Regroupement pour créer un projet PDS

Hello à tous,

Nouvellement inscrits sur le forum, nous sommes un couple de français toujours installés en région parisienne mais en pleine réflexion sur notre futur projet d'expatriation à l'Ile Maurice.

Après avoir regardé de près les différents projets PDS existants, on constate 2 freins majeurs :

- des prix très au-dessus du marché local avec des promoteurs qui cherchent à rentabiliser leur investissement avant tout en profitant des conditions intéressantes offertes par ce statut

- une forte incertitude sur le rendu final des projets et la confiance qu'on peut accorder aux promoteurs, avec de nombreuses désillusions à la clé

De ces constats nous est venue une idée sur laquelle j'aimerais avoir l'avis de personnes qui connaissent mieux le marché et ces problématiques : créer un petit groupement de français intéressés par un investissement immobilier sur l'Ile Maurice et créer ensemble une société PDS qui va être en charge d'acheter un terrain aux conditions Mauriciennes et de sélectionner un architecte et une entreprise de construction pour construire les maisons de chacun des membres selon leurs souhaits en gardant une certaine "harmonie globale", ainsi que quelques installations communes obligatoires pour ce type de projet comme des courts de tennis ou autre petits éléments à utiliser en commun puis ensuite à mettre en place une gestion commune (jardins, piscines, etc...) à la façon d'une copropriété. Chacun aurait ainsi des parts de la société selon ses moyens.

Pour le terrain, cela revient en fait à trouver un propriétaire Mauricien qui vend un terrain et qui va s'associer au projet, sachant que sa participation consistera uniquement à céder son terrain pour le montant qu'il demandait initialement. Un achat direct ne peut en effet pas se faire sans un propriétaire terrien Mauricien qui est "associé" mais cela revient au final au même d'après ce que j'en ai compris, d'autant que nous serions sûrs dès le démarrage d'avoir tous les fonds nécessaires au projet et donc au reglement du terrain.

Cela nous parait présenter les avantages suivants :

-  bénéficier de terrains à des prix beaucoup plus avantageux en sachant que ça reste de grands terrains (entre 1 et 10 hectares), surtout destinés à ce type de projets donc on ne se met pas vraiment en concurrence avec de petits acheteurs locaux. Pour autant j'ai pu trouver des annonces de terrains dans le nord de l'île entre 500 k€ et 1 M€ l'hectare soit au moins 5 fois moins cher que les terrains proposés dans le cadre de programmes PDS existants. Ce qui veut dire que par exemple pour 1,5 M d'€ pour 2 hectares, on pourrait se répartir des tailles de terrain différentes selon les moyens de chacun tout en en réservant une petite partie pour les installations communes et en restant dans des budgets tout à fait raisonnables.

- êtres directement concernés par la qualité des constructions car nous allons y vivre, ce sera donc dans l'intérêt de chacun de sélectionner le meilleur promoteur et de suivre les constructions de près pour nous assurer qu'elles soient conformes à nos attentes.

- avoir un syndic qui n'est pas choisi par un promoteur qui cherche encore à rentabiliser son investissement sur le dos des acquéreurs.

- être fiers d'avoir créer un beau projet ensemble à Maurice et de s'être faits des amis on espère dans l'aventure :-)

C'est sûr que ce n'est pas gagné, que ça exige des efforts, du temps, du courage, etc... mais le jeu en vaudrait la chandelle non ?

Qu'en pensez-vous ? Quels sont les éléments que nous avons sûrement oubliés ?

Au plaisir d'en discuter ensemble. :-)

Bonsoir,

Vous avez aussi la possibilité de constituer un fonds d'investissement immobilier dans le cadre de plusieurs investisseurs soit 10.

Quelques informations open source pour vous :
Les fonds d’investissements & le PCC
Les fond d’investissement sont sous la supervision de la Commission Financière de Maurice (FSC) et sont régi sous l’article 3.1A de la SECURITIES ACT. Si les projets sont multiples et que les levées de fonds pour financer les projets se font auprès d’un nombre important d’investisseurs (Au-delà d’une dizaine d’investisseurs privés avec via un démarchage basé sur un prospectus préétablie ou simplement par offre public des produits d’investissement), la licence de «Collective Investment Scheme » (CIS) est obligatoire (souvent confondu avec le terme générale fond d’investissement).

