Investissement locatif

Il s'agissait de "My US investment"  une société de droit français qui a maintenant été rachetée par "altitude-realty".

Les 7 K€ n'étaient pas la commission du Realtor mais les honoraires d'intermédiaire entre l'acheteur et les Realtors :

- ils sélectionnaient les agents aux USA ainsi que les maisons proposées à leur client et les accompagnaient dans tout le processus.

Je pense que ce service s'adressait à des gens qui ne maitrisaient pas trop l'anglais mais souhaitaient néanmoins investir aux USA dans l'immobilier locatif.

D'un point de vue strictement financier les 7 € peuvent paraître élevés (lors de mon premier contact avec eux en 2013 c'était 4 K) mais d'un autre côté si l'on compte les billets d'avion, l'hôtel, la nourriture, la voiture de location et les frais divers pour un séjour de 15 jours minimum aux USA  on arrive à un certain montant, certes pas 7 K€ mais néanmoins plusieurs milliers d'euros. J'ai travaillé toute ma vie en anglais donc ce n'est pas un problème pour moi mais je peux comprendre qu'il soit compliqué de faire cette démarche seul pour des personnes qui ne maitrisent pas la langue.

Je dois dire que mon premier séjour n'a pas été simple. Certains Realtors ont des doutes sur le sérieux de notre démarche. Simultanément il faut faire les démarches pour ouvrir un compte bancaire, trouver un bon avocat et transférer les fonds. J'ai perdu pas mal de temps avec HSBC qui était également un mauvais choix, j'ai finalement ouvert un compte avec BOA.

Donc la prestation de "My US investment" pouvait éventuellement se justifier à 4 K mais je n'ai pas donné suite car je voulais maitriser le processus, sélectionner et visiter les biens moi-même.  Avec eux j'avais l'impression d'acheter "chat en poche" et sans possibilité de négociation or c'est un point très important, j'ai fait beaucoup baisser le prix de mon achat et ça n'aurait pas été possible en passant par un intermédiaire en France qui lui-même passait par un agent aux USA.

En passant par ce genre d'intermédiaire en France on achète obligatoirement au-dessus du prix du marché, sans négocier et en plus fort probablement un bien difficile à vendre sur le marché local car sinon, vu la rapidité du marché à l'époque, il serait parti avant que tous ces intermédiaires aient le temps de réagir.

Je déconseille de toute façon d'acheter dans un pays dont on ne maîtrise pas la langue car après l'achat il faut gérer le bien, c'est à dire discuter avec les artisans et autres prestataires de service. Egalement être capable de comprendre ce qui se dit lors des réunions de copropriété, discuter avec son property manager, l'administration fiscale....   

Je serai bien curieux d'avoir un retour d'information des clients de "my US investment"...  à mon avis il y a eu quelques désillusions...  Ils ont pas mal opéré à Tampa et à Miami.

Bonjour,

On peut éviter les 30% de withholding tax avec le formulaire W8-BEN à remettre à son property manager.

W8BEN

A renouveler tous les 3 ans. Ca aide pour le cashflow.

Bonjour,
J'ai investi a Tampa mais je n'y habite pas.
Je serai a Tampa des le 30 Jan. 2017.
Peut-on se voir ?
Alex

On va se croiser ! Nous repartons le 30 au soir pour la  France.

En réalité, on arrive le 29 vers 15h00 a Clearwater de Montreal.
Mais, pour le property manager, vous me conseillez le votre ou pas?
Le mien est une relation mais il n'est pas un Pro comme je m'y attendais.
Merci
Alex

Petite précision pour le formulaire à compléter pour éviter la retenue de 30% par le Property Manager :

Le formulaire W - 8 BEN s'applique lorsque l'on n'a pas opté pour l'option IEC "income is effectively connected with the conduct of trade or business within the U.S", ce qui à mon avis est une erreur car de facto soumet les revenus à une imposition forfaitaire sans bénéficier des avantages fiscaux US. 

Le formulaire W - 8 ECI doit être rempli si l'on a opté pour ce régime fiscal favorable.

Cette option est très importante car, dans toute les simulations fiscales que j'ai pu voir en ligne, le bénéfice de cette option est présumé, or, c'est une option et donc pas le régime par défaut. Cette option permet de déduire l'amortissement sur 27,5 ans et les frais réels dans sa déclaration US.

Alexandrea514 a écrit:

En réalité, on arrive le 29 vers 15h00 a Clearwater de Montreal.
Mais, pour le property manager, vous me conseillez le votre ou pas?
Le mien est une relation mais il n'est pas un Pro comme je m'y attendais.
Merci
Alex

Bonjour Alex, je ne serais pas non plus à Tampa fin janvier, mais y ai de nombreux amis et relations dans le domaine de l'investissement locatif. (pour la plupart francophones). N'hésitez pas à me demander leurs contacts par MP.

Concernant le property manager à choisir, cela dépend de la nature de votre investissement : si vous louez-vous en section 8, ou si vous cherchez des locataires classiques avec de bons scores .... Si vous louez à l'année ou à la semaine ...

Dans tous les cas, les property manager ont tendance à aller au plus simple (comme les syndics chez nous), il faut toujours pouvoir proposer des solutions alternatives en cas de panne en général moitié prix!

