Achat immo.

francosaze a écrit:

bonjour,
j'achète un bien immobilier, et j'ai demandé à la Bank Of America un crédit.
ils demandent plein de truc et ne comprennent pas comment cela se passe en france, car j'ai un bien en france et leur demande est complètement absurde.
Y a t'il un membre ou plusieurs qui pourrait me donner des conseils sur une banque ou un organisme de crédit qui tient moins ch....
Merci par avance

Etant moi même propriétaire de biens immobiliers, peut être que je serais en mesure de te donner une explication. 

C'est quoi ton problème?

Bonjour,

Des details aideraient a vous aider.  Ou est situe le bien?  Etes-vous resident aux USA (votre bio dit en France...?).  Essayez-vous d'obtenir un pret americain sans etre resident et pour un bien aux USA?

Beaucoup des “requirements” et documentation pour les prets immobiliers sont soit dictes par les regulateurs (federaux, surtout).  Une autre partie non negligeable des infos demandees est pour l'”underwriting”: en gros, evaluer le risque de non paiement de l'emprunteur et le cas echeant, de determiner si la valeur du collateral couvrira la banque suffisamment pour satisfaire leur appetit de risque et accessoirement evaluer le “cout” du risque (donc le cout du pret).

Sont donc importantes pour les banques: infos sur le collateral (le bien en lui-meme et sa valeur sur le marche) et infos sur l'historique financier de l'emprunteur.  N'ayant jamais achete de bien en France, je ne sais pas ce qui est “raisonnable” de demander pour une banque la-bas, mais je ne suis pas sure qu'il y ait de grosses differences entre ce que demandent les differents banques aux USA.  En general, plus l'emprunteur est juge “credit risk” (credit score entre autres mais pas seulement) plus les banques demanderont d'infos.

A noter aussi que depuis la crise des subprimes ou il y a eu beacoup d'exces sur les prets avec “peu ou pas de documentation” (low doc/no doc loans), beaucoup d'institutions financieres sont devenues plus frileuses, surtout si c'est un client avec lequel il n'ont pas de relation existante.

Pour resumer, que vous demandent-ils qui vous semble hors de l'ordinaire ou injustifie?

HTH

Tanuki714 a écrit:

Bonjour,

Des details aideraient a vous aider.  Ou est situe le bien?  Etes-vous resident aux USA (votre bio dit en France...?).  Essayez-vous d'obtenir un pret americain sans etre resident et pour un bien aux USA?

Beaucoup des “requirements” et documentation pour les prets immobiliers sont soit dictes par les regulateurs (federaux, surtout).  Une autre partie non negligeable des infos demandees est pour l'”underwriting”: en gros, evaluer le risque de non paiement de l'emprunteur et le cas echeant, de determiner si la valeur du collateral couvrira la banque suffisamment pour satisfaire leur appetit de risque et accessoirement evaluer le “cout” du risque (donc le cout du pret).

Sont donc importantes pour les banques: infos sur le collateral (le bien en lui-meme et sa valeur sur le marche) et infos sur l'historique financier de l'emprunteur.  N'ayant jamais achete de bien en France, je ne sais pas ce qui est “raisonnable” de demander pour une banque la-bas, mais je ne suis pas sure qu'il y ait de grosses differences entre ce que demandent les differents banques aux USA.  En general, plus l'emprunteur est juge “credit risk” (credit score entre autres mais pas seulement) plus les banques demanderont d'infos.

A noter aussi que depuis la crise des subprimes ou il y a eu beacoup d'exces sur les prets avec “peu ou pas de documentation” (low doc/no doc loans), beaucoup d'institutions financieres sont devenues plus frileuses, surtout si c'est un client avec lequel il n'ont pas de relation existante.

Pour resumer, que vous demandent-ils qui vous semble hors de l'ordinaire ou injustifie?

HTH

C'est clair qu'il faudrait en savoir un peu plus afin de pouvoir se prononcer. 

Bonjour francosaze,

Que je comprenne correctement ta question.