Chaque produit d’investissement est rattaché à un type d’action ordinaire

Exemple:

1er Produit – Portefeuille Immobilier : Action Ordinaire Catégorie A – Valeur nominale de l’action fixé au préalable

2ème Produit – Participation sociétés / Achat en Bourse des actions cotées – Action Ordinaire Catégorie B

3ème Produit – Investissement FINTECH/Forex & Commodités – Action Ordinaire Catégorie C

Un fond d’investissement doit avoir comme toile de fond un licence de CIS (Collective Investment Scheme) avec la possibilité d’avoir d’autre licences selon les directives de la Commission Financière. Un fond d’investissement immobilier peut opérer une licence CIS, tandis qu’un fond basé sur le forex sera demandé à avoir en sus de la licence CIS une licence de «Investment Dealer- Currency Segment ». L’Ile Maurice se vante aujourd’hui d’avoir une panoplie de licences d’activités en fonction de l’activité proposée sous la supervision de la FSC (Commission Financière) et hormis la crypto-monnaie toutes les types de licences sont octroyées en fonction de l’activité de base proposée.

Le Type de structure hébergeant le fond d’investissement serait une GLOBAL BUSINESS Company ou une Ltd (Selon la Companies Act de 2001). Cela va permettre à la structure d’opérer de manière lucide que cela soit auprès de autorités fiscales mauriciennes ou encore les autorités françaises/ européennes. Le but du montage serait une optimisation fiscale à 3% sur les bénéfices nets des deux entités via l’accord de non double imposition Maurice France et la majorité de L’Europe.

Dans le cadre d’un fond d’investissement (CIS) avec plusieurs portefeuilles, il est important de savoir que le NAV (net asset value) du fond se calcule sur toutes les portefeuilles/ produits d’investissements disponible. Il est bon à savoir aussi qu’en cas de déficit d’un produit ou d’un portefeuille d’investissement, la performance du fond est affectée de manière globale. De manière plus simple, un produit d’investissement déficitaire affectera le retour de tous les autres produits profitables au sein du même fond d’investissement.

Assumons dans le cas présent que le 1er Produit a fait un retour positif de 25% sur l’année, le 2ème produit a été déficitaire avec un retour de -20% et le 3ème produit a été profitable de 3% uniquement – (avec une levée de fond similaire sur les 3 produits à hauteur d’un million d’euro chacun), le fond ne aura une performance de 8%. Les investisseurs ayant investi dans le 1er Produit va être pénalisé par rapport aux autres investisseurs puisque le fond ne pourra pas lui payer un retour théorique de plus de 8%.

Afin d’éviter des abus dans ce sens, la loi Mauricienne permet la création d’une « Protected Cell Company »

Un PCC est une société à cellule multiple, on peut aussi le voir comme une entité morale hébergeant d’autres entités au sein d’une même société. Chaque cellule de la société est opérée de manière à ce que le produit final de l’un des cellules n’affecte pas ceux des autres cellules.

La PCC assure la séparation juridique et la protection correspondant à chaque cellule de la compagnie qu’elles appartiennent à des individus ou à des personnes morales. Les PCC sont régies par le Protected Cell Company Act de 1999 et elles offrent la sécurité et la flexibilité nécessaires à la manipulation des actifs séparés.

Dans le cadre d’une activité d’un fond d’investissement avec plusieurs portefeuilles et des levées de fond conséquentes, il est conseillé dans l’intérêt des investisseurs de le faire avec un PCC.

Le PCC permet au fond d’investissement de garantir aux investisseurs d’avoir un retour en fonction d’un produit dans lequel, ils ont investi et non sur la globalité du fond. En cas de déficit important d’un produit, les flux de capitaux ne peuvent pas être réattribués à la cellule déficitaire. Le NET ASSET VALUE est calculé par cellule qui fait dans le cas de notre exemple, l’investisseur X qui a investi son argent sur le 1er Produit va pouvoir être rémunéré théoriquement à hauteur 25% tandis que l’investisseur ayant investi sur le 3ème produit va être rémunéré à hauteur maximum de 3%.

La Combinaison d’un CIS licence avec un PCC est une option qui permet de sécuriser les intérêts des investisseurs en soi, la Commission Financière demande aux promoteurs de fond d’investissement à produits multiples de clairement adopter ce genre de montage dans le cas d’un fond.

Quelques termes employés pour un fonds CIS :

Open Ended Fund – Un fond d’investissement n’ayant pas de limite à la participation des investisseurs, le nombre d’actions par catégorie n’est pas limité ainsi que le nombre d’actionnaires. Les investisseurs font l’acquisition de leurs actions participatives (par catégorie) directement avec le fond d’investissement.

Close Ended Fund – Un fond d’investissement structuré d’une telle manière que le nombre d’action participatif est limité à un plafond fixe – le prix (valeur des actions) est déterminé par l’offre et la demande en cas d’une levée de fond publique sur les marchés financiers ou autre bourses de titres.