Bonjour à tous,
Je rebondis sur les échanges.
Avec ma femme, nous souhaitons investir sur des biens à Tampa ou dans ses alentours. Selon vos avis, est-il intéressant d'investir à Clearwater et/ou St Petesburg ? Ou alors se focaliser sur Tampa ?
Merci d'avance

Tampa est un marché très différent en terme de prix et de rentabilité locative de St Pete et Clearwater. Pour le même budget, vous n'aurez pas les mêmes biens. Tampa, c'est aussi une multitude de marchés locatifs différents les uns des autres. Il faut vraiment raisonner Budget/Type de biens/Attractivité locative de la zone visée/Loyer potentiel et comparer, comparer, comparer (sources Realtor.com, zillow.com.....) avant de se décider.

Objectif USA a écrit:

Tampa est un marché très différent en terme de prix et de rentabilité locative de St Pete et Clearwater. Pour le même budget, vous n'aurez pas les mêmes biens. Tampa, c'est aussi une multitude de marchés locatifs différents les uns des autres. Il faut vraiment raisonner Budget/Type de biens/Attractivité locative de la zone visée/Loyer potentiel et comparer, comparer, comparer (sources Realtor.com, zillow.com.....) avant de se décider.

Je suis 100% d'accord avec Sylvain.
Mais le nerf, c'est toujours le budget.
Aussi, Il faut partager les risques.
Et n'oublier pas que si vous n'êtes pas sur place, on est en Amérique et tout le monde veut votre argent.
Mais on arrive a tirer son épingle du jeu sans écouter les premières sirènes rencontrées et qu'on soit patient.

Alex

Merci pour votre retour très rapide.

Justement, j'ai commencé à comparer mais ce n'est qu'un début, rien de plus précis actuellement. En cherchant bien, on peut trouver des biens à des prix similaires.

Par exemple : pour une maison à 110K$ (à Tampa ou St Petersburg), les loyers mensuels bruts tournent autour de 1200$ sur St-Petersburg et 1100$ à Tampa. Après, c'est mon avis, mais j'ai l'impression que les plus-values semblent être plus importantes (lorsque l'on les regarde sur Zillow) à St-Petersburg qu'à Tampa.

Est-ce que justement, en tant que professionnel vivant dans la région, vous sentez une tendance à la hausse pour Clearwater - St-Petersburg ?

Tampa est déjà très grand ... pour un premier investissement, je me concentrerais sur Tampa à votre place. A moins que vous ne recherchiez un bien au bord de l'eau, mais ... c'est un budget conséquent!
Par ailleurs, Saint-Pete a des quartiers très "mal fréquentés" également et surtout, attention aux zones inondables .... qui recouvrent 75% de la presqu'ile.
Et même à Tampa, attention aux quartiers .... regardez vers "Foresthills" par exemple ou "lowry Zoo", ou Temple terrace.

Mais bon ... il peut y avoir de bonnes affaires également sur St Pete et Clearwater ...

En tout cas, la démarche est bonne! Bonne chance à vous!

Merci Alexandra514 et Keyflorida pour vos réponses

110 k$ pour Tampa ou St Pete/Clearwater pour une maison, on est déjà en bas de budget à mon avis donc pas quartier extra ou alors short sale ou foreclosure, ce que je déconseille personnellement.
Prenez le temps, venez sur place (impératif), regardez la qualité des écoles autour qui est un très bon indicateur de "louabilité". Ci après le lien vers le classement du Florida Departement of Education de toutes les écoles de Floride, seul classement "officiel" (de A à F) http://schoolgrades.fldoe.org/

Premièrement je ne suis qu'un investisseur. Pas un pro.
Sinon, continuez a faire votre propre opinion et validez ensuite. C'est parfait. Passez une quarantaine d'heure de plus et vous serez prêt à mieux comprendre et être mieux armé pour investir; À moins de se reposer sur des "Pro".

Je vous invite à comparer les comparables et lisez bien les différentes sections dans les sites comme Zillow ou Trulia. Il y a une mine d'information pour vous aider a comprendre le pourquoi du prix de vente et de la location.

Alex

VictorBel,

Attention ...
Vous avez 2 types d'investissements : le plus classique est celui de maisons à 100K$ - 120 K$ avec une rentabilité immédiate certaine basée sur des loyers fictivement élevés grâce à ce que les américains appellent la Section8 (équivalent à notre APL). Ces maisons sont dans des quartiers à fort taux de criminalités et votre chance d'avoir de bons locataires est faible.... MAIS RENTABILITE A COURT TERME ENORME.

Ou alors, vous achetez plus cher (150k$-180K$) et visez des locataires classiques. Rentabilité court terme = 6%, chance de plus-value beaucoup plus importante à la sortie.

DONC, déterminez bien votre stratégie.
Sur le site Trulia.com, supperposez les cartes de la criminalité et du risque de FloodZone et vous aurez déjà réduit le zone de recherche ... à ce qui est acceptable comme risque (à mon avis) :

https://www.trulia.com/for_sale/27.9209 … #map-crimehttps://www.trulia.com/for_sale/27.9574 … d-flooding

Bonne analyse!

Je n'avais pas pensé au section 8, j'en ai très peu dans ma zone.

Section 8, j'irais avec bcp bcp de précautions surtout vu le contexte ou le "social" n'a pas franchement la côte... je valide bcp plus l'autre modèle.