Tu veux acheter un bien immobilier aux USA  tout en restant en France (j'espère que tu as au moins physiquement visité le bien).

Pour acquérir ce bien tu demandes un crédit a un établissement Américain, mais tu voudrais que cet établissement applique les règles Françaises ? Ai-je correctement résumé ta demande ?

J'espère réellement m'être totalement planté dans mon résumé sinon tu dois avoir quelques soucis.

Cordialement.

Bonjour
Pour ma part je vais m'installer à New Orleans avec un visa J1 et en considérant les loyers (1000$) minimum pour 1bd1bath je suis tenté d'acheter une maison sans crédit avec un budget moyen de 175000 $ mais cela est-il intéressant en ce moment ? Pour un appartement les charges sont parfois trop élevées et reviennent au prix d'un loyer français (500$)/mois, pour une maison combien faut-il compter en taxes annuelles, frais d'achat, frais de revente , assurance ( presque toute la ville est en flood zone ! )? J'hésite aussi entre un bien spacieux très bon rapport qualité prix dans un quartier correct mais excentré a 15mn en vélo du boulot ou un studio en plein french quarter, plus petit , à 40 mn du boulot mais que je louerai facilement en vacances scolaires ou le week-end ( au moins pour rembourser les charges.)Et qui partira peut-être plus facilement à la revente car prêt de toutes les commodités et divertissements de la ville). Quels sont les pièges à éviter, d'autant plus que je risque d'avoir de gros frais de transfert pour cette somme depuis ma banque française.
Merci pour vos conseils 😜

Bonjour Fabup,

Acheter avec un J1 ???

Sauf erreur de ma part le J1 est un visa étudiant/stagiaire limité à 18 mois & impossible de faire une demande GC.

Suis pas sur que ce soit le meilleur visa pour acheter un bien immobilier.  En as tu administrativement le droit ? Je veux dire est-ce que le statut J1 t'autorise a acheter un bien immobilier ?

Cordialement.

Bonjour,

L'immobilier est tres tres dependent de l'endroit et je n'ai aucune experience dans ce domaine sur la Nouvelle Orleans...  Je sais en revanche que les assureurs ont tendance a augmenter les assurances du aux recentes catastrophes climatiques (et donc a ce qu'ils ont du debourser).
Je vous conseillerais de vivre sur place quelques mois pour vous rendre compte des choses sur le terrain avant de prendre une decision.  Si vous etes sur NOLA pour une duree de 1-3 ans, je ne sais pas si ca vaut le coup.  A moins que vous ne vouliez garder le bien apres etre rentre en France, mais la distance ajoute aussi des complications.  Ca me sembe etre un choix tres personnel.
Peut-etre que des participants qui sont sur place pourront vous aiguiller davantage.
Bon courage

Nelson DOMINGUES a écrit:

Bonjour Fabup,

Acheter avec un J1 ???

Sauf erreur de ma part le J1 est un visa étudiant/stagiaire limité à 18 mois & impossible de faire une demande GC.

Suis pas sur que ce soit le meilleur visa pour acheter un bien immobilier.  En as tu administrativement le droit ? Je veux dire est-ce que le statut J1 t'autorise a acheter un bien immobilier ?

Cordialement.

Je me souviens avoir vu des threads ici (et des pubs d'agents immobiliers “specializes” en investissement locatif pour des Francais en Floride ailleurs).  Je sais aussi que beaucoup d'investisseurs etrangers achetent de l'immobilier sur SF, donc je suppose que le statut (immigrant or non immigrant visa, or no visa) n'est pas un facteur, sauf peut-etre pour le financement mais Fabup dit vouloir faire une “cash transaction” donc pas un frein non plus.

Fabup: regarder sur Zillow, ca vous donnera une idee des prix par quartier.  Il indiquent aussi en general la valeur locative, et une estimation des taxes de proprietes.

Apres cela dependra de l'engagement sur la duree et si cela vous convient ou pas.  Personnellement, le processus d'achat a ete assez stressant pour que je n'envisage pas de le refaire tous les 2 ans, mais ca c'est mon avis perso.

