Garder ou pas son bien en France

Slt,

Tu peux garder des biens France. L'imposition est égale à celle de tes revenus, je pense

Bonjour,
Si vous êtes resident (sens fiscal) en Thailande votre maison en France est une résidence secondaire ---> impôts locaux + élevés que pour un residence principale. Et imposition sur les + values en cas de cession!
Ensuite vos loyers perçus seront soumis à l'IR en France avec l'ensemble de vos autres revenus de salaires/pensions de source Française.
Antoine

Salut,

Le risque avec la location c'est les impayés (bon y-a des assurances contre ça, faut voir comment elles fonctionnent!), le locataire qui n'entretient pas la maison, voire pire, et le fait que si ça coince avec Madame en Thaïlande, plus de position de repli en France.
Ce pour quoi, je conseillerais la location à titre précaire de type meublé, ce qui évite de débarrasser vos meubles, ou colocation (vous-même + 1) moins chère mais plus pratique...
C'est vous qui voyez!

bonjour Antoine et merci pour ta reponse en effet tu confirmes bien mes craintes.Je vais qd meme vendre ma maison en ce moment c est pas terrible niveau prix mais bon je suis en retraite en juin c est deja pas si mal.cdt.

Bonjour

La plupart des infos ci avant sont au moins incomplètes.. Si vous louez votre bien, ce n'est pas une résidence secondaire donc pas de taxation supplémentaire à l'imposition normale de vos revenus.. Vous pouvez louer soit non meublé et si le produit de votre location est inférieur à 15.000 euros par an, vous serez imposé au micro foncier avec un abattement forfaitaire pour frais de 30 %.. donc par exemple, votre loyer représente 14.000 euros de revenus par an, vous serez imposé sur 14.000 - 4.200 = 9.800 euros par an, donc en clair non imposable si vous n'avez pas d'autres revenus.. Si le loyer fait plus que 15.000 euros, vous entrez dans le cadre des "frais réels" donc déclaration du loyer, déduction de tous les frais engagés (réparations, impot foncier etc.. etc..)
Si vous louez en meublé et que le revenu est inférieur à 23.000 euros par an, vous êtes loueur de meublé non professionnel et êtes au BIC avez un abattement de 50%.. donc dans l'exemple ci dessus, 14.000 euros de loyers, vous êtes imposé sur 7.000 euros..
Pour les loyers impayés et dégradations il existe de bonnes assurances loyers impayés et dégradations.. les cotisations sont en gros de 3/4% sur le montant du loyer.. et vous êtes payés pour les impayés et pour les dégradations en fin de bail à hauteur de 3.600 euros en cas de meublé, et 7700 en cas de non meublé.. L'assurance loyers impayés paie les frais de justice et environ jusque 18 mois de loyers impayés, le premier paiement intervenant dès le mois suivant le premier impayé.. Seul impératif, bien respecter les délais de réclamation qui sont courts... donc bien suivre vos dossiers.. Si besoin je peux vous envoyer par MP les coordonnées d'assurance..
Bonne journée

Bonjour,

je confirme les propos de domdom, mis à part que le régime micro-meublé fonctionne jusqu'à 32.900 euros de recettes, comme les autres régimes micro-BIC. Attention il faut entendre par recette les loyers + remboursement de charges par le locataire.

Le vrai problème c'est la plus-value en cas de revente : vente de la résidence principale = exonération totale de la plus-value; si la maison est louée ou si elle devient résidence secondaire, aucune exo de la plus-value; si micro-meublé, aucune exo, si micro-foncier exo au bout de 30 ans.

L'avantage du meublé c'est qu'on peut faire du bail précaire d'un an comme le dit Mahous, c'est un peu plus sûr en cas de non paiement. En bail d'habitation nue c'est 3 ans minimum.

L'avantage du micro-foncier, en plus-de l'exo de plus-value au bout de 30 ans (ce qui est un peu long et peut changer d'ici là), que lorsque l'on a des travaux de rénovation on peut opter ponctuellement pour le régime réel pendant 2 ans et ainsi déduire les travaux des ses revenus fonciers. Cela permet de minimiser ses revenus voire même de faire du déficit foncier dont une partie est imputable sur les autres revenus. Au bout des 2 ans on peut rebasculer vers le micro-foncier.

Mais louer une maison meublée n'est pas toujours évident. Une solution peut consister à vendre la maison tant qu'il s'agit encore de votre résidence principale pour ne payer aucun impôt sur la plus-value. Avec le prix de la vente acheter 1 ou 2 studios bien placé pour les louer en micro-meublé, ou alors louer 1 studio et se garder un petit pied à terre pour les retours ponctuels en France.

Cdt

Bonjour

L'option pour les frais réels est de 3 ans et non de 2 ans selon moi.. elle comporte une autre limitation qui est le fait de devoir rester dans le régime jusqu'au 31 décembre de l'année au cours de laquelle on a fait un déficit foncier.. Exemple, on entre 5000 euros de loyers en 2010, et on fait cette année là 6000 euros de travaux dont un déficit foncier de 1000 euros qui s'impute sur les autres revenus, on devra rester en frais réels jusqu'au 31 décembre 2013 avant de repasser au micro foncier..
Bonne journée

oui 3 ans, autant pour moi, dont l'année des réalisation du déficit. L'avantage c'est que l'option n'a pas à se faire avant le début de l'année pour laquelle on veut exercer l'option comme c'est souvent le cas en matière fiscale mais au moment où l'on fait sa déclaration de revenus (donc a posteriori).

