La bulle immobiliere

Un membre de ma belle famille a investi dans un petit studio dans un immeuble tout neuf super bien place... A peine on nous donne la clef du studio.... des brokers nous tombent dessus, tous avec des clients chinois. En gros des entreprises chinoises qui louent des studios pour leurs employes qui bossent dans des jeux en ligne. Imaginez, ils veulent louer un 25 m2 pour loger 4 employes ! transformer le studio en dortoir ... D'autres proprio n'ont pas resiste aux sirenes chinoises et j'ai pu voir les premiers degats d'un "dortoir" dans un studio... alors qu'ils sont arrives il y a 1 semaine ... Par ailleurs d'autres agences nous ont demande si l'on voulait revendre : la valeur du studio achete il y a 5 ans a ete multipliee par plus de deux !

Je pense qu'investir dans l'immobilier a Manille va devenir de plus en plus risqué... on se rapproche de l'explosion de la bulle. En gros, je vais deconseiller d'investir dans l'immobilier dans le neuf dans Metro Manille. Ca va peter ! (surtout si les senateurs vont reussir a bloquer l'entree des travailleurs chinois aux PH)

Oui il faut voir si cette loi passe et si il bloque réellement les travailleurs chinois.
Car le marché risque de prendre une claque si c'est le cas.

Quand j'étais sur manille dans le SMDC Breeze effectivement il y avait que des chinois.

Salut  !
Quand on voit dans le même temps les difficultés rencontrées par nombre de promoteurs pour écouler leurs programmes  avec des rabais de 20%  fréquents  il n'y a plus à s'étonner ....

attention  l'étranger est taxé a 70%  minima sur la plus value à la revente (SANS PRISE EN COMPTE DE L'INFLATION ET DE LA DEVALUATION RELLE DU PESO (20% en 3 ans) ) .....donc prudence
les tarifs fondent déjà la ou les chinois sont peu présents ....

dans les tours  de luxe  adriatico 1 2 3 et 4 sur le coté du robinson's  place  à malate  de tres beaux one  bedroom  en parfait état avec une splendide vue sur la baie d'une surface de 45 m2 minima partent a 5 millions de pesos  en cash payment.....mais pas pour tout le monde  .... il faut être introduit ....

C'est bien pire hors manille  en particulier derriere le moa sur pasay  et dans la tres congestionnée ville de Pasig ou il est tres fortement déconseillé d'acheter  pour louer et pour d'autres raisons j'y reviendrai dans un post ....

si nous les anciens savons quoi  faire et comment béneficier de prix cassés  les nouveaux arrivants paieront eux 7 millions et plus pour des appartements qui  d'une manière générale ne devraient pas dépasser les 4 millions .... un  exemple  frappant le malate bay mansion qui offre maintenant  un credit sans intéret sur 3 ans ....

Le "secret", c'est d'investir dans une zone polyvalente ou si une des activités pourvoyeuses de clients se casse la figure, les autres activités continuent. A cet égard, la petite zone comprise entre Rizal Park, Roxas Blvd, Quirino ave et Taft est pour moi l'ideal: en effet, il y a la l'inepuisable marché touristique lié aux boites et la vie nocturne. Les arabes du golfe, venus pour satisfaire des besoins qu'ils ne peuvent satisfaire chez eux et qui ont plein de pognon sont très représentatifs de cette clientèle qui loue les "units" pour un mois ou plus.
Cette zone est également attractive pour la bourgeoisie locale de province qui envoie ses enfants étudier dans les nombreuses et prestigieuses universités du quartier (PCU, De la Salle, facs de droit et de médecine)...
Cette partie de la ville est également attractive pour les retraités westerners qui trouvent la des hôpitaux de renom, des restaurants a leurs gouts, et autres distractions dictées par leur libido toujours vaillante, même si c'est a grands renforts de Cyalis ou de Viagra...
Les coréens y sont également très présents et ont investi quasiment tout les environs du Circle (restaurants, boutiques de produits coréens etc...). Les japonais, Taiwanais et autres Indiens sont aussi sur cette zone...
Ainsi, il y aura toujours une clientèle pour occuper vos appartements dans ces rues qui en plus sont bien desservies par le train LRT, sont a moins de 40 minutes de l'aeroport grâce aux nouveaux skyways, comprennent des shopping malls si chers aux philippins et des marches traditionnels, des écoles élémentaires et secondaires...
Il est vrai que ceux qui investissent dans les très beaux programmes immobiliers qui n'ont misé que sur un seul type de clientèle ( joueurs de casino de la zone de Pasay qui se voulait être un nouveau Las Vegas, amateurs de shopping des environs du MOA ou "businessmen" de Makati, sans parler des zones a travailleurs chinois, ont plus de souci a se faire quant a la pérennité de leurs revenus locatifs...
Comme toujours a Manille comme ailleurs, en immobilier, il y a 3 critères primordiaux: l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement!