Tanuki714 a écrit:

Nelson DOMINGUES a écrit:

Bonjour Fabup,

Acheter avec un J1 ???

Sauf erreur de ma part le J1 est un visa étudiant/stagiaire limité à 18 mois & impossible de faire une demande GC.

Suis pas sur que ce soit le meilleur visa pour acheter un bien immobilier.  En as tu administrativement le droit ? Je veux dire est-ce que le statut J1 t'autorise a acheter un bien immobilier ?

Cordialement.

Je me souviens avoir vu des threads ici (et des pubs d'agents immobiliers “specializes” en investissement locatif pour des Francais en Floride ailleurs).  Je sais aussi que beaucoup d'investisseurs etrangers achetent de l'immobilier sur SF, donc je suppose que le statut (immigrant or non immigrant visa, or no visa) n'est pas un facteur, sauf peut-etre pour le financement mais Fabup dit vouloir faire une “cash transaction” donc pas un frein non plus.

Fabup: regarder sur Zillow, ca vous donnera une idee des prix par quartier.  Il indiquent aussi en general la valeur locative, et une estimation des taxes de proprietes.

Apres cela dependra de l'engagement sur la duree et si cela vous convient ou pas.  Personnellement, le processus d'achat a ete assez stressant pour que je n'envisage pas de le refaire tous les 2 ans, mais ca c'est mon avis perso.

Tout à fait, le statut migratoire n'est pas un frein quant à l'achat d'un bien immobilier.
Par contre il va conditionner en parti le taux, si l'achat est financé ou pas.

Tanuki714.

Merci pour ces précisions il me semblait que le J1 avait des restrictions administratives dû au statut d'étudiant.

Nelson DOMINGUES a écrit:

Tanuki714.

Merci pour ces précisions il me semblait que le J1 avait des restrictions administratives dû au statut d'étudiant.

Et merci a Pescaraplace pour confirmer.

@ tous

Cependant les conseils/confirmations donné ici ne sont donnés qu'a titre indicatif aux, personnes concernées par leurs projets de ce faire confirmer nos informations par des professionnels.

Nelson DOMINGUES a écrit:

@ tous

Cependant les conseils/confirmations donné ici ne sont donnés qu'a titre indicatif aux, personnes concernées par leurs projets de ce faire confirmer nos informations par des professionnels.

Tout a fait, c'est meme “step 1” dans les conseils pour acheteurs internationaux sur Zillow:

https://www.zillow.com/resources/stay-i … rnational/

En ce qui me concerne, la banque me demande un tas de renseignement et ne veux pas comprendre qu'en France c'est différent qu'aux Etats Unis;
je suis Français, demeurant en Virginie, je veux acheter un bien ici en VA, et sur mon compte bancaire français il y a des retrait pour impôts foncier et edu pour le bien que j'ai en France.
La BOA me demande pour ce bien de France, un état hypothécaire ce qui est normal mais en plus ils me demandent une preuve comme quoi je suis clean au point de vu crédit, ou dettes; et là en France rien, a part si on est fiché en Banque de France, et aucun document de deux donner cette info.
En France, si vous êtes criblés de dettes et si votre bien n'est pas hypothéqué, vous pouvez vendre votre bien sans problème, alors qu'ici votre bien est lié au propriétaire.
alors ma demande est :  est ce que vous avez une solution pour ce problème???

Bonjour francosaze,

Quand vous dites “demeurant en Virginie”,est-ce que:
- vous avez des comptes bancaires aux USA (a BofA ou ailleurs)
- vous avez un historique de credit aux USA y compris un credit score?
- vos revenus sont-ils americains ou francais ou les deux

D'apres ce que vous dites, je comprends qu'en termes de “garantie” de pret, vous vous basez sur une propriete en France; si vous ne remboursez pas et que la banque a besoin de faire des procedures de recouvrement, faire ca sur des actifs a l'etranger est cher et complique, donc pas surprenant qu'ils demandent plus de garanties.

