Utiliser une société pour acheter un terrain en Thaïlande

Bonjour à tous,

Je vous informe que quelques posts hors sujet ont été enlevés.

Merci,

Priscilla 

Le terrain peut etre aussi sous le nom d'un enfant, ayant bien sur la nationalite Thai, qu'il soit mineur ou majeur.

Par contre vous ne pourrez pas le vendre car c'est comme une donation, vous n'avez plus control.

Une fois que l'enfant atteinds l'age de 20 ans il pourra le vendre.

Avant cet age, ce sera tres difficile de le vendre, seulement si vous pouvez convaincre un juge que la vente est dans le meilleur interet pour votre enfant.

Par contre il  ne peut pas avoir d'usufruit dans le cas ou le terrain est sous le nom de l'enfant.

Merci pour ce complément d'informations.
On va arriver à faire le tour de ce sujet délicat.

Le montage est le suivant... :

Si une societe Thai possede des terrains et proprietes, alors le ratio est limite a 39% pour l'etranger et 61% pour les thais ( en general il y a 3 Thais )

La societe Thai emet des actions , dont l'etranger detient 39% et l'etranger est designe comme le directeur de la societe.
.
Les Thais actionnaires remettent a l'etranger des documents de transfert d'actions ( dument rempli, signe mais pas date !! )....

Le seul actionnaire qui peut convoquer une assemblee des actionnaires est le directeur de l'entreprise , et le directeur est le seul qui peut approuver les resolutions des actionnaires de la societe.

Lorsque le bien est vendu , le directeur, qui est actionnaire a hauteur de 39%, va dater les "fameux" documents de transfert d'actions qui avaient ete dument rempli et signe au depart, et la vente est terminee,

Je ne vais pas rentrer plus dans les details....

Juste une derniere precision..

Pour permettre une protection supplementaire au directeur de la compagnie ( l'etranger ) dans le cas d'un litige avec les autres actionnaires, il aura des actions "ordinaires" ( ordinary shares ) lui permettant 1 vote pour 1 action, tandis que les autres actionnaires se verront offrir des actions "privilegiees" ( prefered shares ) qui leur permettront 1 vote pour 10 actions...

Ce qui signifie que vous le directeur aura donc la majorite de vote et sera leur seul decisionnaire de la compagnie...

Je pense que tout a ete dit, apres chacun est libre de s'exprimer...

Je ne veux pas répondre au petit sondage car je vais encore être foudroyé... 

cthierrymk a écrit:

Le montage est le suivant... :

Si une societe Thai possede des terrains et proprietes, alors le ratio est limite a 39% pour l'etranger et 61% pour les thais ( en general il y a 3 Thais )

La societe Thai emet des actions , dont l'etranger detient 39% et l'etranger est designe comme le directeur de la societe.
.
Les Thais actionnaires remettent a l'etranger des documents de transfert d'actions ( dument rempli, signe mais pas date !! )....

Le seul actionnaire qui peut convoquer une assemblee des actionnaires est le directeur de l'entreprise , et le directeur est le seul qui peut approuver les resolutions des actionnaires de la societe.

Lorsque le bien est vendu , le directeur, qui est actionnaire a hauteur de 39%, va dater les "fameux" documents de transfert d'actions qui avaient ete dument rempli et signe au depart, et la vente est terminee,

Je ne vais pas rentrer plus dans les details....

Bonjour,

Comme  tu  l' expliques si  bien , je  détiens ces  documents  de  transfert non  datés , signés  et  accompagnés de  la  copie recto verso signée de  l' ID cart de  chaque  actionnaire.

Est-ce  légal ?

De plus  les  ID ayant  une  durée limitée , ces  copies  seront  elles  acceptées dans  le  cas  ou  celles ci   seraient  périmées ?

De mémoire une ID Thaï expirée associée à un document n est plus valable !
Ce cas est arrivé à des connaissances qui ont dû refaire signer des document à des documents au propriétaire de l ID périmée.
J imagine que cela est valable dans tous les cas !
Cdlt

Pilouthai a écrit:

Je ne veux pas répondre au petit sondage car je vais encore être foudroyé... 

Cà aurait pourtant été intéressant...

cthierrymk a écrit:

Juste une derniere precision..
Pour permettre une protection supplementaire au directeur de la compagnie ( l'etranger ) dans le cas d'un litige avec les autres actionnaires, il aura des actions "ordinaires" ( ordinary shares ) lui permettant 1 vote pour 1 action, tandis que les autres actionnaires se verront offrir des actions "privilegiees" ( prefered shares ) qui leur permettront 1 vote pour 10 actions...
Ce qui signifie que vous le directeur aura donc la majorite de vote et sera leur seul decisionnaire de la compagnie...
Je pense que tout a ete dit, apres chacun est libre de s'exprimer...

