Projet d'achat d'un bien en vue d'investissement au New Jersey (usa)

hi,

si tu veux un acces facile a Manhattan (en metro par ex; via le Path train): il faut regarder pour Hoboken et Jersey City; Union city sera moins cher mais il faudra trouver pres des bus.
a savoir aussi, c'est super cher.
pour un One Bedroom, a hoboken, compte $500K

a savoir aussi: tu ne peux pas emprunter aux US (pas de credit envisageable si tu ne vis pas legalement aux US)

Hi ben
Merci pour la réponse rapide. Nous avons testé les "Chicken Bus" à  Union City, et c'est vraiment facile, ils traversent le tunnel presque toutes les 5 minutes et arrivent à Port authority.  c'est un bon plan    et c'est effectivement Union City est moins cher.
Par contre pour le prêt  aux US c'était ma premiere crainte ...  mais on ne désespère pas de trouver une solution 

merci encore !

Beaucoup de questions...

- Je souhaiterais savoir si quelqu'un a cette expérience ?
Moi par exemple. Ici en Californie je suis propriétaire de mon logement ainsi que d'un bien locatif.

- peut-on faire un credit directement aux USA, sans y habiter ? comment cela se passe (conditions, garanties , documents ...)
A ma connaissance, concernant l'achat d'un bien immobilier sur le sol Américain, seules les banques Américaines vont prêter de l'argent car le bien sera forcement hypothéqué par la banque émettrice de l'emprunt et si l'hypothèque doit être activée, seule une banque Américaine peut le faire. 

- y-a-til un montant à minimum investir ou intéressant pour avoir des avantages fiscaux ?
De quels avantages fiscaux fais tu reference?
Maintenant ce qui est certains c'est que les banques ne prêteront pas sans un apport minimum de 30 a 40% et dans votre cas peut être plus si vous n'avez pas de credit history Américain, car en l'absence de credit history il vous faudra posséder pas mal d'equity (c'est le pourcentage de la part du bien qui vous appartient du fait de votre apport initial).

Les avantages fiscaux sont que vous allez pouvoir déduire de vos impôts Américains les intérêts de l'emprunt, ainsi que tous les frais relatifs au bien immobilier (assurances, property tax, reparations et entretien, etc...). Aussi ce sera a vous de declarer les revenus qui en l'occurence seront les loyers perçus.

- comment calculer les montants annexes cf : notaire/avocat, taxes, cadastre, service de gestion locative ...
La seule taxe a payer c'est la property tax qui se paie 2 fois par an. C'est l'équivalant de l'impôt foncier en France. Une fois au printemps puis une fois a l'automne, le montant représente environ de 1 a 2% de la valeur vénale du bien.
Apres il peut y avoir ou pas des frais a payer au lotissement comme l'entretien des extérieurs, l'eau, les poubelles, la sécurité, etc...

- nous avons un fils de 2 ans, est-il préférable / faisable de mettre le bien à son nom
Tout est faisable.

- existe-t-il un organisme qui aide aux démarches (j'imagine un service financier en annexe à une agence de voyage), comment calculer les frais ?
Certainement mais on peut très bien faire sans.

tout a fait, tu peux prendre ces bus.
par contre, Union City n'est pas vraiment 'rentable' comme Airbnb.

merci !
nous avions discuté avec la propriétaire chez qui nous avions loué à Union City elle me disait que ces biens sont loués 10mois / an (très calme en janvier et moyen en février, pour le reste full).  Des gens qui recherchent un peu moins cher que Manhattan ou plus grand cf plusieurs  familles par exemple qui peuvent partager les frais, 
Cela nous semblait donc une bonne alternative, ... mais j'avoue que ce n'est qu'un 1er avis reçu,  si tu connaissais quelqu'un qui peut nous donner plus d"'info sur la rentabilité des biens locatifs c'est welcome

Merci Pescaraplace ... le parcours ne sera pas facile je vois    ... merci déjà pour ces 1eres info
Vous êtes passé par une agence ou tout seul ?

Brigedm a écrit:

Merci Pescaraplace ... le parcours ne sera pas facile je vois    ... merci déjà pour ces 1eres info
Vous êtes passé par une agence ou tout seul ?

Tout seul.

