un Japonais. Vous n'avez pas besoin d'être résident permanent. Vous pouvez vendre, acheter ou investir même en tant que non-résident.
Vous pouvez donc devenir propriétaire de votre logement principal et/ou investir dans une résidence secondaire. Mais attention à bien respecter la loi. Le Japon a réagi à l'invasion Airbnb et a entendu les craintes des hôteliers traditionnels. Depuis 2018, les logements en location sont soumis à des règles plus strictes, surtout s'ils se situent en zone touristique. En 2021, une nouvelle loi encadre l'utilisation des terrains.
Attention aussi à l'impôt : vous serez tenu de déclarer tous les revenus que vous tirez de votre activité locative auprès de votre administration fiscale. Si vous payez tous vos impôts au Japon, c'est le fisc japonais. Vérifiez s'il existe une convention bilatérale avec votre pays d'origine.
Loi du 15 juin 2018 sur les locations de courte durée
On l'appelle la loi « minpaku » en référence à la pratique consistant à louer son logement à des touristes. Depuis 2018, il faut faire enregistrer son logement auprès des autorités locales avant de le mettre à disposition sur les plateformes de location. La durée de location ne doit pas excéder 180 nuitées par an et par logement.
Mais chaque collectivité peut durcir les règles. C'est le cas dans la ville de Kyoto ou l'arrondissement de Shinjuku, à Tokyo. Là-bas, pas de minpaku en saison touristique. Les locations ne sont autorisées que dans les zones résidentielles, et hors saison. D'autres arrondissements tokyoïtes ont pris des mesures similaires. Outre les revendications du secteur hôtelier, les municipalités ont été sensibles à la grogne des riverains. Bruits, non-respect des règles… certains voyageurs de passage étaient, selon les habitants, « source de nuisance ».
Regardez-y deux fois si vous espérez acheter un logement pour le faire louer. Si vous ne respectez pas la loi, vous risquez une amende d'1 million de yens.
Loi du 26 mars 2021 sur la restriction de l'utilisation des terres
Les investisseurs étrangers ont-ils trouvé leur nouvel Eldorado ? Ces dernières années, de plus en plus d'étrangers achètent des terres à Hokkaido (île la plus au nord au Japon), et sur d'autres îles et îlots éloignés. L'affaire est remontée jusqu'au gouvernement japonais, car certaines acquisitions étaient proches de bases des Forces d'autodéfense ou de centrales nucléaires.
La loi « restriction de l'utilisation des terres » impose un périmètre de sécurité d'1km autour des sites dits « sensibles ». Le gouvernement pourra obtenir les coordonnées de tout potentiel acheteur et des informations précises sur son projet immobilier. Il pourra annuler tout projet qu'il juge inapproprié. Pour le gouvernement, il s'agit d'une mesure de « sécurité économique », même s'il reconnaît qu'aucun incident n'est encore survenu après qu'un étranger ait acquis un terrain proche d'une base des Forces d'autodéfense. La situation géopolitique, notamment avec le voisin chinois, fait cependant maintenir une vigilance extrême. Le gouvernement japonais réfléchit à restreindre les possibilités d'achats de biens immobiliers par les étrangers. L'opposition redoute une atteinte au droit des personnes. Rien n'est encore décidé pour l'instant.
Les différents types de maisons disponibles à l'achat
Acheter un terrain avec une maison inoccupée
La progression inquiétante des akiya
« Akiya » signifie « maison(s) vide(s) ». Fin 2018, on en comptait 8,46 millions, soit 13,5% du nombre total de logements (chiffres agence presse Kyodo, citée par Japan Times). Aucune région n'est épargnée, mais les maisons abandonnées sont plus nombreuses dans la préfecture de Yamanashi (21,3%) et dans celle de Wakayama (20,3%). Saitama et l'île d'Okinawa enregistrent les plus faibles proportions de maisons fantômes. Si le phénomène progresse plus vite dans les zones rurales, Tokyo n'est pas épargnée, avec 820 000 maisons abandonnées. La population japonaise ne cesse de vieillir. La Covid n'a fait qu'aggraver la situation. Les jeunes se concentrent dans les grandes villes. Il faut aussi souligner des droits de succession exorbitants qui touchent les héritiers.
Pour faire revivre ces territoires abandonnés, le gouvernement casse les prix et distribue des subventions pour attirer les jeunes actifs (surtout les familles) en zone rurale. En 2019, le gouvernement propose de donner les maisons vides, ou de les vendre pour une poignée de yens. Car la progression des akiya entraîne celle d'autres établissements : fermetures d'écoles, de commerces, de services… ce sont des quartiers entiers qui s'éteignent.
Un projet de loi pour taxer les maisons inoccupées ?