Dans mon post initial, j'ai cité le cas des actions différentes ordinaires ou privilégiées et la réponse de l'avocat contacté :

D'autre part, dans le passé, les actionnaires étrangers utilisaient une astuce légale basée sur l'attribution de deux catégories d'actions ayant des pouvoirs de décision différents, afin de protéger les intérêts des actionnaires minoritaires étrangers. Des modifications à la législation réglementant les activités commerciales des étrangers  sont en discussion et si elles entrent en vigueur, même ce mécanisme ne sera plus possible.

Je traduis donc : encore possible mais pour combien de temps

Expat Pattaya a écrit:

Comme  tu  l' expliques si  bien , je  détiens ces  documents  de  transfert non  datés , signés  et  accompagnés de  la  copie recto verso signée de  l' ID cart de  chaque  actionnaire.

Cela s'appelle des cessions de parts en blanc.. En son temps, Domdom avait évoqué ce cas et indiqué que c'était illégal : https://www.expat.com/forum/viewtopic.p … =3#2305973

Voilà quelques éléments complémentaires sur le sujet. Désolé pour ce pavé imbuvable, mais je ne vois pas comment faire autrement.

Une société thaïlandaise peut-elle acquérir des biens fonciers ?

D'après la loi thaïlandaise, une société thaïlandaise est en droit d'acquérir et de détenir des biens fonciers immobiliers dans les cas suivants :
- 51% des actions sont au total détenu par les Thaïlandais ;
- le nombre d'actionnaires étrangers est inférieur au nombre d'actionnaires thaïlandais ;
- Les actionnaires thaïlandais ne sont pas des prête-noms au regard de la réglementation thaïlandaise.

Il est évident que les deux premiers aspects sont simples à vérifier, donc difficilement transgressables. Le troisième critère est beaucoup plus sujet à interprétation et ouvre la porte aux montages mais aussi aux actions de justice.

Deux questions sont donc posées :
- Comment s'effectue la capitalisation d'une Company Limited ?
- Comment est défini un prête-nom au regard de la loi thaïlandaise  ?


La capitalisation d'une Company Limited

Le gouvernement militaire thaïlandais a introduit en janvier 2015 de nouvelles règles pour la capitalisation d'une Company Limited (Order 13/2558).

Les preuves de la capitalisaton de l'entreprise sont nécessaires si :
- l'entreprise a des actionnaires minoritaires étrangers (même 1% uniquement)
- ou si l'entreprise a un directeur étranger
- ou si l'entreprise dispose de financement étranger.

La simple confirmation écrite fournie par le directeur, que le montant  en capitaux propres de chaque actionnaire est à sa libre disposition, ne suffit plus. Cette nouvelle règle exige maintenant d'apporter des preuves spécifiques que le capital social a bien été versé par les actionnaires mentionnés au prorata de leurs parts dans l'entreprise. Des preuves supplémentaires sont donc nécessaires.

Chaque actonnaire thaïlandais doit fournir des pièces justificatives appropriées qui peuvent être :
- soit un relevé bancaire certifié en cas d'une contribution en espèces ;
- soit un accord de transfert dans le cas d'un apport en nature ;
- soit un avis de crédit de la banque ;
- tout autre document démontrant la valeur de la contribution et son allocation d'actifs à la nouvelle société.

Ces nouvelles règles ont pour objectif d'éviter les montages avec des "prête-noms" thaïlandais et sont applicables dans les cas suivants :
- pour toute création d'entreprise ;
- lors d'augmentation du capital d'une entreprise réalisée après le 2 février 2015
- lorsque le montant du capital dépasse les 5 millions de THB.


La qualification de "prête-nom" en Thaïlande

La définition reste floue et sujette à interprétation.

Comme indiqué dans un post précédent, le Droit des sociétés thaïlandais permet différentes catégories d'actions. Donc, une structure d'actionnariat préférentiel dans lequel l'actionnaire Thai reçoit un dividende garanti, mais avec un droit de vote limité est encore légal. Par conséquent, l'actionnaire thaï ne devrait pas être considéré comme prête-nom, mais c'est pourtant parfois le cas après examen par les autorités. Au cas par cas et au bon vouloir des autorités.

En revanche, s'il n'y a pas de structure d'actionnariat préférentiel en place et que les actionnaires thaïlandais ne reçoivent pas de dividendes conformément à leur parts, cette non-conformité avec les réglementations de l'entreprise est une preuve que les actionnaires thaïs sont des prête-noms.