Merci beaucoup pour vos précisions. C'est effectivement compliqué de déterminer ma stratégie.
Pour ces maisons à 100-120K, vais-je forcément tomber sur des locataires section 8 ? (qu'effectivement je souhaite éviter a priori). N'y a-t-il pas des quartiers en développement avec un environnement plutôt safe et des locataires classiques dans cette fourchette de prix ? Par exemple à Lowry Park ou Temple Terrace j'ai vu des biens qui pourraient correspondre et la criminalité était indiquée comme faible, donc je suppose que les locataires seront assez qualitatifs. Mais peut-être que je me trompe. Qu'en pensez-vous ?

Quant à acheter plus cher pourquoi pas mais quelle fourchette de loyer pourrai-je obtenir pour 150-180K ? N'aurai-je pas intérêt dans ce cas à viser plutôt Orlando où les perspectives d'appréciation ont l'air meilleures ?

Je ne vais pas donner mon avis ici, je ne suis pas objectif, je suis un "pro" et je vis à Orlando depuis 7 ans

Plaisanterie mise à part, il y a du bon et du mauvais à Orlando et à Tampa. Les budgets restent assez proches en fait. Voilà le classement de Forbes pour 2017. D'autres classements mettent Tampa devant Orlando. Faut étudier les deux et prendre sa décision en connaissance de cause.
http://www.forbes.com/sites/samanthasha … 6d8ed4432d

J'attire l'attention des français intéressées par des investissements aux Etats unis sur plusieurs points importants qui sont trop souvent sciemment occultes par les sociétés d'investissement intermédiaires aux pratiques peu orthodoxes.

Premièrement la convention fiscale entre la France et les US est très défavorable et présente des inconvénients majeurs méconnus de la plupart des Francais.
Sachez qu'en cas de décès ou de donation, a l'inverse d'un résident fiscal US qui en sera exempté, votre investissement sera taxe au taux maximum de 40% par l'IRS américain. Il n'existe aucun de moyen d'y échapper, ni par le montage au US d'une société, ni par une trust. Pour les personnes mariées il existe un système de credit d'impôt avec la France qui réduisent le montant des taxes mais ne les annulent pas. En France des structure comme les SCI vous permettent d'échapper a ce type de désastre.
Selon la convention, vos taxes sur les plus value et revenus locatifs seront les même qu'en France a la différence que vous échapperez aux prélèvements sociaux.

Deuxièmement, il sera impossible pour la majorité des investisseurs de contracter un prêt ce qui rend généralement un investissement locatif complètement inintéressant. En effet, sans levier financier, ni déduction des intérêts, ni planning patrimonial par le biais de SCI par exemple, votre investissement sera dans le meilleur des cas médiocre. Selon votre profile, une banque vous permettra en france d'emprunter jusqu'a 90% ce qui multiplie par 10 votre capacité d'investissement et donc votre revenu.
Dans le cas ou votre banque française accepterait de vous accorder un prêt pour un investissement aux US sachez que vous vous exposez au risque de change EU/DOLLAR, ce qui pourrait avoir des conséquences catastrophiques.

Troisièmement, vous investissez dans un marche que vous ne connaissez pas, a une distance très importante de votre domicile. Vous devrez donc supporter des frais d gestion et de déplacement élevés. La règle d'or d'un investisseur est de connaitre ou vous investissez. Le marche américains est beaucoup plus instable et cyclique que le marche français ou local Européen. Votre investissement est donc a risque surtout si vous investissez dans des états ruraux.
Selon moi, investir aux US sans connaitre le quartier dans lequel vous investissez est suicidaire.

Je lis des témoignages de français qui se félicitent de trouver des investissements locatifs  aux US dans des villes moyennes d'états du mid west ou en Floride avec des rendements de 10% ou 12%. Sauf si vous achetez cette propriété a moins de 50% de sa valeur(comme en période de crise), je suis désolé de leur signaler que leur investissement est mauvais.
Tout d'abord il ne s'agit pas de rentabilité net; or vous devrez vous acquitter des impôts locaux (élevés)et des charges diverses liées a la gestion a distance. Ensuite vous devez tenir compte d'un risque très élevé.
A titre de comparaison, je peux trouver par exemple relativement facilement en ile de France ou banlieues de grosse villes de province des investissements commerciaux avec des rendement de 9-10% net. (les charges et les impôts locaux sont a la charge des locataires). En admettant même que votre rentabilité in fine est aussi de 10% net aux US, mon investissement local reste meilleur. Pourquoi.
Sur un investissement d'un million, je vais faire un apport en cash de 150000 (85% finance par la banque a un taux proche de 1.5%); mon rendement annuel net est de 100000 (10%). Mon rapport cash on cash ne sera en réalité pas de 10% mais de 66% avant impôts auquel il faut également soustraire le cout (modéré) du financement.
Du cote des US, un investissement d'un million en cash(car financement impossible pour un non résident) rapportera seulement 10% avant impôts...

