Comment un promoteur peut-il acheter des terrains ?

De même, j'ai revu ce reportage et beaucoup de questions m'ont traversé l'esprit :
jamais un mot sur les visas , pourtant condition sine qua non pour s'installer ici, et encore moins sur le permis de travail, de surcroit pour la jeune fille de 26 ans "patissière" avec sa copine française sur Koh Panghan !!!!!!!!
Quand on connait les conditions draconniennes d'accèssibilité au travail !!!!!!!!! J'hallucine un peu beaucoup...c'est du M6 ....à l'instar de TF1 : Miroirs aux alouettes ???????
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C'est vrai pour les visas et le permis de travail mais c'est toujours possible avec un projet sérieux 'Ce qui est moins sérieux c'est l'absence d'informations sur les conditions qui entourent l'achat d'une villa.
Certains farangs achètent ces villas pour les louer à des touristes.L'investissement vaut -il le coup ?

Bonsoir,
Je n'ai aucune idée de la rentabilité d'un investissement à but locatif.
Mais ce qui est certain c'est que au vu de la quantité d'appartements et de villas vides la location reste assez aléatoire, le marché étant pléthorique.

Bonjour Polr,

Je pense que grâce au  visa Elite, les autorités thais vous aident pour le work permit et pour trouver un emploi mais je cherche des informations à ce sujet justement. Cela expliquerait peut-être la raison de l'apparente facilité que certains farangs ( souvent mois de 50 ans) ont pour  s'installer et travailler sur place ?

Byrsa.

J'ai regardé aussi cette émission, et pour cause que je rentre juste de ko samui cette pour une courte durée de vacances...c'est ma troisième fois en Thaïlande...je n'ai pas trop perdu de temps à chercher une maison , mais j'ai tout de même jeté un coup d'oeil chez des dents immobilier et à vrai dire je lai pas vu de maison avec piscine a 120 000 euros..mais plutôt à 200 000 et encore....pourrais je avoir le site de ce fameux agent immobilier....avec des villa avec des prix intéressant.........merci

Bonjour Michel34
Si vous êtes en France vous pouvez revoir cette émission en replay sur M6 ( émission "Zone Interdite " du dimanche 10 février ).Le couple de promoteurs Christophe et Christelle originaire de la Grande Motte ont construit 17 villas sur les hauteurs de l'Ile ( Lamaï peut-être ...ils ont un panneau publicitaire dans cette station )  mais ce n'est pas très bien localisé dans le reportage .
Bonne recherche .

Bonsoir,
Je viens de regarder le début de cette émission.
Et en plus de mentir par omission M6 nous montre deux françaises en scooter sans casque.
Un exemple que nombre de touristes vont s'empresser de suivre.

Pour les casques il semble que la police soit laxiste à Samui...une impression.

Le promoteur a obligatoirement créé une société .Pour acheter un terrain de 1 raï ( 1600 m2 c'est pas assez pour un lotissement de 10 villas ) il faut investir 40 millions de baht.Ça c'est ce que l'on peut lire partout .Tout ça me semble bien irréaliste .

merci , pour ces infos j'ai vu l'émission de dimanche !! mais j'ai un peu de difficulté a croire ce tarif !!! entre 120et 200.000 euros!!

edmond99 a écrit:

Le promoteur a obligatoirement créé une société .Pour acheter un terrain de 1 raï ( 1600 m2 c'est pas assez pour un lotissement de 10 villas ) il faut investir 40 millions de baht.Ça c'est ce que l'on peut lire partout .Tout ça me semble bien irréaliste .

Il me semble qu'il y a une certaine confusion.

Si je me trompe pas, l'investissement de 40.000.000 de B , dans certains outils financiers, permet à un particulier d'être propriétaire d'un rai, à certaines places et après accord d'un tribunal ou du ministre concerné, je ne sais plus.

Une société , détenue par un promoteur, peut sans doute acheter un certain nombre de terrains sur lesquels il construira des villas qu'il mettra en vente sous bail de 30 ans ou en pleine propriété à des thaïs.


C'est comme cela que je comprends la chose mais il est possible que je me trompe.

Bonjour,

Si le promoteur commercialise des villas, il a créé une société en Thaïlande, qui elle peut acheter des terrain et les revendre...

Michel trente quatre a écrit:

merci , pour ces infos j'ai vu l'émission de dimanche !! mais j'ai un peu de difficulté a croire ce tarif !!! entre 120et 200.000 euros!!