Ce qui est probablement pourquoi ils demandent un historique de credit en France.  Cela me fait aussi supposer qu'ils demandent un historique francais parce qu'ils n'ont pas ou pas assez d'infos historiques de paiement, taux d'endettement, etc. ici aux USA, ce qui serait logiquement leur premier choix.  Si en plus les revenus et/ou actifs mis en collateraux sont a l'etranger, cela rend plus difficile le recouvrement, donc plus de risques pour eux.

A noter que l'article que j'ai reference sur un post precedent recommande fortement de construire un historique de credit aux USA avant d'acheter, justement pour eviter ce genre de desagrement.  (Voir plus bas copier/coller de l'extrait).

Pour resumer, oui, ils doivent demander des infos supplementaires du au cas tres specifique qui n'entre pas “dans les clous” pour l'underwriting.

Si le seul moyen pour vous est d'utiliser des “garanties” liees a la France, a part utiliser une banque qui est implantee dans les deux pays (et de preference avec laquelle vous avez fait affaire en France), je ne vois pas.  Vous pouvez essayer BNP Paris Bas (Bank of the West ici) si la BNP francaise peut “aider” a presenter la partie francaise.  Autrement, n'importe quelle autre banque americaine aura, a mon avis, les memes soucis et donc demandera des infos “non standard” pour un pret ici pour estimer leur risque (en gros si pour taux d'endettement, historique de paiement, revenus, actifs etc les info US ne suffisent pas et qu'il faut prendre en compte la partie francaise, ca deviendra de toutes facons complique)

HTH

From https://www.zillow.com/resources/stay-i … nal/#h_2_2

“ Build credit history

To obtain a home loan as a foreigner in the US, you must first establish credit and earn a good credit score. The stronger your credit score, the more favorable the interest rate on your future home loan.

If you don't already have a U.S. bank and credit card account, prioritize this step and budget approximately three to six months to start building up your credit history. Contact your local bank to learn about various options and tools for building credit from scratch.

Want to learn more about a credit report in the U.S.? Explore how credit scores impact mortgage rates in our Mortgage Learning Center.

In addition to credit score, lenders also typically look at income information to determine loan eligibility, but there are numerous paths to mortgage approval regardless of employment status. A U.S. financial advisor and/or tax professional can provide information on your options and the documentation you'll need to move forward.”

j'ai une retraite de France qui est versée sur un compte bancaire Français.
j'ai aussi un compte chez BOA ici en VA, et mon historique de crédit ici est supérieur à la moyenne.

Francosaze,

Sur le point du credit report, qui en effet n'a pas d'equivalent en France puisqu'il n'y a pas de fichier central, ca va etre une negociation avec BofA mais vous pouvez essayer de proposer, pour chaque emprunt en cours ou passe en France, contactez la banque et demandez-leur une attestation (qu'il vous faudra traduire) certifiant  du montant total emprunte sur quelle duree, combien reste a rembourser sur le principal et pour chaque echeance, vous avez paye a temps et n'avez pas eu de retard sur la duree de vie du pret (le plus de “prets” vous pourvez documenter de la sorte, le mieux).  Si vous avez des lignes de credit, memes infos avec le montant du credit utilise et le montant restant disponible.  A part ca, des attestations des banques justifiant de resources sur les dernieres annees.  Je ne sais pas si la Banque de France peut fournir une attestation que vous n'avez jamais ete interdit bancaire mais ca aiderait aussi.

Ce sont, en gros, les infos aggregees dans un credit report americain.

Hope this helps

francosaze a écrit:

j'ai une retraite de France qui est versée sur un compte bancaire Français.
j'ai aussi un compte chez BOA ici en VA, et mon historique de crédit ici est supérieur à la moyenne.

Y'a-t'il moyen d'etre approuve sans inclure DU TOUT la partie francaise?  C'est ce qui coince, je crois.  Quand j'ai demande un pret ici, je n'ai fourni QUE les infos sur ma “vie financiere” americaine qui ont suffi parce que les revenus, actifs, taux d'endettement etc etaient suffisants pour passer les criteres.