En résumé, un investissement locatif aux US n'a aucun intérêt pour un non résident, a moins que le but de l'opération soit simplement l'achat d'une résidence secondaire. En revanche, il peut être intéressant d'acheter au milieu des crises dans les grandes agglomérations a court terme(3-4 ans maximum)
La strategie consiste a conserver le bien jusqu'a que le marche ait récupéré, mais cela n'est pas sans risque. L'économie de la CSG-CRDS de 15.5% sur la plus value n'est pas négligeable, cependant un investissement en France qualifie en résidence principale sera entièrement exempte d'impôts…

Concernant la conjoncture actuelle, la surévaluation massive des marches financiers font peser une menace importante sur l'immobilier américain, le risque politique est également non négligeable.
Le change Euro / Dollar est défavorable, le marche immobilier américain a deja dépassé le niveau pre-crise depuis un an et est donc devenu a mon avis a nouveau surévalué.
Autant de facteurs a considérer si vous souhaitiez vraiment vous lancer


PS: Même en tant que résident américain, j'envisage moi même une stratégie d'exit sur mes investissements immobiliers américains d'ici un an pour prendre mes plus values et réinvestir dans un marche moins a risque

En réponse à Cedricnievski, je souhaite confirmer le caractère risqué de l'investissement mal réalisé sans connaissance des quartiers, mais concernant la fiscalité des revenus POUR LES FRANCAIS : Il existe une convention Franco-Américaine plutôt favorable à mon sens :

- Les revenus fonciers sont imposables aux USA (en pratique pas d'impôts aux USA dans 95% des cas, ni de retenue à la source si le dossier est correctement monté). En France, il y aura un léger impact fiscal du au système du taux moyen. L'impôt global US + Français représente moins de 10% du revenu (contre 56% en France pour les mêmes revenus)...

- Les successions : L'Art.12.3 de la Convention Franco-Américaine prévoit que les USA font bénéficier AUX FRANCAIS d'un crédit unifié dont le montant est égal au produit du crédit accordé selon la législation américaine à la succession d'un citoyen des Etats-Unis ($5.450.000) par le taux résultant du rapport entre la valeur des biens faisant partie de l'actif successoral brut qui sont situés sur le territoire des Etats-Unis et la valeur totale des biens faisant partie de l'actif successoral brut où qu'ils se trouvent. Donc, sauf énorme investissement, il n'y a pas de droit à verser en Floride. Mais en France : oui ... Bien sûr!

- Enfin concernant les plus-values, c'est plus compliqué car il faut verser l'impôt sur la plus-value aux USA puis en France (ou elle est généralement plus élevée) .... mais on déduit alors la partie versée aux USA. Ce qui au final revient à une fiscalisation française.

Désolée, c'est assez technique, mais il faut être précis et Oui, cela est fiscalement AVANTAGEUX!

keytoflorida a écrit:

En réponse à Cedricnievski, je souhaite confirmer le caractère risqué de l'investissement mal réalisé sans connaissance des quartiers, mais concernant la fiscalité des revenus POUR LES FRANCAIS : Il existe une convention Franco-Américaine plutôt favorable à mon sens :

- Les revenus fonciers sont imposables aux USA (en pratique pas d'impôts aux USA dans 95% des cas, ni de retenue à la source si le dossier est correctement monté). En France, il y aura un léger impact fiscal du au système du taux moyen. L'impôt global US + Français représente moins de 10% du revenu (contre 56% en France pour les mêmes revenus)...

- Les successions : L'Art.12.3 de la Convention Franco-Américaine prévoit que les USA font bénéficier AUX FRANCAIS d'un crédit unifié dont le montant est égal au produit du crédit accordé selon la législation américaine à la succession d'un citoyen des Etats-Unis ($5.450.000) par le taux résultant du rapport entre la valeur des biens faisant partie de l'actif successoral brut qui sont situés sur le territoire des Etats-Unis et la valeur totale des biens faisant partie de l'actif successoral brut où qu'ils se trouvent. Donc, sauf énorme investissement, il n'y a pas de droit à verser en Floride. Mais en France : oui ... Bien sûr!

- Enfin concernant les plus-values, c'est plus compliqué car il faut verser l'impôt sur la plus-value aux USA puis en France (ou elle est généralement plus élevée) .... mais on déduit alors la partie versée aux USA. Ce qui au final revient à une fiscalisation française.

Désolée, c'est assez technique, mais il faut être précis et Oui, cela est fiscalement AVANTAGEUX!

Je vais devoir vous contredire.

J'aimerais bien savoir comment vous faites pour payer 10% d'impôts a moins que votre revenu locatif soit de moins de $9000 par an ce qui serait dérisoire et que votre bien se trouve dans un état ne prélevant pas de state tax;
Si vous arrivez a payer 10% d'impôts sur un revenu de $150,000 ou $200,000 je vous serais reconnaissant de partager votre méthode.
Sachez pour les autres que vous allez être sujet a l'impôt fédéral + l'impôt de l'état sur votre revenu locatif a moins que choisissez l'IS dans le cadre d'une Corporation ou LLC ce qui vous exposera a une double (voir triple en france) taxation des dividendes.
En Californie par exemple cela signifie que votre taux MINIMUM d'impôt sur les revenus fonciers sera de 17,5% et MAXIMUM de 39,6% + 13,3% soit 52,9% sans tenir compte des déductions si vous êtes célibataire. Sachez aussi que les non résidents ne bénéficient pas de certaines déductions disponible aux résidents.
Les revenus US viendront grossir votre assiette d'imposition en france ce qui est susceptible de vous faire passer dans une tranche d'imposition supérieure.


Concernant les successions et donations:

"In determining the estate tax imposed by the United States, the estate of a decedent (other than a citizen of the United States) who was domiciled in France at the time of his death shall be allowed a unified credit equal to the greater of:
(a) The amount that bears the same ratio to the credit allowed under the law of the United States to the estate of a citizen of the United States as the value of the part of the decendet's gross estate that at the time of the decedent's death is situated in the United States bears to the value of the decedent's entire gross estate wherever situated; or
(b) The unified credit allowed under the law of the United States to the estate of a nonresident not a citizen of the United States."