Pour compléter ce que dit notre ami makai, même s'il est vrai que dans cette petite zone que nous connaissons fort bien  vos appartements  pour peu qu'ils soient de qualité  trouveront toujours effectivement preneur, gardez vous cependant d'espérer un taux d'occupation constant , la saison des pluies peut se révéler calamiteuse ... la politique locale  peut rendre rapidement ce genre d'investissement  peu attractif.... (fiscalité en particulier mais pas seulement ...)

Quand à la gestion de vos biens , à défaut de vous en occuper vous même .... elle vous coutera  aussi cher si ce n'est plus qu'en Europe ,  sauf qu'en plus certains gestionnaires sont de vrais margoulins....et prétendront que votre appartement n'est souvent pas occupé  pour vous voler vos loyers , (c'est une pratique courante ...)

Je ne saurai donc que trop vous recommander, un de n'investir que dans des programmes  en RFO ... et deux de venir tester vous même ....

Gardez vous d'acheter deux ou trois units surtout si vous ne connaissez  que peu Manille....

Investissez dans un studio et faites vos calculs après deux ou trois ans ...

Dans l'investissement locatif, l'arnaque  et les promesses de rentabilité délirantes  sont à tous les coins de rue .... Même les plus endurcis comme nous y regardent plutôt à deux fois qu'une avant de se lancer sur un nouveau programme....

Enfin si vous avez un ou plusieurs enfants ici, mettez les "units" à leur nom avec une clause ne permettant à ces derniers pas de revendre avant leur 25 ans .... ou votre trépas ....

C'est facile à faire .... celà vous protège et celà les protège ....

Je fais gérer mes rentrées d'argent par la mère de ma petite dernière, et placer les fonds récupérés sur un compte bloqué  auquel la petite Louise  accèdera  dans au moins 20  ans ...il est probable que j'ai passé l'arme à gauche  d'ici là.... au moins aurai-je  constitué un patrimoine  pour elle , comme je le fais pour mes autres enfants .... 

PS : NON NON ET NON un studio ou appartement dans le quartier ne rapporte pas 20% net par an !!!! pour répondre à une question perso  !!!!

Dans le genre arnaque un studio (un faux one bedroom)  relativement mal placée   ( a part le moa il 'y a strictement rien dans le quartier lequel est de surcroit peu sur en soirée, après 22H c'est mort !!! avant 11 du mat c'est mort !!! (et c'est un euphémisme)  est proposée à  75000 pesos mensuels (plus de 1250 euros mensuels  !!!! ) secteur du MOA dont personne ne veut ..... des centaines d'appartements sont a vendre ou a louer là bas ...

Cette "annonce" est dans les petites annonces du forum !!!
 
Pour ce prix  exhorbitant on peut louer un grand appartement en plein malate  3 grandes et belles chambres, bien concu refait à neuf  , très bien meublé et affichant 96 m2 .... avec  balcon et vue  , au calme,  tout proche  de Padre Faura  Street et de l'emblématique bar G Point .... avec  parking  le tout à deux pas du Robinsons ....avec deux heures de ménage par semaine offertes qui plus est ....

Ca donne à réfléchir n'est il pas ?

Cette annonce est une ARNAQUE et l'utilisateur devrait purement et simplement être banni de ce site  !

Nouvelle discussion