Des que vous inclurez des facteurs francais pour etre approuve, ca va coincer justement a cause des differences entre les pays.  Donc le plus simple est de se limiter a demontrer votre capacite de remboursement et votre histoire de credit seulement sur les bases de votre vie ici, aux USA.

mon problème est que les seuls revenus sont nos retraites Française de mon épouse et moi.
et comme ils sont versés directement sur un compte bancaire Français, je suis obligé de
donner mes relevés de ce compte et c'est comme cela qu'ils ont vu les prélèvement des impôts
foncier, des factures d'électricité et d'eau. D'ou leur demande....
je vais voir avec la banque de France pour avoir une attestation qui doit dire que je ne suis pas fiché,
donc clean au point de vu solvabilité.
Mais la BOA ne comprend rien et veulent systématiquement avoir les même infos qu'ils demandent

mon problème est que les seuls revenus sont nos retraites Française de mon épouse et moi.
et comme ils sont versés directement sur un compte bancaire Français, je suis obligé de
donner mes relevés de ce compte et c'est comme cela qu'ils ont vu les prélèvement des impôts
foncier, des factures d'électricité et d'eau. D'ou leur demande....
je vais voir avec la banque de France pour avoir une attestation qui doit dire que je ne suis pas fiché,
donc clean au point de vu solvabilité.
Mais la BOA ne comprend rien et veulent systématiquement avoir les même infos qu'ils demandent
aux américains.

francosaze a écrit:

mon problème est que les seuls revenus sont nos retraites Française de mon épouse et moi.
et comme ils sont versés directement sur un compte bancaire Français, je suis obligé de
donner mes relevés de ce compte et c'est comme cela qu'ils ont vu les prélèvement des impôts
foncier, des factures d'électricité et d'eau. D'ou leur demande....
je vais voir avec la banque de France pour avoir une attestation qui doit dire que je ne suis pas fiché,
donc clean au point de vu solvabilité.
Mais la BOA ne comprend rien et veulent systématiquement avoir les même infos qu'ils demandent
aux américains.

Ah.  Voila le noeud du probleme.  Votre capacite de remboursement est dependante de facteurs qui leur indiquent des difficultes en cas de “default de paiement”.  Si je ne paye pas mes mensualites ici aux USA, ils peuvent saisir une partie de mon salaire, reprendre possession de mon bien et parce que mes seules depenses sont aux USA, ils peuvent s'assurer qu'une fois mes depenses courantes payees, il me reste assez pour payer mon mortage, parce qu'ils ont une bonne synthese de mon “budget” de vie courant ici et TOUT est sous la juridiction americaine en cas de probleme.

Dans votre cas, ils n'ont pas de moyen de prelever a la source si vous ne payez pas ET ils n'ont pas access a vos actifs en France.  Donc il ne leur reste “que” le bien que vous achetez pour payer la casse ET en plus, les depenses mensuelles a l'etranger leur disent que votre capacite de remboursement est diminuee d'autant.  Donc normal qu'ils se demandent quelles autres obligations financieres peuvent influer sur votre “credit risk”.

Leur avez-vous explique cela des le debut?  Ou ont-ils decouvert d'eux meme que vous aviez des obligations financieres regulieres en France?  Parce qu'ici, “don't ask don't tell” peut passer MAIS si on decouvre quelque chose que vous n'avez pas mentione spontanement des le debut, la tendance sera a partir de ce moment la qu'il y a d'autres choses que vous n'avez pas mentionnees.  Donc ca les rend mefiants et plus tatillons.

Par exemple: SI vous ne leur avez pas dit pas que aviez des charges regulieres a payer en France et qu'ils ont trouve ces depenses, maintenant ils se demandent quoi d'autre vous ne leur avez pas dit: credit conso, revolving credit etc.  Parce qu'ils savent que vos seuls revenus sont en France et que si les choses se passent mal, les crediteurs francais passeront avant eux.  Donc ils sont frileux.