Cela signifie que si votre investissement aux US représente disons 20% de votre capital global dans le monde, vous bénéficierez d'un credit non cumulable de 20% x $5450000, soit $1090000 d'exemption.
Au delà de ça vous serez imposé a un taux d'estate tax de 18% a 40% aux états unis, sans parler de ce qui ce qui vous attend du cote Francais.

OU

une exemption annuelle de $14000 et maximum de $60000 au total


Donc si votre bien vaut plusieurs millions sachez que votre investissement est a risque d'être lourdement taxe si votre capital en france est conséquent et que vous voulez faire une donation.

Le seul avantage fiscal au final est donc d'éviter les 15,5% de CSG-CRDS que vous auriez du payer en France sur la plus value et les revenus fonciers. Donc si comme la grande majorité des non résidents vous ne pouvez pas emprunter aux US et qu'en France vous pouvez emprunter 85% du montant total, (a un taux très faible de 1,5% vs 4% aux US) ce qui multiplierait votre investissement par 6,66  je ne vois pas l'intérêt d'aller investir au Etats unis pour éviter de payer des cotisations sociales sur un revenu locatif 6,66 fois plus petit, et devoir payer des frais de gestion et de déplacement importants vu la distance.

Je ne cherche ici pas a dissuader les gens d'investir aux US mais de leur montrer la réalité de ce qui les attend. Je suis résident fiscal américain et donc pas concerné par la convention fiscale, mais je suis familier avec l'IRS américain et peux vous dire que ce pays est loin d'être un paradis fiscal

Si votre investissement représente une part importante de votre capital, mon conseil d'ami et de tenir compte du risque très sérieux de krach boursier aux états unis et du niveau actuel élevé des prix de l'immobilier

Il y a tellement de points différents évoqués dans les posts ci-dessus qu'une réponse "rapide" serait inutile. Je travaille sur une réponse détaillée.

Dans le dernier email, quelques points sur lesquels je précise ce qui a été évoqué dans les messages précédents :
- on parle bcp ici d'investissement en Floride. La Floride n'a pas d'income tax "state", ni personal, ni corporate. Bien entendu, on est soumis au federal income tax. C'est un des avantages de la Floride.
- avec une ou deux propriétés, par le biais des amortissements et de la deduction forfaitaire, on arrive souvent à impôt US = zero. Quelqu'un qui aurait 150 000 $ de revenus locatifs ici paierait, bien entendu, de l'impôt aux USA mais les tax brackets montent moins vite que les "tranches fiscales" françaises.

Sur les droits de succession, j'y reviendrais, sachant que j'incite toujours les personnes à consulter un family lawyer, ainsi qu'un notaire en France pour ces points car chaque situation est unique. La mise en place de Trust permet souvent de minimiser ces impacts.

Sur le niveau élevé des prix, sauf secteur spécifiques, on a juste repris les niveaux de 2006. Le FMI classe régulièrement la France comme un des marchés les plus sur-évalués du fait du rapport délirant loyer / valeur. Il n'est pas rare, en France de payer un bien 30 ans de loyers. En Floride, c'est plutôt 15 ans maxi.

J'aime bien cet article : http://www.journaldunet.com/economie/im … mmobilier/

Comparez la courbe USA et France....

Dans les points en faveur de l'investissement aux USA : un locataire qui ne paye pas en Floride est dehors en 1 mois. Combien de temps en France ?

Je ne dis pas que l'investissement aux USA est parfait. C'est pour moi une "diversification". Cela permet, dans une approche globale patrimoniale, d'être sur divers marchés, diverses devises, divers produits.

Le problème n'est pas vraiment les prix surévalués de l'immobilier mais plutôt d'un très grand risque pesant sur les marches financiers américains.

Je vous conseille vivement de regarder ce documentaire qui expose très clairement le risque majeur qu'encourt l'économie américaine et donc mondiale; l'auteur est connu pour avoir prédît les deux dernières crises économiques. De nombreux autres économistes tirent l'alarme en ce moment même.

https://youtu.be/oQJRGgTBn6w

Le marche français a beau être en effet surévalué, il a très bien résisté la crise des subprimes grace aux régulations des marches financiers beaucoup plus strictes qu'aux états unis.
Vu que Trump souhaite en plus de ces condition défavorables supprimer le Dodd frank act, le marche américain immobilier risque de ne pas faire long feu avant qu'une autre crise majeure éclate...

Concernant les mauvais payeurs, mon expérience se limite aux états de new york et de californie, mais je vous garantie que vous n'expulserez jamais personne en moins de 5 mois minimum. Pour avoir du expulser moi même plusieurs locataires, je peux vous garantir que 1 mois même pour un état républicain comme la Floride n'est pas réaliste surtout si une famille occupe les lieux. Si l'expulsion est contestée par le locataire devant la juge, l'affaire pourra durer des mois avant que le writ of possession soit issu et que le sheriff vienne déloger les habitants.

La France n'est certainement pas un exemple a ce sujet mais l'immobilier commercial est a ce regard beaucoup plus intéressant car les locataires ne disposent que d'une durée très limitée pour libérer les lieux a la différence du résidentiel; de plus il existe des assurances spécialisées très abordables couvrant ce genre de déconvenue. Ce sont donc les services juridiques de l'assurance qui prennent les choses en main en cas de problème et vos pertes financières sont couvertes.

