Comprar casa en costa

Francisco Sala escribió:

Hola a todos, quiero hacer una consulta estoy viviendo en Olon maravillosamente, me ofrecen comprar la casa en la que vivo de alquiler, el precio esta muy bien, pero he visto esta ley de la propiedad en costas para extranjeros y estoy un poco asustado, my consulta es:
Puedo comprar una casa en la costa Ecuatoriana siendo Español?.
Puedo escriturarla sin problemas?.
Gracias por todo
Saludos cordiales

Hola:

Si la vivienda está a orilla del mar, puede comprarla sólo si está ubicada dentro del área urbana o dentro del centro poblado.

La Ley de Seguridad Pública y del Estado establece como regla general la prohibición a extranjeros de adquirir inmuebles situados en zonas de seguridad de frontera y en zonas especiales de seguridad. Y las zonas de seguridad de frontera, vienen definidas como:

- El espacio terrestre de 20 kilómetros, contado desde la línea de frontera internacional hacia el interior de territorio de Ecuador.

- El espacio de 10 millas náuticas, contados desde la línea más baja marea hacia el mar.

- El espacio aéreo situado sobre lo anteriormente indicado.

Pero, asimismo, se establece excepciones y una de esas excepciones es, precisamente, que el inmueble, aun hallándose dentro de lo que se consideraría zona de seguridad de frontera,  se encuentre DENTRO del ÁREA URBANA del respectivo cantón o DENTRO de un ESPACIO POBLADO (aunque no sea cabecera cantonal).

Con todo, de acuerdo con lo previsto en el Reglamento a la Ley de Seguridad Pública y del Estado, que la desarrolla, establece que, cuando concurra la excepción prevista en la Ley, a la que se ha hecho referencia, se debe solicitar y obtener una AUTORIZACIÓN previa del Ministerio de Coordinación de Seguridad, que para otorgarla, deberá contar con el informe previo del Ministerio de Defensa Nacional. Y el notario que autorice la celebración del contrato de compraventa, deberá exigir la presentación del mencionado certificado.

FUENTES: arts. 38, 39 y 40 de la Ley de Seguridad Pública y del Estado, en concordancia con los arts. 47 y 48 del Reglamento a la Ley de Seguridad Pública y del Estado.


RECOMENDACIONES ESPECIALES:

1.- Solicite que quien le quiere vender le facilite copia del título de dominio sobre el inmueble, debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad del cantón. Olón pertenece al cantón Santa Elena.

2.- Solicite usted mismo un certificado del Registro de la Propiedad del cantón Santa Elena. Procure solicitarlo COMPLETO, es decir, que se certifiquen los siguientes extremos:

- Dominio con historia del dominio del predio.

- Si hay una edificación en el terreno, legalmente, debe constar inscrita la escritura pública de entrega de obra, aunque en la práctica,especialmente en zonas rurales o en pueblos costeros, esto suele ser poco corriente. Pero, es lo que legalmente correspondería.

- Gravámenes (hipotecas, prohibiciones de enajenar, anticresis judiciales, servidumbres, usufructo, uso o habitación, patrimonio familiar, etc.).



3.- Exija la presentación del recibo de pago del impuesto predial correspondiente al presente año. Fíjese si viene incluido el pago del impuesto al Cuerpo de Bomberos. De lo contrario, exija también el recibo de pago del impuesto al Cuerpo de Bomberos.

4.- Exija, asimismo, un plano debidamente firmado por ingeniero o arquitecto, de la edificación construida en el terreno.

5.- Si se trata de un terreno que es ribereño del mar, debe exigir que se efectúe la correspondiente DEMARCACIÓN DE ZONA DE PLAYA, lo cual es competencia de la Dirección General de Espacios Acuáticos (antes llamada Dirección General de la Marina Mercante y del Litoral). La zona de playa de mar es bien nacional de uso público, por tanto, no puede ser apropiada por los particulares, ni tampoco puede impedirse a nadie que acceda a la playa, por lo que debe constar delimitada esta circunstancia, a fin de que se pueda saber con certeza dónde está el límite entre la propiedad privada del dueño del inmueble ribereño y el demanio (dominio público). Normalmente, la Dirección General de Espacios Acuáticos envía un técnico que efectúa las mediciones y las grafica en un plano, junto con la respectiva resolución administrativa, que debe ser protocolizada en una notaría e inscrita en el Registro de la Propiedad.

6.- En todo caso, si hay una promesa de venta, debe celebrarse por escritura pública. Así lo establece el Código Civil cuando se trata de promesas de venta sobre inmuebles.

7.- Asegúrese de que se ha tramitado la autorización para que proceda la excepción en la que se hallaría, de ser el caso, en el Ministerio de Coordinación de Seguridad. Será indispensable para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

8.- Cuando se celebre el contrato en la notaría y sean expedidos los testimonios, debe solicitarse sin dilación su inscripción en el Registro de la Propiedad del cantón, que también se encargará de catastrarlo en la Municipalidad del cantón. En Ecuador, a diferencia de como es en España, la tradición del dominio de los inmuebles se produce por la inscripción del título en el Registro de la Propiedad, por lo que, si no se inscribe, nunca se convertirá en propietario.

Un cordial saludo.