J'ouvre un autre fil pour ne pas polluer celui de la garantie locative, au vu de certaines questions que se posent des forumeurs.
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Les prix au m2 en Thailande ne fonctionne pas comme on le connait aileurs en Occident ou on peut evaluer une propriete au m2 pour un emplacement ou arrondissement donne, comme dans Paris par exemple.
Il y a une enorme difference entre le prix au m2 dans l'ancien par rapport aux nouveaux lancement sur plan et le gap ( coeff 4 a 5 ) ne se reduira jamais pour plusieurs raisons ( age, qualite mediocre, design ancien, maintenance, disputes, renovation, loyer pousse vers le haut pour location a des expats ayant des incidences sur le prix de revente, le cout des terrains sur BKK pour les nouveaux programmes sur plan ont explose ( ce nest pas comme avant la crise 1997 ) ....
Il y a des statistiques sur BKK, le cout de developpement etait lie principalement au cout de construction ( on parle de l'ancien ) avec le cout du terrain qui comptait pour environ 25% du cout total de developpement, aujourd'hui on arrive a des couts du terrain a 60% du cout total de developpement ( ce n'est pas pour rien que les Thais investissent dans les terrains pour devenir riche ).
Les condos anciens attire moins de locataires, due a la vetuste, image globale des batiments et le mauvais etat des decorations, des interieurs des unites ( il n'y avait pas de cuisine occidentale, de meubles integres sur mesure, etc...
Pour maintenir des taux de location eleve et une chance de profit a la revente, les proprios des anciens condominiums doivent renover l'interieur, rafraichir, au gout du jour, et les co-proprios doivent consentir a depenser des sommes considerables pour ameliorer les parties communes, pour assurer que le batiment est bien entretenu et dans de bonnes conditions, ou au revoir la revente.... ca partira en ruine.
Les Thai ont un gout en matiere de condominium pour le neuf et pas l'ancien, je dirais meme qu'ils ont un degout pour l'ancien dans les condominiums.
Par contre il risque d'avoir une augmentation de la popularite des batiments anciens, car l'ecart de prix entre l'ancien et le neuf se creuse, et continuera a se creuser, mais ce ne sera que pour quelques batiments anciens en excellent etat, qui ont ete renoves et rafraichi et pas trop vieux ... ( reste a voir combien de proprios ont abandonne leur unite ou ne payent plus les charges, car ca peut vite tourner en ghetto.. )
Acheter un condo dans le neuf ou l'ancien, prix du marche, prix au m2
Sur Chiang Mai, dans l'ancien on trouve des condos a 20,000 THB le m2, en general les studio de 30m2 sont sur le marche entre 600K-650K ca depend de l'equipement, completement renove a l'interieur avec kitchenette, par contre l'immeuble vu de l'exterieur paye pas de mine. Par contre au niveau rentabilite, vous aurez du 10% car c'est pres du centre ville et ca se loue 5,000 a 5,500 par mois. Certains en ont achete plusieurs, par contre la revente c'est pas evident, et le prix au m2 restera stagnant.
Maintenant sur les nouveaux developpement, comme celui pres de Central Festival ( shopping mall ), le prix au metre carre atteint les 80,000 THB ( donc coefficient 4 entre le neuf et l'ancien ), il n'y aura pas photo la dessus. Par contre les loyers demandes pour une meme superfice seront multiplie par 2 et non par 4, en general 11,000-12,000 THB par mois.
Il n'y a rien de comparable, l'ancien pour un investisseur sur du long terme, en 10 ans il aura recupere sa mise de depart, donc meme si pas de plus value a la revente ce n'etait pas une si mauvaise affaire.
Dans le neuf, agreable pour y vivre, pour louer un peu cher, faut chercher dans la niche des expats, et a la revente, difficile pour des raisons differentes de l'ancien, car le prix est trop cher au depart, au dessus du prix du marche.
c'est bien le problème la revente !!!! avec le nombre de condo sur le marché, la revente est extrêmement difficile, on peut y perdre des plumes
Pour ce qui me concerne, l'achat d'un condo doit se faire en connaissance de cause, rentabilité non garantie, et il faut penser le conservé longtemps ...
jjthai a écrit:c'est bien le problème la revente !!!! avec le nombre de condo sur le marché, la revente est extrêmement difficile, on peut y perdre des plumes
Pour ce qui me concerne, l'achat d'un condo doit se faire en connaissance de cause, rentabilité non garantie, et il faut penser le conservé longtemps ...
Deja tout est question de budget, dans l'exemple donne sur Chiang Mai, vous avez un studio de 30m2 pour 2.4M dans le neuf, ou 4 studios de meme superficie dans l'ancien....
Le but n'est pas le meme.... les 4 studios dans l'ancien, c'est plus pour un investisseur, il rentrera dans ses fonds car ces studios sont souvent vendu avec des locataires en place sur long terme dont la rentabilite n'est pas une surprise, comme cela le sera dans le neuf sur plan....
Le neuf, c'est plus un studio dans la categorie de luxe, moderne, avec toutes les facilites, etc... agreable pour y vivre.... c'est le prix a payer,,,, ca attirera plus des touristes pour de la locations a la journee a la semaine sur les sites bien connus airbnb, flipkey, tripadvisor, etc... ca vous donnera deja une idee en cherchant un peu, combien les proprietaires demandent par nuit pour un studio dans le coin.
Attention aux residences dites specialisees, genre hotel/resort, je ne parle pas de residence de retraite ou etudiante,, car encore plus difficile a revendre, le seul acquerreur restera certainement le proprietaire du resort au prix qu'il fixera pour le rachat, donc moins de flexibilite.
La difference majeure avec une maison, ou le prix du terrain au moins prendra de la valeur au cours du temps ( certain ont pu acheter des rais a 250,000 THB et vu le prix multiplie par 10 ), et le Land Office track cet aspect meme s'ils sont loin du prix du marche ( ils ont leur base de donnees, reactualisees de memoire tous les 4 ans ).
Le marche du condominium est un marche plus speculatif, certain achetait avec 10% d'apport pour revendre avant la fin des travaux et se faire un profit avant... quand la demande etait superieure a l'offre.... c'est un marche pour les investisseurs etrangers souvent car c'est le seul bien immobilier qu'ils peuvent acheter en leur nom.... les cartes sont souvent faussees des le depart....
Le risque majeur est qui est le proprietaire du terrain sur lequel est bati le condominium, car chaque proprietaire peut avoir son titre de propriete freehold, le titre de propriete du terrain peut etre a la banque ou une compagnie Thai, ou voire plus complexe pour des promoteurs etrangers.....
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