Achat immobilier- Obligatoire de prendre l'Avocat?

Oui, je viens d'acheter une maison au Portugal et l'avocat s'occupe de toutes les formalités auprès des administrations inscription aux impôts, électricité, eau, pour l'immatriculation d'une voiture, très pratique lorsque l'on ne parle Portugais.  Il faut en prendre un qui travaille au forfait plutôt qu'à la commission.  Il s'occupe de tout pendant un an et plus pour une somme déterminée à l'avance.  En exemple, j'ai réglé 1.500 € pour l'achat d'une maison de 300.000 €.  Maintenant encore des démarches et l'achat a eu lieu en avril.  Toujours compris dans le forfait.

Bonjour a Vous
Nous aussi nous vous conseillons de prendre un avocat
Bonne journée a Vous

Bonjour
Nous sommes en train de signer cette semaine .
Nous avons une confiance totale avec l'agence et le constructeur qui pourraient faire tout cela .
Nous avons préféré s'adjoindre également une conseillère indépendante pour que l'équilibre soit fait
Voila ... Après chacun voit comment il sent les choses , le coût d'un avocat est cher ( en plus du reste ) un conseil dans ce cas est largement suffisant
Bon courage

Bonjour,

un conseil est peut être cher ....mais si la maison n'a pas de vices cachés ou autres dettes avec les finanças, ça va passer....par contre si vous payer et qu'il y a encore des dettes....le risque c'est vous qui le prenez.....
Mai ce n'est qu'un conseil.....gratuit celui là.
Cdlt,
Serge

Bonjour, je viens d'acheter un appartement a Tavira et n'ai pas eu besoin effectivement d'un avocat.
Dans quelle région achetez vous?
Cordialement
Henrique

Bonjour,
1500€ semble un bon prix, est ce vraiment un avocat ou un sollicitadore ?
Cordialement
Bernard

Bonjour un avocat n est pas obligatoire. A vous de juger.

merci de votre témoignage  je vous souhaite une bonne journée

merci de m'avoir répondu bonne journée

merci d'après vos dires la prudence est de mise bonne journée

bonjour,dans la région de Lourinha  c'est de l'immobilier ancien  une maison . bonne journée

Bonjour ! nous avons acheté un appartement à Ericeira en décembre, nous n'avons pas eu besoin d'avocat. Nous avions choisi une agence sérieuse, qui s'est occupée de toutes les formalités,et, pour la signature du compromis de vente et celle de l'achat (chez le notaire) nous étions assistés 'une interprète. Une bonne expérience,

afin d'etre prudent nous allons prendre un avocat merci à toutes et tous

Da Costa Therese a écrit:

afin d'etre prudent nous allons prendre un avocat merci à toutes et tous

bonsoir
Sage décision. Le sujet des dettes est à verrouiller tout particulièrement. Il faut que vous ayez une absolue certitude qu'elles sont purgées et qu'il n'y en pas une nouvelle qui apparait avant la signature définitive et c'est un vrai travail d'avocat.
Bien à vous

bonsoir ,
merci pour votre réponse , voila c'est fait nous avons pris un avocat pour notre transaction immobilière
espérant que tout se passera bien
bonne soirée bien cordialement .

Bonjour, pour ce qui est des dettes engagées ou votées ( style ravalement d'immeuble) existe-t-il l'équivalent de nos syndics qui peuvent donner un état actualisé? Egalement, est-ce que le notaire vérifie ce point? Merci de vos conseils.

Bonjour,
Oui il existe des syndics.
Le Notaire au Portugal vérifie la légalité de la procédure (Achat-vente) il n'est pas là pour défendre les intérêts de qui que ce soit. (Pareil par exemple en Allemagne).

Pour les dettes de l'immeuble, état auquel il se trouve etc  il faut demander le "Livro de Atas". Tout y est consigné.

