Ce sujet est debattu un peu partout et pollue pas mal de forums donc j'ai ouvert ce nouveau fil pour les pour et les contre, en expliquant avec un "cas d'ecole" tres simple comment cela fonctionne.
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Prenons un cas detude :
Un developpeur met sur le marche un condominium de 150 unites et le prix de vente est de 1,350,000 THB lunite.
Leur veritable valeur sur le marche est beaucoup plus faible, soit : 1,200,000 THB.
Le loyer du marche est 6,750 THB par mois
Avec un prix d'achat de 1,350,000 THB, le rendement brut de l'investisseur est denviron 6 % .
Les investisseurs ne trouveront pas tres attractif ce rendement car ils chercheront un rendement plus eleve autour de 10%,
Que fera donc le developpeur :
Le developpeur mettra en vente les unites a 1,350,000 THB chacune comme dit plus haut et garantira un loyer au dessus du prix du marche de 11,250 THB par mois, disons pendant 2 ans ( juste pour comprendre après vous pourrez simuler pour 10 ans ).
Ceci permet d'obtenir un rendement de 10 % qui semble beaucoup plus attrayant pour les investisseurs, qui viendront faire la queue et signer les contrats rapidement lors de leur passage ou vacances ici.
Le developpeur louera les unites sur la veritable valeur marchande du marche soit 6,750 THB par mois, il y a un manque a gagner de 4,500 THB ( 11,250 THB - 6,750 THB ) par mois.
On aurait tendance a penser que le developpeur perd des sous, mais NON au contraire, tous les chiffres sont calcules precisemment pour se faire du ble.
Pour financer les 4,500 THB par mois du manque a gagner sur les 2 ans ( 4,500 THB x 24 mois = 108,000 THB ), le prix de l'unite avait ete prealablement gonflee
Lunite a ete achetee 1,350,000 THB au lieu du prix du marche 1,200,000 THB, soit 150,000 THB, donc cest linvestisseur qui paye indirectement le manque a gagner de 108,000 THB sur le prix dachat, volontairement gonfle au depart !! ( cest comme pour les prets, on jour avec les chifffres pour arriver a seduire lautre et lui faire entendre ce quil recherché )
En vendant les 150 unites, le promoteur se fera 42,000 THB par unite ( 150,000 THB - 108,000 THB ) soit un total de 6,300,000 THB ( et la on parle pas de gros programmes, car le calcul se fait par la fin, les parametres d'entrees du calcualteur seront : offre de 10% sur x annees, y unites et le developpeur veux se faire 50,000,000 THB,..... ).
Linvestisseur a plus a gagner en achetant au prix du marche sans garantie locative, mais le developpeur a tout a gagner en offrant ce type de schema.
A ne pas oublier aussi que ces garanties locatives sont proposees pour lachat dunite sur plan, donc le programme na pas encore commence et peut etre ne verra jamais le jour, donc risques supplementaires, et sil voit le jour, votre argent na produit aucun interet pendant les annees qu'ont dure la construction car la garantie locative commencera a la livraison des unites, donc quand le programme sera termine, encore une perte indirecte pour l'investisseur ).
L'investisseur se retrouve donc dans un gouffre financier lorsque la garantie locative arrive a expiration. Dans le cas presente ci dessus, apres les 2 ans, l'investisseur doit trouver des locataires au prix du marche soit les 6,750 THB par mois.
Le rendement chutera donc de 10% a 6% ( on revient donc a la dure realite du marche car on sort de ce montage douteux et louche.
Et les problemes continueront a sempiler, lorsquil sagira de la revente de cette unite achetee au dessus du prix du marche, car linvestisseur se retrouvera aussi en concurrence avec les developpeurs proposant de nouvelles unites dans la meme region, avec de nouveaux taux de garanties allechants...
En resume beaucoup de developpeurs gonflent le prix de vente des unites pour integrer la garantie locative ( et ils peuvent aussi comme cela se fait de mieux en mieux vous garantir un prix fixe de rachat de votre unite, tout est calcule pour ).
Les seuls acheteurs de ce type de condos sont souvent des etrangers car netant pas sur place, il voit un placement de reve avec rentree dargent mensuelle, sans avoir a se soucier de la gestion, de trouver des locataires et autres emmerdes a des dizaines de milliers de km ( ce nest pas specifique a la Thailande, ce type de montage se fait un peu partout, souvent dans des destinations touristiques et destinations de reves, mer bleue, soleil, jolies filles,,,,, et jen passe..
Il est necessaire de comprendre une regle fondamentale au moment d'investir dans l'immobilier : seulement investir dans l'immobilier a letranger ou les habitants donc les locaux peuvent se permettre d'acheter ou de louer ( cout de la vie a prendre en compte et prix du marche )
Si la niche dans laquelle vous investissez est destiner a des acheteurs ou locataires etrangers, cela veut simplement dire que vous cherchez des ennuis pour ne pas dire des emmerdes.
Jarrete la.