Comment revaloriser les maisons inoccupées ? En 2022, changement de stratégie : à Kyoto, on veut taper sur les héritiers. La ville pense à taxer les héritiers qui laissent leur maison ou appartement à l'abandon. Les autorités locales dénombrent 100 000 logements vides. Elles ne sont pas disponibles à l'achat, mais sont la propriété d'héritiers. Il n'y aurait qu'environ 2000 maisons vides en vente. C'est pour obliger les héritiers à vendre que Kyoto envisage la taxe. Elle serait notamment en fonction de l'âge de la maison, de sa zone d'implantation et de sa superficie. Elle pourrait monter jusqu'à plus de 500 000 yens pour les logements les plus récents, et pourrait rapporter entre 800 et 900 millions de yens dans les caisses de l'État. Si Kyoto adoptait la mesure, elle serait la première municipalité du Japon à taxer les héritiers.
Acheter une akiya, la procédure
Vous souhaitez acheter une akiya ? Renseignez-vous d'abord sur son année de construction. Les logements construits dans les années 50-70 n'étaient pas faits pour durer (20 à 30 d'espérance de vie). Idem pour les logements des années 80-90. De plus, il a fallu attendre 2005 pour que le Japon annonce un plan pour la suppression de l'amiante dans les 3 ans. Il faudra attendre un peu plus longtemps pour voir son exécution complète. Ce n'est qu'en 2012 que le Japon supprime totalement l'amiante de ses constructions. Faites expertiser la maison auprès d'une agence spécialisée pour savoir si elle a encore de la valeur, si elle peut être rénovée, ou s'il vaut mieux la raser.
En effet, en général, vous achetez un terrain sur lequel se trouve une akiya. Si elle n'a pas de valeur ou très peu (ce qui arrive souvent), l'agence vous conseillera de la raser. La procédure est coûteuse. Raison pour laquelle beaucoup de futurs acquéreurs préfèrent acheter un terrain nu, et faire construire leur maison.
Faire construire sa maison
Pour faire construire votre maison au Japon, deux options : acheter le terrain nu, ou acheter un terrain avec une akiya, et la déconstruire. Dans les deux cas, vous passerez par une agence spécialisée dans la construction. Ses prestations se rapprochent de celles d'un cabinet d'architectes. L'agence vous fournira une maison sur-mesure. Un travail ultra-personnalisé qui a un coût. Faire construire sa maison est, sans surprise, l'option la plus chère. Le prix de base se calcule en fonction du mètre carré. On peut aussi compter en tsubo, unité traditionnelle de superficie au Japon.
Acheter une maison déjà construite
Acheter une maison déjà construite vous reviendra moins cher. Là encore, faites appel à une agence immobilière. Vous pourrez vous orienter vers une maison neuve ou vers une maison qui a déjà été habitée par le passé. Ces maisons sont généralement moins chères que les neuves. Mais dans les deux cas, vous aurez beaucoup moins d'options ; ces logements ne sont pas personnalisables.
Acheter à Tokyo : les démarches à suivre
Les informations ci-dessous ne sont pas réservées qu'à Tokyo mais sont applicables dans tout le Japon.
Contacter une agence immobilière
Chercher une agence immobilière
L'agence immobilière s'appelle « fudosanya ». Le « fudosan », c'est l'agent immobilier. Présente dans tout le Japon, Suumo est l'agence immobilière n°1. Faites cependant le tour des agences en fonction de vos besoins et attentes. À noter que la vente de particulier à particulier n'est pas dans la culture japonaise.
Présenter son projet à l'agence immobilière
Plutôt que d'acheter et vendre de particulier à particulier, les Japonais préfèrent l'expertise d'une agence immobilière. C'est aussi ce qu'on vous recommande. Acheter un logement n'a rien d'anodin. En faisant appel à une agence, vous êtes certain d'être bien renseigné concernant les prix du marché, les normes des logements, le volet juridique, la visite du bien immobilier... L'agence vous conseillera également compte tenu de votre situation. Elle pourra même vous traduire les documents.
Contacter sa banque
Pourquoi faut-il contacter sa banque avant de poursuivre les démarches
Ne vous précipitez pas même si vous avez un coup de cœur pour une maison. Avant de la visiter, contactez votre banque pour réaliser un plan de financement. Aurez-vous votre prêt ? Même si vous êtes un riche propriétaire et que vous achetez cash, ne faites pas l'impasse sur les conseils que pourrait vous apporter votre banquier.
Obtenir un prêt immobilier
Autant les non-résidents comme résident peuvent acheter un logement, autant le prêt demande des gages solides. Le premier, c'est la situation de l'étranger : visa, résidence… Plus le permis de résidence au Japon est long, mieux c'est. La résidence permanente est le meilleur statut. Le visa réservé aux talents très qualifiés est également apprécié. Attention au visa d'époux. Grâce à lui, on peut travailler au Japon sans limitation de durée, mais il ne suffit pas à rassurer les banques, au contraire. Elles lui préfèrent un véritable visa de travail.
La banque demandera aussi un emploi à durée indéterminée, de l'ancienneté, un bon salaire, des primes… Il n'est cependant plus nécessaire de justifier de plusieurs années d'ancienneté pour obtenir un prêt. Un an dans l'entreprise peut suffire. Certaines professions restent mieux vues que d'autres (médecin, avocat, ingénieur, directeur…).