Comme je disais avant, ce n'est pas etonnant et je doute qu'une autre institution financiere reagisse differemment.  A moins que vous n'essayiez une banque internationale qui puisse obtenir une bonne synthese de votre situation financiere sur les DEUX pays pour evaluer le risque vous concernant: HSBC, BNP Paris-Bas/Bank of the West sont les deux qui me viennent a l'esprit mais en gros: si une banque francaise avec des liens avec la partie americaine leur “assure” que vous etes bons pour rembourser, ca aidera.

Je comprends tout a fait votre frustration mais au risque d'etre lourde, mettez-vous a leur place: vous etes completement en dehors des clous.  Par la j'entends...  quel pourcentage de prets traitent-ils qui sont dans votre cas?  Probablement moins de 1%.  Donc, oui, c'est la galere cote paperasse.  Mais ils font leur boulot et ils demandent les intitules de documents qu'ils connaissent.  BofA ne connait pas (et n'a rien a faire du) systeme francais.  Vous leur empruntez une somme importante, ils veulent s'assurer que vous pouvez rembourser.  Et si les choses se passent mal, ils veulent savoir comment ils peuvent recuperer au moins un minimum de leur du.

A votre place, je ferais la chose suivante:
- Expliquez la situation a un conseiller de BofA pour comprendre ce que chaque document qu'ils demandent est cense demontrer
- J'ai liste les infos sur le credit report, commencez par ca: est-ce que ce qui coince est mon niveau d'endettement, ma capacite de remboursement, mes actifs, etc.
- Travaillez avec votre banque francaise pour voir quels documents ils peuvent vous donner qui repondraient a ces questions (par exemple: si le probleme pour BofA est “avez-vous des dettes que vous n'avez pas remboursees”, le document de la banque de France, avec l'historique de remboursement de dettes en France peuvent aider)

Dans tous les cas, ca va etre complique et encore une fois, c'est n'est pas etonnant et ce n'est pas specifique a BofA.  Vous etes juste dans une situation “hors cadre” donc oui, ca craint cote paperasse.  Un pret immobilier c'est jamais marrant (je me souviens du mien et c'etait dans les clous?  Comme tout le monde?  Passe comme une lettre a la poste?  Rien de special?  Bref, tout con, “straightforward”).  Mais la ils n'ont probablement pas eu de precedent donc meme avec la meilleure volonte du monde, oui, ils vont demander des trucs que vous ne pouvez pas leur donner.  Donc essayez de comprendre pourquoi et ce qu'ils essaient de determiner, et travaillez avec eux pour trouver quelque chose que vous pouvez fournir et qui leur donnera le niveau de confiance dont ils ont besoin pour vous accorder le pret.

A savoir aussi: selon le “downpayment” (apport initial?) les regles d'underwriting sont plus souples.  Donc plus d'apport initial peut aider a les rendre moins frileux; surtout si votre montant d'emprunt est “non conforming” (plus de 417K si je me souviens bien mais ca a pu changer), les regles sont plus strictes (regles federales).  Donc plus le montant est petit, mieux ca passera.

J'espere que cela aidera.

Oh, une autre idee, au cas ou: un garant avec revenus aux USA

Pour resumer, les solutions que je vois:
- Passer par une banque implantee dans les 2 pays qui puissent “relier” les infos sur vos vies financieres francaise et americaine et etre “a l'aise” avec le risque
- Negocier et collaborer avec la banque americaine pour determiner une “equivalence” de documents financiers francais qui satisfasse les criteres de risques de la banque americaine
- Obtenir un cosignataire resident US qui puisse justifier de revenus aux USA (et actifs, mais il semble que revenus / capacite de remboursement soit le point d'achoppement dans votre cas)

Et par acquis de conscience:
- Oui, je bosse depuis plus de 20 ans pour une banque (americaine)
- Non, ce n'est pas Bank of America
- Non, ce n'est pas non plus BNP Paris Bas / Bank of the West ou HSBC

Merci vos message sont très explicite.
Je vais voir avec tout cela pour argumenter auprès de la BOA