Sur le "1 mois" en Floride, c'est une réalité de terrain. En Floride, il vaut clairement mieux être propriétaire et patron que locataire et employé... Dans la majorité des cas, quand les notices de retard sont envoyés, le locataire partira de lui même car il sait qu'il sera expulsé rapidement. New York et Californie sont parmi les états les plus protecteurs du locataire, la Floride clairement parmi les moins protecteurs.
Article intéressant même s'il n'y a pas les états dont nous parlons : http://www.realtor.com/news/best-and-wo … t-evicted/

Je pense que la sur-protection du consommateur (locataire dans ce cas) en France va à l'encontre des intérêts des investisseurs et qu'à terme cela va les décourager. Ca a été le cas lorsque les lois Duflot sont sorties. J'ai des biens locatifs des 2 côtés, j'ai été un pro de l'immobilier des 2 côtés. Dans les 2 cas, il faut faire des investissements réfléchis (potentiel du quartier, comparative market analysis, home inspection approfondie...). Il y a certainement des marchés Français encore intéressants mais globalement, pour un investissement moyen (180 000 $ à 300 000 $), je préfère la Floride (ou plus précisément certains endroits en Floride).

Sur les marchés financiers, quelqu'un qui prédit un crash a forcément raison un jour. L'économie est une suite de crash et de reprise.

Nous sommes d'accord !!!

1- Les risques sont partout, mais probablement plus importants sur les marchés financiers US (et par répercussion en zone € tout de même). Les banques ne garantissent pas les dépôts > à 100.000€ en France..... Quelle Europe! Mais, en contre-partie, les banques Européennes ne sauteront pas comme peuvent le faire (et l'ont déjà fait) les banques US!

2 - Les français investisseurs ont déjà une bonne partie de leur capital en foncier en France (ne serais-ce que leur habitation principale).

Donc chercher (entre autre) un placement immobilier en Floride (cause absence de taxe additionnelle, bas coûts et perspectives de développement du couloir Tampa-Orlando) est très logique et permet une réelle diversification car la zone € est peut-être plus fragile encore que le $ surtout avec les incertitudes qui pèsent sur les prochaines élections en France et plus largement en Europe!

Oui, il faut y investir moins d'1M$ ... parce que tout le monde ne les a pas en dépôt sur un compte, ..., pour équilibrer son patrimoine et pour ne pas effectivement être soumis aux droits de succession! Je suis Expert-Comptable en France, et pas magicienne et avec 4 maisons (sous le régime fiscal approprié) Je ne paie pas d'impôt aux US, mes revenus nets sont pourtant de près de 10.000$ par maison après tous les frais d'assurance, de property Tax, de gestion, de comptable (soit près de 7,5% de rentabilité). L'impact de l'impôt en France dépend de vos autres revenus en France et de votre tranche d'impôt, mais il ne dépassera jamais 10%.

Je ne souhaite inciter personne à investir, mais apporter des éléments factuels basés sur les années passées,  l'avenir ....

@keytoflorida : we're on the same page!
Intéressant d'avoir le retour d'un expert comptable Français

Si vous voulez maintenant l'avis d'un contribuable Américain concernant l'investissement dans un bien immobilier locatif, parce que c'est bien de cela dont il s'agit, je me permets de vous donner mon avis et de vous faire part de mon experience.

J'ai acheté en 2005 (avant la crise immobilière) un condo afin de le louer.
Entre temps la crise de 2008 est passée par là et a fait perdre environ la moitié de la valeur de mon investissement.

Jusqu'à present, jai toujours eu un locataire et le montant des loyers à toujours couvert le montant de mes remboursements bancaires.

Les intérêts payés sur l'emprunt ainsi que la property tax et les frais divers d'entretiens sont déduits de ma base imposable concernant l'impôt sur le revenu.

L'avantage est qu'avec les années, le condo se paie avec les loyers et que ce qui n'est pas couvert par les loyers, c'est déduit de ma base imposable.

Les inconvénients sont multiples:
- soumis en permanence aux aléas du marché car tout peut s'effondrer bien plus vite que ça monte.
- soumis en permanence à la présence d'un locataire et à son sérieux. 

En conclusion, je dirais que si on peut gagner de l'argent à la revente en faisant une plus value (bien que ce soit assez aléatoire), là où on va surtout gagner de l'argent c'est en revendant un bien qui aura été financé par les loyers, donc c'est un investissement sur le long terme dont le résultat est conditionné par la manière dont on va la gérer, c'est à dire avec des locataires très sérieux, qui paient à l'heure et qui ne détruisent pas le bien.

Pour un étranger (un non American), l'unique façon de gagner de l'argent sera sur la revente en effectuant une plus value substantielle, pas trop sur les loyers car ça va être trop compliqué ou couteux à gérer si on est pas personnellement sur place.
Si cet étranger n'est pas imposable aux USA, il ne pourra pas profiter des avantages fiscaux et encore moins déduire les intérêts d'un prêt qu'il ne peut avoir aux USA.

Ça veut dire un investissement payé cash en intégralité et si vous investissez, disons un demi million de dollars cash dans un bien immobilier, vous serez bien plus confortable à investir cet argent en bourse avec un bon brooker.
Ça va se gérer au telephone avec un minimum de soucis en vous rapportant au moins 10% par an.