Bien à vous,

bonsoir , l'avocate ma dit qu'elle vérifier tout .pouvez meme s'occuper de l'ouverture pour le gaz l'électricité ect... pour le syndic je ne sais pas désolée . bien cordialement

Bonjour,

Nous achetons et avons pris une avocate sur lisbonne qui parle parfaitement français, très réactive et qui s'occupe de tout.

Pour l'instant tout se passe bien, ça coute 1% du montant de la transaction

Si vous avez le comptant, oui.

Si vous vous faites financer par une banque française spécialisée dans les achats au Portugal, exiger de faire garantir les crédit par une hypothèque portugaise.

Dans ce cas, le service juridique de votre banque veillera plutôt deux fois qu'une à ce que tout soit en règle. Donc pas besoin d'avocat, le jour de la signature devant le notaire, l'avocat mandaté par la banque sera présent !

Bien sur, la banque garde l'acte de vente dans sa poche avant que le dernier kopeck ait été remboursé, le bien leur appartient, ils ne veulent pas qu'il y ait de loupé !

Vécu il y a 1 an pour mon achat.

cromagnon a écrit:

Bonjour,

Nous achetons et avons pris une avocate sur lisbonne qui parle parfaitement français, très réactive et qui s'occupe de tout.

Pour l'instant tout se passe bien, ça coute 1% du montant de la transaction

Bonjour tous je peux facilement comprendre que l on souhaite être aidé d un avocat pour l achat d un bien immobilier mais c est plus difficile de comprendre l utilité d un avocat pour eau électricité ect.Votre intégration passe aussi par toutes ces démarches administratives. Bon courage

Bonjour,

Il est d’usage ici que l’avocat offre à ses clients étrangers le service d’ouvrir pour eux l’eau et l’électricité. Bien évidemment, vous êtes informé, vous signez, mais au moins cela vous évite de devoir expliquer en Portugais dans les bureaux de l’administration concernée.

Le tarif pour ce travail et tout le travail relatif à la vérification du bien, la rédaction des documents divers que l’avocat va certifier, est conséquent et ce n’est pas le notaire, ni l’agence, non responsables, qui le vont le faire est selon la règle de 1 % de la transaction, mais bien souvent c’est un forfait qui est négocié. 1000 à 1500 euros sont des sommes qui se constatent. Bien évidemment, les honoraires sont libres, à vous de juger et de passer chez un autre avocat si les prix sont trop élevés.

Il faut savoir que le notaire au Portugal  n’a pas le même rôle qu’en France. En deux mots, il ne cherche rien, il enregistre l’acte et c’est tout……. ( je condense volontairement)   En conséquence, l’Avocat est le personnage qui va de pair avec le notaire lors d’une acquisition. Je dirais qu’ils sont inséparables dans le système Portugais et il faut s’y faire, c’est à nous de nous adapter…..

Bien évidemment, des agences pourront vous dire que vous n’avez pas besoin d’avocat. Vous n’entendrez pas cela de la part d’une agence sérieuse. Elle vous préviendra, à vous de prendre les risques !!!  un peu comme ignorer la ceinture de sécurité en conduisant…… 

Bien évidemment, au Portugal les gens sont moins aisés qu’en France, donc on évite l’avocat bien souvent. Puis on connait les familles, leur honorabilité….. Ainsi vous avez sur le marché des biens qui ne sont pas du tout en règle avec les formalités relatives à l’’enregistrements et autres, au  mieux partiellement. Parfois d’autres ayants droits ont à leur actif le bien. Des hypothèques peuvent ne pas être levées, vous le découvrez après et il vous faudra payer pour les faire lever, les limites du terrain sont fausses, etc…. sans parler des escrocs… Rares mais cela existe…. Devant les tribunaux bien des affaires de tout ordre à ce niveau. Oui, de nos jours pas d’avocat obligatoire, autrefois même on se passait du notaire…. Il y a donc bien des choses à remettre en ordre dans la légalité administrative des inscriptions diverses (et qui de plus sont détaillées  et ici on construit parfois la nuit….) en conséquence, si vous ne souhaitez pas prendre de risque, il vous faudra faire l’effort de donner une somme qui n’est pas en fin de compte énorme, pour votre sécurité.