Prospectus – Un document expliquant le cadre général du fond, les parts/actions du fond, le calcul de la valeur des actions, le risque associé à un produit financier, les frais de fonctionnement du fond et de gestion, et l’Exit Criteria soit les frais de sortie.

Exit Criteria – Les frais de sortie – le fond peut imposer dans le cadre d’un contrat d’investissement que l’actionnaire maintienne ses parts pour une durée prédéterminée. Le transfert des parts durant cette période peut se faire à condition que l’actionnaire paie des frais de sortie qui peuvent varier en fonction du type d’arrangement auquel le promoteur et l’actionnaire se sont entendus

Capital Call – Levée de Fond

Expert Fund – Fond d’investissement géré uniquement par ses promoteurs qui ont les compétences et l’expérience requis pour le faire.

Unimpaired Capital – Capital net d’obligation

La commission financière de Maurice peut exiger qu’un fond d’investissement maintienne en permanence un fond de roulement ou un capital net d’obligation nominal ou fixé au pourcentage sur des levées de fond capées.

A votre écoute

PG-11

Bonjour,

A mon avis, ce n'est pas possible, car vous devrez avoir la bénédiction de l' EDB qui gère et approuve ces programmes.

les conditions de marché actuelles sont très (historiquement?) favorables aux acheteurs et à la négociation; un certain nombre de projets inachevés sont à vendre, et je suis surpris pour ma part du nombre très important de résidences haut standing (plusieurs millions d'euros) qui se sont mis récemment sur le marché en revente; au point que  je me demande si toutes les informations sont sur la table concernant d'éventuels changements legislatifs ou fiscaux.
De mon point de vue, ce projet de regroupement pour un projet PDS me semble energivore, peu ou pas du tout rentable, et à contre-temps de l'état d'un marché immobilier à Maurice où les rabais peuvent devenir huge...

Un fonds d'investissement immobilier soit 10 investisseurs est un véhicule très interessant pour pénétrer le marché par contre ce fonds doit obtenir l'approbation de la FSC - Financial Services Commission.

Ce type de véhicule est structuré par des fiducies ou management company.

En 2021 des opportunités réelles sont présentes en raison de la situation économique . Un besoin de capitaux se fait sentir.

Merci pour ces premières réponses.

@PG-11 : bien note le principe du fond d'investissement immobilier mais ça ne me parait pas correspondre exactement à ce que l'on souhaite faire.

@Nohab : bien sûr, l'idée est effectivement d'obtenir la bénédiction de l'EDB mais à partir du moment où on correspond aux critères fixés pour les projets PDS (superficie min et max, installations communes, etc...) ça me parait possible de l'obtenir

@Victoralo : je suis assez d'accord sur le fait que le marché est favorable aux acheteurs mais pour autant quand je regarde ce qu'il y a sur le marché, ça me parait incroyablement cher pour ce que c'est. Dès qu'on veut un peu d'espace et ne pas être les uns sur les autres dans des programmes hyper condensés, les prix s'envolent et dépassent allègrement les 2 M€ pour des surfaces qui restent limitées, alors que compte tenu des terrains disponibles à la vente, leur superficie et le prix demandé, ce serait assez facile d'avoir de grandes superficies pour profiter d'un beau jardin tropical plutôt que du mur du voisin ;-) pour des prix qui restent raisonnables.
On peut aussi s'assurer que toutes les normes de construction soient bien respectées, notamment les normes de sécurité anticycloniques, ce qui n'est pas le cas de beaucoup de programmes existants. Mais c'est sûr que c'est energivore je le reconnais. Le tout est de savoir si c'est quand même possible et si le jeu en vaut la chandelle.

Ca m'intéresse? vous les voyez ou ces nouvelles maisons en ventes? Parce que moi je vois toujours les même M**** depuis des années a des prix de la cote d'azur?

Le projet m'intéresse également grandement ! Je n'avais prévu que de louer sur l'ile, mais si un tel projet sort de terre cela m'intéresse :)

Je prends encore des infos à ce stade mais ça me parait interessant à explorer.

C'est en tout cas encourageant :-)

Bonjour,

Je viens de prendre connaissance de vos échanges et je serai intéressée par ce projet. avez vous pu avancer ?

Bonjour à toutes et a tous,
Jai un ami qui a un projet en vente à Bain Boeuf pouir les étrangers dont si je ne me trompe un  ensemble de deux penthouses avec piscine privée et 4 appartements dont deux au RDC et deux au 1er étage. Tous meublés et équipés.
Le prix me semble très correct et l appartement témoin peut être visité.
Je viens d avoir le dossier pour le commercialiser pour les étrangers .

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