Cdt

Bonjour

Aval, pourriez vous vérifier svp car pour moi c'est 3 ans en plus de l'année du déficit... J'avoue que ce sera important pour moi cette année... Cela m'a étonnée car je pensais l'option pour 3 ans et j'en joue en faisant "tourner" mes locations de meublé à non meublé etc... mais j'ai vu qu'en cas de déficit il fallait 3 ans en plus de l'année de l'imputation.. Je serais ravie de me tromper
Bonne journée

Bonjour Domdom,

L'option pour le réel prend effet à compter de l'imposition des revenus de l'année au titre de laquelle elle est exercée. L'option est valable 3 ans.

Exemple :

revenus 2013 déclarés en 2014 : micro-foncier
revenus 2014 déclarés en 2015 : option pour le régime réel année 1 par la production d'une déclaration 2044
revenus 2015 déclarés en 2016 : maintien du régime réel année 2
revenus 2016 déclarés en 2017 : maintien du régime réel année 3
revenus 2017 déclarés en 2018 : renonciation au régime réel, retour au micro foncier par la non production de la 2044
revenus 2018 déclarés en 2019 : micro-foncier mais l'option pour le réel est à nouveau possible pour 3 ans

Cdt

Bonjour

C'est ce que je pensais jusque récemment, mais à priori il faut avoir eu un bénéfice foncier pendant 3 exercices fiscaux pour pouvoir changer l'option.. Voici l'extrait d'un article (cf le blogpatrimoine).. Ca ne m'arrange pas, mais ça a bien l'air d'être clair..
Bonne soirée..

Nota bene : Lors du changement fiscal de revenu foncier à BIC concernant un bien locatif, le bailleur devra veiller à avoir eu dans les 3 derniers exercices fiscaux précédents un bénéfice foncier sur le bien visé par le changement d'affectation.

Si un déficit foncier sur le bien visé par le changement, avait été constaté lors des 3 derniers exercices fiscaux, le bailleur devra en informer l'Administration Fiscale et procéder au remboursement de l'économie d'impôt généré par ce déficit (si économie d'impôt il y a eu). Sans cela le bailleur devra patienter 3 exercices fiscaux avec un bénéfice foncier sur le bien locatif avant de le passer en meublé.

Et pourquoi ne pas ventre le bien en viager occupé? Un capital + une rente mensuelle + un pied-à-terre en cas de besoin et/ou une location meublée à titre précaire, non?

Les viagers ne trouvent plus beaucoup acquéreurs.. encore moins les viagers occupés..
Bonne soirée

Qui ne tente rien....

domdom a écrit:

Bonjour

C'est ce que je pensais jusque récemment, mais à priori il faut avoir eu un bénéfice foncier pendant 3 exercices fiscaux pour pouvoir changer l'option.. Voici l'extrait d'un article (cf le blogpatrimoine).. Ca ne m'arrange pas, mais ça a bien l'air d'être clair..
Bonne soirée..

Nota bene : Lors du changement fiscal de revenu foncier à BIC concernant un bien locatif, le bailleur devra veiller à avoir eu dans les 3 derniers exercices fiscaux précédents un bénéfice foncier sur le bien visé par le changement d'affectation.

Si un déficit foncier sur le bien visé par le changement, avait été constaté lors des 3 derniers exercices fiscaux, le bailleur devra en informer l'Administration Fiscale et procéder au remboursement de l'économie d'impôt généré par ce déficit (si économie d'impôt il y a eu). Sans cela le bailleur devra patienter 3 exercices fiscaux avec un bénéfice foncier sur le bien locatif avant de le passer en meublé.

Attention Domdom, vous me citez un nota bene qui parle du passage de foncier à BIC (de location nue à location meublée). Un changement de fiscalité n'a rien à voir avec un changement de mode déclaratif.

Le déficit foncier déclaré au réel n'est pas remis en cause si à l'issue des 3 ans vous repassez en micro-foncier.

Cdt

Ah, OK.. donc en passant de non meublé à meublé, il faut bien respecter comme je le pense les 3 ans sans déficit... ??
Merci pour votre info
Bonne journée

Oui Domdom, c'est à peu prêt ça,

l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global n'est définitive que si l'immeuble reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation du déficit a été pratiquée.

Or le changement de régime fiscal (passage de foncier à BIC par exemple) est assimilé à une cessation d'activité et une reprise. Donc non seulement l'impôt est recalculé rétroactivement comme si les déficits n'avaient jamais été imputables mais en plus ils sont perdus puisque les déficits fonciers ne sont pas imputables sur les bénéfices BIC.

Cdt

Bonjour et merci..
Cela confirme ce que je pensais, donc..
Bonne journée

domdom a écrit:

Bonjour et merci..
Cela confirme ce que je pensais, donc..
Bonne journée

Y-a pas de quoi et passez de bonnes fêtes de fin d'année, ainsi qu'à tous ceux qui lisent ce forum.

Pour ma part je serai en Thaïlande du 17 au 27/02.

Cdt