Les vérifications, rédaction d’actes  (promesse de vente, acte de la vente etc….) sont nombreuses et si mon temps le permet, je vais tenter d’en faire une liste avec détails à partir des textes juridiques et fiscaux que j’avais autrefois rassemblés. Mais ce n’est pas si simple, personne d’autre que l’avocat ne pourra VOUS GARANTIR  et donc s’engager, quant à la qualité de votre achat sur le plan légal.

Cordialement,

Vous connaissez CASA PRONTA, système de vente et achat de biens immobiliers sans aucun risque, mis en place par l'etat portugais.??
Système qui permet de vérifier sans aucun doute les dettes grevant l'immeuble vendu, jusqu'au jour même de la transaction.??
Ou le caderneta predial délivré a tout moment par l'administration fiscale.

Ce système permet sans aucune formalités supplémentaires et dans l'heure d'ouvrir les compteurs gaz électricité eau dans les 24 heures et sans frais supplémentaires
Rensignez vous a votre camera municipal et vous constaterez qu'un avocat est totalement inutile même si vous ne parlez pas un mot de portugais.

C'est quand même plus intéressant que des nouvelles du président français sur le forum Portugal

Bonjour,

Non, lors de mes recherche je n'avais pas eu connaissance de "casa pronta". J'ai une doc importante sur le problème des acquisitions, (et il y en a beaucoup) vérification des surfaces,  limites etc... à faire éventuellement, rédaction des actes, si tout cela est garanti dans ce  système que vous décrivez, c'est alors bien plus simple....  mais  il faut tout de même un géomètre" pour faire cela sur le terrain  dans certains cas, pavillon avec terrain non vraiment bien délimité ou sujet à caution etc...  Vont-ils le faire ?

Quant à l'eau et l'électricité, bien évidemment que pour celui qui sait, celui qui parle le Portugais, c'est simple. Cela m'a demandé 15 minutes par faire cela car j'ai eu la chance d'être conseillé, mais imaginez une personne qui arrive de France,  qui ne parle pas le Portugais, si quelqu'un peut faire cela à sa place, dans le cadre d'un forfait comme ils font, pourquoi se gêner !

Cordialement


Bien des agences conseillent et c'est clairement indiqué sur leur site, le concours d'un avocat,  je suis surpris par cette solution que je n'ai pas  relevée me semble t'il. Il serait intéressant que vous détaillez et que vous donnez pour les lecteurs, le lien de cette solution.

Bonjour,

J'ai fait des recherches sur ce :

Vous connaissez CASA PRONTA, système de vente et achat de biens immobiliers sans aucun risque, mis en place par l'etat portugais.??   que vous citez

dans les centaines de pages voir milliers sur le sujet relatif à l’achat d’un bien au Portugal que j’avais rassemblée, j'ai retrouvé une note et le site en question.

Ce n'est pas un système qui vous garantit en quelque sorte " tous risques " lors de votre achat, mais un guichet unique qui centralise les démarches administratives en un seul lieu. Ainsi pas besoin de perdre des jours à faire la queue dans les différentes administrations publiques Portugaises, pour faire les démarches relatives à l'obtention de documents administratifs, à la publication de ceux-ci. Ce guichet unique ou vous n’aurez qu’un interlocuteur, donc un seul endroit à vous déplacer est très large et ne concerne pas que les achats de biens immobiliers. Il propose différents «  packages »  qui ne sont pas gratuits d’ailleurs. ( 300 euro à 800 euros environ suivant la demande, en matiére d'achat immobilier)  Les professionnels, dont les avocats, utilisent ce service et ont un accès privilégié. 

Mais en aucun cas, il ne remplacera l’avocat, il simplifie tout ce qui est administration et obligatoire, mais ne vas pas rechercher, avec l’œil d’un expert les anomalies. En tout état de cause, ce travail, lors de l’achat, il est indispensables que vous l’accomplissiez car pour constituer les différents actes, ils sont indispensables et doivent être présentés.