Retour intéressant même si, en fait, il s'applique à l'immobilier en général, pas à l'immobilier aux USA en particulier. Là ou je ne te rejoins pas du tout, c'est sur les 10% par an en bourse avec un "bon" broker. Ce niveau de rentabilité ne peut être atteint qu'en acceptant un (très) haut niveau de risque, sinon, c'est de la magie. La clientèle "bourse" n'est pas la même clientèle que la clientèle "immobilier". Une gestion de patrimoine saine incite à ne mettre en bourse que 10% à 20% maxi de son patrimoine en bourse (à pondérer bien sûr en fonction du patrimoine, quelqu'un qui à 100 millions de dollars peut se permettre d'en risquer 50). J'ai conscience de la grande défiance envers les brokers immobilier mais ma défiance personnelle envers le brokers en bourse est beaucoup plus élevée.

Objectif USA a écrit:

Retour intéressant même si, en fait, il s'applique à l'immobilier en général, pas à l'immobilier aux USA en particulier. Là ou je ne te rejoins pas du tout, c'est sur les 10% par an en bourse avec un "bon" broker. Ce niveau de rentabilité ne peut être atteint qu'en acceptant un (très) haut niveau de risque, sinon, c'est de la magie. La clientèle "bourse" n'est pas la même clientèle que la clientèle "immobilier". Une gestion de patrimoine saine incite à ne mettre en bourse que 10% à 20% maxi de son patrimoine en bourse (à pondérer bien sûr en fonction du patrimoine, quelqu'un qui à 100 millions de dollars peut se permettre d'en risquer 50). J'ai conscience de la grande défiance envers les brokers immobilier mais ma défiance personnelle envers le brokers en bourse est beaucoup plus élevée.

En 2016, une position safe concernant les mutual funds rapportaient 13%.
A titre d'exemple, le retour moyen d'un 401K est compris entre 5 et 8%...

keytoflorida a écrit:

Nous sommes d'accord !!!

1- Les risques sont partout, mais probablement plus importants sur les marchés financiers US (et par répercussion en zone € tout de même). Les banques ne garantissent pas les dépôts > à 100.000€ en France..... Quelle Europe! Mais, en contre-partie, les banques Européennes ne sauteront pas comme peuvent le faire (et l'ont déjà fait) les banques US!

2 - Les français investisseurs ont déjà une bonne partie de leur capital en foncier en France (ne serais-ce que leur habitation principale).

Donc chercher (entre autre) un placement immobilier en Floride (cause absence de taxe additionnelle, bas coûts et perspectives de développement du couloir Tampa-Orlando) est très logique et permet une réelle diversification car la zone € est peut-être plus fragile encore que le $ surtout avec les incertitudes qui pèsent sur les prochaines élections en France et plus largement en Europe!

Oui, il faut y investir moins d'1M$ ... parce que tout le monde ne les a pas en dépôt sur un compte, ..., pour équilibrer son patrimoine et pour ne pas effectivement être soumis aux droits de succession! Je suis Expert-Comptable en France, et pas magicienne et avec 4 maisons (sous le régime fiscal approprié) Je ne paie pas d'impôt aux US, mes revenus nets sont pourtant de près de 10.000$ par maison après tous les frais d'assurance, de property Tax, de gestion, de comptable (soit près de 7,5% de rentabilité). L'impact de l'impôt en France dépend de vos autres revenus en France et de votre tranche d'impôt, mais il ne dépassera jamais 10%.

Je ne souhaite inciter personne à investir, mais apporter des éléments factuels basés sur les années passées,  l'avenir ....

Cela dépend en effet de l'état, de votre situation familiale et de votre taux d'imposition marginal en france.
Si votre revenu est de $40,000 après déductions(4x $10000 par maison) , vous seriez redevable en Californie par exemple d'un impôt combine d'environ $5000 (10%) en tant que non résident célibataire car vous échappez au federal insurance contribution act de 7,65%; j'avais en effet oublie ce paramètre;
Cependant s'ajoutent a cela les impôts dus en france.

Enfin, je considère un investissement avec un rendement locatif "cash on cash" de 7.5% très faible;
je n'investirais personnellement pas si ce rendement n'était pas de 25% minimum sur ma part d'equity.
Pour exemple, ma part respective d'un de mes investissements industriels me rapporte 70k par an net après paiement des intérêts bancaires, property tax, assurance etc.. mais avant impôts pour un apport en cash de 150k pour 450k de credit. Mon ROI est donc actuellement de 46% grâce au levier financier.
Cependant les choses ne sont pas si simples car en l'espace de quelques années, la valeur de votre bien peut avoir augmenté ce qui complique ces calculs.
Les résidents peuvent choisir un emprunt interest only qui vous permet d'éviter l'erosion de votre retour sur investissement du fait de la capitalisation graduelle de votre part d'equity et de reinvestir dans d'autres projets, cependant cela comporte également certains risques