Bonjour,
Je suis agent immobilier mais pas dans le NJ (les licenses sont spécifiques à chaque état). Mon 1er conseil, s'assurer que le "zoning" de l'endroit visé permet le "short term rental" ainsi que la communauté visée. En effet, le Airb'nb et autre location courte sont réglementés et ne sont pas autorisé partout. A Orlando, ou j'habite, c'est autorisé uniquement autour des parcs d'attraction. Dans tout le reste d'Orlando c'est interdit et le county veille au grain (amendes).
J'ai rencontré récemment in couple de français, accablés, car ils ont acheté 3 biens pour cela sans savoir cette règlementation. Ensuite, ils n'ont pas pu faire ce qu'ils voulaient et ils pestaient "on ne nous a pas dit !!!", ma réponse a été "Aviez vous demandé ?". Il n'est pas venu à l'esprit du gars qui leur a vendu le bien qu'ils voulaient faire du short term puisque c'était interdit dans la zone.......

Objectif USA a écrit:

Bonjour,
Je suis agent immobilier mais pas dans le NJ (les licenses sont spécifiques à chaque état). Mon 1er conseil, s'assurer que le "zoning" de l'endroit visé permet le "short term rental" ainsi que la communauté visée. En effet, le Airb'nb et autre location courte sont réglementés et ne sont pas autorisé partout. A Orlando, ou j'habite, c'est autorisé uniquement autour des parcs d'attraction. Dans tout le reste d'Orlando c'est interdit et le county veille au grain (amendes).
J'ai rencontré récemment in couple de français, accablés, car ils ont acheté 3 biens pour cela sans savoir cette règlementation. Ensuite, ils n'ont pas pu faire ce qu'ils voulaient et ils pestaient "on ne nous a pas dit !!!", ma réponse a été "Aviez vous demandé ?". Il n'est pas venu à l'esprit du gars qui leur a vendu le bien qu'ils voulaient faire du short term puisque c'était interdit dans la zone.......

Comme le dit Objectif USA, si vous voulez tirer un revenu locatif de votre bien immobilier, bien se renseigner si les lois locales (zoning) l'autorisent ou tout simplement, verifier aussi si le règlement intérieur de la copropriété le permet.
Dans certains lotissements, les appartements ne peuvent être occupés que par leur propriétaire et dans ce cas, toutes les formes de location sont interdites que ce soit sur du court ou du long terme.

merci beaucoup

j'ai effectivement reçu ce genre de recommandations, qui confirme vos conseils ... et effectivement il ne faut pas se lancer dans un tel projet sans tout baliser ... d'où toutes me questions  
j'essaye de tout regrouper et avoir le maximum d'expérienses car on ne pense pas à tout
encore un tout grand merci !!

Bonsoir, à titre d'exemple, si c'est un coop (prix moins élevé qu'un condo), mon ex avait acheté un coop dans l'Upper EastSide. L'achat est soumis à un board of approval. Par exemple, si elle voulait louer a quelqu'un, il fallait qu'elle passe par le board por que la personne soit acceptée dans la limite de 12 mois. Avoir un locataire était une autorisation exceptionnelle accordée une seule fois à condition de pouvoir le justifier. Un autre exemple et sous peine d'amende, l'appart avait un parquet , mais devais être couvert à 90% de tapis. Ces règles très strictes justifient qu'un coop peut coûter 2 fois moins cher qu'un condo à qualité égale. Autre chose, de mémoire, pour acheter le bien, son père lui avait envoyé $300 000-$ 400 000 du Japon. L'argent a été bloqué pendant 2 mois le temps de vérifier que ce n'étais pas del'argent sale ou qui allait financer le terrorisme.

merci stevenmika, c'est donc plus intéressant une multi family house ?  on serait plus libre tu penses ?

Je suis actuellement en contact avec une personne de ce bureau : http://www.weichertfinancial.com/Default.aspx

ils nous ont demandé de lister nos biens et prêts hypothécaires, ici en Belgique bien sur,

cela vous parle ?
merci !

Si c'est à quoi je pense, oui. Par exemple, sur Harlem West qui est en pleine gentrification, il est courant que plusieurs familles s'associent pour acheter ensemble  et au final, ils se retrouvent avec de grands appartements après travaux.

Cela ne me dit rien, car je ne suis pas spécialiste.