Plus d’info sur CASA PRONTA sur

https://www.casapronta.pt/CasaPronta/homepage.jsp

Préambule : CASA PRONTA est un guichet unique où vous pouvez effectuer toutes les opérations relatives à l'achat et la vente d'une maison (bâtiments). Ce guichet  peut payer des impôts,  à partir du contrat d'achat réaliser immédiatement  tous les dossiers, demander une exemption du paiement de l'impôt foncier (IMI), demander la modification de l'adresse de l'impôt, etc.

La simplification de l’administration au Portugal :

https://pt.wikipedia.org/wiki/Simplex_(administração)

(préambule : Simplex (ou administrative et programme de simplification législative) est un ensemble de mesures le gouvernement portugais créé en 2006 pour lutter contre la bureaucratie, la modernisation de l’administration publique, de faciliter la vie des gens et de donner aux entreprises la vitesse dont ils ont besoin, ce qui simplifie l' administration interne dans tous les aspects.


Ce service va seulement simplifier la vie administrative, évidemment, vous pourriez faire tout cela vous-même, mais combien de temps vous y passeriez car à première vue, tout expatrié Français qui arrive au Portugal ne connait pas les règles, les adresses, les documents à fournir etc… et donc, découvrir tout, et éviter les failles relève d’une étude qui va prendre beaucoup de temps.

Là encore, un pro de l’immo, tout comme le notaire, ne remplaceront pas cet avocat, ce n’est pas leur métier. (L’avocat a fait de très  longues études, ce n’est donc pas par méconnaissance qu’il a accédé à cette profession ). Je lis  bien souvent des courriers d’expat. en MP qui me sont adressés, vu mes interventions sur le forum et je comprends parfaitement le désarroi de certains, qui devant un acte simple, mais qui peut avoir bien des conséquences jusqu'à ruiner une vie, se posent des questions. C’est cela être responsable aussi.

Pas évident, vu la complexité, de dire à une personne qui ne connait pas la langue Portugaise, qui ne  connait pas la ville où il achète, les habitudes du pays, les lois, les règles fiscales et juridiques, qui en fait est un peu perdue ici,  qu’il existe tel service, que vous pouvez le faire seul, vous allez à cet endroit,  et en fait «  débrouillez-vous ». Si pour des démarches quotidiennes simple, comme souscrire un contrat EDF, EAU, certificat de résidence CEE etc… ce conseil est suffisant, personnellement, pour des actes compliqués ou plusieurs parties doivent intervenir (vendeur, agence immo, notaire, et voir avocat) je préfère détailler un maximum et donner des solutions mixtes, soit vous sous-traitez pour avoir la sécurité, l’esprit tranquille, cela vous coutera environ telle somme ( souvent bien moins élevée qu’en France), soit vous prenez le risque de tout faire vous-même, c’est possible et je vous en ai alors indiqué les conséquences possibles. C’est à chacun de décider, et là avec un maximum d’information, donc en connaissance de cause.

L’avocat reste toujours conseillé lors d’un achat immobilier, c’est donc logique que bien des professionnels de l’immobilier le signalent sur leurs sites, car en aucun cas ce service ne va le remplacer ! C’est un professionnel, il a l’habitude des démarches obligatoires, mais aussi de celles qui ne le sont pas et qui permettent de sécuriser cet achat. La rédactions des actes est de son ressort, évidemment n’importe qui peut le faire en reprenant des actes types, mais alors, toutes les particularités de votre achat n’y seront probablement pas mentionnées, surtout s’il est un peu compliqué. Acheter un appart. dans une résidence récente, c’est bien évidemment moins risqués qu’acheter, un vieux bâtiment, une vieille ferme, une vieille maison, un terrain délimité suivant les indications du propriétaire, etc…. vous aurez donc probablement 999 chance sur 1000 de ne pas avoir de soucis…. Sauf l’escroquerie, que peut être l’avocat détectera…. 