Il faut voir comment est la villa et où elle se trouve.
Ce n'est pas si élevé que cela. Une maison avec 1 étage , sur un terrain qui fait 10 x 15 m maximum, dans un mooban, revient à 100.00 B minimum à Khon Kaen. 125.000 si elle est un peu plus grande.

thiof2 a écrit:

Michel trente quatre a écrit:

merci , pour ces infos j'ai vu l'émission de dimanche !! mais j'ai un peu de difficulté a croire ce tarif !!! entre 120et 200.000 euros!!

Il faut voir comment est la villa et où elle se trouve.
Ce n'est pas si élevé que cela. Une maison avec 1 étage , sur un terrain qui fait 10 x 15 m maximum, dans un mooban, revient à 100.00 B minimum à Khon Kaen. 125.000 si elle est un peu plus grande.

Pour 100.00 THB, j'achète ! 

retour à la question initiale pour tentative de réponse à "comment ils font ?" :

- le promoteur achète en formant une “company” avec des parts à 49/51 (Land Act 2497) avec 2M thb de capital (**) + investissement du lotissement. Les promoteurs exercent sous visa work permit.

- le promoteur "revend" des leasehold à des "acheteurs" qui seront en fait des "locataires longue durée", car c'est un contrat par lequel le bailleur (propriétaire du terrain) concède à son locataire la jouissance de ce terrain pour une période n'excédant pas 30 ans (sections 537 à 571 du Thai Civil & Commercial Code ) etc, etc, etc renouvelable sous conditions, etc...

(** 2M thb et pas 40M comme dit ci-dessus qui est probablement une confusion avec le visa investisseur qui démarre en fait à 10M thb)

Merci pour ces précisions .Donc les acheteurs des villas (comme le promoteur ) ont un bail de 30 ans sur ces parcelles.
il est ( souvent ) ecrit par des sites spécialisés que la société qui investit 40 millions de baht peut devenir propriétaire d'un terrain de 1 raï ou 1600 m2 .Mais que le contrat de propriété serait soumis au bon vouloir du ministre concerné.
Je vais essayer de retrouver les références .

La société est propriétaire des terrains et ce n'est pas un bail de 30 ans. Le promoteur est propriétaire de la société, pas des terrains.
Un particulier, pas nécessairement une société, peut investir 40.000.000 et être propriétaire du terrain.
Cela doit effectivement être soumis à l'approbation du ministre et je pense que cela ne peut se faire que dans certaines régions.

Référence
      " enthaïlande.org " : comment acheter un terrain en Thaïlande-Le Guide "

edmond99 a écrit:

Référence
      " enthaïlande.org " : comment acheter un terrain en Thaïlande-Le Guide "

Ce site ne fonctionne plus depuis des années et les infos sont complètement dépassées et fausses parfois.
Il y a même un hurluberlu qui prétend qu'il a du prouver 2 x 800.000 pour son visa O=A. Le sien et celui de son épouse….thaïe. et personne a réagi.

Il y a peu, un autre membre du forum y avait trouvé  (et donc croyait ) que les 800.000 y était dégressif en fonction de l'âge. Cela est toujours indiqué sur le site.

edmond99 a écrit:

Merci pour ces précisions .Donc les acheteurs des villas (comme le promoteur ) ont un bail de 30 ans sur ces parcelles.

Non. le promoteur n'est pas limité à 30 ans

thiof2 a écrit:

Le promoteur est propriétaire de la société, pas des terrains.

Non, les propriétaires de la société deviennent propriétaires du ou des lands

En fait le promoteur farang vise à devenir propriétaire à 49% des parts de la société et devient par suite copropriétaire de fait des terrains que la société possède et va louer pour 30 ans. En fait cette copro telle quelle ne peut acheter directement et déposer au land office. Mécaniquement cela se fait en 2 temps 1°) d'abord les associés thai achètent le ou les lands à 100%, déposent au land office, puis 2°) revendent 49% des parts de propriété au farang qui entre-temps devient directeur de la société). on a donc une copropriété répartie entre farangs et thai à hauteur des parts de capital de la société, c'est pas sorcier à comprendre, mais plus délicat à faire. (ensuite, bien que limité à 49% des parts, le farang peut avoir la majorité décsionnelle (>51%) mais cela est un autre sujet)

thiof2 a écrit:

Un particulier, pas nécessairement une société, peut investir 40.000.000 et être propriétaire du terrain.

c'est effectivement du ressort des législations du visa investisseur ou "SMART visa << I >> (Investisseur)" qui déroule le tapis à partir de 20 millions Baht (pas 40) et vous permet de lever la plupart des choses interdites (dont la propriété totale mais effectivement acquisition limitée en surface)

