Achat immobilier à Madagascar

Deux solutions d'investissement immobilier

Les ressortissants étrangers peuvent jouir d'un bien immobilier à Madagascar mais ne peuvent devenir propriétaires à proprement parler. Deux solutions s'offrent à eux dans le cadre de cet investissement : le bail emphytéotique, appelé emphytéose, et la prétention aux droits de propriété au même titre que les citoyens malgaches. La première option s'adresse plutôt aux particuliers, tandis que la seconde a été particulièrement façonnée pour les sociétés.

Le bail emphytéotique

Il s'agit de l'option la plus appropriée pour les particuliers étrangers souhaitant investir dans l'immobilier à Madagascar. Le bail emphytéotique présente plus d'avantages que la location classique : il permet de jouir des droits de propriété durant une période consentie et définie, comprise entre 18 et 99 ans. Cependant, le bail emphytéotique n'a aucunement valeur de vente. En réalité, il s'agit d'un bail de location à très longue durée et renouvelable offrant certains avantages.

Les droits du preneur : l'entière jouissance du bien immobilier (sans le détériorer) dans le cadre d'une activité agricole, piscicole, commerciale ou industrielle contre un loyer annuel ou mensuel. Il est également possible de sous-louer le bien immobilier, ou encore d'effectuer des constructions à des fins d'habitation propre ou de location. Enfin, le bail emphytéotique offre l'opportunité d'obtenir un prêt bancaire en hypothéquant le bien.

Par ailleurs, s'il s'agit d'un terrain appartenant à l'Etat (ni cadastré, ni enregistré), les sociétés comme les particuliers doivent prétendre à un bail emphytéotique.

Achat immobilier en tant que société

Dans le cadre d'un achat immobilier en tant que société, le gérant de l'entreprise ou son représentant est tenu de remplir un formulaire de demande à ajouter à son dossier. Voici la liste complète des documents à fournir :

• certificat de situation juridique
• certificat d'immatriculation du bien immobilier
• certificat de nationalité de l'investisseur
• programme d'investissement
• justificatif attestant la détention de fonds d'investissement de plus de 500 000 dollars
• statut juridique de l'entreprise
• déclaration des biens immobiliers détenus sur le territoire malgache.

Le dossier constitué doit être remis à l'Economic Development Board of Madagascar (EDBM), le guichet unique dédié à l'investissement immobilier étranger à Madagascar. Ce sont cette entité et le gouvernement qui se chargent alors de trancher sur l'éligibilité du dossier à être accepté ou non, et sur l'octroi des droits d'accession à la propriété (autorisation d'acquisition foncière).

Achat d'un bien immobilier appartenant à l'Etat : les étapes

Identification du terrain par le Service Topographique, avec l'intervention d'un géomètre assermenté

Elaboration d'un certificat juridique auprès du Service de la Circonscription Domaniale

Demande d'une reproduction du terrain auprès du Service Topographique

Demande de terrain au guichet unique des baux emphytéotiques après l'acquisition des documents susmentionnés

Repérage par le Service de la Circonscription Topographique (affichage d'un avis de demande sur le lieu afin de s'assurer que le terrain ne fait pas l'objet d'autres demandes)

Renaissance du terrain par la Commission Domaniale

Second repérage réalisé par la Circonscription Topographique

Notification au demandeur

En cas de réponse positive, délimitation du mode de cession et définition du prix du bien immobilier par les autorités administratives.

Achat immobilier auprès d'un particulier

Dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier appartenant à un particulier, les autorités ont, dans un premier temps, recours à l'identification du terrain. Le plan du terrain et le certificat juridique doivent donc être présentés au Service de l'Aménagement du territoire. Pour ce qui est des immeubles construits en zone urbaine, s'ils sont jugés conformes, une autorisation de transaction est délivrée par le même service. Par la suite, l'acte de vente est rédigé par un notaire, un officier de l'état civil ou encore les particuliers concernés par la transaction. Il est ensuite enregistré auprès du Service de l'Enregistrement et des Timbres, qui se charge également de légaliser les signatures des contractants et de délivrer un acte de cession.

Par la suite, le contrat de vente est présenté au Service de la Circonscription Domaniale et Foncière. Dans le cas d'un achat immobilier à Antananarivo, il doit passer par le Service de la Conservation de la Propriété Foncière. À la réception du duplicata du titre foncier à jour, les nouveaux propriétaires peuvent occuper le bien.

Liens utiles :

Expat.com ' Forum Logement à Madagascar
Investir à Madagascar ' Guide de l'investissement immobilier investir.guide-mg.com