On l’aura compris, l’état Portugais fait un maximum pour simplifier les démarches administratives, il lui est impossible de les supprimer car elles sont en générale indispensables, mais tout est mis en place depuis quelques années pour simplifier la démarche des citoyens. D’ailleurs à ce propos cet effort à largement payé car aujourd’hui le Portugal est classé parmi les tout premiers états d’Europe en matière de simplification administrative.

L’objectif est ici tout de même de conseiller  les nouveaux arrivant, donc de ne pas leur faire prendre de risque, de bien les informer, en leur indiquant également qu’ils ne sont pas obligés de prendre un avocat, aucune loi ne l’oblige, qu’ils sont libres de prendre un risque car ils représentent, selon les professionnels sérieux de l’immobilier, tout de même une garantie. Chacun son choix, c’est  identique à une couverture maladie facultative pour palier à certains risques médicaux ici au Portugal ou à bien des couvertures contre les accidents et problèmes de la vie, qui bien heureusement ne sont pas encore rendu obligatoire dans la majorité des pays !!

Bien cordialement,

Bonjour,
Petite confusion.
Oui "Casa pronta" (public) ou "Casa segura"(privé)  vient faciliter tout cela.
Les agences immobilières qui sont sous l'autorité de l'IMPIC doivent demander une attestation sur l'honneur et faire des vérif sur l'état de solvabilité/légalité du bien et la bonne foi du proprio.
Au niveau du cadastre il suffit de demander une "certidão permanente" du bien auprès du "instituto do notariado e registos".
Cependant et je rejoins Mr. Lebat1  car si  la surface y est indiquée il faut néanmoins connaitre les délimitations du terrain  car celles ci ne sont pas indiquées. (Simplement les confrontations avec les proprios contigus.

Conclusion:
[b]On peut tout à fait acheter un bien sans avocat et beaucoup de portugais le font mais à condition de connaitre à minima le portugais juridique, connaitre les processus à réaliser et  savoir sur les rouages de la juridiction portugaise qui dans ce cas est l'immobilier sinon il peut y avoir des risques. Rien n'est infaillible...

Les principaux risques sont les hypothèques qui sont annulés avec un "Distrate".
Les surfaces, il en existe plusieurs mais pour les futurs proprio les plus intéressantes sont la "área bruta" et "área útil" auquel vous trouverez la définition de chacune sur le net.

Bien à vous,

Bonjour,

Je rejoins totalement le conseil  d'Alfonso Albuquerque qui est  une personne qui connaît ce domaine, et le Portugal, je n'en doute pas,  la prudence est toujours une démarche essentielle dans une pays que l'on ne connait pas et la sagesse qu'il démontre est  une qualité à souligner.

Cordialement,

Bonjour
J ai acheté une maison à Faro et j avoue que je ne l'aurais pas fait sans avocat.
Elle s est occupé de tout impeccablement.
Je ne pourrais que vous le recommandez...

Bonjour Hotcat, auriez vous ses coordonnées (en messagerie privée) merci !

bonjour
autre solution que nous avons adopté , prendre les services d'une " sollicitadora " , le cran en dessous de l'avocat , mais qui gère l'ensemble du dossier .
coût 4 fois moins élevé , disponibilité totale .
si votre achat est simple , sans complication particulière , c'est la solution que je préconise .
il y en a de très bonnes en Algarve .
coordonnées en MP
bon courage

Si l'on dépense 300 000 euros cela vaut la peine de s'entourer de conseillers compétents (et le Senhor Afonso n'est pas forcément disponible). Il faut demander le caderneto predial, s'assurer que toutes les modifications intérieures et extérieures de la maison ont été déclarées à la mairie (sinon on peut y habiter mais non revendre). En France c'est long car il faut purger le droit de préemption,  mais ici c'est dramatiquement un peu trop rapide parfois.