Par les temps qui courent je vous conseillerais n'importe quel investissement sauf la bourse.
Les valeurs boursières sont surévaluées a des niveaux historiques a cause de corporate buybacks massifs artificiels alimentes par des crédits a taux très faibles, les marches financiers sont au bord du krach, et les gouvernements et banques centrales sont a court de ressources et trop surendettés pour sauver les banques car toutes leurs cartes ont déjà été jouées pour sortir de la crise de 2008. Un grand nombre d'économiste prévoient une menace imminente de correction apocalyptique de minimum 50% des marches financiers.
La politique pro business de Trump pourrait éventuellement faire écran de fumée auprès des investisseurs et faire tenir le système un ou deux ans, mais plus longtemps la bulle mettra a éclater plus la chute sera vertigineuse

cedricnievski a écrit:

Par les temps qui courent je vous conseillerais n'importe quel investissement sauf la bourse.
Les valeurs boursières sont surévaluées a des niveaux historiques a cause de corporate buybacks massifs artificiels alimentes par des crédits a taux très faibles, les marches financiers sont au bord du krach, et les gouvernements et banques centrales sont a court de ressources et trop surendettés pour sauver les banques car toutes leurs cartes ont déjà été jouées pour sortir de la crise de 2008. Un grand nombre d'économiste prévoient une menace imminente de correction apocalyptique de minimum 50% des marches financiers.
La politique pro business de Trump pourrait éventuellement faire écran de fumée auprès des investisseurs et faire tenir le système un ou deux ans, mais plus longtemps la bulle mettra a éclater plus la chute sera vertigineuse

Tu oublies une chose terriblement importante entre les investissements boursiers et immobiliers, c'est que le jour où tu veux retirer tes billes, tes actions tu peux les vendre toutes le même jour et ainsi limiter la casse.
Alors que pour des biens immobiliers c'est plus compliqué et ça prend du temps, temps qu'en période de crash comme tu dis, personne n'a.

"Enfin, je considère un investissement avec un rendement locatif "cash on cash" de 7.5% très faible;"

Sauf que si l'on compare avec le même investissement en France, la rentabilité est doublée.

Enfin, il est possible de trouver des mortgages pour investisseurs étrangers (revenus étrangers élevés, et 40% de down) qui peuvent booster le tout.

Objectif USA a écrit:

"Enfin, je considère un investissement avec un rendement locatif "cash on cash" de 7.5% très faible;"

Sauf que si l'on compare avec le même investissement en France, la rentabilité est doublée.

Enfin, il est possible de trouver des mortgages pour investisseurs étrangers (revenus étrangers élevés, et 40% de down) qui peuvent booster le tout.

Je ne connais personne en France qui fait des investissements locatifs en cash; cela n'aurait aucun sens
avec les taux d'intérêts actuels, donc in fine n'importe quel investisseur français même avec un rendement net très mauvais de 3% et un LTV de 80% (20% down) aurait un rendement cash on cash de 9-10% après paiement de 1,5% intérêts

La bourse fonctionne par cycles. Il y a toujours des vagues et des corrections. Et pourtant, même si le marché baissait de 30%, toutes les valeurs ne vont pas baisser d'autant. Warren Buffet va peut-être même aoir une performance positive. Il suffit de ben sélectionner ces actions (blue chips, valeurs de rendement, valeurs défensives, produits dérivés pour protéger son portefeuille...). La bourse n'est pas risquée si on fait preuve de bon sens et qu'o a un minimum d'éducation. Idem dans l'immobilier, être sélectif. Jai des exemples de personnes qui ont fait d'excellents placements. Je ne connais pas l'expression Française de "think outside the box". Un simple exemple: lors de la construction du barrage de Tignes, ils ont construit des chalets pour les ingénieurs. A la fin de la construction, la compagnie a vendue les chalets pour une bouchée de pan. Mon voisin de l'époque, prof d'université les a acheté. Depuis, leur valeur afortement augmenté, mais il se contente de les louer (grand espaces) et le rendement est très élevé. J'ai d'autres exemples comme ça.

stevenmika a écrit:

La bourse fonctionne par cycles. Il y a toujours des vagues et des corrections. Et pourtant, même si le marché baissait de 30%, toutes les valeurs ne vont pas baisser d'autant. Warren Buffet va peut-être même aoir une performance positive. Il suffit de ben sélectionner ces actions (blue chips, valeurs de rendement, valeurs défensives, produits dérivés pour protéger son portefeuille...). La bourse n'est pas risquée si on fait preuve de bon sens et qu'o a un minimum d'éducation. Idem dans l'immobilier, être sélectif. Jai des exemples de personnes qui ont fait d'excellents placements. Je ne connais pas l'expression Française de "think outside the box". Un simple exemple: lors de la construction du barrage de Tignes, ils ont construit des chalets pour les ingénieurs. A la fin de la construction, la compagnie a vendue les chalets pour une bouchée de pan. Mon voisin de l'époque, prof d'université les a acheté. Depuis, leur valeur afortement augmenté, mais il se contente de les louer (grand espaces) et le rendement est très élevé. J'ai d'autres exemples comme ça.

Tout à fait, aussi ne surtout pas s'imaginer que si demain un crash boursier nous tombe dessus et fait perdre 50% de la valeur des portefeuilles que l'immobilier va être épargné.
Il s'effondrera tout pareil.

Chacun fait comme bon lui semble cependant acheter des actions en haut du cycle alors que la bourse atteint des records historiques me semble pas tres judicieux; cela n'a rien a voir avec thinking outside of the box. La prochaine crise financière va ruiner des millions d'investisseurs; ce ne sera pas 30% mais plus probablement 70% de correction sur le dow jones selon les insiders, et pres de 50% sur l'immobilier