En général, les banques rechignent à accorder un prêt aux étrangers, par crainte d'un défaut de paiement. Cela n'est pas réservé au Japon, mais concerne tous les pays. Un ressortissant du pays vivant à l'étranger est confronté aux mêmes craintes. L'étranger est vu comme peu rentable et potentiellement à risque. À vous de prouver votre fiabilité avec un dossier solide, pour obtenir un prêt à un bon taux. Ils sont assez bas au Japon (entre 0,1 et 5%). Votre agence immobilière pourra appuyer votre demande de prêt.
Visiter son futur bien immobilier
Un peu de vocabulaire
Ikkodate (一戸建て) : maison
Apa-to (アパ一ト) : appartement
Mansion (マンション) : appartement en copropriété
Fudôsanya : (不動産屋) : agence immobilière
Kenchikuka : (建築家) : architecte
Tochi (土地) : terrain
Asbesto (アスベスト) : amiante
Madori (間取り) : plan de la maison
Washitsu (和室) : pièce de style japonais
Youshitsu (洋室) : pièce de style occidental
Atamakin : (頭金) : acompte
Ce à quoi il faut faire attention
Vous avez votre demande de prêt. Reste la maison. Autant vous pouvez craquer pour une maison, autant vous devez porter attention à son environnement. Faites votre enquête et inspectez le quartier :
*Quelle est l'ambiance aux alentours ? Est-ce calme ou bruyant ?
*Y'a-t-il des commerces ? Des écoles ?
*Existe-t-il des maisons abandonnées dans le quartier ? Si oui, combien sont-elles ?
*Quelle est l'offre de transports dans la région Japonaise (bus, métro, train) ? À quelle fréquence viennent-ils ?
*Le voisinage semble-t-il accueillant ?
*La population est-elle plutôt âgée ? Plutôt jeune ? Un peu des deux ?
Faites vos visites vous-même : la maison, le quartier. Si possible, à différents moments de la journée (pour le quartier).
Conclure la vente
Processus d'achat
Le processus d'achat au Japon est semblable à ce qu'on peut voir dans d'autres pays. Vous contactez votre agence immobilière et votre banque. Une fois le prêt obtenu et la maison de vos rêves trouvée, votre banque se mettra directement en lien avec l'agence immobilière pour lui transférer les fonds. Vous devrez rembourser votre banque conformément aux modalités établies avec elle lors de la demande de prêt.
En général, les frais d'agence sont de 3% taxes à la consommation. L'acompte (les arrhes) s'élève à environ 10% de la propriété. D'autres frais peuvent s'ajouter, comme les frais d'enregistrement ou la taxe foncière.
Documents et pièces à avoir pour signer le contrat de vente
*Visa, carte de résident (zaryû card)
*Passeport
*Inkan (le sceau de signature, gravé sur un anko, un tampon)
*Si vous vivez en dehors du Japon, vous devrez apporter un affidavit en plus de vos papiers d'identité. L'affidavit est une déclaration que vous faites sous serment, devant notaire, pour être exonéré d'impôts pour des valeurs déjà taxées dans votre pays d'origine.
Les conseils en plus
Prenez bien le temps d'étudier le marché et de faire le tour des agences immobilières. L'opération sera bien plus facile pour vous si vous parlez japonais. Même dans ce cas, n'hésitez pas à vous faire accompagner par une connaissance japonaise. Les agences immobilières peuvent être encore un peu hésitantes à l'idée de contracter avec un étranger venant seul. Si vous ne maîtrisez pas encore totalement la langue, votre connaissance pourra vous expliquer les termes techniques.
Ne soyez pas surpris si certains propriétaires rechignent à vous vendre leur bien à cause de votre nationalité. Prenez contact avec des agences multilingues comme Wagaya Japan, Real Estate Japan ou Japan property. Soyez patients, persévérants et gardez votre détermination. Poussées par les changements sociétaux du pays, les agences traditionnelles se mettent peu à peu à l'heure multilingue.
Évitez de trop fonctionner au feeling. Acheter une maison n'est pas un investissement comme un autre. Si vous optez pour une akiya (maison vide), prenez le temps, là encore, d'étudier le marché. Ne regardez pas seulement au prix bas.
Envie d'un style japonais pour une pièce de votre intérieur (washitsu) ? Prenez garde l'entretien des tatamis. Il nécessite plus d'égards qu'un parquet ou un carrelage. Même une moquette est plus facile d'entretien. Ne posez pas de meubles lourds sur le tatami. Pour l'entretien quotidien, optez pour le balai ou l'aspirateur.
Liens utiles (en japonais, sauf mention contraire)
Suumo, le géant japonais de l'immobilier
Plaza homes Japan (en anglais)
Leo Palace (en anglais, location uniquement)
Japan property (en anglais)
Wagaya Japan (en anglais)
Faire construire sa maison