En effet ce n'est pas simple à mettre en œuvre  pour le promoteur.C'est  une profession autorisée qui peut gagner pas mal d'argent mais bonjour le stress...

c'est effectivement du ressort des législations du visa investisseur ou "SMART visa << I >> (Investisseur)" qui déroule le tapis à partir de 20 millions Baht (pas 40) et vous permet de lever la plupart des choses interdites (dont la propriété totale mais effectivement acquisition limitée en surface)

Merci pour l'info. Je n'avais pas vu cet avantage du smart I visa. Je me basais sur l'ancienne législation. Je suppose qu'elle existe toujours ?

Mais pour l'histoire du promoteur propriétaire, je suis peut être bête mais je comprends pas comment il est proprio des terres. La société, oui mais lui…?...Je comprends pas

je vis a SAMUI
l achat de terrain se fait par période de 30 ans renouvelable 3 fois soit 90 ans
posez vous les bonnes questions.. Le promoteur a quel age  ? la cinquantaine .. les futurs acheteurs de maisons auront quels ages .. plus de 50 ans voir plus....50 ans +90 ans = 140 ans .. vous avez votre réponse si vous vous posez des questions ..
Ensuite pour acquérir ces terrains , on crée une société qui sera propriétaire du terrain pour la durée ci dessus mentionnée

jjthai a écrit:

je vis a SAMUI
l achat de terrain se fait par période de 30 ans renouvelable 3 fois soit 90 ans
posez vous les bonnes questions.. Le promoteur a quel age  ? la cinquantaine .. les futurs acheteurs de maisons auront quels ages .. plus de 50 ans voir plus....50 ans +90 ans = 140 ans .. vous avez votre réponse si vous vous posez des questions ..
Ensuite pour acquérir ces terrains , on crée une société qui sera propriétaire du terrain pour la durée ci dessus mentionnée

Bonjour,
Le renouvellement de ce bail est à la discrétion du propriétaire du terrain qui peut très bien le refuser.

Nous avons eu dans d'autres fils des débats sans fin sur ce fameux bail renouvelable de 1...2...3 fois.Connaissant les Thaïs je serais de l'avis de Tamerlan,le proprio ou ses héritiers thaïs peuvent être gourmands pour signer un renouvellement.Mais je ne veux pas polémiquer sur ce sujet.Ce qui m'intéresse c'est de savoir comment on peut faire ce métier ( promoteur ) .Je savais en effet que les terrains sont la propriété de la société ainsi créée  mais la notion de propriété est quand même relative.

Bonsoir,
De tout façon et pour citer Pierre-Joseph Proudhon "La propriété c'est le vol"

Tamerlan a écrit:

jjthai a écrit:

je vis a SAMUI
l achat de terrain se fait par période de 30 ans renouvelable 3 fois soit 90 ans
posez vous les bonnes questions.. Le promoteur a quel age  ? la cinquantaine .. les futurs acheteurs de maisons auront quels ages .. plus de 50 ans voir plus....50 ans +90 ans = 140 ans .. vous avez votre réponse si vous vous posez des questions ..
Ensuite pour acquérir ces terrains , on crée une société qui sera propriétaire du terrain pour la durée ci dessus mentionnée

Bonjour,
Le renouvellement de ce bail est à la discrétion du propriétaire du terrain qui peut très bien le refuser.

Faux .. car le contrat de depart doit stipuler le renouvellement  sinon la vente ne se fait pas  ..

edmond99 a écrit:

Nous avons eu dans d'autres fils des débats sans fin sur ce fameux bail renouvelable de 1...2...3 fois.Connaissant les Thaïs je serais de l'avis de Tamerlan,le proprio ou ses héritiers thaïs peuvent être gourmands pour signer un renouvellement.Mais je ne veux pas polémiquer sur ce sujet.Ce qui m'intéresse c'est de savoir comment on peut faire ce métier ( promoteur ) .Je savais en effet que les terrains sont la propriété de la société ainsi créée  mais la notion de propriété est quand même relative.

je ne comprends ce qui te chiffonne, oui la notion de propriété est relative rien a voir avec la France ... mais comme répondu ci dessus  le renouvellement peut être signe des le départ  sinon la vente peut être annulée  .. le métier de promoteur se fait donc avec les lois Thaïlandaises de façon transparente, on a souvent décriée  ici  ce métier,   ici a  Samui beaucoup font ce métier depuis de nombreuses années .