Nous vivons au Portugal depuis 20 ans et parlons couramment le Portugais .Cherchons à vendre notre propriété de 4 hectares pour se rapprocher de la ville de Santiago do Cacem. Avions une belle opportunité et avons été en contact pendant 3 mois avec l'agence et les autorités locales pour obtenir la permission de construire ce que nous voulions.
Malgré toutes leurs promesses, à l'heure H, plus rien n'était possible. Heureusement que nous n'avions pas donné d'acompte. Pour l'amour du ciel, ne faites pas confiance aux immobilières qui racontent n'importe quoi pour vendre.  Même après 20 ans d’expérience et de présence, demandons toujours l'avis d'un " solicitador", avocat spécialisé dans les problèmes administratifs.
Attention car Porto Alegre est très très chaud en été et il faudra beaucoup d'eau pour une activité agricole.
Vous pouvez avoir une idée de notre propriété en consultant le site : montetosale.pt" à Bicos.
Joris De Vos - email:devos@mail.telepac.pt

Bonjour à tous,

Est-ce que quelqu'un pourrait nous recommander un avocat ou solicitador à Lisbonne ou Sintra s'il vous plait ?

Cordialement,
Olivier.

Bonjour.
Je vous recommande Me Myriam Ouaki (francaise) du Cabinet Advogados Abrantes
Tel : +351210936404
Cordialement

@Portpeyn

Bonjour,

La PUB est interdite sur ce forum ... Nous sommes nombreux à avoir des choses à vendre, ou à louer, ou à recommander ...

Mais nous nous abstenons de faire de la pub parce que la règle l'interdit ...

Faites comme les autres s'il vous plait, respectez les règles ...

... D'autant qu'un avocat pour acheter un bien n'est pas nécessaire dans la plupart des cas ...

Voilà, c'est dit !

roro

portpeyn a écrit:

Bonjour.
Je vous recommande Me Myriam Ouaki (francaise) du Cabinet Advogados Abrantes
Tel : +351210936404
Cordialement

Bonjour Portpeyn,

Je vous invite à recommander cette personne directement dans l'annuaire sil vous plaît. C'est la section la plus appropriée.

Merci,

Priscilla

bonjour, nous sommes passées par Era , l'année derniére, pas de soucis, ils interviennent auprés des notaires en meme temps que vous, sont assermentés pour la traduction en français, tout est traduit intégralement avant signature; en cas de doute avant, vous pouvez vous enseigner auprés d'un avocat mais cela n'est pas indispensable et occasionne des frais supplémentaires!! juste vous assurer qu'ils traduisent  toutes transactions!! bonne chance!!

Bonjour
Vous avez presque tous raison.
Au Portugal une grande majorité de biens immobiliers ne sont pas conformes a ce qui a été légalisé.

Nous avons signé un compromis chez le notaire et avec une agence immobilière de tout premier plan que je ne citerai pas.... et pourtant...

En souhaitant gagner du temps nous avons contacté un architecte pour avoir un budget de rénovation et rajouter une piscine. La, le premier architecte a donné des idées puis nous avons eu la curiosité de contacter un autre architecte pour un contre devis et lá, grande surprise...

Ce nouvel architecte plus consciencieux a tenu d'abord a obtenir les documents légalisés de la maison et de son terrain par la mairie. Il s'est avéré qu'une bonne partie des surfaces avaient été rajoutées sans tenir compte des règles et bien entendu sans aucune déclaration.
Heureusement que nous n'étions pas encore passés a l'acte final.
Le cout des démolitions et dépollutions a rajouter a cela les surfaces que l'on doit supprimer, donc se trouver avec un bien different que celui que l'on a visité et accepté...

Tout cela pour dire que OUI, il faut un avocat et surtout un architecte sérieux pour ne pas que l'on stoppe vos travaux en cours comme vous le voyez souvent dans des édifices inachevés.

Chaque pays a ses coutumes et habitudes et il est important d'apprendre celles du Portugal.
Cordialement a vous tous