Comme on peut le constater, la "fenêtre de tir" pour l'acquisition d'un terrain par un étranger via un
montage " entreprise" est plus que restreint par le législateur. Mais comme toujours, en Thaïlande, entre théorie et pratique.

.

Prudence84 a écrit:

De mémoire une ID Thaï expirée associée à un document n est plus valable !
Ce cas est arrivé à des connaissances qui ont dû refaire signer des document à des documents au propriétaire de l ID périmée.
J imagine que cela est valable dans tous les cas !
Cdlt

Merci  Prudence , si  les  associés  ne  veulent  pas  fournir leur  nouvelle  ID ,c' est  la  cata..............

AnonymeB a écrit:

cthierrymk a écrit:

Juste une derniere precision..
Pour permettre une protection supplementaire au directeur de la compagnie ( l'etranger ) dans le cas d'un litige avec les autres actionnaires, il aura des actions "ordinaires" ( ordinary shares ) lui permettant 1 vote pour 1 action, tandis que les autres actionnaires se verront offrir des actions "privilegiees" ( prefered shares ) qui leur permettront 1 vote pour 10 actions...
Ce qui signifie que vous le directeur aura donc la majorite de vote et sera leur seul decisionnaire de la compagnie...
Je pense que tout a ete dit, apres chacun est libre de s'exprimer...

Dans mon post initial, j'ai cité le cas des actions différentes ordinaires ou privilégiées et la réponse de l'avocat contacté :

D'autre part, dans le passé, les actionnaires étrangers utilisaient une astuce légale basée sur l'attribution de deux catégories d'actions ayant des pouvoirs de décision différents, afin de protéger les intérêts des actionnaires minoritaires étrangers. Des modifications à la législation réglementant les activités commerciales des étrangers  sont en discussion et si elles entrent en vigueur, même ce mécanisme ne sera plus possible.

Je traduis donc : encore possible mais pour combien de temps

Expat Pattaya a écrit:

Comme  tu  l' expliques si  bien , je  détiens ces  documents  de  transfert non  datés , signés  et  accompagnés de  la  copie recto verso signée de  l' ID cart de  chaque  actionnaire.

Cela s'appelle des cessions de parts en blanc.. En son temps, Domdom avait évoqué ce cas et indiqué que c'était illégal : https://www.expat.com/forum/viewtopic.p … =3#2305973

Merci  Denis , je  me  souviens  très  bien  ,j' aurais  aimé  que  cthierrymk me  réponde

Désolé..

Dans cette histoire, l'ambiguité vient du fait que :
1) avant, c'était possible
2) çà continue à être accepté en passant à travers les mailles du filet des contrôles
3) il y a encore des "conseils" qui promotionnent ce type de montage risqué

Il y aura tjs des Kamikazes pour faire ce genre de montage ; même s ils ont été mis en garde !!!!!
Et on viendra nous raconter comment un pauvre Farang s est fait dépouillé par les "vilains" Thaï !!!
Pourquoi toujours vouloir être Border Line et ensuite venir pleurer ?????
Nous avons décidé d acheter une maison avec un bail de 30 ans pour le terrain !!! Voilà on le sait c est comme ça !!!  Mais au moins on est dans la légalité !!!
Libre à ceux qui veulent faire autrement et cherchent tous les moyens possibles et imaginables pour le faire ; mais de grace faut arrêter de venir se lamenter quand ça tourne vinaigre !!!!
Il n y a pas de solution légale pour être propriétaire d un terrain sauf à investir
40 000 000 baht !!!!
Alors pourquoi chercher midi à quatorze heures !!!!!
Cdlt

Faut pas melanger tout, on est en Thailande on est pas en France, ....

Ce document appele "share transfer form" template peut etre trouve sur n'importe quel site internet d'avocat en Thailande.

Il est largement utilise, par les actionnaires des societes pour ceder leurs parts, tout est rempli, signe, et en regle, il n'y a que la date a mettre.

Quand un avocat vous propose des montages cles en main, ou meme des societes deja crees par eux avec que des Thais a transferer rapidement en vous mettant directeur, il ne vous diront pas les failles du systeme....

Le probleme a se poser n'est pas au niveau legal ou illegal, sinon tous les cabinets d'avocats seraient fermes depuis longtemps, ca existe partout, des qu'un etranger est directeur.