jjthai a écrit:

Tamerlan a écrit:

jjthai a écrit:

je vis a SAMUI
l achat de terrain se fait par période de 30 ans renouvelable 3 fois soit 90 ans
posez vous les bonnes questions.. Le promoteur a quel age  ? la cinquantaine .. les futurs acheteurs de maisons auront quels ages .. plus de 50 ans voir plus....50 ans +90 ans = 140 ans .. vous avez votre réponse si vous vous posez des questions ..
Ensuite pour acquérir ces terrains , on crée une société qui sera propriétaire du terrain pour la durée ci dessus mentionnée

Bonjour,
Le renouvellement de ce bail est à la discrétion du propriétaire du terrain qui peut très bien le refuser.

Faux .. car le contrat de depart doit stipuler le renouvellement  sinon la vente ne se fait pas  ..

La  loi  Thailandaise  ne considère  qu'un seul bail de 30 ans à condition que celui ci soit inscrit sur le chanote ,tout le reste c'est du vent .................

Expat Pattaya a écrit:

La  loi  Thailandaise  ne considère  qu'un seul bail de 30 ans à condition que celui ci soit inscrit sur le chanote ,tout le reste c'est du vent .................

Bonjour,
Ce qui est confirmé par de nombreuses sources, 1 fois 30 an, oui, 3 fois 30 p'têt ben qoui, p'têt ben qnon.

jjthai a écrit:

... mais comme répondu ci dessus  le renouvellement peut être signe des le départ  sinon la vente peut être annulée  .. le métier de promoteur se fait donc avec les lois Thaïlandaises de façon transparente, on a souvent décriée  ici  ce métier,   ici a  Samui beaucoup font ce métier depuis de nombreuses années .

Il me semble que cela n'a aucune valeur juridique et que le propriétaire foncier peut ne pas le renouveler, que ce soit ou non precisé dans le bail ! ..Et il n'a rien à justifier s'il ne veut pas le renouveler 

Je n'ai rien contre la profession de promoteur en Thaïlande.Au contraire ...toutefois la durée du bail pose question sur ce point précis :  l'acheteur de la villa récupère-t-il le bail du promoteur en cours ou bien signé-t-il  pour un nouveau bail ?
Prenons ce cas de figure, un promoteur achète (ou plutôt sa société) un terrain en janvier 2019 avec un bail de 30 ans ( renouvelable ...admettons) .Entre la signature du bail du promoteur , la viabilisation du terrain   et la fin des travaux de construction des villas il s'écoule deux ans.En janvier 2022 si un farang achète une villa son bail sur le terrain de la société du promoteur serait raccourci de deux ans donc il signerait que pour 28 ans ...

La société achète le foncier et de ce fait est propriétaire sans notion trentenaire...
Logiquement, la validité de 30 ans devrait débuté le jour de l'enregistrement au Land Office...
Si l'acquéreur achète un bien déjà construit par le promoteur, ce sera donc 30 ans...
En revanche si le contrat est signé avant la construction, en toute logique, l'usufruit du terrain est bien de 30 ans mais concernant la maison, cela devrait être 30 ans - durée des travaux car le bail concerne le foncier et non l'immobilier 

Oui au land office l enregistrement est de 30 ans mais on peut faire un contrat devant avocat pour un renouvellement tous les 30 ans et cela a une valeur juridique . Car le vendeur s engage par signature ,, au bout de 30 ans on peut le renouveler au land office et il n y a aucune raison que le land office refuse

jjthai a écrit:

Oui au land office l enregistrement est de 30 ans mais on peut faire un contrat devant avocat pour un renouvellement tous les 30 ans et cela a une valeur juridique . Car le vendeur s engage par signature ,, au bout de 30 ans on peut le renouveler au land office et il n y a aucune raison que le land office refuse

Voir le message N° 32.

Jj thai c'est faux ce que vous écrivez .
Au bout de 30 ans , ce n'est pas forcément celui qui a signé qui sera le propriétaire du terrain , cela peut être des descendants et s'ils veulent récupérer le terrain , ils en ont parfaitement le droit .
Déjà 2 jugement en ce sens , dont 1 qui est allé après plusieurs appels à la plus haute cour de juridiction thailandaise  .
Les descendants ont récupéré le terrain avec ce qui était construit dessus .

Et si vous êtes dégouté , vous avez parfaitement le droit de rasé votre "soit disant " maison au bulldozer avant la fin du bail du terrain de 30 ans.

...Mais il faudra évacuer les gravats !