Le probleme se posera en d'autres termes par exemple si la personne qui a rempli ce document, qui est scelle dans un coffre a un endroit secret, decide de ceder ses parts a une autre personne avant que le "share transfer form" blanc ait pu etre utilise... et c'est la que ca blesse...en court circuitant le directeur et la c'est plus complique mais faisable...ca dependra si c'est un actionnaire deja existant ou un nouvel actionnaire..qui n;est pas approuve ( ok on dira beaucoup de Thai signe sans rien comprendre au niveau des actions, mais ils peuvent se faire aider par des avocats... et la le discours sera different de celui donne au directeur ).

Ce document est legal, je le confirme, chaucun peut raconter ce qu;il veut, il y a eu par le passe plusieurs decisions du tribunal a ce sujet, .. j'en dirai pas plus ( demandez a votre avocat ), ce document est vu comme une facilite, sorte de commodite et conforme aux lois, l'actionnaire l'a signe avec 2 temoins, il n'a pas eu un fusil sous la tempe... ca marche comme ca ici, il n'y a pas a comparer avec ce qui se fait ailleurs pour juger sur la legalite ou pas...

Pas la peine de s'etaler sur ce sujet qui n'interessera que des connaisseurs, ceux qui sont dans ce cas precis, le mieux est qu'il demande conseil a leur avocat....

C'est pareil dans un autre domaine que signer un acte de vente pour sa maison en France un an a l'avance ( ou heritage ) alors qu'il n'y a aucun acheteur potentiel a ce moment, donc ce ne sera pas date, et meme le prix de vente ne sera pas indique, donc c'est pire ...et ca se fait.... pour eviter de faire des aller retours en avion...

Je crois que Prudence a conclu ce post avec sagesse...
En espérant que ces échanges éclaireront les lanternes des candidats à l'expatriation.

AnonymeB a écrit:

Je crois que Prudence a conclu ce post avec sagesse...
En espérant que ces échanges éclaireront les lanternes des candidats à l'expatriation.

Merci Denis !!!
Espérons effectivement que les candidats à l expatriation et à " l accession à la propriété" ne se laisseront pas bercer par le chants de certaines sirènes !!!!!

Bonsoir,
Tout à fait d'accord avec toi, la seule solution légale pour être propriétaire d'un terrain et d'investir 40 000 000 de bath. 
En ce qui me concerne, marié depuis 8 ans avec une Thaie,, nous avons loué une belle villa à Chiangmai.
J'ai des biens à Nice, qui vont revenir à mon épouse à mon décés,  je lui fait une donation par actes notariés en France.
Je pense que d'investir ici est trés dangereux, le roi est malade et le pouvoir est au.......
Cela n'engage que moi.

Prudence84 a écrit:

Il y aura tjs des Kamikazes pour faire ce genre de montage ; même s ils ont été mis en garde !!!!!

Kamikaze c'est exagéré, il y a quand même très peu de chance de perdre sa propriété. On a d'ailleurs aucun exemple de personne l'ayant perdu (l'anglais du reportage n'est pas dans le cas dont on parle ici).

On prend aussi des risques quand on se déplace en voiture, et je ne parle même pas de ceux qui font de la moto en Thaïlande. La ok on peut parler de Kamikazes.

Chacun gère les risques qu'il prend selon son jugement, ses moyens, et son envie d'être propriétaire d'une maison.

Pour ce qui est des actions privilégié, on peut imaginer qu'il soit interdit d'en émettre dans le futur mais il est peu probable que celles qui ont déjà été émises soit anullees. Mais évidemment tout et possible, il faut être prêt a cette éventualité.

Sinon pour avoir des exemples de personnes qui ont acheté une maison via une société, on peut par exemple faire une recherche sur certain site d'agence immobilière.

On peut par exemple trouver plus de 400 exemples de maison "company owned" sur ce site:
pattaya-property.net/?p=search&lang=&id_type=14&beds=&baths=&id_location=&id_for=1&formprice=&id_owner_st=3&x=56&y=17

TriggerHappy a écrit:

Prudence84 a écrit:

Il y aura tjs des Kamikazes pour faire ce genre de montage ; même s ils ont été mis en garde !!!!!

On prend aussi des risques quand on se déplace en voiture, et je ne parle même pas de ceux qui font de la moto en Thaïlande. La ok on peut parler de Kamikazes.

C'est kamikaze d'aller dans certaines toilettes publiques en thaïlande, mais je ne comparerais pas çà avec une acquisition immobilière, même si dans les 2 cas on est dans la merde.

TriggerHappy a écrit:

Sinon pour avoir des exemples de personnes qui ont acheté une maison via une société, on peut par exemple faire une recherche sur certain site d'agence immobilière.

Je ne suis pas certain qu'une Agence Immobilière soit la mieux placée pour apporter un conseil objectif